Szükségtelen zavarás építkezéssel

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ha az ingatlan tulajdonosa elfogadja, hogy melyik az az építési mód, ami a környék lakosságának csak a szükséges zavarást okozza, és ennek megvalósítását vállalja, később nem hivatkozhat alappal arra, hogy a megállapodástól eltérő építési mód alkalmazásával létrejött felépítmény sem valósít meg szükségtelen zavarást.

A felperes a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (1959-es Ptk.) 100. paragrafusára és 339. § (1) bekezdésére alapított végleges keresetében az alperest ötmillió forint kártérítés, valamint eme összeg után 2008. július 1-jétől az 1959-es Ptk. 301. § (1) bekezdése szerinti késedelmi kamat megfizetésére, és a perrel érintett ingatlanján a szabályozási tervben meghatározott módon és mértékben háromszintes növénytelepítéssel intenzív zöld védőfal telepítésére kérte kötelezni. Keresetet terjesztett elő az iránt is, hogy a bíróság tiltsa el az alperest az ingatlan C épületének északi homlokzata előtti területen a 3,5 tonna összsúlynál nagyobb tehergépjárművek és a C épület északi homlokzatán létesített ipari kapuk használatától.

A kereset ténybeli alapjául előadta, hogy az alperes a lakóházzal beépített felperesi ingatlannal szomszédos ingatlanján logisztikai központot épített a 2007 márciusában jogerőre emelkedett építési engedély alapján. Az erős fény- és hanghatásokkal járó éjszakai építkezés kellemetlen és zaklató volt. A terület szabályozási tervének 2003. augusztus 14-ei egyeztetésekor az alperes vállalta: a K4 jelű út irányából nem nyit teherbejáratot, nem létesít rakodófelületeket, továbbá zajvédő falat épít és 6 méteres sávban intenzív fásítást végez. A vállalását nem teljesítette és olyan műszaki megoldást valósított meg, hogy az ingatlan felperesi ingatlan felé eső oldalán sokszor késő estig tehergépjárművek rakodnak, melynek következtében többszörösére nőtt a zajterhelés és a légszennyezés. A magasabban elhelyezkedő alperesi épületből szabad belátás nyílik a felperesi ingatlan kertjére és házra, ezáltal nagymértékű intimitásvesztés következett be. A felperes álláspontja szerint mindezek miatt csökkent az ingatlana forgalmi értéke, használata élvezhetetlenné vált, ezáltal kár érte, amely nem következett volna be, ha az alperes teljesítette volna az egyeztetés során vállaltakat.

Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy az építési engedélyt megadó közigazgatási határozat megállapította: az építmény megfelel az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) számú kormányrendelet (OTÉK) előírásainak, a területre vonatkozó helyi építési szabályzat, valamint szabályozási terv előírásainak. A tervezett építkezéshez a szakhatóságok hozzájárultak, továbbá az építési engedély megadása az 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 18. és 31. paragrafusai előírásának, valamint a 46/1997. (XII. 29.) KTM-rendelet előírásainak megfelelően történt. A közigazgatási határozat felülvizsgálata iránti perben hozott ítéletében a bíróság megállapította, hogy az alperes nem létesített a K4-es út felé olyan bejárót, amelyen nehézgépjárművek közlekedhetnek. Az alperes álláspontja szerint a terület az építkezés után is megtartotta zöldövezeti jellegét. Valótlan, hogy a zajterhelés és légszennyezés a korábbihoz képest magasabb lett. A zajvédő fal elkészült csakúgy, mint a terület növényzettel történő beültetése. Nem felel meg a valóságnak az sem, hogy megszűnt volna a felperes ingatlanjának intimitása. Az ingatlannak soha nem volt családi házas környezete, tekintettel arra, hogy az alperesi ingatlan korábban honvédségi laktanyaként szolgált, az azzal szomszédos területen jelenleg is aszfaltkeverő-üzem működik. Az alperes tagadta, hogy az éjszakai órákban végezte volna az építési tevékenységét. Álláspontja szerint a felperesi ingatlan értékét nem érinti a beruházásában megvalósult logisztikai központ.

Az elsőfokú ítélet

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek ötmillió forint kártérítést, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

Az ítélet indokolásában kifejtettek szerint az elsőfokú bíróság az 1959-es Ptk. 100. és 339. paragrafusa alapján marasztalta el az alperest. Rámutatott arra, hogy a tulajdonos jogosítványai korlátlanul nem érvényesülhetnek, ezért nem tehető olyan megállapítás, hogy az építő tulajdonosi jogainak gyakorlása körébe eső, építkezéssel együtt járó helyzet megteremtése nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe (EBH2011. 2397). Nem tartotta figyelembe vehetőnek a felperes által csatolt magánszakértői véleményt, az ítélet alapjául az elsőfokú eljárás során kirendelt igazságügyi építészszakértő szakvéleményét fogadta el. Ez alapján a felperesi ingatlanban az alperesi építészeti kialakítással, továbbá a megvalósult használati gyakorlattal együttesen 10 százalékos, összegszerűen ötmillió forint értékcsökkenést állapított meg. Kiemelte, hogy az igazságügyi szakértő álláspontja szerint az épület megfelelő tervezésével valamennyi teherbejárat a C épület déli oldalára lett volna helyezhető, a kapuk az általános építési előírásoknak megfelelnek, de nem felelnek meg a 2003. augusztus 14-én született megállapodás elveinek. Egy ilyen nagy területű, értékű munkahelyi telep sokrétűen építhető be, ezért bizonyosan lett volna olyan változat is, amelyre a felperesi kereset irányul. A zajvédő fal és a megépült intenzív zöldsáv csillapítja, de nem szünteti meg az alperesi oldal zavaró hatását. Az alperesi ingatlanon végzett szállítás, rakodás nem kívánatos zajjal jár. A zavarás teljes megszüntetése a jelenlegi építészeti kialakítás folytán nem érhető el, csak a C épület drasztikus átépítésével. Az intimitást illetően a szakértő akként foglalt állást, hogy az alperesi ingatlanról kevés lehetőség van a felperes életvitelét vizsgálni, életének intimitását csökkenteni. A zajvédő fal és a zöldsáv mögött munkálkodók semmiben nem rontanak az intimitáson. Az elsőfokú bíróság az alperest az igazságügyi szakvélemény alapján kártérítés fizetésére kötelezte. A további kereseti kérelmeket alaptalannak találta, mivel az alperes a 2003. augusztus 14-ei megállapodásban foglaltakat túlnyomó részt már teljesítette, illetve a teljesítés folyamatban van, mellyel az építkezés folytán a felperest ért sérelmek mértéke lényegesen csökkenthető. A kereseti kérelmek emellett azért sem voltak teljesíthetők, mert a felperes által kért ítéleti rendelkezés végrehajtás útján nem lenne kikényszeríthető.

A fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem

Az ellkerülhető zaj utólag sem igazolható, avagy az előzetes megállapodás mindvégig köti az építtetőt

Fellebbezésében az alperes az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával a kártérítés fizetésére irányuló kereseti kérelem elutasítását kérte. Álláspontja szerint nem okozott kárt, mindenben a jogszabályoknak megfelelően és úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Nem nyert bizonyítást az elsőfokú eljárás során a jogellenes magatartása és az sem, hogy a tevékenységével összefüggésben a felperest kár érte. Kiemelte: mindvégig tartózkodott minden olyan magatartástól, amellyel a felperest szükségtelenül zavarta volna, illetve amellyel jogai gyakorlását veszélyeztetné. A kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleménye nem támasztotta alá a szükségtelen zavarás tényét. Nem róható a terhére, hogy a tervszerűen telepített, örökzöld fákból álló sövény még nem erősödött meg, ehhez ugyanis idő kell. A felperesi ingatlan használatát semmiben nem zavarja, az általa végzett ingatlanfejlesztés az elhanyagolt területet rehabilitálta, a környék és így a felperesi ingatlan nívóját, értékét növelte, mely értéknövelő tényezőket az elsőfokú bíróság nem vette figyelembe. A helyi épített környezethez képest a felperes családi háza az, amely a helyben kialakult sajátosságoktól eltér, ezzel a felperesnek a családi ház tervezésekor, felépítésekor tisztában kellett lennie.

A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Kiemelte, hogy az építési engedély alapján és annak megfelelően történt építkezés az Étv. 37. § (2) bekezdésében foglaltak szerint nem zárja ki a polgári jogi kártérítési felelősséget. Az elsőfokú bíróság lefolytatta a szakértői bizonyítást, melynek során a szakértő fenntartotta a véleményét, ehhez képest az abban foglaltakat kell irányadónak tekinteni. A feltárt tényekből annak van jelentősége, miszerint az alperes a C/2. épületnél lévő teherkaput ténylegesen teherautók közlekedésére és azok rakodására használja.

A Fővárosi Ítélőtábla megállapításai

Az alperes fellebbezése nem alapos.

Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, az ítélőtábla a döntésével és annak jogi indokaival is egyetért, az utóbbit – a fellebbezésre is tekintettel – az alábbiakkal egészíti ki.

A felperes keresete az 1959-es Ptk. 100. paragrafusában és a 339. § (1) bekezdésében foglaltakon alapult. A szomszédjogi tényállásokban a szükségtelen zavarás a kártérítési felelősség jogellenességi eleme. A bírói gyakorlat szerint szükségtelen zavarásnak nem maga a szomszédos építkezés minősül, a károsultnak azt is bizonyítania kell, hogy az építkező a méltányolható érdekét figyelmen kívül hagyva építkezett, mivel a megvalósult munkálatokkal szemben a saját érdeksérelme nélkül úgy is építkezhetett volna, hogy azzal a szomszéd érdekeit ne sértse. Az alperes a jogellenesség hiánya körében azzal védekezett, hogy engedéllyel építkezett. A felperes e védekezéssel szemben alappal hivatkozott az Étv. 37. § (2) bekezdésére, miszerint az építésügyi hatóság engedélye az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el.

Az ítélőtábla a szükségtelen zavarás tényének megállapítása szempontjából annak tulajdonított jelentőséget, amit a 2003. augusztus 14-én tartott egyeztető tárgyalásról készült emlékeztető is tartalmaz. Az egyeztető tárgyaláson a felperes az Sz. Egyesület képviseletében, az alperes pedig a volt laktanya területének tulajdonosaként vett részt abból a célból, hogy olyan kompromisszumos megállapodás szülessen a megvalósítandó építkezés módját illetően, amely az építkezéssel érintettek érdekeinek leginkább megfelel. Az emlékeztető 7. pontjában foglaltak szerint az alperes kifejezetten vállalta, hogy csak az épületek által a lehetséges mértékig takart belső felületeken létesít rakodófelületeket és teherbejáratokat. Az alperes tehát saját nyilatkozata szerint elismerte, elfogadta, tudomásul vette, milyen építési módozat lesz az, amely csak szükséges zavarást okoz a környék lakosságának. Az 1959-es Ptk. 4. § (4) bekezdésében foglaltakra figyelemmel az alperes nem hivatkozhat a jelen perben az anyagi jogi tartalmú nyilatkozatával szemben arra, hogy az egyeztetettől eltérő építési módot nem tartja szükségtelen zavarást megvalósítónak. Az elsőfokú eljárás során kirendelt igazságügyi szakértő igazolta: az alperes a rakodófelületeket nem a 2003. augusztus 14-én született megállapodás elveinek megfelelően alakította ki. Lehetséges lett volna olyan térkialakítás, ahol a rakodás és szállítás csak a belső udvar irányából történhet, hiszen az egyeztetésnek ez volt az alapvető célja. Az alperes rakodásra, áruforgalomra alkalmas ipari kapukat helyezett el a C épület északi homlokzatán és ezzel eldőlt, mi lesz a használat módja az ingatlanon. Az igazságügyi szakértő véleménye azt is alátámasztotta, hogy a felperes a szükségtelen zavarás következtében miként és mennyiben károsodott. A felperes a kártérítési felelősség valamennyi konjunktív tényállási elemét bizonyította, ezért az elsőfokú bíróság alappal kötelezte az alperest kártérítésre.

Bírósági Döntések Tára
A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni. További információ és megrendelés >>

A Fővárosi Ítélőtábla mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság ítéletét a Polgári perrendtartás (Pp.) 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.

Az ismertetett döntés (Fővárosi Ítélőtábla 5. Pf. 21 518/2013/5.) a Bírósági Döntések Tára folyóirat 2015/2. számában 26. szám alatt jelent meg.

---