Földjogi kérdések, avagy a közös tulajdon „bekebelezése” és más ügyek
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az alábbi cikk a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetését és a földnek minősülő ingatlanok tulajdonosi adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezését elemzi.
2021. január 1-jén lépett hatályba a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (Törvény), melytől a jogalkotó az európai szinten is versenyképes magyar agrárgazdaság kialakításának előmozdítását várja.
A Törvény két célt tűzött ki: az osztatlan közös földtulajdon megszüntetését, minden esetben támogatva a felek egyezségét, valamint a tényleges földhasználók további tulajdonszerzését és jól hasznosítható birtoktestek kialakítását, valamint kísérletet tesz a földnek minősülő ingatlanok tekintetében tulajdonosként bejegyzett ama személyek beazonosítására, akiknek az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai hiányosak.
A Törvény hatálya a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény)[1] alapján mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő ingatlanokra terjed ki, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatóak olyan ingatlanra, amely: (i) a Földforgalmi törvény 5. § 17. pontja szerinti alrészleteken kívül más alrészletet is tartalmaz, ide nem értve a kivett út, kivett árok, kivett csatorna alrészleteket; (ii) amely az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel, továbbá, (iii) amely az ingatlan-nyilvántartás szerint a település zártkertjében fekszik és a földrészlet teljes területe – a tényleges használata alapján – nem minősül mező- vagy erdőgazdasági hasznosításúnak.
Az osztatlan közös földtulajdon megszüntetése
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával
A Törvény alapján lehetőség van arra, hogy bármely tulajdonostárs kérelme alapján, egyezséggel az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant, a tulajdoni hányadok szerinti mértékben, önálló ingatlanként megosszák, így a közös tulajdon megszűnjön. A megosztás nem hatósági és nem bírósági úton történik.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelemmel együtt.
A tulajdonostársak bármelyikének kezdeményezésére, a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többségének egyetértése mellett létrehozható olyan egyezség, amelynek hatálya kiterjed a megosztást ellenző kisebbségi tulajdonostársakra, illetve ama tulajdonostársakra is, akik a megosztásban azért nem vettek rész, mert nem voltak elérhetőek. A Törvény indokolás alapján a tapasztalatok szerint a megegyezések eredményességét csökkentik egyrészt ama – az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg is nagy számban fellelhető – jogosultak, akik személye egyértelműen nem beazonosítható, vagy lak-, illetve tartózkodási helye nem ismert, másrészt a tulajdonukat képező földről megfelelően gondoskodni nem tudó vagy nem akaró tulajdonostársak. Ennek kiküszöbölése érdekében rendelkezik úgy a Törvény, hogy az egyezség létrejöttéhez elegendő a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többsége (50%+1 szavazat).
A megosztás során egyik tulajdonosnak sem juthat a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján a földnek aranykorona értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelme szerint számított értékűnél kisebb értékű ingatlan, kivéve, ha abba az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik. Az új ingatlanokat úgy kell kialakítani, hogy azok a rendeltetésszerű mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmasak legyenek. Kifejezett beleegyezése nélkül egyik tulajdonostárs tulajdoni hányada sem kerülhet közös tulajdonú ingatlanba kiosztásra.
Ha a tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti egyszerű többség szerint létrejön az egyezség, azt egyezségi megállapodásban szükséges rögzíteni, mely ügyvédi ellenjegyzést igénylő dokumentum. Az egyezségi okiratnak részét képezi a megosztás térképi megjelenítését szolgáló elektronikus dokumentum, melyet a tulajdonosok az erre a célra létrehozott és a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv által üzemeltetett, a megosztás során kötelezően bevonandó ügyvéd számára hozzáférhető informatikai program, úgynevezett osztóprogram alkalmazásával tudnak elkészíteni.
Az egyes tulajdonostársak jogos érdekeit védő garanciaként az egyezségi megállapodás kizárólag az osztóprogram által készített térképvázlat és területkimutatás csatolásával készíthető el érvényesen. A kizárólagosság az osztóprogram alkalmazását illetően kettős jelentéssel bír: egyrészt az e program segítségével létrehozott térképvázlat kizárólag az e törvény szerinti megosztásban használható fel, ennek biztosítására a program által előállított elektronikus, illetve az abból létrehozott papíralapú dokumentumot megfelelő azonosító jelzéssel szükséges ellátni; másrészt az e törvény szerinti megosztás során kizárólag az osztóprogram segítségével létrehozott térképvázlat használható fel.
Az egyezség keretében a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak. Ebben az esetben a tulajdonjog-változás jogcíme a közös tulajdon megszüntetése lesz.
A Törvény meghatározza továbbá, hogy az egyes művelési ágak tekintetében mely területnagyságokat minősít művelésre alkalmasnak, így melyek azok a minimum területméretek, amelyeknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönniük. E területminimumok a következők:
a) szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén: 3000 m2;
b) szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág esetén: 10000 m2;
c) zártkerti földnek minősülő ingatlan esetén: 1500 m2.
Az ingatlanban a megosztást megelőzően fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának a törvény alapján történő megszerzésére csak az a tulajdonostárs jogosult, aki az adott ingatlanban legalább három éve rendelkezik tulajdonrésszel vagy tulajdonrészét öröklés jogcímén szerezte, vagy tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte.
A megosztás nem szünteti meg a közös tulajdonban álló földeken fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, de mivel a szerződés tartalmában a megosztás miatt módosulás következik be, a szerződő feleknek gondoskodniuk kell a földhasználati szerződés módosításáról és az alapján a változásoknak a földhasználati, illetve erdőgazdálkodói nyilvántartásba való bejelentéséről. Ha a használati szerződések módosítására a megosztástól számított három hónapon belül nem kerül sor, a felek bírósághoz fordulhatnak a szerződés módosítása érdekében.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján
Ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két, a fentiekben ismertetett területi minimumnak megfelelő ingatlan, úgy megosztásnak nincs helye, hanem az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba, ezt az eljárást a Törvény „bekebelezés”-ként definiálja.
Bármely tulajdonosa kezdeményezheti a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadának bekebelezését. Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, úgy arra elsősorban az ingatlant a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, több azonos mértékű használó esetén az ingatlanban a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező, valamint ennek egyenlősége esetén a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult.
A többi tulajdonostárs részére a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az ingatlan értékének megfelelő összeget kell megfizetnie.
Ha a többi tulajdonostárs vagy a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Az új értékbecslési szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte, vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20 százalékkal meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget.
Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján
A Törvény ultima ratio jelleggel rendelkezik a közös tulajdonban álló föld kisajátításának lehetőségéről. Vannak olyan ingatlanok, amelyek esetében – a tulajdonosok nagy számára tekintettel – az egyszerű többség kialakítása sem kivitelezhető, eme ingatlanok esetében az osztatlan közös tulajdon megszüntetése csak állami beavatkozással, kisajátítás útján történhet meg.
Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szervnél az ingatlan egészének az állam általi, optimális birtokszerkezet kialakítása céljából történő kisajátítását, ha:
a) az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal kezdeményezték úgy, hogy a bejelentést nem utasították vissza, de a törvény hatályba lépésétől (2021. január 1.) számított két éven belül nem került sor a megosztásra, és
b) az ingatlantulajdonosok száma a 100 főt meghaladja, vagy a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.
Tulajdonosként bejegyzett személyek beazonosítása
A Törvény előírja, hogy a földhivatal hivatalból intézkedjen, ha „beazonosítatlan” vagy „nem beazonosítható személy” van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba.
Beazonosítatlan személy: tulajdonosként bejegyzett természetes személy, akinek a természetes személyazonosító adatai hiányosak, illetve személyi azonosító jele hiányzik vagy tévesen került feltüntetésre (és nem minősül „nem beazonosítható személynek”).
Nem beazonosítható személy: az a bejegyzett személy, akinek a természetes személyazonosító adatainak e törvény szerinti feltárása eredménytelen volt és ezáltal személye egyértelműen nem határozható meg.
A földhivatal hivatalból jár el, amelynek során a tulajdoni lapon szereplő adatokat a földhivatali okirattárban fellelhető okiratok adataival és a központi személyiadat- és lakcímnyilvántartó adataival összeveti. Az eljárás során a földhivatal intézkedéseket tesz a személy beazonosítására (hirdetmény alapján, megkeresés, adat-összevetés alapján).
A földhivatal hirdetmény útján teszi közzé 90 napra a figyelemfelhívást arra vonatkozóan, hogy akinek tudomása van a tulajdonosként bejegyzett személy hiányzó természetes személyazonosító adatairól, tartózkodási helyéről, illetve halálának időpontjáról, úgy ezt a hirdetmény közzétételétől számított 90 napon belül az ingatlanügyi hatóság részére jelentse be.
Ha az adategyeztetés nem vezet eredményre, a földhivatal megállapítja, hogy a bejegyzett személy nem beazonosítható, ezáltal az ingatlan tulajdoni helyzete rendezetlen. A földhivatal ezzel egyidejűleg feljegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára a tulajdoni helyzet rendezetlenségének a tényét.
Több tulajdonos esetén a feljegyzésben utalnak arra a tulajdoni hányadra, amelynek tulajdonosa nem beazonosítható.
A Törvény alapján, ha a bejegyzett természetes személy születési évétől 120 év eltelt, és a személy halálának vonatkozásában hiteles adat nem áll rendelkezésre, először megküldenek egy hirdetményt a személy ismert lakcímére.
Ebben az esetben az ingatlan tulajdonjoga tekintetében érdekelt személy a hirdetmény közzétételétől számított egy éven belül igazolhatja, hogy tulajdonjogot keletkeztető okirat szerint az ingatlannak ő a tulajdonosa (tehát pl. örököse) vagy a tulajdonjogának megállapítására irányuló eljárást megindította, és az erre irányuló eljárás folyamatban van.
A földhivatal akkor állapítja meg, hogy a bejegyzett személy nem beazonosítható és ezáltal az ingatlan tulajdonjogi helyzete rendezetlen, ha:
- az 1 éves határidő eredménytelenül eltelt,
- az adatfeltárással beazonosított, valamint az adatfeltárással nem érintett természetes személy halálának időpontja 1 év eltelte után sem vált ismertté.
A rendezetlenségről szóló döntés véglegessé válását követő 60. napon a nem beazonosítható személynek az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonában álló ingatlan e törvény erejénél fogva az állam tulajdonába kerül.
Ha az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy haláláról az ingatlanügyi hatóság tudomást szerez, hivatalból értesíti a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából.
Lábjegyzet:
[1] 17. mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld: a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve
A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Fehér Attila alkalmazott ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
