Ingatlanjog 3. – A foglaló

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az alábbiakban részleteket közlünk a Wolters Kluwer gondozásában megjelent Ingatlanjog I. című könyvből, melynek szerzői számos gyakorlati példán át mutatják be a peres gyakorlatot – a harmadik részben a foglaló kérdéskörében.

A foglaló a szerződés lehetetlenné válásához kapcsolódó, szerződésben vállalható többletszankció. Bármely szerződés esetén ki lehet kötni, de tipikusan adásvételnél fordul elő és még tipikusabban ingatlan tulajdonjogának visszterhes átruházásánál. Azt sem tiltja a törvény, hogy előszerződés megkötésekor adjanak a felek foglalót, sőt nem feltétlenül a másik fél „kezéhez” kell teljesíteni, ügyvédi letétbe is lehet helyezni.

Az előszerződés teljesítése is biztosítható mellékkötelezettségként kikötött foglalóval (BH1997. 491. I.).

Nincs jogi akadálya annak, hogy a foglaló átadása ügyvédi letét útján történjék. Ha a felek abban állapodtak meg az előszerződés megkötésekor, hogy az ügyvédnél korábban letétbe helyezett pénzösszeg rendeltetése az egyikük javára szóló foglaló, úgy ez a foglaló teljesítésének számít akkor is, ha a foglaló sorsáról kifejezetten nem rendelkeztek (BH2005. 137.).

A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.

– Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

– A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

– A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.

– A túlzott mértékű foglaló összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti. [Ptk. 6:185. § (1)-(5) bek.]

Nagyon fontos törvényi követelmény, hogy az átadott pénz foglaló rendeltetése egyértelműen kiderüljön a felek megállapodásából. Ezért szokás írásbeli szerződésbe maga a foglaló kifejezést egyértelműen beleírni, továbbá azt is, hogy a felek a foglaló jogi természetét ismerik és annak következményeivel tisztában vannak, azt nekik a szerződést szerkesztő ügyvéd, közjegyző elmagyarázta. Ezek a kitételek elég egyértelművé teszik, hogy valóban foglalót kívántak a felek kikötni, az átadott pénzt annak tekintik, nem pusztán vételárelőlegnek. Ha nem lehet bizonyítani az egyértelmű kikötést, a pénz „nem vész el”, de kizárólag vételárelőlegként, -részletként lehet kezelni, szankciós jellege nincs.

Azt a kérdést, hogy a vevő által átadott pénzösszeget előlegnek vagy foglalónak kell-e tekinteni, egymagában nem dönti el az összeg rendeltetésének az írásbeli szerződésben használt elnevezése. Vita esetén a fél figyelmét fel kell hívni az ellenbizonyítás lehetőségére és módjára (BH1989. 188.).

Természetesen csak érvényes szerződéshez kötődhet érvényesen foglaló kikötése. Ha bármely okból érvénytelen a szerződés, a foglaló kikötése is érvénytelen, ezért ilyenkor is elveszti szankciós jellegét, az érvénytelen szerződés jogkövetkezményének alkalmazása körében mint átadott pénzösszeget kell elszámolni.

Az 1959-es Ptk.-hoz képest több ponton is megváltozott a szabályozás:

– A kötelezettségvállalás megerősítéseként és nem annak jeléül lehet adni. Az előleg is jelzi a kötelezettségvállalást, de a szerződés lehetetlenülése esetén az mindenkor visszajár.

– Nem csak a szerződéskötés pillanatában, hanem azt követően bármikor lehet adni. Ilyen esetben természetesen szükség van a szerződés módosítására. Amennyiben a szerződésre törvény írásbeli alakot ír elő, akkor a szerződésmódosításnak is írásban kell történnie [Ptk. 6:191. § (3) bek.]. A foglaló átadásának időpontja elég sok vitára adott okot a jogalkalmazók körében. A felek a közöttük kötött szerződést megerősíteni, nyomatékosítani nem feltétlenül a szerződés megkötésekor akarják, lehet, hogy később merül fel olyan körülmény, ami ezt szükségessé teszi. A gazdasági élet is túlhaladta az 1959-es Ptk. megoldását, amit számos eseti döntés is mutat. A bíróságok kénytelenek voltak értelmezni, hogy ha a foglalót banki átutalás formájában teljesíti a kötelezett, mikor kell átadottnak tekinteni. Az új szabályozással ez a kérdés is megoldott, csupán a foglaló fizetésének határidejét és módját kell a szerződésben a feleknek rögzíteni.

– Foglalóként már csak pénzt lehet átadni, „más dolgot” nem. Nem is igen fordult elő más foglaló a szerződéses gyakorlatban, mint a pénz, de például egyedileg meghatározott dolog mint foglaló esetében kétségessé válhat a kétszeres visszafizetés teljesíthetősége is. Természetesen ez sem kógens szabály, a felek megállapodásukban ettől is eltérhetnek, átadhatnak más dolgot is foglalóként, ha az ügylet jellege úgy kívánja. A Ptk. 6:42. § értelmében a foglaló fizetése történhet készpénzfizetéssel, a jogosult bankszámlájára történő befizetéssel vagy átutalással, de a felek a szerződéses szabadság alapján ettől eltérő fizetési módban is megállapodhatnak.

– Az új szabályozás a túlzott mértékű foglaló bíróság általi mérséklését csak a kötelezett kérelmére teszi lehetővé, tehát hivatalból nincs helye. Hogy mi minősül túlzott mértékű foglalónak, azt változatlanul a konkrét szerződéskötés összes körülménye alapján dönti el a bíróság, ebből csak az egyik a foglaló összegének aránya a vételárhoz viszonyítva. Olyan körülményt azonban, ami a foglaló kikötése után következett be, a mérséklésnél nem lehet figyelembe venni. Változatlan az is, hogy a mérséklést csak addig lehet követelni, amíg a szerződést nem teljesítették, a teljesítés után már nem.

Elenyészik a foglaló mérséklése iránti igény, ha a felek a foglalóval biztosított előszerződést és szerződést is teljesítve a foglalót a vételárba beszámították (BH2002. 94.).

– Változatlan a foglaló kárátalány jellege, de az elveszett vagy a kétszeresen visszatérítendő foglaló összegét már nem csak a kártérítésbe, hanem a kötbér összegébe is beszámítani rendeli a törvényalkotó, hiszen maga a kötbér is kárátalány, nem lehet kétszeresen érvényesíteni ilyen jellegű igényt.

– Változatlan, hogy a jogalkotó nem követeli meg a foglaló érvényesüléséhez, hogy a szerződő felek bármelyike neki felróható magatartást tanúsítson, pusztán azt kell vizsgálni, hogy melyik fél érdekkörében merült fel az az ok, ami a szerződés meghiúsulásához vezetett.

Az eladó nem csak akkor köteles a foglaló kétszeres összegének a megfizetésére, ha a szerződés neki felróható – kártérítési felelősségét megalapozó – okból hiúsul meg, hanem abban az esetben is, ha ahhoz egyéb, az ő érdekkörében bekövetkezett olyan ok vezetett, amelyért felelőssége fennáll (BH2012. 198.).

A foglalóval biztosított szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetése önmagában nem jelenti azt, hogy ne lenne a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy (BH2005. 318.).

Mindebből persze az is következik, hogy nincs helye a foglaló megosztásának azon az alapon, hogy melyik fél milyen arányban hatott közre a szerződés meghiúsulásában.

A Pesti Központi Kerületi Bíróság egy ítéletében megállapította, hogy a peres felek szerződése érvénytelen, semmis, mert a szükséges alakiságokkal nem rendelkezik. Így a szerződés minden kikötése, a foglalóra vonatkozó megállapodás is semmis. Ebből adódóan az érvénytelen szerződés alapján foglalóként kifizetett összeg visszajár, de kétszerese nem jár vissza, mert érvénytelen volt a foglalóként való kikötése. Az erre irányuló keresetet elutasította (PKKB 13.P.85.995/2005/11.).

A sorozat első részét itt, a másodikat pedig itt olvashatják.

---