Jogszabályfigyelő 2024 – 44. hét
Alábbi cikkünkben a 2024/107–108. számú Magyar Közlönyben megjelent szakmai újdonságok és az Országgyűlés honlapján közzétett közlemények közül válogattunk.
Várható változások az önálló zálogjog intézményének visszavezetése kapcsán
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A Polgári Törvénykönyv első jelentős módosítására irányuló T/10528. sz. törvényjavaslat előterjesztésére 2016. május 3. napján került sor. A törvényjavaslat módosítási javaslatokat tartalmaz a Ptk. második, harmadik, ötödik és hatodik könyve vonatkozásában, többek között olyan jogterületek érintve, mint a személyiségi jogok védelme, a vezető tisztségviselő felelőssége. A legfőbb jogterület, amit viszont a törvényjavaslat érinti, az a zálogjogi szabályozás, azon belül is a különvált zálog helyébe visszatérő önálló zálogjog intézménye.
A javaslat indokolása is kiemeli, hogy a zálogjogi szabályozás alapvetően a hitelezési piacot érinti. Éppen ezért, olyan hazai zálogjogi szabályozásra van szükség, amely olcsó, külföldi befektetők által is már ismert és ugyanakkor a nemzetközi viszonylatban is versenyképes. Vitathatatlan tény, hogy szoros kapcsolat áll fenn a zálogjogi szabályozás és a hitel ára tehát a kamatok mértéke között, hiszen ha a szabályozás minél jobban csökkenti a hitelezőt fenyegető kockázatot, úgy csökkenthetőek az ügylethez kapcsolódó költségek is. A hitelező kockázata egyrészt úgy csökkenthető, ha a zálogjogi szabályozás a zálogjog átruházhatósága tekintetében rugalmas marad.
A régi Ptk. szerinti önálló zálogjog és az új Ptk. szerinti különvált zálogjog között az egyik legjelentősebb különbség éppen a zálogjog átruházhatósága vonatkozásában mutatkozik. A régi Ptk. szerinti önálló zálogjog egy forgalomképes dologi jog, amely a biztosított követelés nélkül akár többször is átruházható volt. A új Ptk. 5:100. § (1) és (5) bekezdései alapján a jelzálogjog az azt biztosító követelés nélkül csak egy alkalommal ruházható át, viszont ezután a különvált zálog már csak az azt biztosító követeléssel együtt. Ez azonban nem az eredeti követelés, hanem a különvált zálog jogosultjának az eredeti zálogjogosulttal szemben fennálló követelése. A hitelezési piac tekintetében az új Ptk. által bevezetett korlátozás azt jelenti, hogy a kereskedelmi bankot finanszírozó jelzálogbank, miután különvált zálogjogként megszerezte a kereskedelmi banktól, a kereskedelmi bankkal hitelszerződést kötő ügyfél ingatlanán fennálló jelzálogjogot, úgy a jelzálogbank csak a kereskedelmi bankkal szemben fennálló követeléssel együtt ruházhatja át. Az átruházhatóság korlátozása pedig a hitelezési gyakorlatban problémához vezet, hiszen a 10-20 év futamidejű lakáshitelek mögött általában 3-5 év futamidejű jelzáloglevelek állnak. Mivel azok már önmagukban az új Ptk. szerint nem ruházhatóak tovább, ezért azok likviditása jelentősen csökken. A likviditás csökkenése miatt pedig nő a hitelező kockázata és ezen megnövekedett kockázat ára pedig a kamat emelését eredményezi. A jelenlegi gazdaságpolitika célja ugyanakkor a kamatok alacsonyan tartása, amit az önálló zálogjog újragondolt szabályozása is elősegíthet.
A törvényjavaslat szerint önálló zálogjog csak ingatlanon fennálló jelzálogként csak pénzügyi intézmény javára lesz alapítható, a biztosított követelés fennállásától függetlenül, meghatározott összeg erejéig. A régi Ptk. szerinti önálló zálogjogot ehhez képest bármilyen zálogfajtaként létre lehetett hozni. A hatályos új Ptk. szerinti különvált zálog tárgya csak jelzálogjog lehet az viszont az új Ptk-ban a javaslattal ellentétben nincs leszűkítve az ingatlan jelzálogra. Bár az új Ptk-hoz fűzött miniszteri indokolásból az következik, hogy a különvált jelzálog tárgya csak ingatlan jelzálog lehet, a hitelbiztosítéki nyilvántartásról szóló 2013. évi CCXXI. törvény 24. § (3) bekezdéséből az következik, hogy a különválásra ingó jelzálog, valamint jogon és követelésen fennálló jelzálog esetében is sor kerülhet a jelzálog egyszer átruházásra. A törvényjavaslat szerint tehát mindenképp szűkítés várható az önálló zálogjog tárgya tekintetében. Ez a szűkítés abban is megjelenik, hogy az önálló zálogjog jogosultja kizárólag pénzügyi intézmény lehet. Tekintettel arra, hogy a pénzügyi intézmény fogalmát a Ptk. nem határozza meg, ezért a Hpt-ben meghatározott fogalmat kell figyelembe venni és annak szabályai szerint kell azt a kérdést is megítélni, hogy a külföldi székhelyű pénzügyi intézmény ebbe a körbe mennyiben tartozik bele.
Polgári Jog: havonta megjelenő online folyóirat |
|---|
|
|
A javaslat szerinti az önálló zálogjog és a hatályos Ptk. szerinti különvált zálogjog között legnagyobb különbség, hogy az önálló zálogjog a jövőben a zálogtárgyból kielégíthető követeléstől függetlenül lesz alapítható, tehát a különvált zálogjoggal szemben a javaslat szerinti önálló zálogjog alapításának nem feltétele, hogy a zálogjog alapításakor azt valamely követelés biztosítására hozzák létre. Ebből pedig az következik, hogy a javaslat szerinti önálló zálogjogot alapító szerződésnek nem lehet tárgya biztosított követelés meghatározása, ugyanakkor az önálló zálogjogot alapító biztosítéki szerződésben meg kell határozni azt az összeget, amelynek erejéig a zálogtárgyból kielégítés kereshető. Ezen a tartalmi elemen felül egyfajta tartalmi összefoglaló jelleggel a javaslat a biztosítéki szerződés kötelező taralmi elemei között sorolja fel az önálló zálogjog alapítása céljának meghatározását, a kielégítési jog megnyílásának feltételeit és terjedelmét, illetve amennyiben a kielégítési jog felmondással nyílik meg, úgy a felmondási idő meghatározását.
A régi Ptk. szerinti önálló zálog sok kritikát kapott, mivel a kötelezett a kettős teljesítés veszélyének volt kitéve. A régi Ptk. 269. § (3) bekezdése szerinti kifogás-korlátozó szabályok szerint a zálogkötelezett az önálló zálogjog alapjául szolgáló jogviszonyból eredő jogait és kifogásait csak az önálló zálogjog közvetlen megszerzője vagy ennek olyan jogutódja ellen érvényesíthette, aki az önálló zálogjogot ingyenesen szerezte, vagy a szerzéskor az annak alapjául szolgáló jogviszonyt ismerte. Amennyiben viszont a zálogjog szerzője jóhiszemű volt – tehát nem ismerte az alapul fekvő jogviszonyt és annak fogyatékosságait – illetve ellenérték fejében szerezte meg az önálló zálogjogot, akkor a zálogkötelezett adott esetben mind az eredeti jogosultnak, mind pedig az ő jogutódjának kénytelen lett volna teljesíteni. Az új Ptk-ban a különvált zálog kapcsán a kifogások kérdésének szabályozása azért maradt el, mert a jelzálogjog önmagában történő átruházását a törvény kizárta. A javaslat ugyanakkor a régi Ptk-ban az önálló zálogjog kapcsán a zálogkötelezettet megillető kifogásolásához képest egy jóval erősebb kifogásolási jogot biztosít a zálogkötelezett számára. A javaslat ugyanis egyértelművé teszi, hogy a zálogkötelezett az önálló zálogjog mindenkori jogosultjával szemben hivatkozhat azokra a kifogásokra, és beszámíthatja azokat az ellenköveteléseit, amelyek őt a biztosítéki szerződés alapján megilletik. Ennek következtében az önálló zálogjog átruházása vagy átszállása esetén a zálogkötelezett mindazon kifogást felhozhatja, amelyek a zálogjogot átruházó féllel szemben a vele kötött biztosítéki szerződés alapján a zálogtárgyból kielégíthető követeléssel kapcsolatosan keletkeztek. Ekként tehát az e körben keletkezett ellenkövetelés beszámítására is sor kerülhet (beszámítási kifogás formájában).
Kommentár a hitelintézeti törvényhez |
|---|
|
Ez a kommentár minden olyan kérdésre választ ad, mely eddig azért vetődhetett fel, mert sem hivatalos magyarázatban, sem egyéb helyen nem volt található semmiféle iránymutatás, támpont e törvénybeli szabályokkal kapcsolatban, legalábbis nem így egy helyen és egy érthető rendszerbe foglaltan, mint ahogyan most és itt. |
Az javaslat szerinti új önálló zálogjog a régi Ptk-ban szerinti elődjéhez képest az átruházhatóság tekintetében abban fog különbözni, hogy az új önálló zálogjog csak pénzügyi intézményre lesz átruházható. Az átruházás részben és egészben is megvalósítható lesz a javaslat szerint. A javaslat szerint az átruházással az önálló zálogjogot megszerző fél a biztosítéki szerződésben – az átruházás mértékének megfelelően – az átruházó helyébe lép. Ez lényegében azt jelenti, hogy a jogát átruházó zálogjogosult a biztosítéki szerződésből az átruházással egyidejűleg kilép, és a jogát megszerző fél a szerződésbe belépve e kilépő zálogjogosult jogi pozícióját foglalja el. Ebben az esetben tehát valójában a törvény rendelkezésén alapuló, a biztosítéki jogviszonyban bekövetkező szerződésátruházásról van szó (Ptk. 6:211. §).
A javaslat szerint az új önálló zálogjog tekintetében már a régi Ptk-ból ismert szabályokat állapít meg a követelés esedékessé válása vonatkozásában. Az új Ptk. szerint a különvált zálog jogosultját akkor illeti meg a kielégítési jog gyakorlása, ha a különvált zálog által biztosított eredeti követelés esedékessé válik. Ugyanakkor, ha az eredeti zálogjog jogosultja és a különvált zálogjog jogosultja közötti jogviszony hamarabb válik esedékessé, mint az a jogviszony, amit eredetileg a különvált zálogjog biztosít, akkor a zálogtárgyból való kielégítés még nem érvényesíthető. A javaslatban foglalt szabályozás az új önálló zálogjognak a követeléstől való függetlenségét pedig pont az fogja biztosítani, hogy az önálló zálogból való kielégítés az eredeti követeléstől függetlenül abban az időpontban válik esedékessé, amely időpontot a felek a biztosítéki szerződésben meghatároztak. Abban az esetben azonban, ha e körben a felek a biztosítéki szerződésben eltérően nem rendelkeztek, a Javaslat mindkét fél számára megteremti a régi Ptk-ból jól ismert önálló zálogjog felmondásának lehetőségét, amely ilyenkor értelemszerűen a biztosítéki szerződés törvényes tartalmává válik, olyannyira, hogy ebben az esetben a felmondás joga érvényesen ki sem zárható. Az általános felmondási idő a javaslat szerint a régi Ptk-hoz hasonlóan 6 hónap, amelytől a felek eltérhetnek.
A javaslat szerint az új önálló zálogjogi szabályok 2016. július 1-jétől váltják fel a különvált zálog szabályait. Ugyanakkor a javaslat célja a meglévő különvált zálogjogi szabályok alapján létrejött jogviszonyok csökkentése, mivel a különvált zálog nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. Ezért a javaslat 29. § rendelkezése lehetőséget biztosít arra, hogy a zálogjogosult pénzügyi intézmény a jelzálogjogot a zálogkötelezetthez intézett egyoldalú – különvált zálogjog esetén a jelzálogjogot ekként átruházó zálogjogosultnak és a különvált zálogjog jogosultjának ugyanazon okiratba foglalt közös – írásbeli nyilatkozatával a jelzálogszerződésben meghatározott összeget meg nem haladó összeg erejéig az ingatlant terhelő önálló zálogjoggá alakíthassa át. Átalakítás esetén a jelzálogjog egésze megszűnik, és helyébe – az átalakítással érintett jelzálogjog ranghelyén – az átalakításos önálló zálogjog lép.
A különvált zálogból önálló zálogjoggá történő fenti átalakítás lehetőségétől meg kell különböztetni az önálló zálogjog követelés biztosító záloggá, ez utóbbinak pedig önálló zálogjoggá történő átváltoztatásának lehetőségét. Az átváltoztatás lehetőségét a javaslat a régi Ptk. rendelkezéseihez hasonlóan szabályozza, azaz az átváltoztatáshoz a felek erre irányuló írásbeli megállapodása és az átváltoztatás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése lesz szükséges, melynek során a zálogjog ranghelye nem változik és a javaslat szerint ranghely változatlan fennmaradásához nem lesz szükség a rangsorban azonos ranghelyen vagy hátrább álló zálogjogosultak hozzájárulására sem.