Ingatlan-nyilvántartás: félévszádos ügyfélvita

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Jóllehet már több mint 40 éve létrejött a földhivatalok keretében működő egységes ingatlan-nyilvántartás, még mindig azzal a ténnyel kell szembesülnünk, hogy nem alakult ki egységes jogértelmezési gyakorlat az ügyfél fogalmának néhány ügytípusban történt kiszélesítésében.

Az ingatlan-nyilvántartás három, még precízebben meghatározva „2+2” információhalmaz nyilvántartását, változásvezetését kezeli. Ezek: az adatok, a jogok és a tények. De még pontosabban, a jogalkotó az adatokat tovább bontotta a nyilvántartott ingatlanok, valamint a bejegyzett jogosultak adataira. Fontos kihangsúlyozni, hogy ettől a megkülönböztetéstől sok esetben eltekintett a jogalkotó, s a vonatkozó előírásait csak általánosan, a nyilvántartott adatokra vonatkoztatva állapítja meg. Majd kinyilvánítja, hogy – az ingatlanadatok kivételével – ez a közhiteles nyilvántartás az ingatlanadatokra csak a helyesség vélelmét állítja.

A jogszabály teljes szövegét vizsgálva azt is megállapíthatjuk, hogy mindegyik nyilvántartandó információtípus fogalmához egy adott változásvezetési igét is párosít. A nyilvántartott adatok változását átvezetik, a jogváltozást bejegyzik, míg a (jogilag jelentős) tényeket feljegyzik. A nyilvántartás, s a változásvezetés alapelveit tekintve a jelenlegi jogszabályi előírások lényegileg megegyeznek a korábbi, már hatályon kívül helyezett 1972. évi 31. számú törvényerejű rendelet (a továbbiakban: Itvr.) hatálybalépésekor megfogalmazottakkal. Ezt legegyértelműbben az Itvr. indoklása fogalmazta meg.

Eszerint „a tervezet a változások két csoportját, és ennek megfelelően a változások feltüntetésének két módját különbözteti meg: a.) az ingatlan adataiban bekövetkezett változásokat a földhivatal bejelentés alapján – egyes esetekben hivatalból – vezeti át a nyilvántartáson; b.) a jogokban és tényekben bekövetkezett változásokat kérelemre vagy hatósági (bírósági) megkeresésre jegyzi be a tulajdoni lapra.”

Ebből következőleg az ingatlan-nyilvántartásról szóló, jelenleg hatályos 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) is bővített értelmezéssel határozza meg a 25. parafgarfus (2) bekezdésében az ingatlan-nyilvántartási eljárásban részt vevő ügyfélkört. Ez így szól: „Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az a természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akit (amelyet) az ingatlan-nyilvántartásba jogosultként bejegyeztek, illetve aki (amely) a bejegyzés folytán jogosulttá, illetve kötelezetté válna, a feljegyzés rá nézve előnyt vagy terhet jelentene, továbbá az ingatlan-nyilvántartási eljárás bejegyzett joga vagy a javára, illetve terhére feljegyzett tény megváltozását vagy törlését eredményezné. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az eljárást kezdeményező hatóság, valamint az adatváltozást bejelentő személy is.”

A megfogalmazásból érzékelhető, hogy míg a jogok bejegyzése és a tények feljegyzése iránti kérelem esetén a jogalkotó előírja az ügyfél jogosultságát az adott ingatlan vonatkozásában, addig egy másik, külön tagmondatban rendelkezik arról, hogy ügyfél az adatváltozást bejelentő személy is. Nyelvtanilag a hangsúly az „is” szócskán van, mely tudatosítani akarja az olvasóban: az adott bejelentő a rendelkezés előző részeiben felsoroltakkal egyenrangú ügyféli minőséggel bír. A bejelentő személy meghatározását később, a 27. paragrafus (1) bekezdésében úgy pontosítja, hogy az adatok változását „az ingatlanügyi hatóság az érdekelt bejelentése vagy megkeresés alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartásban”.

Az ÚJ Jogtár bemutatja: Ügyvédreggeli 2014.         Készüljünk együtt a Ptk. jelentős változásaira!

2014. 05. 30.:  Kft. változások és az új Ptk – Dr. Kisfaludi András 2014. 06. 27.:  Új cégjogi szabályok – Dr. Hámori Andrea 2014. 09. 12.:  Újdonságok a polgári perjog területén – Dr. Sántha Ágnes 2014. 10. 03.:  Vállalkozási szerződések – Dr. Barta Judit 2014. 11. 07.:   Vezető tisztségviselők felelőssége az új Ptk.-ban – Dr. Gárdos Péter 2014. 12. 05.:   Adásvételi szerződések – Dr. Kisfaludi András Az egyes előadásokra külön-külön is jelentkezhet! Helyszín: Hilton Budapest Westend, 1062 Budapest Váci út 1-3. Bővebb információk és a teljes előadássorozatra jelentkezés itt

És itt jutottunk el az ügyfél mibenlétének kétféle meghatározásához, mely szerint az ügyfél lehet: jogosult (kérelmező), illetve érdekelt (bejelentő). Külön fogalommagyarázatot ugyan nem ad a jogalkotó, de a szövegkörnyezetből megállapítható, hogy a magyar szóhasználatban általánosan elfogadott fogalomértelmezéssel használja e kétféle ügyféltípus-megjelölést. Erre tekintettel ezek tartalmának értelmezéséhez – úgy vélem – nyugodtan elfogadhatjuk a Magyar Értelmező Kéziszótár (Akadémiai Kiadó, Budapest, 1987., a továbbiakban: MÉK) fogalom-meghatározásait. Ezek nagyfokú tartalmi egyezést mutatnak a jelenkori használatukkal, melyet jól megfogalmazottan ad meg számunkra a hozzáértő magánszemélyek, nyelvészek által szerkesztett www.wikiszotar.hu (továbbiakban: WSZ)

A fogalmak meghatározásai tehát tételesen a következők:
Jogosult, akinek, aminek valamihez joga van; valamire jogosító jogi helyzet, állapot. (MÉK); joga van valamihez, megilleti valami; Joggal felruházott, akinek joga van valamire (WSZ).
Érdekelt: akit valami illet, érint, akinek érdeke fűződik valamihez, érdekelt volta valamiben. (MÉK); érintett, bizonyos módon kapcsolatban van valamivel úgy, hogy az, hatással van rá (WSZ).

A meghatározásokból számomra egyértelmű, hogy az érdekeltség a sokkal tágabb kategória. Ehhez nem kell, hogy bármilyen bejegyzett jogosultságom legyen, vagy keletkezzen az adott ügy kapcsán az adott ingatlanra vonatkozóan. Elég, ha valamilyen érintettségem, érdekem fűződik az adott változás ingatlan-nyilvántartásban történő megjelentetéséhez. Vagyis tartalmilag ez már a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) 15. paragrafusának (1) bekezdésében meghatározott ügyfél fogalmával mutat összhangot.

Ezen a ponton jutottam el írásom második fő kérdésköréhez, a változásvezetés kezdeményezéséhez az ingatlan-nyilvántartásban. Utóbbi egyik alapelve a kérelemhez kötöttség elve, melyet viszont a jogalkotó csak a jogokra és tényekre határoz meg, amikor a 6. paragrafus (1) bekezdése így fogalmaz: „A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás – ha e törvény másként nem rendelkezik – az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl”.

A törvény az adatok változásának átvezetését nem köti kérelemhez, hanem – mint már korábban tisztáztam – ezen változásokat a földhivatal az érdekelt bejelentése vagy megkeresés alapján vezeti át a nyilvántartáson.

Mindezekből logikusan következnek az Inytv. 49. paragrafusának (1)–(2) bekezdésekben foglaltak: „(1) Az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek. (2) Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetése kérdésében a bejelentés nem köti az ingatlanügyi hatóságot”.

E kettősség magyarázatát is legjobban a korábbi Itvr. indoklása fogalmazta meg: „Az ingatlan adataiban történt változás elbírálásánál a földhivatal a bejelentéshez nincs kötve, mert az ingatlan adatainak nyilvántartása mindenkor a tényleges állapot szerint történik. A jogok, tények bejegyzése tárgyában a kérelem, illetőleg megkeresés köti a földhivatalt. Megkeresés esetén ugyanis a bejegyzés jogerős határozat alapján történik, kérelem esetén pedig az okirat a felek megállapodását, jog elismerését, illetőleg jogról való lemondását tartalmazza”.

A fenti polémiám abból indult ki, hogy az egyik járási földhivatalnál munkahelyem teljes körű meghatalmazottjaként kezdeményeztem egy adott telephelyünk felépítményi változásának változásátvezetését. A telephely több földrészletből tevődik össze, melynek csak egy része van cégünk vagyonkezelésében. Mellette akad olyan, amelyik az adott település tulajdonába került/maradt, s van olyan, mely még jelenleg is – a hatályos ingatlan-nyilvántartás szerint – magánszemélyek tulajdonát képezi. Annak ellenére, hogy azon több évtizede a cégünk működteti a telephelyét, s hajtott végre rajta nagymértékű felépítményi változtatásokat. Ezen változásátvezetési kezdeményezésünkhöz az Inytv. 28. paragrafusa (1) bekezdésének megfelelően elkészült és benyújtottuk az előírások szerinti változási vázrajzot, valamint a területre illetékességgel bíró építésügyi hatóságtól beszerzett építéshatósági okiratot is, mely ez esetben a több évtizede meglévő felépítményekre tekintettel egy hatósági bizonyítvány volt. Az eddig leírtakból az érintettségünk, érdekeltségünk – véleményem szerint – egyértelmű, így a megfelelő nyomtatvány útján bejelentettük a változást az illetékes földhivatalnál, melyre az – mindezek ellenére – egy olyan hiánypótlási felhívást adott ki, mely szerint egyes ingatlanok vonatkozásában „..a kérelmet nem az adott ingatlanra bejegyzett tulajdonos  vagy jogosult nyújtotta be”.

Mindez csak azért igen aggályos, mert 40 év múltán sem mindig egyértelmű a jogalkalmazóknak, hogy mi a különbség a kérelem és a bejelentés, illetve a jogosult és az érdekelt között. Természetesen, ha mindez csak egy egyedi eset lenne, akkor nem írnék róla. Szakmai tapasztalatom szerint azonban ennél sokkal szélesebb spektrumban létezik a probléma. Nemcsak a földhivatalok kérik rutinszerűen adatváltozás átvezettetése esetén is az „ingatlan-nyilvántartási kérelem” nevű nyomtatványt, de a beadványozók, sőt azok (jogi) képviselői is csak ezt ismerik, s adják be a földhivatali eljárás elindítására. Pedig kifejezetten az ilyenfajta beadványok elindítására létezik az „ingatlan-nyilvántartási adatváltozási bejelentés” nevű nyomtatvány is (lásd: www.foldhivatal.hu).

Ráadásul a beadványozók tévedésére jelenleg még az is rásegít, hogy az Inytv. 27. paragrafusának 2013. január 1-jétől hatályos módosításai alapján a kérelmező az állandó lakcímének változását is kérheti a bejegyzési kérelem benyújtása során. Ezt a szintén módosított tartalmú kérelemnyomtatvány kitöltésével teheti meg.

Csakhogy a fentiekben leírt helyzet ellenére a korabeli jogalkotói szándék mégis csak az volt, s így is fogalmazták meg a jogszabályt, hogy az adatváltozás nyilvántartásban történő megjelentetése nem kérelemköteles, hanem bejelentés-kötelezett.

Fogalmilag is kizárható eme adatváltozások esetében a kérelem, mivel az arra induló eljárás során az érintettek saját akaratukból akarnak valamilyen változtatást megjeleníteni az ingatlan-nyilvántartásban. Az épületfeltüntetési változás viszont az ingatlan, illetve a jogosult adataiban bekövetkezett változások egyik fajtája. Ennek megjeleníttetése viszont az ügyfél törvényi kötelezettsége. Az ő szabad akarata, és így a kérelme az adott építésügyi hatóságnál jelentkezett, mikor az építkezést kezdeményezte. Viszont onnantól kezdve rá már bizonyos kötelező jogszabályi előírások vonatkoznak. Vagyis nem kizárólag az ő akaratán múlik ennek a bekövetkezett változtatásnak az ingatlan-nyilvántartásban történő megjeleníttetése, mivel ez számára jogszabályi kötelezettség. Bejelenteni a változást, s a megfelelő dokumentumok benyújtásával kezdeményezni annak ingatlan-nyilvántartási átvezetését.

Az ingatlan adataiban történő változás egy objektív tényszerű dolog, melynek a lehető leghamarabb meg kell jelennie az ingatlan-nyilvántartásban. Mindezt alátámasztja a törvény teljes szellemisége is, mely szerint az ingatlan adataiban bekövetkezett változás esetén a változás megtörténte az elsődleges. Ezen állításom a térképnek a valósággal való egyezősége alapfogalmából, valamint a nyilvántartási munkarészek összhangjából, és a közhitelesség alapelvéből is levezethető, melynek a végcélja, hogy az adott változás megjelenjen a közhiteles nyilvántartásban. Emellett viszont az információt adó, a változást bejelentő személye, illetve számosságuk gyakorlatilag már indifferens.

Az előbbieket támasztja alá a törvény 28. paragrafusának (4) bekezdése is, mely szerint a földhivatalnak akkor is át kell vezetnie az adatváltozást, ha erről nem bejelentés nyomán, hanem hivatalból szerzett tudomást. Vagyis a nyilvántartásnak a valósággal való egyezése érdekében abban az esetben is át kellene vezetnie az ingatlan adataiban bekövetkezett változást a földhivatalnak, ha valami folytán mégsem ismerné el a beadványozó bejelentési érdekeltségét. Mivel a 28. paragrafus (1) bekezdése szerint előírt okiratok a rendelkezésére állnak, így a beadványozó bejelentésének elutasítása után – mivel a változásról már egyértelműen tudomást szerzett – azt hivatalból (el-, illetve újra-) indított eljárás keretében át kéne vezetnie, s – a megfelelő jogbiztonságra is tekintettel – a határozatát minden bejegyzett jogosultnak megküldenie.

Összegzésképpen, úgy vélem, a fenti levezetésemet erősíti, és jól összegzi a Legfelsőbb Bíróság (Kúria) egy korábbi, szintén épületfeltüntetéssel kapcsolatos ítéletének (Legfelsőbb Bíróság Kpkf. III. 38.471/2000/2.) az indoklása: „Az ingatlan adataiban történt változás átvezetése olyan földhivatali eljárás, amely nem keletkeztet az ingatlanra vonatkozó jogot, egy harmadik személy jogát vagy jogos érdekét nem érinti.”

Természetesen tudom, hogy a jogértelmezés a jogalkalmazó mindenkori feladata és felelőssége. De szeretném azt hinni, hogy amit már több mint 40 éve leírtak, érthető szép magyarsággal, azt végre a leírt tartalmaként fogják/fogjuk értelmezni is.

A szerző katasztertérkép-készítési szakértő

A cikk az Ügyvédvilág 2014 májusi számában jelent meg.

---