Földhasználati jog az új Ptk.-ban

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A piacgazdaság rendszeréhez mindinkább igazodó magánjogi szabályozás indokolttá teszi a föld és a rajta álló épület elváló tulajdonjogának korábbi gyakorlattól eltérő szabályozásának bevezetését.*

A 2014. március 15-én hatályba lépett új Polgári Törvénykönyvet (Ptk.) megelőző 1959. évi IV. törvény egy olyan történelmi korszak szülötte volt, amely kor diktatórikus államberendezkedése az államosítások révén szinte teljes mértékben likvidálta a magánjogi vagyoni forgalom és az emberi személyiség kibontakozásának természetes társadalmi feltételeit, ebbe beleértve a magántulajdon intézményét is. Az 1959-es Ptk. egy kiemelkedő alkotás, amelynek értékét tovább növeli, hogy a korszak társadalmi-gazdasági, valamint politikai körülményei között is képes volt a magánjog intézményes alapjainak színvonalas lefektetésére. Mindezek ellenére a Magyarországon 1990-ben lezajlott rendszerváltás által életre hívott átfogó gazdasági és társadalmi változások szükségszerűen kikényszerítették Polgári Törvénykönyvünk megújítását.

Az 1050/1998. (IV.24.) Korm. határozat elrendelte az új Polgári Törvénykönyv megalkotását. A Korm. határozat az új Polgári Törvénykönyv megalkotásának ars poeticáját is meghatározza, amelynek szellemében kimondja, hogy a „felülvizsgálat közvetlen célja egy korszerű, a nemzetközi gyakorlatnak és elvárásoknak megfelelő Polgári Törvénykönyv megalkotása, amely a gazdaság alkotmányaként a civilisztika alaptörvénye lesz” (cit.: A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal).

Magyarország az 1990-ben lezajlott rendszerváltozást követően a magántulajdon és a szabad vállalkozás talajára épülő piacgazdaság társadalmi rendjét vezette be. Alkalmazkodva az Európai Unióban tömörült államokban általánosan elfogadott társadalomképhez, a szociális piacgazdaság intézményi modelljét alapul véve fogadták el ezen társadalmi célkitűzések elérését szolgáló alkotmányos garanciákat. A rendszerváltozás nyomán megkezdődött a szociális piacgazdaság kiépítése, melynek elsődleges célja egy piaci viszonyokon alapuló, a kirívó visszásságokat állami beavatkozással tompító, a társadalom széles rétegei számára jólétet biztosító berendezkedés megvalósítása volt. A Polgári Törvénykönyv a magánjogot egészében átfogó kódex, az ország gazdaságának alkotmányaként szolgál, s alapelvként foglalja magában a tulajdonosok magánautonómiájának elfogadását, továbbá a magántulajdon teljes körű elismerését és védelmét.

A piacgazdaság rendszeréhez mindinkább igazodó magánjogi szabályozás indokolttá teszi a föld és a rajta álló épület elváló tulajdonjogának korábbi gyakorlattól eltérő szabályozásának bevezetését. Az új Polgári Törvénykönyv kimondja: az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Az épület és a föld tulajdonjoga főszabály szerint a földtulajdonost illeti meg, az új Ptk. viszont szakít azon korábbi gyakorlattal, amely a telek és az épület tulajdonjogának egy tulajdonosi kézben való összpontosulását eredményezte. 2014. március 15-étől a földtulajdonost megilleti azon jog, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló helyrajzi szám alatt jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba, ezáltal biztosított számára a jog, hogy a föld és a rajta álló épület önállóan is forgalomképes egységet képezzen.

Építményi jog

A föld és az épület elváló tulajdonjogának jogi szabályozását egyrészt az építményi jog bevezetése tette lehetővé. A második világháború után a jogalkotás felismerte, hogy célszerűségi okokból kifolyólag kénytelen kivételes esetekben feloldani a föld és az épület tulajdonosi egységét megkövetelő tradicionális szabályozást. Az „aedificiumsolocedit” elv merev követése ésszerűtlenül korlátozta az építkező fél és a telek tulajdonosának rendelkezési szabadságát, és nehézségeket állított a második világháborút követő tömeges lakásigények kielégítését szolgáló építkezések elé [cit: Menyhárd (2007)].

Az építményi jog nemzetközi tekintetben nem idegen jogintézményének hazánk jogrendszerébe történő beemelése lehetővé tette a földtől elváló épület tulajdonjogának jogi szabályozását. Az építményi jog nem tekinthető tulajdonjogi jogosultságnak, de terjedelmében közel azonos azzal. Az építményi jogosult a szerződés alapján az építmény használati joga felett teljes szabadsággal rendelkezett: elidegeníthette, megterhelhette továbbá átörökíthette azt, tehát az építményi jog árujelleggel bíró jogosultság volt (cit: Koller Kármen Csenge: A soproni mélygarázsügy).

Az építményi jog komoly múltra tekint vissza a jogtudomány történetében, hiszen eredeti római intézmény, amelynek keletkezése a köztársasági kor végére tehető. A felülépítményi jog mint kvázi tulajdonosi helyzet kialakulása arra az időre vezethető vissza, amikor Rómában egyes gazdag polgárok nagy mennyiségben kezdték felvásárolni a polgárháború idején elkobozott földeket. Ezzel párhuzamosan Róma lakossága folyamatosan emelkedett, így egyre égetőbb problémát jelentett a növekvő lakáshiány kezelése a birodalmon belül. A polgárháború tovább mélyítette a lakásínség által csak fokozódó társadalmi válságot, amely ösztönzőleg hatott a tőkével rendelkező polgárok bérházépítési törekvéseire. Ennek következtében alakult ki a felülépítményi jog, amely során a telektulajdonosok ellenszolgáltatás fejében átengedték telkeik használatát, amelyeken a befektetni kívánó vállalkozók lakóházakat építettek. A telektulajdonosok ezzel a megoldással megőrizték tulajdonjogukat a telek felett, de annak terheitől megszabadulva jövedelemhez jutottak, míg a bérház építője mentesült a telek megvásárlásának költségétől, ugyanakkor a telken lévő épület tekintetében a tulajdonjoghoz hasonló terjedelmű jogosultságra tett szert.

Magyarországon az 1867-es kiegyezést követően honosultak meg azok a feltételek, amelyek lehetővé tették a teljes árutulajdon megvalósulását. Az 1853. április 18-án kiadott igazságügy-miniszteri helyszínelési rendelet alapján született meg a hazai telekkönyvi nyilvántartás. A telekkönyvi nyilvántartás tárgyait a forgalomképes és megterhelhető ingatlanok képezték, s ezzel párhuzamosan kiestek a közjavak körébe tartozó ingatlanok. A telekkönyv bevezetésének célja a tulajdonjog biztonságának, az ingatlanforgalom zavartalanságának és a hitelezői érdekek védelmének biztosítása volt.

A második világháborút megelőző jogalkotás is felismerte, hogy a föld és a rajta álló épület közötti alkotórészi kapcsolatot tételező elv merev követése ésszerűtlenül korlátozza a telek tulajdonosának és az arra épületet emelő félnek a rendelkezési jogát. Ezzel indokolható tehát bizonyos helyzetekben az épület és a föld tulajdonjogának szétválasztása, amely szükségszerű és jogpolitikai szempontból is megalapozott lépésnek tekinthető. Az „aedificiumsolocedit” elv áttörése nemcsak a hozzátartozók között, hanem a nagyméretű ipari beruházások, építkezések esetében is vonzó alternatívát jelent a felek számára.

Földhasználati jog

A második világháborút követő magánjogunkban megjelenik az a megoldás, amely lehetővé teszi a telek és az épület tulajdonjogának elválását. A világháborút követő jogalkotás az építményi jog jogi konstrukciójával szemben az épület és a föld elváló, az ingatlan-nyilvántartásba önállóan bejegyezhető tulajdonjogát tartotta hasznosabbnak. A két megoldást egymással összevetve az építményi joggal szemben az építkezői érdeket a törvény által garantált tulajdonosi pozíció jobban védi.

Az új Ptk. miniszteri indokolása is utal rá, hogy az új Ptk. továbbviszi az 1959-es Ptk. azon gyakorlatát, amely elfogadja: abban az esetben, ha valaki idegen földre épít, a földtulajdonossal kötött megállapodás alapján megszerzi az épület tulajdonjogát, akár az építkezést megelőzően, akár azt követően kötött megállapodás alapján.

Az 1959. évi Polgári Törvénykönyv engedélyezi a telek és az épület tulajdonjogának elválását és az ingatlan-nyilvántartásba önálló helyrajzi szám alatt való bejegyzését. A föld és az épület tulajdonjogának elválasztása szükségszerűen vonta maga után az épület és a föld tulajdonosának jogviszonyát alapvetően érintő földhasználati jog szabályozását. Az 1959-es Ptk. eredetileg csak szűk körben tette lehetővé az épület és a föld tulajdonjogának elválását. A kódex megalkotásakor az építkezés megkezdése előtt megkötött megállapodás feltételéhez közötte a jogalkotó az elválás lehetőségét, ezt azonban a Ptk. 1977-es novellája már szélesebb körben engedte meg. A PK 7. kollégiumi állásfoglalás a tulajdonos rendelkezési jogából indul ki annak egyértelművé tételével, hogy a ráépítés jogkövetkezményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban, akár az építkezés befejezését követően is, a tulajdon rendezése kérdésében eltérően állapodtak meg [cit: Menyhárd (2007)].

Az új Polgári Törvénykönyv számos olyan újítást tartalmaz, amelynek bevezetésével új távlatokat nyitott Magyarország gazdasági berendezkedése szempontjából. A földhasználati jog vizsgálata során jól kivehető az az ív, amelyet a célszerűségi és gazdasági okoktól vezérelve a jogalkotás bejárt, s melynek eredményeképp mind megengedőbbé vált a jogi szabályozás az „aedificiumsolocedit” elv szigorú megkötésével szemben. Új Polgári Törvénykönyvünk lehetővé teszi, hogy ha valaki idegen földre épít, akkor a földtulajdonossal kötött előzetes megállapodás alapján megszerezhesse az általa építtetett épület tulajdonjogát.

A Ptk. az 1959-es Ptk. alkalmazásában elfogadott földhasználati jog intézményét megtartotta, viszont a föld és az épület tulajdonjogának elválását az új szabályozás már nem köti időbeli feltételhez. A jelenleg hatályos magánjogi szabályozás szerint a föld és az épület elváló tulajdonjogának keletkezését eredményező megállapodás megkötésének nem feltétele az építkezés időpontjához való igazodás. Az épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként, önálló helyrajzi szám alatt kerül be. Az egységes ingatlantulajdon elvi tisztaságának megőrzését hivatott szolgálni a Ptk. azon rendelkezése, hogy a föld és az épület tulajdonjogának elválása esetén a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg. Az épület és föld elváló tulajdonjoga esetén az épület tulajdonosát a törvény erejénél fogva illeti meg az épület használatához szükséges mértékben a földön használati jog. A szabályozás célja az, hogy a lehető legrövidebb ideig álljon fenn olyan helyzet, amikor az épület és a föld tulajdonjoga egymástól elválik.

HMJ – Hatályos Magyar Jogszabályok három nyelven
Több mint 350 jogszabály, több mint 120 Legfelsőbb Bírósági határozat rendelkező része, a kettős adóztatásról szóló egyezmények jelentős része, több mint 100 Legfelsőbb Bírósági állásfoglalást, több mint 120 Versenytanácsi határozat három nyelven. Az új Jogtáron online módon is elérhető. Bővebb információ és konstrukciók >>

Az új Polgári Törvénykönyv a földhasználati jog szabályozásának tekintetében az építkezéshez való időbeli kötöttség feltételét törölte el. Ezen rendelkezés kapcsán az önállóan is forgalomképes épület megjelenése lehetővé teszi az ingatlanpiaci szereplők, így különösen a fejlesztők számára egy nagyobb telken zajló beruházás átadását vagy értékesítését oly módon, hogy ehhez a földterület tulajdonjogát nem szükségszerűen szerzik meg, vagy az elkészült felépítményeket már tulajdonosként, de szakaszosan fejlesztik és értékesítik. Mindezzel csökkenhetnek egy ingatlanfejlesztés vagy adásvétel forrásigényei is, hiszen nincs szükség a telek vagy egy teljes komplexum finanszírozására, elegendő lesz az adott felépítményre szükséges pénzt előteremteni.

A földhasználati jog szabályozásának kifejtett változásai egyértelműen teret nyitnak az ingatlanpiaci fejlesztések előtt, amely üdvözlendő jelenség a magyar gazdasági élet szempontjából.

A tanulmány szerzője: Cseh Esztella

Felhasznált irodalom:
A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal, CompLex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., Bp. 2013., cit.: A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal
Dr. Földi András – Dr. Hamza Gábor: A római jog története és institúciói Nemzeti Tankönyvkiadó, Bp. 2012.
Hans – ArminWeirich: Grundstücksrecht, C.H. Beck’scheVerlagsbuchhandlung München 1996
Koller Kármen Csenge: A soproni mélygarázs-ügy: közjog és magánjog kereszttüzében Tudományos diákköri dolgozat, 2010., cit: Koller Kármen Csenge: A soproni mélygarázsügy
Menyhárd Attila: Dologi jog, Osiris Kiadó, Bp. 2007., cit: Menyhárd (2007)
Szakértői Javaslat az új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez, Szerk.: Vékás Lajos, CompLex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., Bp. 2008.
http://www.vg.hu/kozelet/jog/modosul-a-foldhasznalati-jog-szabalyozasa-406948

Felhasznált jogszabályok:
2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről
1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről
http://www.parlament.hu/irom39/07971/07971.pdf (letöltés:2014.08.30)

*E dolgozat a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda, az Új Jogtár és az Ars Boni jogi folyóirat által kiírt 2014. évi cikkíró pályázat keretében született, és 57. helyezést ért el.

---