Hatalmasságok az ingatlan-nyilvántartási törvény börtönében

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az alábbi cikkünk témája, hogy az egyoldalú alakító jogokat (például egy vételi jogot) hogyan lehet gyakorolni ingatlanok adásvételénél. Látható lesz, hogy a problémának komoly gyakorlati jelentősége van, és megoldására a jogkereső közönség részéről minél inkább sürgető igény mutatkozik.

 

Az elemzéshez legelőször azt kell megvizsgálnunk, hogy tartalmilag pontosan mit takarnak a cikk címében megjelölt hatalmasságok. A hatalmasságok – vagy más néven alakító jogok – a polgári jogban olyan különleges jogokat jelölnek, amikor a jogviszony tartalmát az egyik alany (az alakító jog jogosultja) egyoldalú nyilatkozatával megállapítja, módosítja, vagy megszünteti oly módon, hogy a másik félre keletkeztet kötelezettséget vagy szüntet meg jogosultságot.[1] Ez azért jelent speciális helyzetet ingatlanok adásvétele esetében, mert főszabály szerint az ilyen ügyletek – a polgári jogi jogügyletek többségéhez hasonlóan – szerződéses úton valósulnak meg. A kontraktus létrejöttéhez pedig nem elegendő csupán az egyik fél nyilatkozata: az szükséges, hogy mindkét fél megállapodjon a lényeges vagy bármely fél által lényegesnek minősített kérdésekben.[2]

Nézzük meg pontosan, milyen alakító jogok jöhetnek szóba ingatlan adásvétele esetében. Ilyen az elővásárlási jog, a visszavásárlási jog, a vételi és az eladási jog.[3] Az elővásárlási jog a jogosult olyan hatalmassága, amelynél fogva a tulajdonos dolgát egyoldalú nyilatkozattal megveheti, ha a tulajdonos azt harmadik személynek el akarja adni.[4] Vételi jog alapítását követően a vételi jog jogosultja a dolgot az eladóhoz címzett egyoldalú nyilatkozatával a vételi jogot alapító szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozatával megvásárolhatja.[5] Ez azt jelenti, hogy a vételi jog jogosultja akkor is megvásárolhatja a dolgot, ha azt a tulajdonos nem akarja eladni.[6]

Ha közelebbről megvizsgáljuk a bemutatott jogintézményeket, az alábbiakat állapíthatjuk meg. Az elővásárlási jog a négy szerződéses szabadság közül a partnerválasztás szabadságát korlátozza. A dolog eladója nem döntheti el szabad belátása szerint, kinek adja el a dolgot. Ha ugyanis az eladó olyan vételi ajánlatot kap harmadik személytől, amelyet el akar fogadni, az ajánlatot első körben az eladónak teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlási jogosulttal.[7] Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz (az eladóhoz) intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés nem az eladó és a vevő, hanem az eladó és az elővásárlásra jogosult között jön létre.[8] A szerződéses kötelemben tehát alanyváltozás következik be.

Ezzel szemben a vételi jog a szerződéses szabadságok közül nem a partnerválasztás szabadságát, hanem a szerződés megkötésének a szabadságát korlátozza. Ha ugyanis az egyik fél úgy dönt, hogy a dolgot meg akarja vásárolni, ez a nyilatkozat önmagában, a másik fél szerződéses akaratára tekintet nélkül létre fogja hozni az adásvételi szerződést. Elővásárlási jog esetén tehát a kontraktus az elővásárlási jog gyakorlása hiányában is létrejönne, csak más felek között (az eladó és a vevő között és nem az eladó és az elővásárlásra jogosult között). Ezzel szemben vételi jog esetén az egyik fél nyilatkozata hiányában adásvételi szerződés létre sem jönne.

E hatalmasságoknak a gyakorlása semmiféle akadályba nem ütközik, ha az ilyen jogot ingó dolgokon vagy különböző jogokon (például üzletrészen) alapítják. A gondok elsősorban akkor merülhetnek fel, ha a jog gyakorlásával érintett dolog ingatlan.

A probléma gyökere abban áll, hogy az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez nem lesz elegendő önmagában az adott hatalmasság mint jogcím és az annak gyakorlását tanúsító nyilatkozat közlése, hanem szükséges a tulajdon-átruházás és ezzel együtt az új tulajdonosnak (elővásárlási, vételi jog jogosultjának) az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése.[9] Ugyanakkor ahhoz, hogy az új tulajdonost bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba, az Inytv. rendelkezése szerint szükség van a bejegyzett jogosult (az ingatlan tulajdonosának) bejegyzést engedő feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatára (a bejegyzési engedélyre).[10]

Sajnálatos módon a bírói gyakorlat következetesen ragaszkodik a tulajdonos bejegyzési engedélyéhez: két bírósági határozat is úgy rendelkezett, hogy a vételi jogot gyakorló jogosultnak a tulajdonjoga bejegyzéséhez csatolni kell a tulajdonos bejegyzési engedélyét is

A bejegyzési engedély megkövetelése pedig önmagában azt eredményezi, hogy a Ptk.-ban szabályozott anyagi jogi jogintézmény tartalmát egy eljárásjogi törvény, az Inytv. teljes mértékben kiüresíti. Hiszen mint láthattuk, az adásvétel esetén gyakorolható hatalmasságok funkciója pont abban rejlik, hogy nem a felek szerződéses megállapodásával jön létre az adásvétel, hanem a hatalmasság jogosultjának kizárólagos akaratából, annak egyoldalú nyilatkozatával. A bejegyzési engedély jogszabályi követelménye mégis azt eredményezi, hogy a tulajdonos a tulajdonváltozás megtörténtét minden nehézség nélkül szabotálni tudja azzal, hogy nem adja ki a hatalmasság jogosultja számára a bejegyzési engedélyt. Ez pedig végső soron azt eredményezi, hogy kizárólag egyoldalú nyilatkozattal a hatalmasság nem lesz gyakorolható: a tulajdonváltozás megtörténtéhez gyakorlatilag szükség van a tulajdonos hozzájárulására is. A hatalmasság jogintézményének értelme és tartalma ezzel elveszik.

Sajnálatos módon a bírói gyakorlat következetesen ragaszkodik a tulajdonos bejegyzési engedélyéhez: két bírósági határozat is úgy rendelkezett, hogy a vételi jogot gyakorló jogosultnak a tulajdonjoga bejegyzéséhez csatolni kell a tulajdonos bejegyzési engedélyét is.[11]

Mindkét hivatkozott perbeli esetben kimondta a bíróság, hogy vételi jog gyakorlása esetén a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez önmagában nem elegendő, és a bejegyzési engedélyt nem pótolja, hogy a vételi jog jogosultja igazolja (tértivevénnyel vagy átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette.[12] Az ítéletek hivatkoztak a Legfelsőbb Bíróság Jogegységi Tanácsának 3/2007. számú KPJE határozatára, melyben a Jogegységi Tanács az elővásárlási jog gyakorlásának vizsgálatakor az ítéletekben foglaltakkal megegyező következtetésre jutott. „Az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja.”[13]

Elővásárlási jog esetében a bejegyzési engedély hiánya két oldalról merülhet fel. Előfordulhat egyrészt az, hogy a dolog tulajdonosa egyáltalán nem ad bejegyzési engedélyt. Másik oldalról megtörténhet viszont az is, hogy a dolog tulajdonosa megadja a bejegyzési engedélyt, amely azonban nem az elővásárlásra jogosult, hanem a vevő tulajdonjogának a bejegyzéséhez történő hozzájárulást tartalmazza. A hivatkozott közigazgatási jogegységi határozat az utóbbi esettel foglalkozik. A jogegységi határozat hivatkozik egy eseti bírósági döntésre, mely elfogadta a vevő nevére kiállított bejegyzési engedélyt. A döntés szerint a földhivatalnak nincs jogosultsága arra, hogy a bejegyzési engedélyt az elővásárlásra jogosult nevére kiállítva kívánja meg.[14] A másik álláspont szerint az elővásárlásra jogosult javára szóló bejegyzési engedély hiányában az elővásárlásra jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be.

A jogegységi határozat az utóbbi álláspontot fogadta el. Ennek indokaként azt hozza fel, hogy az ingatlan tulajdonjogának az átruházása kettős természetű ügylet: a szerződésen vagy más jogcímen (amely jelen esetben az elővásárlási jog gyakorlása) mint kötelmi ügyleten felül szükséges a tulajdonjog változásának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése, mint dologi ügylet is. Ha az eladó a bejegyzési engedélyt a vevő és nem az elővásárlásra jogosult számára adná meg, úgy elválna egymástól a kötelmi és a dologi jogi ügylet: a kötelem az eladó és az elővásárlásra jogosult között jönne létre, ugyanakkor a dologi hatályú bejegyzés alanya az eladó és a vevő lenne. A jogegységi határozat szerint erre egyrészt nem kerülhet sor. Másrészt az elővásárlásra jogosult javára a tulajdonjognak a bejegyzési engedély hiányában történő bejegyzése megfosztja az eladót attól, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzését a vételár megfizetésétől tegye függővé. Ebből adódóan az eladó saját szolgáltatásának az akaratán kívüli teljesítésére kényszerül akkor is, ha a vevő szolgáltatásához (a vételárhoz) nem jutott hozzá.

[htmlbox akr]

Álláspontom szerint a jogegységi határozatban a bejegyzési engedély szükségessége kapcsán kifejtettek részben támogathatók. A bejegyzési engedély ingatlan adásvételek esetén ugyanis valóban az eladó biztonságát szolgálja, és azt, hogy hozzájusson a vételár teljes összegéhez: amíg ugyanis az eladó részére nem kerül a vételár teljes egészében megfizetésre, a bejegyzési engedély sem kerülhet benyújtásra a földhivatalhoz. Ebből adódóan olyan jogi szabályozás, mely az eladó számára biztosított jogi garancia biztosítása nélkül engedné meg az elővásárlásra jogosult (illetve bármely más hatalmasság jogosultjának) tulajdonjogának a bejegyzését, semmi esetre sem lenne elfogadható. Ebben az esetben ugyanis az történne, hogy a vételár kifizetése nélkül szerezhetne tulajdonjogot az elővásárlásra jogosult.

Ugyanakkor meggyőződésem, hogy az Inytv. jelenlegi szabályozása sem megfelelő a fent kifejtett indokok miatt. Ugyanis annak ellenére, hogy az elővásárlásra jogosult (vagy a vételi jog jogosultja) a vételárat szerződésszerűen megfizeti, a tulajdonos minden további nélkül megtagadhatja a bejegyzési engedély kiadását, lehetetlenné téve ezzel a hatalmasság jogosultjának a tulajdonszerzést. A hatalmasság jogosultja pedig hosszadalmas peres eljárás keretében követelheti a bejegyzési engedély pótlását a bíróságtól.[15]

A jogszabályi megoldást álláspontom szerint az Inytv. és a kapcsolódó jogszabályok olyan formában történő módosítása jelenthetné, mely a vételárnak a hatalmasság jogosultja részéről történő igazolt teljesítése esetén (például bírói, illetve közjegyzői letétbe helyezése) felmentést adna a bejegyzési engedély követelménye alól. Ez a megoldás egyrészt biztosíthatná, hogy a hatalmasság jogosultjának tulajdonjoga a vételár megfizetése nélkül ne jegyezzék be. Másrészt megakadályozná azt is, hogy az ingatlan tulajdonosa a hatalmasság jogosultja javára szóló bejegyzési engedélyt jogos indok nélkül, visszaélés-szerűen tagadja meg.

Lábjegyzetek:

[1] Bíró György, Lenkovics Barnabás: Magyar polgári jog (I.): Általános tanok – Nyolcadik, átdolgozott kiadás, Miskolc 2010., 183. oldal [2] Ptk. 6:63. § (2) bekezdés [3] Ptk. 6:221. §- Ptk. 6:226. § [4] Vékás Lajos: A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal 689. oldal, Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., 2013 [5] Ptk. 6:225. § (1) bekezdés [6] Vékás Lajos: A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal 693. oldal, Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., 2013 [7] Ptk. 6:222. § (1) bekezdés [8] Ptk. 6: 222. § (4) bekezdés [9] Ptk. 5:38. § (2) bekezdés [10] Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pont, Inytv. 29. § [11] BH 2010. 136., BH 2011. 324. [12] az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet („Inytv. vhr.”) 15. § (4) bekezdés [13] 3/2007. számú KPJE határozat főszövege [14] Kfv.III. 37 209/2004. [15] Ptk. 1:5.§ (2) bekezdésL

---