Ingatlan értékesítésének áfavonatkozásairól döntött az EUB

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az áfa szempontjából nem tekinthető építési telek adóköteles értékesítésének, ha a földterületet a rajta álló épülettel együtt adják el és azt a vevő lebontja, hogy a területen új épületet építhessen.

Az alapügy

Egy dán ingatlanprojekt‑fejlesztő (továbbiakban: Fejlesztő) és építőipari társaság, amely ingatlanprojektek fejlesztésével foglalkozik, 2013 májusában együttműködést kötött egy olcsó bérlakásokat építő szervezettel annak érdekében, hogy fiatalok részére szociális lakásokat építsenek.

A Fejlesztő megvásárolta a beépítésre szánt területet a rajta található raktárépülettel együtt. Az értékesítési szerződés többek között, ahhoz a feltételhez volt kötve, hogy a Fejlesztő köteles szerződést kötni kötött egy olcsó bérlakásokat építő szervezettel (továbbiakban: Szociális Szervezet) annak érdekében, hogy a megszerzett területen ifjúsági szociális lakásokat építsenek.

A Fejlesztő eladta a területet a Szociális Szervezet és keretszerződésben vállalta, hogy megtervezi, kivitelezi és kulcsrakészen átadja a területen az ifjúsági szociális bérlakásokat. A Szociális Szervezet pedig vállalta, hogy a raktárépületet úgy bontja le, hogy abból kizárólag az épület középső oromfala és műszaki berendezései maradnak meg. A terület és a raktár egymást követő értékesítésének időpontjában a raktár teljes egészében használható állapotban volt.

A Fejlesztő megkereste a dán adóügyi tanácsot (továbbiakban: elsőfokú adóhatóság), hogy a területnek és a raktárnak a részére történő értékesítése, valamint ugyanezen ingatlannak a Szociális Szervezet részére történő újbóli értékesítése áfamentes‑e. A hatóság arról tájékoztatta a Fejlesztőt, hogy mindkét értékesítés áfaköteles.

A Fejlesztő panasszal élt az elsőfokú adóhatóság döntésével szemben az adóügyi bizottsághoz, amely úgy határozott, hogy az ingatlan értékesítését nem lehet építési telek áfaköteles értékesítésének, tekintettel arra, hogy azon mindkét értékesítés során épület állt. Ezenfelül az adóügyi bizottság úgy határozott, hogy mivel a bontási munkálatokat a Szociális Szervezet az odensei kikötő és a Fejlesztő között történt értékesítést követően végezte el, az sem állapítható meg, hogy e két utóbbi fél a bontást is magában foglaló egységes ügyletet valósított meg.

Az adóügyi minisztérium keresetet nyújtott be az adóügyi bizottság határozatával szemben, arra hivatkozva, hogy az EUB Don Bosco Onroerend Goed ítélete (C‑461/08, EU:C:2009:722, 43. pont) értelmében a tagállamok maguk határozzák meg az „építési telek” fogalmát. E hatáskör azon határok között gyakorolható, amelyek a 2006/112 irányelv 135. cikke (1) bekezdésének j) és k) pontjában az épületekből és a hozzájuk tartozó telekből álló ingatlanok, illetve beépítetlen, nem beépítésre szánt földterületek tekintetében előírt kivételekből következnek.

A dán jogban az „építési telek” fogalma a beépítetlen földterületekre vonatkozik, de figyelembe veszik a gazdasági szerepüket és azt, hogy az ingatlant arra szánták‑e, hogy azon egy új épületet építsenek. Ez az értelmezés nem ellentétes a 2006/112 irányelv 135. cikke (1) bekezdésének j) pontjával, mivel nem vezet ahhoz, hogy valamely már létező épület és a hozzá tartozó földterület értékesítését építési telek értékesítésének kelljen minősíteni. Valamint ez az értelmezés összeegyeztethető az EUB DFDS‑ítéletével (C‑260/95, EU:C:1997:77, 23. pont), amely szerint a gazdasági tartalom figyelembevétele alapvető kritérium a közös héarendszer alkalmazása tekintetében.

Az adóügyi minisztérium szerint az ügyleteket építési telek értékesítésének kell minősíteni. Az a tény, hogy a telken található, raktárnak használt épületet nem bontották el teljesen, nincs hatással e minősítésre, mivel az el nem bontott rész nem minősíthető a 2006/112 irányelv 12. cikkének (2) bekezdése értelmében vett „épületnek”.

A Fejlesztő ezzel szemben arra hivatkozott, hogy egy olyan földterület, amelyen épület található, nem minősülhet építési teleknek, hacsak nem teljesülnek a Don Bosco Onroerend Goed ítélet (C‑461/08, EU:C:2009:722) szerinti különös feltételek, a jelen ügyben azonban erre nem került sor. Az ezen ítélet alapjául szolgáló ügyben az eladó abból a célból vállalta egy létező épület elbontását, hogy egy összetett szolgáltatásnyújtás keretében üres telket értékesíthessen.

A Fejlesztő arra is hivatkozott, hogy a héa irányelv 12. cikkének (2) bekezdése, illetve 135. cikke (1) bekezdése k) pontjának értelmében különbséget kell tenni az épületek értékesítése és a beépítetlen ingatlanok értékesítése között.

A héa irányelv 12. cikk (3) bekezdésének értelmében – a 135. cikk (1) bekezdésének j) és k) pontjával szerint az építési telkek a beépítetlen ingatlanok egyik alcsoportját képezik. Az irányelv kizárólag annak jogát biztosítja a tagállamok számára, hogy eldöntsék, hogy a beépítetlen ingatlanok minősíthetők‑e „építési telkeknek”, és ha igen, milyen feltételek mellett.

A Fejlesztő úgy érvelt, hogy az EUB ítélkezési gyakorlata értelmében a nemzeti hatóságoknak az ügylet objektív jellegét, és nem a felek szubjektív szándékait kell figyelembe venniük.

A jelen ügyben ezen elvekből az következik, hogy a szóban forgó két értékesítési ügyletet egy létező épület által elfoglalt földterület értékesítésének kell minősíteni.

A fentiekre tekintettel a dán bíróság felfüggesztette az eljárást, és előzetes döntéshozatal céljából az EUB-hoz fordult.

Az EUB döntése

Az EUB megállapította, hogy a kérdést előterjesztő bíróság lényegében arra keresi a választ, hogy a héa irányelv 12. cikke (1) bekezdésének a) és b) pontját, (2) és (3) bekezdését, valamint 135. cikke (1) bekezdésének j) és k) pontját úgy kell‑e értelmezni, hogy egy olyan földterület értékesítésére irányuló ügylet, amelyen ezen értékesítés időpontjában egy épület állt, „építési telek” értékesítésének minősíthető, amennyiben a felek szándéka az volt, hogy az épületet teljes egészében vagy részben lebontsák egy új épület építése érdekében.

Az EUB előtti tárgyaláson a Fejlesztő, a dán kormány és az Európai Bizottság azt állította, hogy az egymást követő két értékesítési ügylet minősítését egymástól függetlenül kellett volna értékelni.

A Fejlesztő szerint minden egyes ügyletet az irányelv 135. cikke (1) bekezdésének j) pontja értelmében vett „létező épület értékesítésének” kellene minősíteni.

A dán kormány úgy vélte, hogy azokat az irányelv 12. cikke (1) bekezdésének b) pontja értelmében vett „építési telek értékesítésének” kellene minősíteni.

A Bizottság pedig úgy ítélte meg, hogy az első értékesítés egy létező épületet érint. A második ezzel szemben nem egy puszta értékesítés, hanem az új épületek felépítését is magában foglalja. Következésképpen azt az ugyanezen irányelv 12. cikke (1) bekezdésének a) pontja értelmében vett, „épület épületrészek és a hozzátartozó [helyesen: hozzájuk tartozó] telek első használatbavétele előtti értékesítésének” kellene minősíteni.

A jogvita abból adódott, hogy a Fejlesztő, a dán kormány és a Bizottság nem értettek egyet abban, hogy milyen jelentőséget kell tulajdonítani a szerződéses záradékoknak, illetve a felek ebből kikövetkeztethető akaratának egy ügylet áfa szempontjából történő minősítése tekintetében egy olyan helyzetben, amikor egy ingatlanértékesítéshez szerződéses módon kapcsolódó projekteket és építési munkákat még nem valósítottak meg az ingatlan értékesítésének időpontjában.

Az EUB szerint, tehát azt kell meghatározni, hogy figyelembe kell‑e venni, és ha igen, milyen mértékben területen álló, raktárként használt épület részleges bontásának szándékát, valamint az ezen épületnek egy új épülettel való helyettesítésére irányuló szándékot.

Az EUB megvizsgálta, hogy egy épület eladása a hozzá tartozó földterülettel együtt, majd az épület lebontása és egy új épület felépítése milyen körülmények között minősülnek az áfa szempontjából egymástól független ügyleteknek, illetve egymáshoz elválaszthatatlanul kapcsolódó szolgáltatásnyújtásokból álló egységes ügyletnek.

Az EUB ítélkezési gyakorlata szerint, ha valamely ügylet több műveletből, cselekményből áll, akkor az adott ügyletre irányadó valamennyi körülményt figyelembe kell venni annak eldöntéséhez, hogy az áfa szempontjából két, illetve több, vagy egy egységet képező szolgáltatásról van‑e szó.

Az EUB hangsúlyozta, hogy az irányelv 1. cikke (2) bekezdésének második albekezdése alapján általában valamennyi ügyletet elkülönültnek és függetlennek kell tekinteni, ugyanakkor a gazdasági szempontból egyetlen szolgáltatásból álló ügyletet nem szabad mesterségesen elemekre bontani.

Ha egy vagy több szolgáltatás alkotja a főszolgáltatást, míg a többi szolgáltatás egy vagy több, a főszolgáltatás adójogi sorsát osztó járulékos szolgáltatást képez. Valamely szolgáltatást különösen akkor kell járulékosnak tekinteni a főszolgáltatáshoz képest, ha nem önálló célként jelenik meg az ügyfelek számára, hanem arra szolgál, hogy a szolgáltatásnyújtó főszolgáltatását a lehető legjobb feltételek mellett tudják igénybe venni.

Az EUB felhívta a figyelmet, hogy a körülmények értékelése során figyelembe kell venni a felek kinyilvánított szándékát is, feltéve hogy azt objektív tényezők támasztják alá.

A Don Bosco Onroerend Goed ítéletben az EUB megállapította, hogy az ingatlan eladója és vevője által követett gazdasági cél egy beépítésre készen álló földterület értékesítése volt. Az épület bontása az eladó feladata volt, és e bontás költségeit, legalábbis részben, a vevő viselte. Az ingatlan értékesítésének időpontjában az épület bontása már megkezdődött.

A fentiekre tekintettel az EUB az ingatlan értékesítését, valamint a létező épület bontását beépítetlen földterület értékesítésére irányuló egységes ügyletnek minősítette.

Az EUB ítélkezési gyakorlata alapján egy adott ügyletnek a héa szempontjából történő minősítése során, azt is figyelembe kell venni, hogy mennyire előrehaladott állapotban vannak a földterületből és épületből álló ingatlan értékesítésének időpontjában az eladó által végzett bontási vagy átalakítási munkálatok, valamint az, hogy mire használják az ingatlant ugyanezen időpontban, illetve az, hogy az eladó kötelezte‑e magát bontási munkálatok elvégzésére egy jövőbeni építkezés érdekében.

A Kerrutt ítéletében az EUB egy építési teleknek egy keretszerződésben előírt értékesítését és egy új épületnek az ezen a telken történő, ezt követő felépítését nem tekintette egységes ügyletnek, mert a telekre vonatkozó ügyletet és az értékesítéseket, illetve a szolgáltatásnyújtásokat különböző vállalkozók teljesítették, amelyek jogilag elkülönülő ügyletek voltak.

A jelen ügyben az első értékesítési ügylet időpontjában a Fejlesztő egy földterületből és egy raktárnak használt épületből álló ingatlant vásárolt és a vásárlási időpontjában a raktár teljes mértékben használható volt. Az adásvételi szerződést megkötő felek senkit nem bíztak meg a raktár bontásával, mivel e bontásra csak azt követően került sor, hogy az ingatlant a Fejlesztő értékesítette a Szociális Szervezet részére.

A fentiek alapján az odensei kikötő és a Fejlesztő között létrejött ügylet független a Fejlesztő és a Szociális Szervezet közötti később teljesített ügyletektől, különösen a raktár részleges bontásától.

Az EUB szerint nincs jelentősége annak a ténynek, hogy az odensei kikötő és a Fejlesztő között létrejött szerződésben előírt értékesítés ahhoz a feltételhez volt kötve, hogy a Fejlesztő köteles szerződést kötni egy olcsó bérlakásokat építő szervezettel szociális bérlakásoknak az e területen történő építése érdekében, nem kapcsolhatja össze a különböző ügyleteket oly módon, hogy azokat olyan egységes és oszthatatlan gazdasági szolgáltatásnyújtásnak lehessen tekinteni, amelynek felosztása mesterséges lenne.

A Szociális Szervezet tehát külön ügyletben vásárolta meg a Fejlesztőtől a korábban az odensei kikötőtől megszerzett ingatlant. Ekkor a raktár még mindig ténylegesen használható volt. Az értékesítést követően a Fejlesztő egyáltalán nem vett részt a raktár részleges bontásában. A Szociális Szervezet saját költségére és kockázatára egy harmadik vállalkozást bízott meg a szükséges munkálatokkal.

A fentiek alapján a raktár bontása annak értékesítésétől független ügylet, és ezek gazdasági téren nem alkotnak egyetlen, egységes szolgáltatásnyújtást, ezért nem minősíthetők olyannak, mint amelyek egyetlen egységet alkotnak, és azokat a héa szempontjából elkülönítve kell értékelni.

Az EUB ezt követően azt vizsgálta meg, hogy ezeket az elkülönülő ügyleteket lehet-e a héa  irányelv 12. cikke (1) bekezdése b) pontja értelmében vett „építési telek értékesítésének” minősíteni.

Az héa irányelv 12. cikke (3) bekezdésének értelmében az (1) bekezdés b) pontjának alkalmazásában „építési teleknek” kell tekinteni minden közművesítetlen vagy közművesített földterületet, amelyet a tagállamok ennek minősítenek.

A tagállamoknak az „építési teleknek” minősülő földterületek fogalmának meghatározásakor tiszteletben kell tartaniuk a héairányelv 135. cikke (1) bekezdésének k) pontjában követett célt, amely kizárólag azon beépítetlen telkek értékesítését mentesíti a héa alól, amelyek nem alkalmasak a beépítésre.

A főtanácsnok megállapította hogy, a tagállamokat az „építési telek” meghatározása során megillető mérlegelési mozgásteret az „épületnek” a közösségi jogalkotó által a héa irányelv 12. cikke (2) bekezdésének első albekezdésében meglehetősen tágan meghatározott fogalma is korlátozza, amely magában foglal „minden, a földhöz rögzített vagy a földön létesített építményt”.

A héa irányelv 135. cikke (1) bekezdésének j) pontja mentesíti az áfa alól az épületek értékesítését, kivéve az épületek, illetve épületrészek és a hozzájuk tartozó telkek első használatbavétele előtti értékesítését.

Az EUB szerint valamely épületnek a végső fogyasztó számára történő első értékesítését követő eladása, ami a termelési folyamat végét jelenti, nem keletkeztet jelentős értéktöbbletet, tehát főszabály szerint mentesíteni kell az adó alól.

A jelen ügyben úgy tűnik, hogy sem az alapügyben szóban forgó ingatlan első értékesítése, sem annak második értékesítése nem növelte ezen ingatlan gazdasági értékét, ezért e két ügylet nem keletkeztetett olyan jelentős hozzáadott értéket, hogy azok héakötelesek legyenek a jelen ítélet előző pontjaiban hivatkozott ítélkezési gyakorlatnak megfelelően.

Ugyanakkor ha egy, az alapügyben az értékesítések tárgyát alkotó, teljes egészében használható raktár értékesítését építési telek, nem pedig egy létező épület és a hozzá tartozó telek értékesítésének lehetne minősíteni kizárólag a feleknek az adásvételi szerződésben kinyilvánított szándéka alapján, ez sértené a héa irányelvben rögzített elveket, és azzal a kockázattal járna, hogy megfosztaná lényegétől az irányelv 135. cikke (1) bekezdésének j) pontjában előírt használt épületek adásvételére vonatkozó mentességet.

A Don Bosco Onroerend Goed ítéletből és aWoningstichting Maasdriel ítéletből pedig az következik, egy földterületből és egy bontani tervezett épületből álló ingatlan értékesítése csak akkor minősül olyan egységes ügyletnek, amelynek célja egy beépítetlen földterület, nem pedig egy épület és a hozzá tartozó telek értékesítése, ha az értékesítés olyan szorosan kapcsolódik az épület bontásához, hogy szétválasztásuk mesterséges lenne.

Következésképpen az ingatlannak az odensei kikötő általi értékesítése a Fejlesztő számára, illetve ezen ingatlan továbbértékesítése a Szociális Szervezet számára, amely értékesítések gazdaságilag függetlenek egymástól és más szolgáltatásokkal együtt nem képeznek egyetlen, egységes ügyletet, a kérdést előterjesztő bíróság által végzendő vizsgálatok fenntartásával, nem minősíthető építési telek értékesítésének.

(curia.europa.eu)

---