Jogi megoldások a megbízó céljai szerint

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Szakmai életútját követve volt Budapesten kerületi bíró vegyes polgári jogi ügyekben 1978-tól 1982-ig, 1982–1987-ig tudományos munkatárs lakáskutatásokban (ÉGSZI), 1987-től jogszabályokat készít elő az Építésügyi, majd a Közlekedési Minisztériumban, és 1989–2002-ig az Igazságügyi Minisztériumban, ezen belül 6 évig főosztály-vezető-helyettesként. Szakmai tevékenységének továbbfejlesztésére 2002-ben önálló ügyvédi irodát alapít.

Volt bíró, tudományos munkatárs, kodifikátor. Számos tanulmányt, szakvéleményt készített. Melyik szakma áll Önhöz a legközelebb?

Mindig az volt az érdekes a számomra, amit éppen csináltam.

1975-ben az ELTE ÁJK elvégzése után fogalmazónak mentem a Pesti Központi Kerületi Bíróságra, majd 1978 és 1982 között kerületi bíróként dolgoztam.

Mindig is bíró szerettem volna lenni. Jól tettem, hogy az egyetem után a bíróságra mentem dolgozni, mert voltak komoly bírók, akiktől nagyon sokat lehetett tanulni.

1994-ben a Társasházi törvény fontos állomás volt az Ön életében.

Érdekes feladat volt a Társasházi törvény újrakodifikálása. Itt az 1924. évi XII. törvénycikkből több szabályt visszahoztunk, például a már meglevő tartozás későbbi fedezetét jelentő jelzálogjogot, vagy a társasház előzetes alapítását.

És ezeket most a gyakorlatban látom, hogy valósulnak meg.

Szokatlan volt viszont azt tapasztalnom, hogy az írott szöveg helyett valami más működik a gyakorlatban, vagy, hogy a gyakorlat számára hiányzó szabályokat miképpen próbálják pótolni. A gyakorlati tapasztalatok alapján lehetne mit a társasházi jogban változtatni, fejleszteni. Például a tetőtér eladásánál viszonylag egyszerű szabállyal meg lenne teremteni a befektető, építő és a társasház sokszor ellenérdekű helyzetének jogi garanciáit. Nagy probléma, hogy a közös tulajdonú helyiségek (most ide sorolhatjuk a tetőteret is) eladásához megszabott többségi határozat érvényesítése nem megy a gyakorlatban, mert a szabály szövegezése nem kielégítő.

2004 óta egyéni ügyvéd. Miért érdekes az Ön számára az ügyvédi pálya?

Igyekszem a jogi megoldásokat az ügyfél céljai szerint kiválasztani, esetleg megteremteni.

Főként ingatlanjoggal, társasházi joggal, a vízügyek polgári jogi oldalával, valamint más polgári és gazdasági ügyekkel foglalkozom.

Számomra az ügyvédi pálya azért érdekes, mert előtte bíró voltam, majd átkerültem a törvénykészítés oldalára, ami egy egészen más feladat; inkább elméleti dolog. Az ügyvédi feladat számos újdonsággal szolgált.

Igazi ügyvédi kihívás volt egy valódi villapark tulajdoni szerkezetének megalkotása. A meg nem osztott telken olyan épületek helyezkedtek el, amelyek 1-2, vagy 3 lakásosak voltak, s mindegyik lakáshoz kizárólagos használatú kertrészlet tartozott, s emellett közös használatú park is volt az ingatlanon. A több lakásból álló épületek, lakásonkénti társasházi külön tulajdonának megalapítása mellett biztosítani kellett, hogy minden egyes lakáshoz külön telektulajdoni hányad tartozzon, s a kettő elválaszthatatlan legyen. Ezt neveztem el villapark-tulajdonnak, s e tulajdoni formát sikerült bejegyeztetni.

A megoldás egyébként lehetőséget kínált arra, hogy megoszthatatlan telken fekvő, több épületből álló társasházat különválaszthassunk, s két külön társasházat alapíthassanak a tulajdonostársak. Az eljárás most van folyamatban.

Mi a véleménye a Polgári Törvénykönyv új szövegéről?

Ma már két szövegről beszélhetünk, egyről, amelyet a Kodifikációs Főbizottság készített, s egy másikról, amelyik a közigazgatási egyeztetés során készült.

A Kodifikációs Főbizottság által készített tervezet metodikájával kapcsolatban még úgy láttam, hogy a koncepció nagyobbrészt a jelenlegi Polgári Törvénykönyvre támaszkodott, figyelembe véve az azóta, különösen az 1990 óta a gazdasági életben bekövetkezett változásokat, továbbá az európai jogfejlődést, és bizonyos mértékig régi jogunkat is forrásnak tekintette.

Ezzel kapcsolatban azt gondoltam, hogy az 1990 utáni gazdasági változások nyomán kialakult üzleti gyakorlat még nem adhatott kellő támpontot a koncepció számára, mert az addigi változásokat döntően a privatizáció befolyásolta. A privatizációban pedig a rövid távú érdekek játszották a főszerepet, ami a törvényelőkészítés számára nem hasznosítható, hiszen utóbbi a meggyökeresedett üzleti szokásokra építhet.

Az európai országok polgári joga – talán csak Hollandia kivételével – még ma is az egy vagy két évszázados törvénykönyveken alapul, mégha azok rengeteg változtatáson is mentek keresztül. E régi törvénykönyvek alkalmazásának gazdag tapasztalata, annak gyakorlati alkalmazása nélkül, nem hiszem, hogy létezne Európában polgári jog.

Úgy vélem, hogy ehhez hasonlóan nekünk először saját 100 éves polgári jogfejlődésünk eredményeit kellene újra elsajátítanunk. Ehhez, úgy hiszem, nem elégséges a Magánjogi Törvényjavaslat szövegét tanulmányozni. Magas szintre eljutott polgári jogunk eredményeit akkor tudjuk igazán felismerni és hasznosítani, ha a kialakult jogintézményeket fejlődésükben tekintjük át, s megismerjük azok gyakorlatát. Másrészt jogirodalmunk eredményeinek elsajátításához talán nem elegendő, ha kizárólag a Szladits Károly szerkesztette Magyar Magánjog összefoglaló munkáját tekintjük át. Jogirodalmunk más műveinek ismerete nélkülözhetetlen az akkori színvonal elsajátításához. Pl. még Szladits hangsúlyozta, hogy minden magyar jogász számára nélkülözhetetlen olvasmány Grosschmid Béni: Jogszabálytan című műve. Ez ma legfeljebb a könyvtárakban és az egyetemeken, meg talán a jogszabály-előkészítő páncélszekrényében található, de aligha ismert a gyakorló jogász számára.

Az 1959. évi IV. törvény lényegében a tervgazdaság számára készült, s ma még nem láthatjuk, hogy mely szabályai tükrözték ezeket az igényeket, s melyek azok, amik megőrizték régi jogunk eredményeit, esetleg arra építve ma is hasznosítható fejlesztést hoztak. Talán még kevésbé látható, hogy melyek azok a szabályok, amelyeket a régi jogunkból – mai szempontból indokolatlanul – töröltek.

A Főbizottsági Tervezet azonban igen jelentős mértékben támaszkodott az 1945 előtti magánjogunk eredményeire. Mégis maradt még talán olyan szabálya, amelyik nincs teljesen összhangban az üzleti élet szokásaival.

Most hadd éljek egy-egy példával.

A Főbizottsági Tervezetet tárgyaló, a Pázmány Egyetemen tartott konferencián úgy ítélték meg a megbízási szerződési fejezet szabályozását, hogy az szinte már túlrészletezett. Ennek ellenére tapasztalható volt olyan hiánya, ami a korábbi ismeretek alapján talán nem következett volna be.

A Főbizottsági Tervezet felmondást korlátozó szabálya nem engedi meg a piaci típusú megbízásokban a régen kialakult és ma újból elterjedt, ún. opciós megbízási kikötés alkalmazását. A megbízó ezzel meghatározott időre leköti a megbízást a közvetítő számára, és vállalja, hogy ezen idő alatt meghatározott felmondási ok nélkül nem szünteti meg a szerződést, azaz nem keres más megbízottat, s nem próbál maga sem szerződő felet találni.

A közvetítő e kikötést azért igényli, mert úgy ítéli meg, hogy egyrészt ez alatt az idő alatt valószínűleg sikerül az ügylet létrehozása, másrészt e kikötés esetén nem neki kell bizonyítania, hogy a kívánt szerződés létrehozása az ő munkájának eredménye, ami egyébként a közvetítőt terheli általában. Ezeknek a körülményeknek az igazolása utóbb, ha a megbízó nem hajlandó a közvetítői díjat megfizetni, meglehetősen nehéz. Tehát az opciós kikötés alkalmazása gyakorlati szempontból előnyös. Kikötése viszont feltételezi a megbízói felmondás lehetőségének korlátozását a meghatározott idő alatt – vagyis csak a megbízott súlyos szerződésszegése okán lehet a szerződést egyoldalúan megszüntetni a szerződésnek ebben az időszakában. A Főbizottsági Tervezet [5: 270. § (4) bek.] és a Javaslat is [5: 268. § (4) bek.] – azt hiszem a Legfelsőbb Bíróság jogegységi határozata nyomán – egyedül a tartós megbízás esetén engedi ezt meg, holott a piaci megbízások nem feltétlenül tartós jellegűek.

Ugyancsak hasonló kérdés, hogy más esetben a piaci megbízás megbízó részéről való felmondása milyen jogkövetkezménnyel járjon, ha addigra a közvetítőnek sikerült az üzletet lényegében létrehoznia, vagyis a megbízási szerződésben körülírt ajánlatot tudott találni. Ez utóbbi problémát Csanádi Györgynek még 1959. évi monográfiája az akkori Ptk.-tervezettel kapcsolatban részletesen elemezte. Ilyenkor a megbízó részéről való felmondásnak azzal kellene járnia, hogy bizonyos díjrészt kénytelen a megbízottnak megtéríteni, de az elvégzett munkával arányos díj – a tevékenység arányos díjazású megbízással szemben – a piaci megbízás esetében nem megbízható alap, mert a közvetítő által elvégzett munka sokszor a korábban megszerzett piaci ismeretek hasznosítása. Erre a problémára, úgy látom, sem az akkori tervezet, sem az elkészült Főbizottsági Tervezet, illetőleg a Törvényjavaslat sem nyújt megoldást.

Egy másik jogintézmény, a telekkönyv újraalkotása kapcsán talán világosabb e történeti jellegű probléma. A Főbizottsági Tervezet szövege vissza kívánt térni a telekkönyvi rendszerhez, de részletes eljárási szabályait külön törvényre bízta. Úgy vélem, joggal vetődött fel a kérdés, hogy milyen telekkönyvi rendszert kívánunk bevezetni. Alkossunk-e egy rendszert mai tapasztalataink alapján, vagy induljunk ki a kb. száz éven át kipróbált jogszabályból.

Ebből a szempontból igen érdekes volt olvasni a Főbizottsági Tervezetben, hogy egyebek mellett pl. az előjegyzés intézményét indokoltnak tartotta a Ptk.-ba belevenni. Ezt a fontos, ma is hiányzó lehetőséget még a telekkönyvi eljárás egyszerűsítéséről szóló 126/1950. (IV. 29.) MT r. 1. §-a helyezte hatályon kívül. A Főbizottsági Tervezet készítőinek szándéka itt is arra mutatott, hogy a régi, bevált rendszerre kíván az előkészítő bizottság támaszkodni.

Azt hiszem, hogy egy jól működő, bevált telekkönyvi rendszer feltételezi a szabályok hosszabb időn keresztül történő kipróbálását, tehát a szabályok tartalmának bírósági jogvitákban való megnyilvánulását, s általában a szöveg jogirodalmi elemzéseit. Hosszú áttekintést igényelne, hogy a Főbizottsági Tervezet szövege mennyiben tér el a korábbi telekkönyvi rendelettől. Mindenesetre az új telekkönyvi szabályok alkalmazása – úgy vélem – sokkal biztonságosabb lenne, ha a korábbi sok évtizedes tapasztalatokat a joggyakorlat hasznosíthatná, mert ez igazi kincs.

A Javaslat mindezzel szemben visszahozta az ingatlan-nyilvántartás rendszerét.

Az ingatlan-nyilvántartás visszahozása újból felveti azt a kérdést, hogy egyben lesz-e a földkataszter és a telekkönyvi nyilvántartás, és ki lesz a bejegyző hatóság, illetve pontosabban, mely hatóság határozatával lesz a tulajdonosváltozás bejegyezve a nyilvánkönyvbe. (Ezt a régebbi kifejezést is vissza kívánta hozni a Főbizottsági Tervezet, ami érthető, hiszen a nyilvántartás tevékenységet, s nem magát a nyilvánkönyvet jelöli.)

Hadd említsek meg ezzel kapcsolatban egy 1999-ben Bécsben tartott, széles körű ingatlanügyi szakmai és állami szervezésű nemzetközi konferenciát, illetve annak az azt követő évben tartott budapesti műhelyén szerzett tapasztalatot. Utóbbi alkalmával a svéd nyilvántartó hivatal vezetőhelyettese mellett ültem. Amikor szóba került, hogy ki vezesse a nyilvánkönyvet, a bécsi szakemberek nem kívántak belebocsátkozni azokba az itthoni vitákba, hogy a bíróság vagy közigazgatási szerv az alkalmasabb-e, csak azt hangsúlyozták, hogy mindkettő megfelelő lehet. A svéd hölgy látva, hogy ez engem nem teljesen nyugtat meg, annyit súgott a fülembe, a lényeg az, kinek a határozata szükséges a tulajdonosváltozás bejegyzéséhez. S hozzáfűzte, hogy a közigazgatási szerv általi nyilvántartáshoz hozzátartozik, hogy a tulajdonosváltozás bejegyzése kizárólag bírósági határozat alapján történhet.

Az ingatlanokra vonatkozó szerződések alapján szerzett jogok bejegyzéstől függő érvényessége megköveteli azt, hogy a bejegyezhetőségről, s ekképpen a szerződés érvényességéről lehetőség szerint abban a szervezetben döntsenek, amely szervezet elbírálja a szerződés érvénytelenségére alapított keresetet is. Így lesz egységes a jogalkalmazás ebben a tárgykörben.

dr. Pál Edith

---

 

Dr. Pesta János

1951-ben született Budapesten, 1975-ben az ELTE Jogi Egyetemen diplomázott.

1978–1982 kerületi bíró, 1982–1987 tudományos munkatárs lakáskutatásokban (ÉGSZI), 1987-től jogszabály-előkészítő az Építésügyi és a Közlekedésügyi Minisztériumban, majd 1989–2002 között az Igazságügyi Minisztériumban, ebből 6 évig főosztályvetető-helyettesként.

2002-ben saját ügyvédi irodát alapít.

Kedvtelése a kirándulás és az utazás.

---