Valótlan vételár a szerződésben

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ha az adásvételi szerződésben nem a valóságos vételárat tüntetik fel, hanem a szerződéses vételár ezt meghaladóan egy, a vevőnek visszajáró összeget is tartalmaz, a kontraktus érvénytelenségét a leplezett tartalma alapján kell megítélni. A háttér-megállapodás miatt a vételár feltűnő értékaránytalansága nem vizsgálható.

A felperes a 2013. július 22-én előterjesztett keresetében az 1959. évi IV. törvény (1959-es Ptk.) 201. § (2) bekezdése és 237. § (2) bekezdése alapján, a per tárgyát képező adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalanság okán fennálló érvénytelensége folytán 3 355 000 euró vételár-különbözet visszaadására kérte kötelezni az alperest.

Előadta, hogy jogelődje a 2006. október 9én kelt adásvételi szerződéssel 4 800 000 euró vételáron megvásárolta az alperestől a per tárgyát képező ingatlant. A felperesi jogelőd – tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követően – kifizette a vételárat. 2012. május 1-jétől távozott posztjáról a felperesi kft. igazgatóságának elnöke, aki a szerződéskötéskor a felperesi jogelőd képviseletében eljárt egyik ügyvezető igazgató volt. A felperes új igazgatósági elnöke 2012 májusában levelet kapott, melynek írója azokra az általa vélelmezett visszaélésekre hívta fel a figyelmet, melyek többek között a 2006. október 9-ei ingatlanvásárlással összefüggésben történhettek. A bejelentés lényege az volt, hogy a felperes jogelődje az ingatlant a piaci ár felett vásárolta, a felperes ügyvezetése tisztességtelen volt. E levél alapján a felperes igazgatósági elnöke belső vizsgálatot indított, melynek során a felperes ingatlanforgalmi szakértőt bízott meg. A 2013. február 19-én kelt szakvélemény szerint a vételár több mint háromszorosa az ingatlan piaci értékének. A felperes az alperes részére 2013. április 9-én címzett levelével az adásvételi szerződést megtámadta, melyre az alperes a 2013. április 25-én kelt levelével válaszolt. Ez után a felek 2013. május 30-án egyeztetést tartottak, az erről készült emlékeztetőt a felperes megküldte az alperes jogi képviselője részére, aki azt aláírva nem küldte vissza.

A felperes 2012. december 4-én feljelentést tett ismeretlen tettes ellen különösen jelentős kárt okozó csalás bűntettének gyanúja miatt, majd indítványozta a büntetőeljárás befejezéséig a jelen per tárgyalásának felfüggesztését. Álláspontja szerint a piaci viszonyok nem indokolhatják azt a jelentős értékkülönbözetet, amely az ingatlan becsült piaci értéke és a vételár összege között mutatkozik. A szerződés vonatkozásban egyértelműen feltűnő értékkülönbség áll fenn. A megtámadási határidő a 2013. február 19-én kelt szakvéleménnyel nyílt meg, mivel a felperes ekkor szerezhetett szakértő által alátámasztott módon tudomást a feltűnő értékaránytalanságról. Az 1959-es Ptk. 326. § (2) bekezdése szerinti három hónapos határidő akkor vette kezdetét, amikor a szakvéleményt kézhez vette. A szerződést ettől számítottan három hónapon belül támadta meg írásban. A felek a megtámadás közlése után egyeztetéseket folytattak, így csak akkor terjesztette elő a keresetlevelet a bíróságon, amikor az egyeztetések már eredménytelennek bizonyultak. A másik félhez intézett írásbeli nyilatkozatával a szerződést 2013. április 9-én kellő időben támadta meg, és a bíróság előtti igényérvényesítése sem tekinthető elkésettnek. Hivatkozott az EBH2004. 1120., BH2005. 286., BH1992. 393., BH2012. 262., BH2000. 488., BH1976. 24., BH1993. 30., EBH2006. 1528. számú eseti döntésekre. Kiemelte, hogy a felperes tulajdonosai külföldi személyek, így a szerződésről való döntés esetén alapvetően külföldi tapasztalatokra támaszkodhattak, tehát a nyilvánvaló és egyértelmű feltűnő értékaránytalanság ezért sem volt felismerhető a számukra.

Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a keresetlevélből és a felperes által csatolt okiratokból kiolvashatók azok az adatok, amelyek alapján a keresetet el kell utasítani. A felperes nem jogosult a szerződés megtámadására, mert arra törekszik, hogy utólag, bármilyen – az alperes szerint nem törvényes – módon előnyösebb vételárat érjen el. Az ügyben azért tett feljelentést, mert szerinte is tudtak a kft. korábbi törvényes képviselői az állítólagos értékaránytalanságról. A felperes a szerződést ennek tudatában kötötte meg. A nyomozás a felperes érdekkörében keresendő hűtlen kezelés bűntettének gyanúja alapján folyik, amely szintén azt igazolja, hogy képviselői a szerződéskötéskor tudtak a feltűnő értékaránytalanságról. Az alperes hivatkozott a PK 267. számú állásfoglalásban, valamint az EBH2006. 1528. eseti döntésben foglaltakra. Álláspontja szerint sem a felperes által hivatkozott levél, sem az általa készíttetett szakvélemény nem alapozza meg a megtámadási határidő megtartását. Nem fogadható el az a felperesi álláspont, miszerint a megtámadási határidő megnyílik azzal, hogy egy fiktív levél alapján elkészül egy szakvélemény. Az alperes rámutatott arra is, hogy az 1959-es Ptk. 4. § (1) bekezdésében foglaltakra tekintettel a felperes nemcsak akkor nem hivatkozhat a feltűnő értékaránytalanságra, ha annak fennállásáról a szerződéskötéskor tudomása volt vagy lehetett, hanem akkor sem, ha a szerződéskötéskor súlyosan gondatlanul nem tulajdonított jelentőséget az ingatlan valós forgalmi értékének, illetve érdektelenséget tanúsított a piaci érték felderítésében. Az előbbi esetben az értékaránytalanság fennállását elfogadva kötötte meg a szerződést, az utóbbiakat pedig akként kell értékelni, hogy vállalta a feltűnő értékaránytalanság fennállásának kockázatát, abba a szerződéskötéskor belenyugodott. Az adott esetben a felperesi jogelőd maga határozta meg a vételi stratégiai céljait, és a beszerzett szakmai vélemények alapján arra az álláspontra jutott, hogy a perbeli adásvétel tárgyát képező ingatlan e célnak megfelel. Nem mezőgazdasági művelésű ingatlan tulajdonjogát kívánta megszerezni, hanem a tervezett beruházás (raktárbázis bővítése) megvalósítására alkalmas területhez kívánt hozzájutni. A szerződéskötés előtt független kontrollajánlatokat szerzett be, melyekben a kimutatott forgalmi érték átlaga megfelelt a perbeli szerződésben feltüntetett nettó árnak. Tulajdonosa és felügyelőbizottsága engedélyezte és jóváhagyta a szerződést, beolvadásakor pedig átvilágították a vagyonát, és nem vetődött fel kifogás az ingatlannal kapcsolatban. A bűncselekményt megvalósító magatartás (hűtlen kezelés) önmagában nem eredményezheti a szerződés érvénytelenségét, feltűnő értékaránytalanságát. A tévedésbe ejtés (csalás) a szerződés megtévesztés jogcímén történő megtámadhatóságát alapozná meg, ilyet azonban a felperes nem fogalmazott meg. A tárgyalás felfüggesztése ezért szükségtelen. Az alperes egyebekben arra hivatkozott, hogy a felperes a megtámadást egy éven belül nem közölte, és elmulasztotta a megtámadási jog bíróság előtti haladéktalan érvényesítését is [1959-es Ptk. 236. § (1) bek.]. A megtámadás közlésének eredménytelensége már az alperes válaszleveléből megállapítható volt, ennek ellenére nem haladéktalanul, hanem csak három hónap múlva nyújtotta be a keresetlevelet. A haladéktalan bíróság előtti igényérvényesítésre az elévülés szabályai nem alkalmazhatók.

Az elsőfokú bíróság ítélete

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

Indokolásában kifejtette: az 1959-es Ptk. 236. § (2) bekezdés c) pontja szerint az adásvételi szerződés felperesi jogelőd 2006. december 31-ei beolvadása előtti teljesítésétől számított egy éves megtámadási határidő 2007. december 31-ike előtt eltelt. A felperes azon álláspontja, miszerint a megtámadási határidő a feltűnő értékkülönbségről való tudomásszerzéstől számítandó, nem helytálló. Az értékkülönbségről való tudomás hiánya legfeljebb menthető ok lehet, melyre a felperes az 1959-es Ptk. 236. § (3) bekezdésében és 326. paragrafusában foglaltakra tekintettel a megtámadási határidő nyugvása körében hivatkozhatott. Az akadály megszűnésétől számított három hónapon belül még lehetőség van a jogszabályok értelmében az igényérvényesítésre. Figyelembe kell venni ugyanakkor a PK 267. számú állásfoglalásban kifejtettek szerint azt is, hogy az 1959-es Ptk. 201. paragrafusa nem szolgálhat sem arra, hogy a felet mentesítse a piaci ár kapcsán szükséges elvárható tájékozódástól, sem arra, hogy saját, esetlegesen téves vagy könnyelmű üzleti döntését követően, vagy a társaságnak betudható képviselői eljárásra hivatkozással utólag csökkentést érjen el a szerződő partnerével kialkudott, megállapodott vételárban. A lefolytatott tanúbizonyítás alapján tényként volt megállapítható, hogy a felperes a szerződés megkötése előtt nem szerzett be ingatlanforgalmi szakvéleményt, az új vezető tisztségviselője a 2012 májusi levélből szerzett tudomást az értékaránytalanságról. Az, hogy az ügyvezetők – a levélben írtak szerint – összejátszottak-e a vevővel és tudatosan, az ügy körülményeire tekintettel az elérhetőnél magasabb vételárat kötöttek ki, nem volt megállapítható a rendelkezésre álló peradatok alapján, ennek azonban nem volt ügydöntő jelentősége. Az alperes ugyanis helyesen hivatkozott arra, hogy ha a felperes ügyvezetői az objektív forgalmi érték ismeretében kötöttek szerződést, a megtámadás eleve alaptalan, mivel a képviselői útján kifejtett magatartás a felperes saját magatartásának minősül. A felperes ez esetben saját felróható magatartására akarna előnyök szerzése végett hivatkozni [1959-es Ptk. 4. § (4) bek.]. Nem lehetett ezért megállapítani – a következőkre is figyelemmel – azt, hogy a felperes menthető okból (1959-es Ptk. 326. §) nem élt a megtámadás jogával. Ha a vételár mértéke jelentőséggel bírt a számára, úgy elvárható lett volna, hogy a szerződéskötés előtt ingatlanforgalmi szakvéleményt szerezzen be. Nem hivatkozhat arra, hogy a megtámadás okáról csak az ügylet után beszerzett szakvéleményből értesült. A keresetlevélben tett nyilatkozata szerint az állítólagos értékaránytalanságról a 2012 májusi levélből szerzett tudomást, melyhez képest három hónap állt rendelkezésére a megtámadás közlésére. A 2012 augusztusát követően közölt megtámadása nemcsak az egy éves határidő, hanem a három hónapos határidő eltelte miatt is elkésett. A felperes által indítványozott ismételt és további tanúkihallgatás szükségtelen volt, mivel a felperes nem adott elő új tényt, illetőleg irreleváns körülményre kérte a tanúk kihallgatását.

A fellebbezés és a fellebbezési ellenkérelem

A felperes fellebbezésében elsődlegesen az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a kereset teljesítését, másodlagosan a Pp. 252. § (3) bekezdése alapján az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróság újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasítását kérte.

Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a jogszerű döntéshez szükséges mértékben nem tárta fel a tényállást, ugyanakkor a felperes által bizonyított tények, körülmények közül indokolás nélkül mellőzte azokat, amelyek a döntését nem támasztják alá, sőt azzal ellentétesek. Okszerűtlen következtetéssel jutott arra, hogy elkésettség miatt megszűnt a megtámadási jog. Sérelmes, hogy bár döntését kizárólag elkésettségre alapozta, ennek ellenére indokolásában – ilyen irányú konkrét bizonyítási eljárás lefolytatása nélkül – a felperes általánosan felróható magatartását és a feltűnő értékaránytalanság hiányát kísérelte meg igazolni több vonatkozásban túllépve az alperesi védekezésben foglaltakon. Nincs nyoma az ítélet indokolásában, hogy a hivatkozott elvi jellegű eseti döntésben foglalt iránymutatásokat miért nem vette figyelembe, ezért megsértette a Pp. 221. § (1) bekezdésében foglaltakat. A felperes fellebbezésében fenntartotta az elsőfokú eljárás során kifejtett azon álláspontját, miszerint az adásvételi szerződést határidőben támadta meg, majd ezt követően haladéktalanul érvényesítette igényét bíróság előtt. Hivatkozott a BH2000. 488., BH1976. 24., BH1993. 30., BH2012. 200., BH2011.. 343, BH2003. 205., BH1995. 703., BH1995. 43., BH1990. 337., BH1992. 393. eseti döntésekre. Utalt arra, hogy a nyomozás során és a perben ez idáig nem nyert bizonyítást, és az alperes sem állította, hogy az alkalmazottak elkövették a hűtlen kezelést, tudtak vagy tudniuk kellett a feltűnően nagy értékkülönbségről. Ez utóbbi tényt a felperes maga is csak a szakértői vélemény megismerése óta meri és tudja állítani. Sérelmezte továbbá a felperes, hogy az elsőfokú bíróság nem adott helyt az ügy érdemére kiható, lényeges bizonyítási indítványának (tanúk kihallgatása, igazságügyi szakértő bevezetése), és ennek indokát sem adta. Mellékelte fellebbezéséhez a másik perében beszerzett igazságügyi szakértői véleményt, amely jelentős különbözetet mutatott ki a per tárgyát képező ingatlan szomszédságában, illetve közelében lévő ingatlanokra kötött adásvételi szerződésekben szereplő vételár és a tényleges piaci érték között.

Az alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság megalapozott döntést hozott, mely során a tényeket, körülményeket helyesen értékelte és azokból helyes következtetést vont le. A szerződés 2013 áprilisi megtámadása az 1959-es Ptk. 236. § (2) bekezdés c) pontja alapján elkésett, és a jelen tényállás alapján az 1959-es Ptk. 326. paragrafusa nem alkalmazható. A tudomásszerzés hiányának, körülményeinek és az azzal kapcsolatos igényérvényesítés késedelmének is menthető okból kell fennállnia, mely jelen esetben nem állt fenn. A tanúvallomások alapján egyértelműen megállapítást nyert, hogy a vételár elfogadásáról történő döntést jelentős előkészítő, illetve szakmai munka előzte meg, majd a döntést a felügyelőbizottság jóváhagyta, és a tulajdonosok is elfogadták. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy ha az adásvételi szerződés megkötése előtt szakértői vélemény nem készült, a megtámadási határidőhöz kapcsolódó törvényi rendelkezéseket kiürítve nem lehetséges egy később beszerzett magánszakvéleményre megtámadási igényt alapítani. Helyesen folytatott le az elsőfokú bíróság bizonyítást annak érdekében, hogy igazolódjon, menthető okból nem élt-e határidőn belül a felperes megtámadási jogával. E körben került sor az okiratok megvizsgálására, a tanúk meghallgatására. Téves a felperes azon észrevétele, miszerint további bizonyítás lefolytatása lett volna szükséges. Az elsődleges kérdés a megtámadási határidő betartása, az e kérdés eldöntésére lefolytatott bizonyítás teljes körű és mindenre kiterjedő volt. Az alperes továbbra is fenntartotta azt az álláspontját, miszerint ha a felperesnek a szerződéskötéskor tudomása volt vagy lehetett a feltűnő értékaránytalanságról, illetve súlyosan gondatlanul nem tulajdonított jelentőséget az ingatlanok valós forgalmi értékének, akkor az a saját felróható magatartásának minősül, melyre előny szerzése végett nem hivatkozhat [1959-es Ptk. 4. §]. E tekintetben érthetetlen a felperes fellebbezése, hiszen ténykérdés, hogy éppen a jelen peres eljárással összefüggésben tett hűtlen kezelés tárgyában feljelentést, mely cselekmény elkövetése esetén képviselőjének az ügyletkötés felróható lenne, amely szintén kizárná a felperes igényérvényesítési lehetőségét. A fellebbezésben foglaltakkal ellentétben az alperes az elsőfokú eljárás során folyamatosan hivatkozott arra, hogy a felperes a szerződéskötésnél nem a tőle elvárható gondossággal járt el.

A felperes a fellebbezési ellenkérelemre tett nyilatkozatában sérelmezte, hogy az alperes rosszhiszeműnek minősíti az eljárását. Előadta: az alperes a fellebbezésre tett észrevételében nem cáfolja, hogy a szerződés feltűnően értékaránytalan lenne. Okfejtéséből – miszerint a korabeli képviselőknek minden bizonnyal tudomással kellett bírniuk arról, hogy a szerződés feltűnően értékaránytalan, és ha ennek nem tulajdonított a felperes akkor jelentőséget, úgy a későbbiekben a szerződést e címen nem támadhatja meg – éppen a feltűnő értékaránytalanság elismerése tűnik ki. A jelen ügyben alkalmazandó Ptk. értelmében a feltűnő értékaránytalanság objektív megtámadási kategória, ezért irreleváns az esetleges korabeli felperesi tudomásszerzés az értékaránytalanságról. Nem minősülhet megtámadást kizáró oknak, hogy milyen minősítés alapján folyik a nyomozás egy büntetőeljárásban.

A Fővárosi Ítélőtábla megállapításai

A felperes fellebbezése alaptalan.

Az ítélőtábla elsőként azt vizsgálta, hogy a fellebbezésben hivatkozott eljárási szabálysértés miatt szükség lehet-e az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésére. Az elsőfokú bíróság eljárási szabálysértését a felperes alapvetően az indokolási kötelezettségre (Pp. 221. §) vezette vissza.

Az elsőfokú ítéletnek a Pp. 252. § (2) bekezdése alapján történő hatályon kívül helyezését az indokolási kötelezettség elmulasztása abban az esetben eredményezhette volna, ha az a konjunktív feltétel is fennállna, hogy emiatt szükség van a tárgyalás megismétlésére, illetőleg kiegészítésére, mivel az elsőfokú határozatból és az eljárás adataiból nem állapítható meg, mire alapította döntését a bíróság (PK 206.). Az ítélőtábla álláspontja szerint az adott esetben nemcsak ez a hatályon kívül helyezési feltétel nem áll fenn, de az a feltétel sem, hogy az elsőfokú bíróság lényeges eljárási szabályt sértett. Az ítéletben – tartalmilag a Pp. 163. § (1) bekezdésére utalva – az elsőfokú bíróság indokát adta, miért utasította el a felperes bizonyítási indítványait. Az említett eljárásjogi szabály értelmében a bíróság a per eldöntése szempontjából releváns tényekre folytat bizonyítást. Ha helytálló az elsőfokú bíróság álláspontja, miszerint a megtámadás elkésett, úgy a bizonyítani kívánt tény irreleváns voltára tekintettel a felperes által felajánlott tanú- és szakértői bizonyítás szükségtelen.

Rámutat az ítélőtábla, hogy ha az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kéri, a bíróság kötve van a kérelméhez, annak indokai azonban nem kötik, a felek által előadott tényeket minősítheti. Ezért nem alapos az a felperesi hivatkozás, miszerint az elsőfokú bíróság a védekezés kereteit túllépte. Megjegyzi az ítélőtábla, hogy az alperes ellenkérelme kifejezetten tartalmazta: elkésett a megtámadás, 2007. október 8-án letelt az egy év, és a felperes a bíróság előtti haladéktalan igényérvényesítést is elmulasztotta.

A felperes azon hivatkozását illetően, miszerint az általa felhozott eseti döntéseket az elsőfokú bíróság figyelmen kívül hagyta, az ítélőtábla kiemeli: a bíróságnak az a kötelessége, hogy a perbeli jogvitát – amely nem azonos a felek jogi vitájával – a jogszabályok alkalmazásával eldöntse. Nem feladata, hogy az eseti döntésekre, azok perbelitől eltérő tényállására és a döntések minősítésére kitérjen.

Az ítélőtábla mindezekre tekintettel azt állapította meg, hogy az elsőfokú bíróság a szükséges mértékben megindokolta az ítéletét. Emellett a releváns tényállást helyesen állapította meg, az ítélőtábla a döntésével is egyetért, indokait az alábbiak szerint részben pontosítja, illetőleg kiegészíti.

Az ítélőtábla azt emeli ki, hogy a keresetlevél Pp. 121. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelő tartalommal történő előterjesztése a felperes kötelezettsége. A keresetlevélben fel kell tüntetni az érvényesíteni kívánt jogot, az annak alapjául szolgáló tényeknek és azok bizonyítékainak előadásával [Pp. 121. § (1) bek. c) pont]. A fél által előadott tényekhez a bíróság kötve van. A Pp. 121. § (1) bekezdés e) pontja szerinti petitumot a jogcímhez nem kötötten, de a felperes által előadott és szükséghez képest bizonyított, illetve a perben feltárt tények alapján bírálja el.

Abból kell kiindulni, hogy az elsőfokú eljárás során a felperes több okirati bizonyítékot is csatolt, amit nem lehet másként értékelni, mint hogy az okiratokkal saját tényállítását kívánta alátámasztani. Abból, hogy az alperes vitatta az így előadott tényeket, nem lehet arra következtetni, hogy a felperes e tényeket már nem állította.

Fellebbezésében a felperes arra hivatkozott, miszerint nem folyt bizonyítás a tekintetben, hogy tudtak volna a tisztségviselők az értékaránytalanságról, nem bizonyítódott a bűncselekmény elkövetése. Utalt arra is, hogy az elsőfokú bíróság nem teljesítette a tárgyalás felfüggesztése iránti kérelmét. Úgy tekintette, hogy az alperes nem cáfolta a vételár és a forgalmi érték közötti feltűnő értékaránytalanságot. Az ítélőtábla mindezt az előbbi elvi tételekhez képest értékelte, és azt állapította meg, hogy a felperes által az elsőfokú eljárás során előadottak a következőkben kifejtendők miatt nincsenek összhangban az érvényesített joggal és az annak alapjául szolgáló tényekkel.

A feltűnő értékaránytalanság vizsgálata során a szerződés szerinti vételárat kell összevetni a forgalmi értékkel. Az a körülmény, hogy a szerződés nem a valóságos vételárat tünteti fel, a XXV. PED-ben foglaltak szerint nem érvénytelenségi ok. A felperes arra hivatkozott, hogy az új igazgatósági elnök által 2012 májusában megkapott és a valóságoshoz képest magasabb vételárat feltételező levél késztette belső vizsgálatra, ennek a feltételezésnek az alátámasztására rendelt szakértői véleményt, és feljelentést tett. A felperes ezek szerint maga is kételkedik abban, hogy az adásvételi szerződésben feltüntetett vételár valóságos lenne. Ha azt állítja, hogy összejátszás miatt a valóságostól eltérő vételár lett feltüntetve, az felveti az eladó és az ügyvezetők további megállapodását. Az utóbbi eredménye, hogy az adásvételi szerződés a vételárat meghaladó, az alperest nem vételár címén megillető, hanem az ügyvezetőknek visszajáró összeget is tartalmazza. Ez az összeg jogi értelemben nem minősül vételárnak. A felperes tehát maga sem állítja, hogy a szerződés szerinti vételár a valóságos vételár lenne, de nem jelöli meg, mi az eladónál maradó összeg, így nincs mihez képest vizsgálni az adásvétel tárgyát képező szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalanságát. Ehhez képest nincs a felperesnek olyan kereseti tényállítása, amely összhangban lenne az 1959-es Ptk. 201. § (2) bekezdésében foglalt megtámadási okkal.

A polgári peres eljárásban a felperest terheli a kereseti követelést alátámasztó tények előadásának kötelezettsége. Az adott esetben annak vizsgálatához, hogy megilleti-e a felperest a perben általa érvényesíteni kívánt jog, vizsgálni kellene, mi állítása szerint a valós vételár, amely ellenében az eladó átruházta az ingatlan tulajdonjogát. A tényelőadás hiányosságainak pótlása végett a tárgyalás felfüggesztése fel sem merülhet. Mivel a büntetőeljárás eredményét a jelen perben a kereseti tényállás végett kellene bevárni, ezért a felperes erre irányuló kérelme nem teljesíthető.

Téves az a felperesi okfejtés, hogy ilyen kereseti tényállás mellett, mint a perbeli – mely az eladó és az ügyvezetők további megállapodását is felveti –, csak a forgalmi érték ismeretének kérdése lenne, mit tudtak a vevőt képviselő ügyvezetők. Ha helytálló, hogy azért tüntettek fel a szerződésben nem vételár címén fennálló összeget, hogy azt maguknak megtartsák, úgy tisztában kellett lenniük, hogy a forgalmi érték a feltüntetett összegtől eltér. Ez esetben közömbös, hogy mi a forgalmi érték, mert azt a kereseti tényállás hiányossága folytán nincs mihez viszonyítani.

Az ítélőtábla rámutat továbbá arra is, hogy nem eltérő az 1959-es Ptk. és a 2013. évi V. törvény (új Ptk.) alapján a feltűnő értékaránytalanság megítélése. Az új Ptk. a PK 267. állásfoglalásban rögzített bírói gyakorlatot tükrözi. Eszerint a szerződésnek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadása esetében a joggyakorlás módjára vonatkozó alapelvi elvárásokat is figyelembe kell venni. A rendeltetésszerű joggyakorlás követelményére tekintettel a Ptk. alapján sem lehet eredményes annak a félnek a megtámadása, aki a szerződés megkötésekor ismerte a feltűnő értékaránytalanságot, vagy az abból fakadó kockázatot vállalta. A felperes által előadott tényekből az alapelvi követelményekre is tekintettel nem lehet következtetni a kereset alaposságára.

Bírósági Döntések Tára
A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni. További információ és megrendelés >>

Ha megilletné a felperest a megtámadás joga, és a forgalmi értéket volna mihez viszonyítani, abban az esetben az ítélőtábla osztja az elsőfokú bíróság azon álláspontját, amely szerint a felperes elkésett a szerződés megtámadásával. Nem tekinthető menthető oknak, hogy a felperes csak évekkel a szerződéskötést követően tanúsított érdeklődést az ingatlan reális forgalmi értéke iránt, ezt ugyanis a szerződéskötéskor vagy a teljesítésétől számított egy éven belül is megtehette volna. Nem állapítható meg ezért az, hogy nyugodott a megtámadási határidő. Megjegyzi az ítélőtábla: ha elfogadható volna, hogy a szakvélemény megismeréséig a felperes menthető okból nem tudta érvényesíteni a megtámadási jogát, az igényérvényesítéssel ebben az esetben is elkésett. Az 1959-es Ptk. 236. § (3) bekezdése a megtámadási határidőre megfelelően alkalmazni rendeli az elévülés nyugvásának szabályát. Az elévülés szabályai pedig arról szólnak, hogy mennyi idő áll rendelkezésre a bíróság előtti igényérvényesítésre [1959-es Ptk. 325. § (1) bek.]. Az 1959-es Ptk. 236. § (1) bekezdése egyrészt a megtámadási határidőt határozza meg egy évben, másrészt szabályozza megtámadási jog gyakorlását és érvényesítését. A megtámadási jog érvényesítését illetően a jogszabály azt a rendelkezést tartalmazza, hogy a megtámadást a bíróság előtt kell a közlés eredménytelensége esetében haladéktalanul érvényesíteni. Az 1959-es Ptk. 236. § (1) bekezdésében és 326. § (2) bekezdésében foglaltak helyes értelmezése szerint az elévülés nyugvása esetén a megtámadás bíróság előtti érvényesítésének a 236. § (1) bekezdés c) pontja szerint megkezdődő egy éves határideje hosszabbodhat meg három hónappal. Ezt az értelmezést támasztja alá az EBH2003. 853. eseti döntés is.

A megtámadási határidő az adott esetben az adásvételi szerződés felperesi jogelőd általi teljesítésekor kezdődött meg. Téves az a felperesi álláspont, miszerint a megtámadási határidő a 2013. február 19-én kelt szakvéleménnyel nyílt meg. Ha a felperes a szakvélemény megismeréséig menthető okból nem tudta volna érvényesíteni a megtámadás jogát, úgy 2013. február 19-étól számítottan három hónap állt volna a rendelkezésére, hogy azt bírósági úton érvényesítse. Az ítélőtábla álláspontja szerint mindezekre tekintettel azt kellett megállapítani, hogy mivel az elévülés nem nyugodott, a teljesítéstől számított egy év elteltével a megtámadási határidő eltelt volna, ha a felperesnek lett volna megtámadási joga, de a már kifejtettek szerint az általa előadott tényekből erre nem lehetett következtetni.

A Fővárosi Ítélőtábla ezért az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.

Az ismertetett döntés (Fővárosi Ítélőtábla 5. Pf. 21 187/2014/11.) a Bírósági Döntések Tára folyóirat 2015/2. számában 23. szám alatt jelent meg.

---