Szigorú és szűk határidők terhelik a bérbeadót

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A Kúria eseti döntése a bérleti díj nem fizetésére alapított felmondás esetén a határidők számításának módját értelmezi.

Ami a tényállást illeti, a felperes 2007-ben a vagyonkezelésében álló lakást határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződéssel kiadta az alperesnek, aki a szerződés értelmében minden hónap 15. napjáig tartozott a bérleti díjat előre megfizetni. Ennek felszólítás ellenére történő elmulasztása felmondási okot jelentett. Mivel fizetési kötelezettségét nem teljesítette, 2013. október 22. napján a felperes az alperest fizetésre szólította fel, de a küldemény „nem kereste” jelzéssel érkezett vissza. Az alperes a felszólításnak sem tett eleget, így 2013. december 2. napján kelt irattal 2013. december 31. napjára a felperes felmondta a szerződést, amit december 4-én adott postára. Ezt követően keresetében azt kérte a bíróságtól, hogy az alperes haladéktalanul ürítse ki a lakást és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja vissza a felperesnek. Az alperes tartozását november 28-án fizette meg.

 

A felek álláspontja

A felperes szerint a felmondása megfelelt a jogszabályi előírásoknak. A küldemény „nem kereste” jelzésére tekintettel a kézbesítési vélelem azon a napon állt be (2013. november 19.), amikor az a feladó felpereshez visszaérkezett, ehhez képest pedig a felmondást határidőn belül adta postára. Az alperes a küldeményt mindaddig megismerhette (2013. november 16.), amíg azt a szolgáltató számára lehetővé tette, a felperes azonban csak a felszólítás visszaérkezése folytán tudta meg, hogy a postai úton történő kézbesítés a jogszabályi előírásoknak megfelelt, és bár az alperes érdektelen volt, a felszólítás közöltnek tekintendő. 2013. november 19. napjához viszonyítva a felperes 2013. december 2. napján jogszerűen közölt felmondást.

 

Az alperes szerint a lakástörvényhez szerint, ha a fizetési felszólítás „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza a bérbeadóhoz, akkor azon a napon indul a fizetésre szabott határidő, amely napon a bérlő utoljára átvehette volna a küldeményt. Ha a bérlő a postai úton küldött felszólítást nem veszi át, és az „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza a bérbeadóhoz, a fizetésre nyitva álló határidő az azt követő napon kezdődik, amikor a bérlő a postai értesítés szerint még átvehette a felszólítást. A felmondásra nyitva álló határidőt ehhez képest kell számítani.

A lakástörvény szövege szerint, „ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet”.

Az alperes úgy vélte, mivel 2013. november 26-án a hátralékot megfizette, a felmondás napján már nem volt tartozása. Érvelése szerint a fizetési felszólításban szereplő határidő az azt követő naptól számítható, hogy az alperes a küldeményt utoljára átvehette volna a postán (november 16), az innen számított nyolc nap november 24-én telt le. A felmondásra számított határidőt ettől a naptól kell számítani, így a felmondásnak december 2-án az alpereshez meg kellett volna érkeznie, a december 4-én postázott felmondás elkésett.

 

Az első- és másodfokú eljárás

Az elsőfokú bíróság szerint mind a fizetési felszólítás, mind a felmondás megfelelt az alaki és tartalmi követelményeknek, a felperes megtartotta a határidőket, ezért kötelezte az alperest az ingatlan kiürítésére. A bíróság kiemelte, hogy a felszólítás akkor tekinthető közöltnek, ha az az érdekelt fél tudomására jut, vagy azért nem jut a tudomására, mert az irat átvétele az érdekelt fél hibájából hiúsul meg. A felperes igazolta, november 19. napján szerzett tudomást arról, hogy az alperes a fizetési felszólítást a postán „nem kereste”, tehát annak kézbesítése szabályszerűnek minősül, és ezen időponttól kezdődően nyílt meg az alperesnek a nyolcnapos teljesítési határidő. Az alperes 2013. november 20. és 27. napja közötti időben teljesíthetett volna, ehhez képest 28-án fizetett, tehát elkésetten. A felperes november 28. napjától december 5. napjáig adhatta postára a felmondást, melyhez képest a 2013. december 4-i postára adás szabályszerű volt.

A másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú ítéletet, és a keresetet elutasította. Úgy foglalt állást, a nyolcnapos határidő anyagi jogi jellegű, azaz a felmondást nem elegendő a megadott nyolc napon belül postára adni, hanem annak e határidő alatt meg is kell érkeznie a bérlőhöz. Tévesnek minősítette mind a felperes, mind az elsőfokú bíróság azon okfejtését, hogy a bérlő tudomásszerzésének azt a napot kell tekinteni, amikor a visszaküldött levél a felpereshez beérkezett. Ez a nap nem a bérlő, hanem a bérbeadó tudomásszerzésének napja. A bérbeadónak azt kell tudnia, melyik napon küldte vissza hozzá a posta a felszólító levelet. Ez november 16-a volt, és ettől az időponttól kell számítani azt a nyolcnapos határidőt, amíg az alperes a tartozását megfizethette. Ez a nap novembert 24-e volt. A felperes felmondásának ettől a naptól számítva nyolc napon belül kellett volna az alpereshez megérkeznie, vagyis 2013. december 2-ig. A bíróság nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy az alperes a megszabott nyolcnapos határidőből kicsúszott a hátralék megfizetése során. Ennek csak akkor lett volna relevanciája, ha a fizetési kötelezettségének csak a felmondás megírását követően tesz eleget, tehát úgy fizeti ki a tartozását a nyolcnapos határidőn túl, hogy arról a felperes nem szerez tudomást a felmondásig. Az alperes teljesítését követően a felperes a bérleti szerződést már jogszerűen nem mondhatta fel.

 

A Kúria megállapításai

A felperes felülvizsgálati kérelme alapján eljáró Kúria nem találta alaposnak a kérelmet. A Kúria kiemelte, hogy a felmondást megelőzően írásbeli felszólítást kell intézni a bérlőhöz megadott határidő alatt az elmaradt lakbér megfizetésére. Az írásban közölt fizetési felszólítás azáltal válik közöltté, hogy az a másik félhez megérkezett. A fizetési felszólítás postára adott küldeményéből megállapítható, hogy azt az alperes 2013. november 16. napján vehette volna át, és bár ezt nem tette meg, ettől függetlenül ez a nap minősül a „hozzá megérkezés” napjának. A régi Ptké. értelmében a napokban megállapított határidőbe a kezdő napot nem kell beleszámítani, így november 17-ével vette kezdetét az a nyolc nap, amikor az alperes a díjhátralékot megfizethette, és amely nyolc nap eredménytelen elteltével megnyílt a felperes számára a második nyolc nap a felmondás gyakorlására. A felperes 2013. december 2-ig közölhette a felmondást, vagyis eddig az időpontig kellett volna a felmondásnak az alpereshez megérkeznie. A felperes ezt a határidőt elmulasztotta. A Kúria is kimondta, nincs jogi relevanciája, mikor érkezett vissza a felpereshez a fizetési felszólítás küldeménye, hiszen a „nem kereste” jelzés esetén is néhány napos eltéréssel kell számolni, ugyanakkor a küldeményen szerepel az átvétel napja, vagy az a nap, amelyet az átvétel, a megérkezés napjának kell tekintetni, ezért a határidők számításának nincs akadálya.

Kiemelte továbbá azt is, a felmondás annak jogkövetkezménye, hogy a bérlő a fizetési kötelezettsége teljesítésével késedelemben van. Ha a fizetési kötelezettséget a bérlő a felmondás gyakorlásáig teljesítette, a késedelem megszűnt, ezért az erre alapozott felmondás nem felel meg a jogszabályi előírásoknak.

 

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. V. 20.062/2016.) a Kúriai Döntések 2017/4. számában 121. szám alatt jelent meg.

---