Jogszabályfigyelő 2024 – 44. hét
Alábbi cikkünkben a 2024/107–108. számú Magyar Közlönyben megjelent szakmai újdonságok és az Országgyűlés honlapján közzétett közlemények közül válogattunk.
Nyilvános vitaülés a Ptk. tervezett módosításáról
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
2016. január 18.-án (hétfőn), a Budapesti Ügyvédi Kamara dísztermében rendezte meg a Magyar Jogász Egylet a Polgári Törvénykönyv esetleges módosításáról szóló nyilvános vitaülést. A vitán először Bodzási Balázs, az Igazságügyi Minisztérium helyettes államtitkára ismertette a Ptk. módosításával kapcsolatos téziseit, majd Menyhárd Attila, Ferencz Iván és Landgraf Erik osztotta meg álláspontját a szép számmal összegyűlt hallgatósággal.
Bodzási Balázs, az Igazságügyi Minisztérium helyettes államtitkára kiemelte, hogy a nyilvános vita célja a szakmai vélemény megismerése, a Ptk.-ról való közös gondolkodás, és szó sincsen előre eldöntött jogalkotási lépésről, mivel a minisztérium nem tud és nem is kíván a szakmai közvélemény álláspontja nélkül döntést hozni abban a kérdésben, hogy szükséges-e a Polgári Törvénykönyv módosítására.
Mivel még két év sem telt az új Polgári Törvénykönyv hatálybalépése óta, joggal merül fel a kérdés, miért kell ilyen rövid időn belül a módosításról gondolkodni. Ezzel kapcsolatban a helyettes államtitkár utalt arra, hogy már az elfogadáskor is heves viták kísérték az új Ptk.-t, például társasági jog Ptk.-ba illesztévével, vagy akár a jogi személyeknél megjelenő diszpozitivitással kapcsolatban., és bár kisebb mértékben, de a zálogjog új szabályai körül is dogmatikai vita alakult ki, számos helyen adtak hangot a szakemberek fenntartásaiknak és kritikai észrevételeiknek. Ezen kritikák és észrevételek száma a hatálybalépés után csak növekedett, a minisztérium felé számos megkeresés és állásfoglalás kérés érkezett, melyek egy része kifejezetten az új kódex módosítására irányult. Mindezek alapján Trócsányi László miniszter úr egy éve neves elméleti és gyakorlati szakemberekből álló munkacsoportot hozott létre a Ptk. módosítására irányuló javaslatok megvizsgálása céljából. A munkacsoport egy része úgy gondolta, nincs szükség módosításra, mert a felmerülő problémákat jogértelmezéssel kezelni lehet. A helyettes államtitkár szerint azonban, bár szerinte is vannak kérdések, amiket valóban lehet így kezelni, jó részében a jogértelmezés nem jelent megoldást. Ezzel kapcsolatban a szerződés átruházás kérdését emelte ki [Ptk. 6:208. § (3) bekezdés]. Álláspontja szerint por került a gépezetbe, és ez akadályát képezi az új jogintézmény alkalmazásának, mivel ez a jogszabályhely kimondja, hogy a szerződés átruházással megszűnnek a szerződés biztosítékai, így a kezesség és a zálogjog is. Itt meglátása szerint a probléma megoldása érdekében jogalkotásra van szükség. A mikor lehet kérdéses, de vajon tolerálja-e a gazdásági élet azt, hogy a módosításra csak 5-6 év múlva kerüljön sor, amikor már megszülettek az ezzel kapcsolatos első bírósági döntések, tette fel a kérdést. Mivel egy polgári törvénykönyvnek a gazdasági igényekhez kell igazodnia, hiszen a gazdasági élet kódexe, ezért álláspontja szerint nem lehetséges, hogy a gazdasági viszonyok igazodjanak a kódexhez. Ha ezt nem vesszük figyelembe, az a szabályok megkerülését és a külföldi jogok alkalmazását fogja eredményezni.
A helyettes államtitkár szerint a törvény módosításának egyik fő oka a hatálybalépést követően felmerült új gazdasági igények. Az egyik ilyen az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank (EBRD) 2014. november 18-án közzétett országjelentése (a magyarországi vállalati hitel restrukturálási és felszámolási környezet elemzéséről), melynek célja egy olyan jogi környezet kialakítása, ami a banki portfóliók megtisztítását is lehetővé teszi. Ez elsődlegesen a fizetésképtelenségi eljárásokat érinti (Vht. és Cstv.), de a jelentés kifejezetten kitér az új Ptk.-ra is. A jelentés szerint a Ptk. számos ellentmondásos rendelkezést tartalmaz, amelyek a hitelezőknek bizonytalanságot okoznak. Nem ösztönzik a hitelezőket új finanszírozási megállapodások megkötésére, illetve a fennállóak refinanszírozására, és ez akadályozza a hitelek restrukturálását. Kiemeli továbbá, hogy az új hitelbiztosítéki nyilvántartás nem közhiteles, és nincs lehetőség hivatalos tanúsítványt beszerezni annak tartalmáról. Számos kockázatot jelent a hitelezők számára az, hogy például az abban regisztrált biztosítékot a zálogkötelezett automatikusan töröltetheti. Az óvadékra vonatkozó szabályokat sem tartja elég rugalmasnak, és bizonytalanságot lát az óvadék érvényesítésére vonatkozó szabályok körében is. Külön kitér a jelentés a szerződés átruházás intézményére, miszerint a Ptk. különböző részei ellentmondanak egymásnak a biztosítékok fennmaradása illetve megszűnése tekintetében. Maga az EBRD anyaga a következőképpen zárul: a Polgári Törvénykönyvet módosítani kellene az érintettek visszajelzései alapján.
A másik gazdasági igényt a hitelintézetek forint lejárati összhangjának szabályozásáról szóló 20/2015. (VI. 29.) MNB rendelet jelenti, amelynek célja a banki portfóliók megtisztítása, valamint a jelzáloglevél-piac biztonságának növelése. Egy prosperáló és a jelenleginél több szereplős jelzáloglevél-piac kialakításához megfelelő környezet kell. Álláspontja szerint ennek a követelménynek a különvált zálogjog nem felel meg, és sokkal megfelelőbb eszköznek tartja a korábbi önálló zálogjogot.
A zálogjog
A zálogjogi résszel kapcsolatban kifejtette, hogy egy, az új Ptk.-hoz hasonló átdolgozást átfogó gazdasági elemzéseknek kellett volna megelőznie, amiben meg kellett volna vizsgálni, hogy az adott gazdaságban hol merül fel elsődlegesen a hitel iránti igény. Kiemelte, hogy külföldi működő tőke nélkül a magyar gazdaság megbénul, a külföldi tőkének azonban nemzetközi szempontból is elfogadható biztosítékokra van szüksége. Nem biztos, hogy ami az Egyesült Államokban vagy Kanadában megfelelő biztosíték, az Magyarországon is annak minősül. Sérelmezte, hogy az elmúlt években nem készült semmilyen gazdasági elemzés a zálogjog szabályai vonatkozásában, így a gazdasági háttér feltárása nélkül dőlt el az angolszász mintájú egységes hitelbiztosítéki rendszer bevezetése. Hangsúlyozta, hogy az adósok különböző csoportjai különböző hiteltípusokat és ehhez kapcsolódóan különböző hitelbiztosítéki formákat igényelnek. Más hitelt igényel a fogyasztó, a kis- és középvállalkozó, a mezőgazdasági termelő és egy multinacionális cég. Más formában is jutnak hitelhez, és tevékenységükből adódóan más biztosítékokat tudnak nyújtani. Ezért tartotta megfelelőnek a mezőgazdasági termelők és a kis- és középvállalkozások számára a vagyont terhelő zálogjogot, amit a zálogtárgy körülírással történő meghatározása nem tud kiváltani.
Kiemelte az UNIDROIT égisze alatt megkötött, légi-, vasúti teherjárművek és vízi járművek elzálogosítására vonatkozó egyezményt (Cape Town-i Egyezmény), amellyel kapcsolatban csodálkozásának adott, hangot, miért nem írta alá eddig Magyarország sem az egyezményt, sem annak jegyzőkönyveit, holott különösen a vasút vonatkozásában ez a MÁV számára is előnyösebb tőkeszerzési lehetőségekkel járna. Erről, rója fel, az új Ptk. is megfeledkezett.
Az ingó jelzálog intézményével kapcsolatban kiemelte, hogy csak akkor lehet működőképes, ha megfelelően működő nyilvántartási rendszer is társul hozzá. Ezt a szerepet töltötte be korábban a közhiteles közjegyzői zálogjogi nyilvántartás. Hibásnak tartotta, hogy a kodifikáció során a korábbi drága rendszert nem a térítési díjak csökkentésével próbálták olcsóbbá tenni, hanem az egészet szétverték, és helyette egy olyan külföldi mintát követtek, ami idegen a magyar jogrendszerben.
Az önálló zálogjogra rátérve, a helyettes államtitkár kiemelte, hogy a legnagyobb kritika mindig is az volt vele szemben, hogy visszaélésekre adott lehetőséget, mivel nem zárta ki a kétszeres teljesítés veszélyét, így alkalmazása is visszaszorult. Németországban is azért került sor a BGB önálló zálogjogra vonatkozó részének módosítására, mert a zálogjog kötelezettjeit kétszeres fizetésre kényszerítették. Egyszer az eredeti hitelezővel szemben kötelmi alapon, majd a zálogjog jóhiszemű megszerzőjével szemben dologi jogi alapon. Az önálló zálogjog újraszabályozására elfogadott módosítást mára a német banki gyakorlat elfogadta, alkalmazkodott hozzá, és egyáltalán nem szorult vissza a német banki gyakorlatban az önálló zálogjog alkalmazása, a jelzáloghitelek nagyjából 80%-át önálló zálogjog biztosítja és csak 20%-át a rendes, hagyományos járulékos zálogjog. Mindezek alapján álláspontja szerint indokolható az önálló zálogjog újrakodifikálásának igénye, de mindezt csak úgy, hogy az önálló zálogjog kötelezettjének helyzete nem váljon terhesebbé, mint a járulékos zálogjog kötelezettjéé. Ez kifogás-korlátozással és megfelelő kodifikációs technikával kezelhető. Meglátása szerint az önálló zálogjog újraszabályozása azért kulcskérdés, mert ez képes megteremteni egy dinamikusan működő jelzáloglevél-piacot, ami az állampapír után a második legbiztonságosabb befektetési lehetőség Németországban.
Még mindig a zálogjogon belül maradva kiemelte, hogy az új Ptk. a zálogjog érvényesítésére vonatkozó szabályokat is radikálisan átalakította. Hangsúlyozta, hogy ez nagyon érzékeny terület, mivel a nem fizető adós itt találkozik az államhatalommal. A jogalkotónak ezért mindkét fél érdekeit figyelembe kell vennie. A régi Ptk. szerint a zálogjog érvényesítésre főszabályként bírósági végrehajtás keretében kerülhetett sor, kivételesen volt csak arra lehetőség, hogy a zálogjogosult kielégítési jogát bírósági végrehajtáson kívül gyakorolja (erről a feleknek külön meg kellett állapodniuk). Az új Ptk. főszabállyá tette a bírósági végrehajtás elkerülését, az 5:126. § (3) bekezdés szerint a kielégítési jog gyakorlása a zálogjogosult választása szerint (egyoldalúan dönt) lehet bírósági végrehajtás útján történő vagy bírósági végrehajtáson kívüli. Így teljesen elkerülhetővé válik a bírósági végrehajtási út, ráadásul mindez a fogyasztói zálogszerződésre is vonatkozik. A Kúria is többoldalas anyagban hívta fel ennek veszélyére a figyelmet, és ezt a hatalmasságot álláspontja szerint korlátok közé kell szorítani. Mindezek alapján helyettes államtitkár szerint vissza kellene állítani a régi főszabályt, a bírósági végrehajtási utat legalább a fogyasztói zálogszerződések vonatkozásában. A fogyasztói szerződésekkel kapcsolatban ugyanis az EU Bírósága szerint ellentétes az uniós joggal az olyan tagállami szabályozás, ami nem teszi lehetővé a fogyasztó számára, hogy a végrehajtási szakaszban az alapügylet érvénytelenségét vitassa. Ez jelenleg csak bírósági eljárási szakaszban lenne csak meg.
Polgári Jog: havonta megjelenő online folyóirat |
|---|
|
|
A jogi személyek
A Ptk. HARMADIK KÖNYVÉVEL kapcsolatban kiemelte, hogy a főszabályként diszpozitivitást előíró rendelkezést már nem érdemes megváltoztatni, de pontosításra szorul [3:4. §]. Álláspontja szerint a jogalkotónak egyértelművé kell tennie, hogy melyek a kódex eltérést nem engedő, kógens szabályai. Fennáll ugyanakkor a veszélye annak. hogy ha a jogalkotó túl sok szabályt nyilvánít kógensnek, az visszatérés lenne a korábbi kógens főszabályhoz.
A vezető tisztségviselő felelőssége
A vezető tisztségviselő belső, vagyis a jogi személlyel, így a társaságokkal szembeni felelősségével kapcsolatban fő problémának azt tartja, hogy a vezető tisztségviselő és a jogi személy között szerződéses jogviszony áll fenn, ezért erre a Ptk. alapján a szerződésszegés szabályait kell rá alkalmazni. Ugyanakkor álláspontja szerint ez az alkalmazás bonyolult kérdéseket vet fel jogértelmezési és jogalkalmazási szempontból is. Kérdés ugyanis, hogy egy átlagos vezető tisztségviselőtől elvárható-e egy ilyen rendkívül alapos és szerteágazó mérlegelés a saját felelősségét illetően, főként akkor, hogyha az illető nem jogász. Ez a feladat vélhetően még a vezető tisztségviselőknek jogi tanácsot adó ügyvéd vagy vállalati jogtanácsos számára is egy nagyon komoly jogi munkát fog jelenteni. Emiatt a helyettes államtitkár megfontolandónak tartja a régi Gt. 30. § (2) bekezdésében foglalt felelősségi mércéhez való visszatérést, amely szerint a vezető tisztségviselők a gazdasági társaság ügyvezetését az ilyen tisztséget betöltő személyektől általában elvárható gondossággal, a gazdasági társaság érdekeinek elsődlegessége alapján kötelesek ellátni. A jogi személy és a vezető tisztségviselő közötti jogviszony ugyan szerződésen alapul, mégsem a szerződésszegéssel okozott károkért való felelősség szabályait kellene alkalmazni rá, mert más az elvárhatósági szint, mint szerződésszegés esetén. Mindezek alapján úgy vélte, indokolt lenne a kontraktuális felelősségtől eltérő felelősségi alakzat alkalmazása.
Helyettes államtitkár úr a vezető tisztségviselő felelősségét a hitelezők irányában, vagyis a külső felelősséget nem érintette külön, mivel ezzel kapcsolatban a Kúria joggyakorlat-elemző csoportot állított fel.
A vezető tisztségviselő kívülálló harmadik személyek irányában fennálló felelősségével (deliktuális alakzat) kapcsolatban [6:541. §] – miszerint a vezető tisztségviselő egyetemlegesen felel kívülálló harmadik személyek irányában – kiemelte, hogy a régi társasági törvény alapján a társaság volt felelős azért a kárért, amit a vezető tisztségviselője, e jogkörében eljárva kívülálló harmadik személyeknek okozott [betudás elve, Gt. 30. § (1) bekezdés]. Ennek alapján a társaság szabadon dönthetett abban a kérdésben, hogy az általa harmadik személynek megtérített kárt érvényesíteni kívánja-e a vezető tisztségviselővel szemben. Nem érti, miért volt szükség egy olyan önálló felelősségi tényállás bevezetésére, amelyet egyik korábbi jogszabály sem tartalmazott, és hogy miben tér el ez a speciális deliktuális felelősségi tényállás az új Ptk. 6:540. §-ában foglalt alkalmazottért való felelősségtől vagy a Ptk. 6:542. §-ában foglalt megbízottért való felelősségtől. Mindezek alapján megfontolandónak tartotta a Ptk. 6:541. §-ában foglalt felelősségi szabály hatályon kívül helyezését és a régi Gt. 30. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés visszaállítását. Meglátása szerint minden kérdés megnyugtatóan rendezhető az 6:540. és 6:542. §-a alapján. Kiemelte, hogy van olyan nézet is miszerint a jogi személy és a vezető tisztségviselő egyetemleges felelőssége csak a szándékos károkozásra terjedjen ki. Ez azt jelentené, hogy a vezető tisztségviselő felelőssége a tagok és az alkalmazottak felelősségi szabályai szerint kerülne meghatározásra. Hasonlóan ehhez elképzelhetőnek tartotta a deliktuális felelősség megállapítását a vezető tisztségviselő joggal való visszaélése esetén, mindkét esetben egy dogmatikailag megfelelően kimunkált szöveget el tudna fogadni a minisztérium.
A faktoring, a pénzügyi lízing és a franchise szerződésekkel kapcsolatban azt emelte ki, hogy nem felelnek meg a gyakorlati igényeknek, ezért meglátása szerint vagy hatályon kívül kell helyezni őket vagy olyan definíciókat kell találni, amivel a gazdaság is együtt tud élni. Nem tartotta szerencsésnek, hogy a franchise szerződések úgy kezdődnek ma Magyarországon, hogy a felek kizárják a Ptk. alkalmazását szerződéses viszonyukban.
II. Wolters Kluwer Jogi Konferencia |
|---|
|
2016. május 11-12. között kerül megrendezés a II. Wolters Kluwer Jogi Konferencia, melynek fő témái között az új Ptk. gyakorlata, valamint az új polgári perrendtartás szerepel. Előjelentkezési akciónk keretében 2015. december 31-ig 149 990 Ft (+ áfa) helyett 128 990 Ft-ért (+ áfa) jelenkezhet. |
Menyhárd Attila (tanszékvezető egyetemi tanár, ELTE ÁJK) rögtön hozzászólása elején leszögezte, nem támogatja a Ptk. módosítását, sem elvi alapon, sem a részletszabályok tekintetében. Természetesnek tartja a Ptk.-val kapcsolatos szakmai vitákat, mivel a kódex kockázatot telepít, és senki nem örül, ha rá nagyobb kockázat kerül, mint amennyit szeretne. Meglátása szerint ugyanakkor az, hogy máshogy csinálnánk dolgokat, még nem jelent megfelelő alapot a módosításra. A helyes gyakorlat meglátása szerint a jogszabály értelmezése lenne, ennek során juthatunk el egy megoldáshoz, aminek vizsgálni kell a kiváltott hatását, és vitát kell folytatni arról (figyelembe véve az érdekkiegyenlítő és kockázattelepítő hatását a polgári jognak), hogy ez a hatás megfelelő-e vagy sem. Menyhárd szerint jelenleg még csak az értelmezés fázisában vagyunk.
A vezető tisztségviselő deliktuális felelősségével kapcsolatban kiemelte, hogy nem azt a kérdést kell feltenni, hogy jó-e ez a szabály, hanem azt kell megválaszolni, van-e társadalmi igény ilyen felelősségi normára. Ha van, akkor szükséges, hogy létezzen.
Zárásként azt hangsúlyozta, hogy folyamatosan feladatunk a szabályozásnak és a bírói gyakorlatnak a felülvizsgálata, ehhez folyamatos diskurzusra van szükség. Az esetleges módosítás kapcsán kifejtette, hogy elképzelhető, hogy majd valamikor szükséges lesz, de jelenleg ez a probléma idő előtti.
Ferencz Iván (jogi és compliance igazgató, vjt., Fundamenta- Lakáskassza Zrt.) szerint a zálogjogi szabályok megújítása kapcsán nagyon fontos azt látni, hogy hova tartott és hova fog tartani a magyar lakáspiac. Jelenleg 4 millió 200 000 lakásegység van (lakások és házak összessége), ahhoz, ezek a nemzeti vagyon szintjén maradjanak, megújításához évente 40-50 ezer új lakóegységet kellene építeni. Ehhez képest 2013-ra a magyar lakásépítések száma évszázados mélypontra csökkent, ez körülbelül 7600 lakást jelent. Azt az alapvető emberi szükségletet, hogy lakni kell és otthon szeretnénk magunknak, nem lehet negligálni a szakmai megfontolásokból.
2008-2014 között a magyar bankpiac nehéz helyzeten ment át, válság és különadó is sújtotta, viszont 2016-tól elindulhat a kilábalás, mivel egyrészt megtörtént a FED banki átállás (minden szempontból etikus termékeket kínálhatnak csak az ügyfeleknek), másrészt sikerült a bankrendszernek leráznia magáról a devizahitelek problémáját, csak forint hitelek maradtak a rendszerben. Harmadrészt folyamatban van az EU-s jelzáloghitelezési irányelv átültetése (2016. március 21. a határidő), így az elkövetkező években meglátása szerint nyugodtabb vizeken evezhet a magyar lakáspiac.
Meglátása szerint sikeres átállást hajtott végre a magyar jogalkalmazó közösség az új Polgári Törvénykönyvre. Kiemelte ugyanakkor, hogy melyek azok a részek, amiket nem fogadott jól a szakma.
Álláspontja szerint a szerződés átruházás rendszerén belül a biztosítékok megszűnése nem állta ki a gyakorlat próbáját. A másik ilyennek az erős fogyasztóvédelmi megfontolásból alkotott generális fiducia tilalmat tartja [6:99. §]. Úgy ítéli meg, hogy a gyakorlat számára jó néhány fiduciális jogügylet lehetetlenné vált, amit a gyakorlat előszeretettel alkalmazott és visszaélésekre nem került sor több évtized alatt sem. Az egyik ilyennek a bankbetét fedezete mellett nyújtott hitelt tekintette, másiknak a vagyonbiztosítások engedményezését a lakáshitel fedezete mellett. Ezeknél nem tartja indokoltnak a fiducia tilalom további fenntartását.
A biztosítékok közül kiemelte még, az óvadékot, amelynek meglátása szerint a tárgyát a Ptk. túl szűken határozza meg, ugyanis azt csak a fizetési számlán fennálló követelésekre korlátozza, más pénzeszközöket azonban ezzel kizár: így a betétszámlán, az ügyfélszámlán és az értékpapírszámlán lévő összeg óvadékba adása jelenleg nem lehetséges, ennek a fenntartása pedig meglátása szerint indokolatlan.
A hitelbiztosítéki nyilvántartás álláspontja szerint sem tudja rendeltetését betölteni: nem közhiteles, nem bizonyít megfelelő erővel semmit, az adminisztrációja értelmetlen és kaotikus (pl.: egy jogi személynek csak egy természetes személy adminisztrátora lehet, ami folyamatosan felveti azt a problémát, hogy ha mást bíznak meg a képviselettel, hogyan regisztrálja magát), ráadásul drága is. Mindennek, meglátása szerint az a következménye, hogy a lakossági hitelezésben nem is alkalmazzák.
Zárásként hangsúlyozta, a fogyasztóvédelem nem áll ellentétben a piac érdekeivel, viszont a túlhajtott fogyasztóvédelem (pl.: generális fiducia tilalom az adós kiszolgáltatottságának csökkentésére) akadályozza a piac fejlődését és normális működését, így valójában a fogyasztó jóléte ellen hat. A módosítás időszerűségével kapcsolatban pedig megjegyezte, hogy abból a jogintézményből sosem lesz bírósági gyakorlat, amit a piac egyáltalán nem tud alkalmazni, vagy alkalmazhatóságát elveti, így ezeken a pontokon kár várni a jogértelmezésre (hitelbiztosítéki nyilvántartás, óvadék egyes szabályai, generális fiducia tilalom, franchaise).
Landgraf Erik (vjt., ügyvezető igazgató, FHB Jelzálogbank Nyrt.) hozzászólásában kifejezetten az önálló zálogjogra koncentrált. Szabad-e és kell-e önálló zálogjog? – tette fel hozzászólása kezdetén a kérdést. Ezt követően végigtekintette az önálló zálogjog szabályozásának történetét. A jogintézmény bevezetésekor (Első Zálogjogi Novella) sokáig nem hitték, hogy ez tényleg működőképes lehet Magyarországon, hiszen nagyon erős volt benne a kifogás-korlátozás. A harmadik féllel szemben, aki a zálogjogot átruházással szerezte meg, gyakorlatilag kizárta a törvény, hogy az zálogkötelezett kifogással éljen az alapul szolgáló követelésre hivatkozással. A Második Zálogjogi Novella gyengítette a kifogás-korlátozást: ha az átruházáskor az alapul szolgáló követelést ismerte az önálló zálogjog megszerzője, akkor vele szemben lehetett kifogást felhozni a zálogkötelezettnek. Az önálló zálogjog tekintetében a harmadik lépcsőfokot a 2009-es Ptk. jelentette volna, ami a német minta és a hazai tapasztalat alapján kiformált szabályozás volt. A kifogás-korlátozást korrekten és korszerűen szabályozta: a biztosítéki szerződésnek a kötelező alkalmazását írta elő az önálló zálogjog alapítása körében.
Az 1997 nyarán hatályba lépett jelzáloglevélről és jelzálog hitelintézetről szóló törvény kezdetben két műveletet szabályozott: a jelzálogbank vagy saját maga nyújthatott hiteleket saját ügyfeleinek vagy jelzáloghiteleket vásárolt. Ez bővült ki a későbbiekben az önálló zálogjog vásárlásának intézményével.
Ez a jelzáloglevél refinanszírozás gyakorlatilag azt jelenti, hogy a kereskedelmi bank hitelt nyújt a saját ügyfelénk, ennek a hitelnek a megtartása mellett pusztán az ő általa alapított önálló zálogjogot adásvétel útján átruházza egy jelzálog hitelintézetre, aki egy összegben ezt megvásárolja. A zálogjog vételárában rendelkezésre bocsátja a mögötte álló hitelnek a refinanszírozásra szükséges összegét és az önálló zálogjogot a kereskedelmi bank, mint refinanszírozott bank elkezdi részletekben törlesztve visszavásárolni a refinanszírozó jelzálogbanktól, és a részletekben való törlesztés össze van hangolva azzal az ügylettel, aminek a refinanszírozását végzik a partner bankok. Ennek a célja az volt, hogy megteremtse a jelzáloglevéllel kamattámogatott lakáscélú hiteleknek a széleskörű elterjedését és a jelzáloglevél magyarországi kultúrájának elterjesztését. Mára hatalmas portfóliók épültek fel ezzel a technikával, aminek eredménye az lett, hogy ezek a portfóliók fedezet-nyilvántartásba kerültek a jelzálogbankoknál és ezek fedezetével külföldön és hazai tőkepiacon is nagy mennyiségű jelzáloglevelek kerültek kibocsátásra.
A különvált zálogjoggal, és annak a refinanszírozásra gyakorolt hatásával kapcsolatban kiemelte, hogy amiatt a kodifikációs következtetés miatt, miszerint a fiducia tilalom egyenesen az önálló zálogjog megszüntetéséhez kell, hogy vezessen, kifejezettem a jelzálog hitelintézetek vonatkozásában került szabályozásra a különvált zálogjog, amit a fiducia tilalom keretében egy gáláns kompromisszumnak nevezett. Úgy tartja meg a jelzálognak a járulékosságát, hogy egyúttal az átruházhatóságát is megteremti. Ez azt a gyökeres hatást váltotta ki, hogy eddig volt önálló zálogjog adásvétel útján történő refinanszírozás és ezzel párhuzamosan kialakításra és működtetésre került a refinanszírozási jelzáloghitellel történő refinanszírozás, vagyis a jogi logikája gyökeresen átalakult úgy, hogy az üzleti logikája semmit nem változott.
A gazdasági környezet változásánál kiemelte a 20/2015. (VI. 29.) MNB rendelet kötelezővé tette a teljes hazai lakossági jelzáloghitelezési piacon, hogy minden jelzáloghitel az ügyfélkörön belül 15%-ban jelzáloglevéllel kell finanszírozni (tehát a hosszú lejáratú hitelek mögött hosszú lejáratú források legyenek). Utalt továbbá az Európai Parlament és Tanács 571/2013 EU rendeletének 402. cikk (3) bekezdésében megtalálható a kizárólag a magyarországi refinanszírozási modellnek az európai szintű elismerésére. Ekkor még itthon az önálló zálogjogos modell volt a bevett és a szabályozott, így ez került európai szinten elismetté.
Azzal kapcsolatban, hogy miért önálló zálogjog és miért nem különvált zálogjog, a legdöntőbb érvnek azt tartja, hogy az önálló zálogjoggal kialakított hosszúlejárati értékpapírok elismertek a tőkepiac, az Unió és a minősítő intézetek számára is, és ez egy nem kitörölhető vonása a magyarországi jelzáloglevél piacnak. Ha fenntartanák a különvált zálogjogot, akkor csak azt érhetjük el, hogy egy kettősséget és egy törésvonalat tartunk fenn a jelzálog refinanszírozásban, ami gyengítené és indokolatlanul elnehezítené ezt az üzletágat. megoldásként kielégítőnek találná a 2009-es Ptk. szabályait elővenni, és azokat szakmai viták során továbbfejleszteni. Ha ismét lesz önálló zálogjog, akkor mi legyen a különvált zálogjog sorsa? Úgy ítéli meg, szükségtelenné válna.