Lejárt a bérleti szerződés, de nem költözik ki a bérlő?

Szerző: Ecovis Hungary Legal
Dátum: 2018. július 19.
Címkék: , , , ,
Rovat:
Az ingatlanból a bérleti szerződés megszűnését követően kiköltözni nem kívánó bérlő problémája kimeríthetetlen vitaforrás. Mégpedig azért, mert a mai napig is egymásnak feszül az általános társadalmi közvélekedés mögött meghúzódó „józan megfontolások érvrendszere” és a jog világának ennél absztraktabb jogvédelmi érdekei.

Primer megközelítés szerint az ingatlan a tulajdonosé, hadd döntse el ő, hogy milyen módon kíván rendelkezni vele, avagy, hogyan jön bárki ahhoz, hogy a tulajdonjogi részjogosítványai bármelyeikének gyakorlásában őt jogcím nélkül akadályozza?

Szekunder érvek alapján ugyanakkor a jogállamiságnak ezen elsődleges megközelítéseken túl kell (?) haladnia és kell, hogy legyen magasabb érdek, mint az önhatalom gyakorlása a probléma orvoslására.

Általánosan ismert dolog, hogy egy bérlő „erőszakos” kitételének lehetnek magánjogi és büntetőjogi következményei is. Szintén nem új keletű, hogy ezen szankciók közül a civiljogi következményeket megfelelő szerződéses megoldásokkal ki lehet védeni.

Ugyanakkor, a ma uralkodó jogalkalmazásban továbbra is általánosan alkalmazott gyakorlat, hogy a volt bérlő akarata ellenére való kitétele az ingatlanból általában magánlaksértést valósít meg.

A magánlaksértés büntetőjogi tényállása szerint az elkövetési magatartás más lakásába, egyéb helyiségébe vagy ezekhez tartozó bekerített helyre erőszakkal, fenyegetéssel vagy hivatalos eljárás színlelésével bemenni, vagy bent maradni, avagy mást megakadályozni abban, hogy lakásába, egyéb helyiségébe vagy az ezekhez tartozó bekerített helyre bemenjen.

Jelen cikk megírása előtt arra kerestem a választ, hogy vajon a büntetőjogi következmények kizárhatók-e abban az esetben, ha a felek a bérleti szerződésben részletes, jól körülírt, expressis verbis kimondott rendelkezésekben szabályozzák a bérbeadó „jogait” a bérlő kitételére vonatkozóan (ingatlanba való bemenetel joga, zárcsere, holmi elszállítása megőrzésre, definíciók arra vonatkozóan, hogy az ingatlan a bérleti szerződés megszűnése esetén már nem a bérlő lakása, mindennemű jogáról e tekintetben lemond, stb.)?

Ebben az esetben a sértetti beleegyezés fogalmából kell elindulnunk. A sértett beleegyezése a büntetőjogi jogirodalomban a bűncselekmény fogalomhoz kötődik: Bűncselekmény az a szándékosan vagy – ha e törvény a gondatlan elkövetést is büntetni rendeli – gondatlanságból elkövetett cselekmény, amely veszélyes a társadalomra, és amelyre e törvény büntetés kiszabását rendeli.

Nem büntetőjogi cikk lévén, részletesebben nem elemzem azt, hogy a társadalomra veszélyesség, mint fogalom miként viszonyul a jogellenességhez, de a jogirodalmi felfogásban a sértett beleegyezése – bizonyos körülmények között! – a jogellenesség hiányát jelenti, amely alapján nem beszélhetünk bűncselekmény megvalósításáról.

Egyetlen kérdés merül csak fel: mi minősül az előző bekezdésben említett „bizonyos körülmények között”nek? Kimeríti-e ezt a szerződésben előre vállalt korlátozó rendelkezések garmada? Van-e korlátja a beleegyezésnek, mi minősül megengedett beleegyezésnek?

Sértetti beleegyezéssel kapcsolatosan született doktori disszertációból idézvén (Dr. Németh Imre: A sértett beleegyezése a büntetőjogban; doktori értekezés, Győr, 2012 ) a sértetti beleegyezés jogszerűségének egyik feltétele, hogy a sértett olyan jog tekintetében éljen joglemondással, amelyre nézve rendelkezési joga van. A bűncselekmény elkövetésének jogi igazolási alapja a sértetti beleegyezés esetén ugyanis nem más, mint a sértett érdekmérlegelése az önrendelkezési szabadságának figyelembevételével.

Mindenezek alapján abban az esetben, hogyha a sértett, olyan jogáról mond le, mellyel saját maga képes rendelkezni, ezen joglemondás nem lehet jogszerűtlen és okszerűtlen, mivel korábban maga fogadta el, saját akaratából önrendelkezési jogának valamelyest való sérülését. Kézenfekvő megoldásnak tűnik éppen ezért ilyen szerződéses kikötés(eke)t bérleti szerződésünkbe iktatni.

Nyomatékosan hangsúlyozom, hogy ez nem jelenti azt, hogy biztosan elkerüljük a büntetőjogi felelősségre vonást, ugyanis mindez csak egy jogi vélemény. Büntetőjog világa lévén ráadásul az egyszeri jogalkalmazó kevésbé hajlamos arra, hogy a polgári oldalhoz hasonlóan bármiféle „próbapert” (eljárást) kezdeményezzen, mert polgári oldalon ez legfeljebb némi bukott perköltséget jelent, büntető oldalon ugyanilyen olcsón nem megúszható a dolog. Nekem mégis az a személyes álláspontom, hogy kifejezetten részletesen, ha kell, kazuisztikusan szabályozott szerződéses rendelkezések megléte mellett, kvázi sértetti, megengedett (!) beleegyezés esetével állunk szemben. Rendkívül hasznos lenne, ha a jogalkalmazás világa is megerősítené ezt a véleményt.

Az viszont biztos, hogy ilyen rendelkezések szerződésbe foglalása nélkül alkalmazott önhatalom, mint korábban írtam, továbbra is magánlaksértés.

A cikk szerzője dr. Hortobágyi Sándor partner ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal Jogászvilág.hu szakmai partnere.

Kapcsolódó cikkek:


Változott a hozzáadottérték-adó irányelv
2019. január 14.

Változott a hozzáadottérték-adó irányelv

Mostantól a tagállamok kérelmezhetik, hogy a fordított adózást általános jelleggel alkalmazhassák a belföldi ügyleteikre vonatkozóan is - írja közleményében a Deloitte.