Kártalanítási összeg módosítása a kisajátítási eljárásban

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az ingatlan elhelyezkedése és infrastrukturális adottságai, mint értékbefolyásoló tényezők a kisajátítási eljárásban nem egymást átfedő tényezők – állapította meg a Kúria egy eseti döntésében.

Az ügy előzményei

Beépítetlen 1786 m2 területű ingatlan ½-½ tulajdoni hányadban a felperesek tulajdonát képezi.
Az I. rendű alperes – a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény 2. § d) pontjára alapított II. rendű alperesi kisajátítási kérelemnek helyt adva – az ingatlan teljes területét a nagyközség önkormányzata javára, kötelező önkormányzati feladathoz kapcsolódó egészségügyi létesítmény elhelyezése közérdekű célra kisajátította.
I. rendű alperes kötelezte II. rendű alperest, hogy 15 245 Ft/m2 fajlagos forgalmi értékkel számított kisajátítási kártalanítást fizessen felpereseknek.

Az elsőfokú bíróság megállapításai

Felperesek keresetünkben – a kisajátítás jogalapját nem vitatva – kérték a perbeli ingatlan fajlagos forgalmi értékét 25 500 Ft/m2-ben megállapítani, s ennek az értéknek a figyelembevételében a II. rendű alperest a többletkártalanítás megfizetésére kötelezni.

A kirendelt igazságügyi építési ingatlanforgalmi szakértő az ingatlan fajlagos forgalmi értékét 22 270 Ft/m2-ben állapította meg. Az ingatlan korrigált fajlagos forgalmi értékét 18 693 Ft/m2-ben állapított meg, melynek kiszámítása során figyelembe vett +10% korrekciót a központi elhelyezkedés, -15% korrekciót a telek nagysága, -10% korrekciót az ingatlan mély fekvése, -5% korrekciót a közműellátottság hiánya miatt, +5% korrekciót a kialakult infrastruktúra miatt. Felperesek nyilatkoztak a korrigált fajlagos forgalmi értékkel számított kártalanítási összeg (33,4 millió forint) elfogadásáról.

Az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével az I. rendű alperest új eljárásra kötelezte. Az elsőfokú bíróság elfogadta az igazságügyi szakértő véleményt az ingatlan forgalmi értékének megállapításakor, azonban mellőzte az infrastruktúra miatt alkalmazott +5% értékkorrekciót, figyelemmel az infrastruktúra hiányára alkalmazott -5%-os értékkorrekcióra, továbbá pedig mert a szakértő +10% értékkorrekciót alkalmazott az ingatlan központi elhelyezkedése miatt, melyhez képest jogi álláspontja szerint az infrastruktúra miatt alkalmazott +5% értékkorrekció alkalmazása ugyanazon tényező kétszeres értékelését jelentette.

Az elsőfokú bíróság a fentiek figyelembevételével az ingatlan fajlagos forgalmi értékét 17 075 Ft/m2-ben állapította meg, így a teljes kártalanítási összeget 30 495 950 forintban állapította meg.

Felperesi felülvizsgálati kérelem tartalma

A felperesi felülvizsgálati kérelem elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett az új eljárás során az I. rendű alperes részére előírt kötelező iránymutatás részbeni megváltoztatását kérték, és a Pp. 275. § (4) bekezdése szerinti jogszabálynak megfelelő döntés meghozatalát, amelyben a +5% értékkorrekció kirekesztése mellőzésre került. Felperesek kérték továbbá az I. rendű alperes arra történő kötelezését, hogy hívja fel a szakértőt a szakértői véleményének kiegészítésére az útkapcsolat hiányának, mint értékcsökkentő tényezőnek a beszámításával összefüggésben.

A Kúria megállapításai

A Kúria megállapítja: a felperesek helytállóan hivatkoztak felülvizsgálati kérelmükben az infrastruktúra miatt alkalmazott +5% értéknövelő tényező jogsértő kirekesztésére.

A Kúria megállapítja továbbá: az elsőfokú bíróság tévedett ugyanis akkor, amikor az infrastruktúra miatt alkalmazott +5% értékkorrekciót és a perbeli ingatlan központi elhelyezkedése miatt alkalmazott +10% értéknövelő korrekciót a kétszeres értékelés tilalmába ütközőnek tartotta, továbbá e körben vette figyelembe a közművesítettség hiánya miatti korrekciót is, az értékmódosító tényezők körében ugyanis az infrastruktúra, az ingatlan elhelyezkedése, és annak közművesítettsége egymástól függetlenül értékelendő, elkülönülő tényezők.

A Kúria rögzíti: amíg ugyanis az ingatlan elhelyezkedése körében azon szempontok veendők figyelembe, hogy a perbeli ingatlan az adott településen belül – elsősorban az ingatlan által betöltött elsődleges funkciója szerint – hol helyezkedik el, addig az ingatlan infrastrukturális adottságai körében az ingatlan rendeltetésszerű használhatóságát biztosító, működéséhez szükséges rendszerek megléte értékelendő. Mindezek mellett pedig az ingatlan közművesítettsége külön értékelendő szempont.

A Kúria megállapítja: az ingatlan elhelyezkedése az infrastruktúrához képest kisebb fogalmi kört ölel fel, és a központi elhelyezkedésnek, mint értékbefolyásoló tényezőnek nem képezi részét az ingatlan infrastrukturális ellátottsága, mint értékbefolyásoló tényező.

Tévesen mellőzte tehát az elsőfokú bíróság az infrastruktúra miatt alkalmazott értéknövelő tényezőt, mert az ingatlan forgalmi értékének meghatározása során eltérő szempontok értékelendők az ingatlan elhelyezkedésének, infrastrukturális ellátottságának és közművesítettségének vizsgálatakor, így a többszörös értékelés nem merült fel.

A Kúria rámutat: az elsőfokú bíróság az ingatlan forgalmi értékének meghatározását – helyesen – a Pp. 177. § (1) bekezdése szerinti szakkérdésnek tekintette, utóbb azonban a szakértői véleményt – szakértelem hiányában – anélkül bírálta felül és mellőzte a +5% infrastruktúra miatt alkalmazott értéknövelő tényezőt, hogy e körben a szakértőt nyilatkozattételre hívta volna fel az infrastruktúra, illetőleg a központi elhelyezkedés miatti értékkorrekciók esetleges átfedésének tisztázása miatt. Tette ezt annak ellenére, hogy a Pp. 182. § (3) bekezdése kifejezetten előírja, hogy amennyiben a szakvélemény homályos, hiányos vagy ellentmondó, a szakértő köteles a bíróság felhívására a szükséges felvilágosítást megadni. Az elsőfokú bíróság tehát, amennyiben kétség merül fel benne az egyes értékmódosító tényezők helyessége kapcsán, akkor járt volna el helyesen, ha e körben a szakértőt a szakvéleményében foglaltak tisztázására hívja fel.

Tekintettel arra, hogy a szakértői vélemény az ítélkezés alapjául elfogadható volt, az elsőfokú bíróság által jogszabálysértő módon mellőzött +5% infrastruktúra miatti értéknövelő korrekcióval együtt, továbbá figyelemmel arra, hogy további bizonyítás a perben nem volt szükséges, a Kúria mindösszesen az elsőfokú bíróság jogerős ítéletének indokolását és új eljárásra utasító rendelkezését változtatta meg akként, hogy az új eljárás során az I. rendű alperesnek a peres eljárás során beszerzett szakértői véleményben meghatározottak szerint kell a felpereseket a tulajdoni hányaduk alapján megillető kártalanítási összegeket megállapítani, alkalmazva a +5% infrastruktúra miatt alkalmazott értéknövelő tényezőt is.

Az ismertetett döntés (Kúria, Kfv.II.37.577/2012/6.) a Közigazgatási-Gazdasági Döntvénytár 2013/10. számában 177. szám alatt jelent meg.

---