Jogszabályfigyelő 2024 – 44. hét
Alábbi cikkünkben a 2024/107–108. számú Magyar Közlönyben megjelent szakmai újdonságok és az Országgyűlés honlapján közzétett közlemények közül válogattunk.
Kinek a költsége a bérelt ingatlanon végzett beruházás?
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A bérlő a bérleményben általa megvalósított beruházása költségei megtérítését a bérleti jogviszonyban őt követő bérlőtől jogalap nélküli gazdagodás címén nem követelheti.
A tényállás
A felperes a 2008. július 21-én kelt bérleti szerződéssel a perben nem álló F. B. Kft.-től öt év határozott időre bérelte meghatározott bérleti díj ellenében az annak kezelésében, kizárólagos használatában lévő, perbeli nem lakás céljára szolgáló épületrészt (továbbiakban bérlemény) gépjármű adagoló javítási tevékenység folytatása céljából. A felperes a bérleti díjon felül tartozott a rezsiköltségek (gáz- és elektromos energia-fogyasztás, víz- és csatornahasználat) díjait is az esedékességkor megfizetni. A szerződés szerint a bérlő a bérleményben csak a bérbeadó írásbeli előzetes és kifejezett hozzájárulása után végezhet átalakítási, felújítási, korszerűsítési munkákat. A bérbeadó a hozzájárulása megadásakor nyilatkozik a tekintetben, hogy a bérlő ezzel kapcsolatosan felmerült költségeit mennyiben ismeri el és mennyiben engedélyezi ezen költségeknek a bérleti díjba beszámítását. Rögzítették, a bérlő a bérbevett ingatlanban belső átalakításokat végez. Kikötötték, hogy az átalakításokkal kapcsolatosan a bérbeadót a bérleti szerződés ideje alatt és annak megszűnését követően sem terheli költségtérítési kötelezettség. Ugyanakkor a bérbeadó a bérleti szerződés saját hibájából történő, határozott idő előtti megszűnése esetére kötelezettséget vállalt évenkénti bontásban meghatározott összegű kártérítésre. A továbbiakban úgy rendelkeztek, hogy a kártérítési kötelezettség nem áll fenn a bérlő szerződésszegése miatt bekövetkező bérbeadói rendkívüli felmondás esetén. A bérlő fizetési kötelezettsége teljesítésének késedelme esetére, a fizetési felszólítás eredménytelen eltelte után a bérbeadót megillette az azonnali hatályú felmondás joga.
A bérleti jogviszony a bérbeadó rendkívüli felmondása folytán 2010. március 31-én megszűnt, mivel a felperes a szerződés szerinti fizetési kötelezettségének határidőben nem tett eleget. 2010. március 31-éig a felperes ügyvezetője P. Cs. volt. A bérlemény jelenlegi bérlője az alperes. Alperes ügyvezetője szintén P. Cs.
A fizetési meghagyással indult, ellentmondás folytán perré alakult eljárásban a felperes keresetében az alperest az 1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 361. § (1) bekezdése alapján jogalap nélküli gazdagodás címén 6 727 274 forint és ezen összeg 2010. április 15-étől a megfizetésig járó Ptk. 301/A. § (2) bekezdése szerinti késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni. Előadta: annak érdekében, hogy a főtevékenységét képező gépjármű-javítási, karbantartási tevékenységet magas színvonalon végezhesse, az F. B. Kft.-től bérelt raktárhelyiséget szervizzé alakította át, a bérleménybe a tevékenysége folytatásához szükséges nagy értékű eszközök kerültek beépítésre, azok a bérleményből nem hozhatók el. Az átalakítás és a beépített eszközök értéke 6 727 274 forint. A bérleti szerződés felmondására a bérbeadóval szembeni rezsitartozása miatt került sor, a fizetési késedelem azonban nem róható a terhére, mivel a rezsiköltséget fedező összeg rendelkezésre állt, azt azonban P. Cs. ügyvezető más célra használta fel. A rezsiköltséget a felmondáskor kiegyenlítette. A bérbeadóval P. Cs. ügyvezető állapodott meg arról, hogy a szerződés felmondásra kerüljön, majd szintén az ő ügyvezetésével az alperes bérelte ki a helyiséget. A bérleményt jelenleg is bérlő alperes az általa végzett tevékenységgel azonos tevékenységet folytat, anélkül használja a beépített eszközöket, hogy a beruházásért bármilyen ellenszolgáltatatást nyújtott volna. Az általa végzett átalakításokból, beruházásokból, beépített gépekből származó előnyöket az alperes élvezi, ezért a beruházásokkal és eszközökkel jogalap nélkül gazdagodott, mivel azokhoz a felperesi bérleti szerződés megszűnését követően jutott hozzá.
| Ptk. Mesterhármas |
|---|
|
Az új Ptk. három aspektusból – szerkesztőbizottsági tag, ügyvéd és bíró szemével 2014.10.28. Jogi személy – Dr. Csehi Zoltán, Dr. Tomori Erika, Dr. Gál Judit Helyszín: Budapesti Ügyvédi Kamara |
Keresete összegszerűségének igazolására számlákat csatolt.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta: az F. B. Kft. bérbeadótól független, önálló jogi személy, a felperessel szerződéses jogviszonyban nem áll. Az F. B. Kft.-vel kötött bérleti szerződés alapján a bérleményt jogszerűen, jóhiszeműen használja annak összes tartozékaival együtt, ezért annak használatával összefüggő „gazdagodása” nem minősülhet jogalap nélkülinek. A kereset jogalapjában és összegszerűségében megalapozatlan, mert nem bizonyított, hogy a felperest vagyoni hátrány érte. Az irányadó gyakorlat szerint a korábbi bérlő bármely beruházásával a jelenlegi bérlő nem jut vagyoni előnyhöz, terhére a jogalap nélküli gazdagodás nem állapítható meg. E körben a Legfelsőbb Bíróság I. 20 755/1982. számú eseti döntésére hivatkozott. Előadta továbbá, hogy a Ptk. 472. § (3) bekezdése – miszerint a bérlő a dologra fordított szükséges kiadásainak megtérítését követelheti, egyéb költséginek megtérítésére pedig a megbízás nélküli ügyvitel szabályai szerint tarthat igényt – csakis szerződéses viszonyon belül értelmezhető. A felperesnek csakis abban az esetben állhatna fenn vele szemben a bérlemény értéknövekedésével összefüggésben megtérítési igénye, ha szerződéses jogviszonyban állnának. Mivel a Ptk. 364. §-a szerint a jogalap nélküli gazdagodásra a kártérítés szabályai megfelelően alkalmazandók, a felperesnek nem keletkezett volna kára, ha eleget tesz a bérleti szerződés szerinti fizetési kötelezettségének. Ha nem a felperes felróható magatartása miatt szűnt volna meg a szerződés, a bérbeadótól követelhetné a bérleményre fordított kiadásainak megtérítését, amennyiben bizonyítja azok szükségességét. A felperes az F. B. Kft.-vel szemben a felróható magatartása miatt kártérítési igényt nem tud érvényesíteni, így még kevésbé érvényesítheti azt egy szerződésen kívüli, független harmadik személlyel szemben. A per eldöntése szempontjából nincs jelentősége annak, hogy ügyvezetőjének személye megegyezik a felperes korábbi ügyvezetője személyével.
Az elsőfokú bíróság ítélete
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
Az ítélet indokolásában kifejtette, a Ptk. 361. § (1) bekezdése alapján a jogalap nélküli gazdagodás megállapítására akkor van jogi lehetőség, ha a vagyoni előny kimutatható, az előny megszerzése jogalap nélkül történt és az előnyhöz a kötelezett más rovására jutott. Az alperes nem jutott vagyoni előnyhöz, az ingatlant a bérlemény tulajdonosával kötött bérleti szerződés alapján használja. A bérleti díjat a bérleménynek a bérlet kezdő időpontjában meglévő állapota szerint alakították ki, így az alperes mindazért, amit használ – ideértve a felperes beruházásait is – bérleti díjat fizet ellenértékként a bérbeadónak, ezáltal jogalap nélkül nem gazdagodik. Mivel nem állapítható meg, hogy az alperes vagyoni előnyhöz jutott volna, így a konjunktív feltételek fennálltának hiányában az alperes jogalap nélküli gazdagodása sem állapítható meg. Erre figyelemmel nem volt vizsgálandó, hogy a felperes milyen beruházásokat végzett az ingatlanon. Egyebekben osztotta az alperes által a képviselő azonossága és a kártérítés körében előadottakat.
A fellebbezés tartalma
Az ítélettel szemben a felperes fellebbezett az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasítását kérve. Az elsőfokú eljárásban előadottakat fenntartva hangsúlyozta, az elsőfokú bíróság tévesen állapította meg az alperes jogalap nélküli gazdagodásának hiányát, mivel a bérlemény használatáért ellenértékként fizetett bérleti díj vonatkozásában semmilyen bizonyítást nem folytatott le. Egyáltalán nem vizsgálta, hogy az alperes milyen összegű bérleti díjat fizet, mekkora volt a bérleti jogviszony alatt az általa fizetett bérleti díj összege, illetve a jelenleg fizetendő bérleti díj arányban áll-e a bérlemény felszereltségéből származó előnyökkel. Előadta továbbá, hogy az alperes jogalap nélküli gazdagodásának hiánya az összegszerűség részletes vizsgálatától függetlenül sem állapítható meg kétséget kizáróan, hiszen ha a bérleménybe nem kerültek volna beépítésre a „beruházásai”, úgy az alperesnek magának kellene ezen eszközöket, berendezéseket beépítenie ahhoz, hogy tevékenységét végezni tudja.
Az alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Az első fokú eljárásban előadottakat fenntartotta és kiegészítette azzal, hogy a felperes semmilyen jogcímen nem követelheti tőle a bérleménybe történt beruházásai ellenértékét. A felperes megalapozatlanul állítja a bérleti díj vizsgálatának szükségességét, ugyanis a bérleti díj mértéke nem befolyásolja a beruházások értékét, ezzel összefüggésben a jogalap nélküli gazdagodás során szerzett vagyoni előnyre sem lenne kihatással. Ugyanakkor a bérlemény tulajdonosával fennálló belső jogviszonya alapján még szívességi használat esetén is jogszerű használónak minősülne, így abban az esetben sem kerülhetne megállapításra jogalap nélküli gazdagodása a felperes terhére, ha visszterhesség nem állna fenn. A jogalap nélküli gazdagodás szempontjából nem értékelhető a felperes azon kijelentése, hogy a beruházásai nélkül nem tudná tevékenységét a bérleményben végezni. Változatlanul hangsúlyozta, a felperesnek nem keletkezett volna kára, ha úgy jár el a bérleti jogviszony során, ahogyan általában elvárható, és eleget tesz egyik főkötelezettségének, a bérleti díj fizetésének.
|
Bírósági Döntések Tára |
|---|
|
A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni. |
A Fővárosi Ítélőtábla megállapításai
A lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére, a bérbeadó és bérlő jogaira, kötelezettségeire nézve az 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) tartalmaz rendelkezést. A 15. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a bérleményt átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik. A 36. § (1) bekezdése szerint a helyiségbérlet létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére – az Ltv. második részében (36-44. §) foglalt eltérésekkel – a lakásbérlet szabályai alkalmazandók. A 37. § úgy rendelkezik, a helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó. A Ptk. 361. § (1) bekezdése szerint, aki másnak rovására jogalap nélkül jut vagyoni előnyhöz, köteles ezt az előnyt visszatéríteni.
Az idézett rendelkezésekből leszűrhető, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérlete esetén a bérlemény átalakítása, felújítása tekintetében a bérlőnél felmerülő költségek megtérítésére a felek (bérbeadó-bérlő) megállapodása irányadó, a bérlő ezen költségei megtérítését – erre vonatkozó megállapodás esetén – a bérbeadótól kérheti. Az átalakítás, felújítás a bérbeadó tulajdonában, használatában álló bérleményt érinti, így a bérleményben a beruházás folytán bekövetkező esetleges értéknövekedés – mint a beruházás eredményeként megjelenő esetleges vagyoni előny – a bérbeadónál jelentkezik. Ebből következően pedig a bérlő a pénzeszközeiből, vagyonából megvalósított beruházás költségei megtérítését a bérleti jogviszonyban őt követő bérlőtől – a nála jelentkező vagyoni előny hiányában – jogalap nélküli gazdagodás címén nem követelheti. Az új bérlő azzal, hogy felújított, átalakított, igényeinek megfelelően felszerelt bérleményt vesz bérbe, s azt mindezekkel együtt használja, vagyoni előnyt nem szerez, még kevésbé a beruházást végző korábbi bérlő rovására.
A felperes keresetében azt állítva kérte a bérleti jogviszonyban őt bérlőként követő alperest jogalap nélküli gazdagodás címén a bérleményre fordított beruházási költségei (átalakítás, eszközök értéke) megtérítésére kötelezni, hogy az alperes anélkül használja a beépített eszközöket, hogy a beruházásért bármilyen ellenszolgáltatást nyújtott volna, a beruházásból származó előnyöket ugyanakkor ő élvezi. A fent kifejtettek szerint azonban az alperesnél a felperes által eszközölt beruházással a felperes rovására vagyoni előny nem keletkezett, ezért a felperes annak megtérítésére sem tarthat igényt.
Kétségtelen, hogy egy felújított, jól felszerelt, a leendő bérlő igényeinek megfelelő bérleményért több bérleti díj kérhető, mint ezen kritériumoknak meg nem felelőért. Tekintve azonban, hogy mindezen kritériumok (felújított állapot, felszereltség) a bérlőnél nem vagyoni előnyként jelennek meg, ezért az adott ügy elbírálásánál nincs jelentősége annak, hogy az alperes milyen összegű bérleti díjat fizet. A jogalap nélküli gazdagodás ugyanis nem azon okból nem következett be, mert alperes a bérbevett állapotnak megfelelő bérleti díjat fizet, hanem azon okból, hogy a felperes rovására nem ő jutott vagyoni előnyhöz.
Mindezekre figyelemmel az elsőfokú bíróság eljárási szabálysértés nélkül hozta meg ítéletét, s érdemben helytállóan utasította el a keresetet. A kifejtettekre tekintettel a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét – részben eltérő indokolással – a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
Az ismertetett döntés (Fővárosi Ítélőtábla 16. Gf. 40 063/2012/4.) a Bírósági Döntések Tára folyóirat 2014/2. számában 29. szám alatt jelent meg.