A földforgalmi törvény alulnézetben

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A laikus igencsak kapkodta a fejét, amikor termőföldügyekben a Kormány és az Országgyűlés „kitermelte” az Európai Unió által tovább már nem halasztható jogszabályokat és ezek olvasásába kezdett. Először összeszedett vagy 9 törvényt és két-három kisebb kaliberű jogszabályt, és miután azok áttanulmányozása folytán még tudatlanabb maradt, nekilátott a Legfelsőbb Bíróság (ma: Kúria) döntvényeinek. Ezek alapján megkísérelte a lehetetlent: kibogozni, vajon ma Magyarországon, az EU tagjaként milyenek a földjogi viszonyok, a polgár e szövevényben hol foglalhat helyet, hogyan léphet be a földpiacra, kaphat-e és ha igen, milyen feltételekkel támogatást stb. Természetesen azt is igyekezett tisztázni, vajon ezek a jogi termékek mikor léptek hatályba, a már megszerzett földekre mennyiben kell azokat alkalmazni.

Mivel a hosszas tanulmányozást követően sem jutott eredményre, felhagyott a bonyolult, nehézkesen érhető szövegek bogarászásával, és bekopogott az Európa-hírű tudományegyetem jogi karára. Ám ott sem járt különösebb eredménnyel; azt ajánlották neki, hogy keresse fel valamelyik mezőgazdasági szakigazgatási szervet, ott kérjen tájékoztatást. Ezzel betelt a pohár. Dzsungelharcosunk a továbbiakban messze elkerülte a jog birodalmát és végérvényesen beszüntette az internetes jogi kutakodást. 

Az ilyen helyzetek tömeges előfordulásának jövőbeni megszüntetése végett kell fellépnünk és szükséges bemutatnunk egyszerűbb és érthetőbb formában – alámerülve a jogalkalmazás mélységeibe – hogyan is áll jelenleg földjogi szabályozásunk. Elöljáróban leszögezendő: nem terjed ki a földforgalmi törvény hatálya a törvényes öröklésre (ideértve az osztályos egyezséget is), a kisajátítás folytán csereingatlan szerzésére, a közérdekű adásvételre, a kárpótlási célú termőföld árverésére (ilyen már nincs) és a Nemzeti Földalap földügyleteire.

1/ Ügyleti korlátok, tilalmak:

Adásvétel: hatósági jóváhagyáshoz kötött (kivételek:, állam földszerzése, állam, illetve önkormányzat földeladása, közeli hozzátartozók szerződése, valamint földnek támogatás feltételeként más földműves részére történő eladása)

Csere: az ügy tárgya csak földek kölcsönös átruházása lehet, emellett az egyik elcserélendő föld az azt szerző partnernek már tulajdonában lévő földjével azonos településen fekszik, vagy a cserepartnerek egyike helyben lakó, vagy egyikük lakóhelye vagy üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási (külterületi) határa a cserélendő föld településének közigazgatási határától közúton vagy bárki által használt magánúton legfeljebb 20 km-re van. Ez a megszorított ügyletfajta is hatósági jóváhagyáshoz kötött.

Ajándék: csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye (pl. püspökség), önkormányzat és állam javára köthető hatósági jóváhagyás nélkül.

Tartási, életjáradéki, gondozási szerződés: állam korlátlanul, települési önkormányzat, bank bizonyos feltételekkel, bevett egyház, annak belső egyházi jogi személye – hatósági jóváhagyás nélkül

Végintézkedésen alapuló öröklés: állam korlátlanul, települési önkormányzat és bank (bizonyos speciális feltételekkel), bevett egyház, annak belső egyházi jogi személye – jóváhagyás nélkül

Közös tulajdon megszüntetése: bármely tulajdonostárs megszerezheti – hatósági beavatkozás nélkül – a tulajdonostárs(ak) illetőségét hatósági beavatkozás nélkül.

Apport: erről a törvény elfeledkezett, de nyilvánvaló a tilalom.

Eredeti állapot visszaállítása: szintén nincs törvényi rendelkezés, értelmezésem szerint viszont, ha földet olyan személy kapná vissza, aki (amely) tilalom alá esik vagy szerzése („visszaszerzése”) korlátozott, a bíróság ezt a megoldást nem alkalmazhatja. (A rendszerváltás előtt ezzel ellentétes bírói állásfoglalással is találkoztunk – ld lakástulajdon-szerzési korlátozás).

2/ Jogalanyiság korlátozása illetve kizárása:

Belföldi természetes személy: földet szerezhet a területnagyságot illető korlátozásokkal

Külföldi természetes személy: csak EU polgár szerezhet földet Magyarországon a föld- és birtokszerzési korlát betartásával.

Belföldi jogi személy: csak az állam, önkormányzat, bevett egyház, belső egyházi jogi személy és jelzálog-hitelintézet lehet földszerző.

Tanulmányok az új Polgári Törvénykönyvhöz
A tanulmányok rávilágítanak a törvénykönyv megalkotásának hátterére, felvázolják a lehetséges megoldási lehetőségeket, a végül választott szabályozás koncepcionális indokait, adott esetben kritikailag is értékelve a törvény rendelkezéseit. A kötet tizennégy tanulmányt tartalmaz. Bővebb információ és megrendelés itt

3/ Megszerezhető terület:

Földműves vagy földművesnek nem minősülő közeli hozzátartozó EU polgár 300 hektár (földszerzési maximum). Ebbe beszámítandó a tulajdon, a haszonélvezet, és a művelés alól kivett alrészlet. Közös tulajdoni illetőség (a törvényben helytelenül ez „részarányként” szerepel) megszerzése legfeljebb 6000 aranyakorona-értékig terjedhet (földszerzési maximum).

Földműves és mezőgazdasági termelőszervezet birtokában maximum 1200 hektár lehet (birtokszerzési maximum). 

Jól elkülöníthető e körben a birtok (amely pl. a haszonbérelt földeket is magába foglalja) és a tulajdon.

Állattartó telep üzemeltetője: 1800 hektárig birtokolhat (speciális birtokmaximum)

Vetőmagelőállító: 1800 hektár (speciális birtokmaximum)

Állam, bevett egyház, egyház belső jogi személye, jelzálog-hitelintézet, települési (kerületi) önkormányzat esetében nincs sem földszerzési, sem birtokmaximum.

Földművesnek nem minősülő EU polgár (a törvény notóriusan: tagállami állampolgárnak nevezi): 1 hektár földet szerezhet (beleszámít a tulajdonában és birtokában lévő föld és az azzal egy helyrajzi számon felvett művelés alól kivett alrészlet is).

4/ További piacforgalmi korlátozás: az elővásárlási jog

Ha tovább folytatjuk a törvény vizsgálatát, újabb ingatlanforgalmi korlátozásba, az elővásárlási jogba ütközünk. Már a korábbi földtörvény (közismert nevén: a termőföld-törvény) is igyekezett ezzel a jogi eszközzel korlátozni a forgalmat, és ez a korlátozás fokozatosan szigorodott, ezzel is védve a magyar földet a spekulánsoktól, külföldiektől, a „zöldbáróktól”, valamint a banktőke behatolásától. A jelenlegi szabályozás lényeges elemei a következők:

a) Az elővásárlási jog csak az esetben gyakorolható, ha az ún. kívülálló (egy vevőjelölt) megállapodik a földtulajdonossal az adásvétel lényeges tartalmában.

b) Amennyiben a kívülálló több földet együttesen kíván megvenni, azokat mint dologegyüttest kell kezelni, és az elővásárlásra jogosultak is csak együttesen vásárolhatnak, külön-külön erre nincs lehetőség (ezen még jelenleg vita van).

c) Mivel a földforgalmi törvény nagymértékben kibővítette az elővásárlásra jogosultak körét, változatlanul kénytelen volt fenntartani az ún. „kifüggesztési” eljárást (amelyet 2002-től alkalmaznak).

d) Nincs elővásárlási jog az alábbi esetekben:

-közeli hozzátartozók adásvétele,

-földnek állami, ill. EU-s támogatás feltételeként más földműves részére eladása,

-tulajdonostársak közötti adásvétel (közös tulajdoni illetőség megváltása),

-települési (kerületi) önkormányzat településfejlesztési célú adásvétele.

e) Az elővásárlásra jogosultak sorrendje a következő:

ea) Magyar Állam (Nemzeti Földalapkezelő Szervezet útján kerül sor a jog gyakorlására),

eb) a földet használó az a földműves, aki legalább 3 éve használja a földet és (az alábbi sorrendben):

-helyben lakó szomszéd (azaz: szomszédos föld használója vagy tulajdonosa),

-helyben lakó,

-lakóhelye vagy mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a föld szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km-re található,

ec) helyben lakó szomszéd földműves [ez abban különbözik az eb) pont alattitól, hogy nem használója a megvenni kívánt földnek],

ed) helyben lakó földműves,

ee) olyan földműves, aki az előző eb) pont alatti utolsó bekezdésben írtaknak megfelel,

ef) végül az ec)-ed)-ee) alatti személyeket megelőzi szántó, rét, legelő, fásított terület esetén az a földműves, aki az elővásárlási jog gyakorlását megelőzően legalább 1 éve állattartó telepet üzemeltet és a vétel célja a takarmányozás biztosítása, és az a földműves is ide tartozik, aki „földrajzi árujelzéssel ellátott terméket állít elő”.

f) A közös tulajdonban álló föld megvásárlási szándéka esetén elsőbbséget élvez(nek) az eb)-ef) alatt megjelölt földművesekkel szemben a földműves tulajdonostárs(ak).

Hogy a jogszerű megvalósítás még nehezebb legyen, a törvény sorrendet állít fel a földet nem használó ec)-ef) alatti földművesek körében: első helyen áll a családi gazdálkodó, illetve a gazdálkodó család tagja, őt követi a fiatal földműves, és az utolsó helyre szorult a pályakezdő gazdálkodó.ű

Kommentár a munka törvénykönyvéhez
A Kommentár új kiadása elsősorban az új Ptk. hatálybalépéséhez, illetve az Mt. ehhez igazodó módosításához kapcsolódó változásokat dolgozza fel. Elméleti és gyakorlati szempontból részletesen áttekinti a Ptk. munkajogban is alkalmazandó rendelkezéseit, figyelemmel azok sajátos munkajogi tartalmára.   Bővebb információk és megrendelés itt.

6/ Korlátozások a földhasználat területén

A föld használata, hasznosítása, művelése több jogcímen valósítható meg (uratlan föld ma Magyarországon nem lehet – legalábbis kívánalmi szinten): haszonélvezeti jog, használat joga (ezek az ún. dologi jogok), a haszonbérlet, felesbérlet, részesművelés és szívességi használat (ezek gyűjtőneve: földhasználati jogosultságok).

A haszonélvezeti jog (ideértve a nem gyakori használat jogát is) nem csupán törvény alapján, hanem szerződéssel is létrehozható. Ezt a lehetőséget ragadták meg a külföldiek (főleg osztrák befektetők), ugyanis miután bevezették a külföldiek földszerzési tilalmát, haszonélvezeti jogot alapítottak számos nyugat-dunántúli birtokra azzal a feltevéssel, hogy ha az Európai Unió megszünteti a Magyarországnak nyújtott földvásárlási kedvezményt, úgy tulajdonosokká válhatnak. Ezt észlelte a jogalkotó és külön törvényt hoztak az ilyen földszerzések kiiktatására.

Jelenleg haszonélvezeti jogot, használat jogát termőföldön csak közeli hozzátartozók alapíthatnak, és ez nem lehet „holtig tartó”, a maximális időtartam 20 év. A haszonélvezeti jog megszerzésének határaira a földszerzési és a birtokmaximum szabályai alkalmazandók.

Kimondható, hogy – bizonyos kivételekkel – földhasználati jogosultságot csak földműves és mezőgazdasági termelőszervezet (szövetkezet, kft., bt., kkt., nyrt. nem!) szerezhet. A mértékre a földszerzési és birtokszerzési maximumra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, továbbá haszonbérleti szerződés határozott időtartamra (minimum egy, maximum 20 év) köthető.

Mivel azonban a földek esetében a földhasználati jogosultságok piaci értékkel bírnak, e területen is szigorú korlátozásokat kellett bevezetni (előhaszonbérleti jog), és ennek megfelelően sorrendet állítottak fel (előhaszonbérleti jogosultak):

a) a helyben lakó volt haszonbérlő földműves, vele egy sorban a helyi illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet vagy az földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet, akinek (amelynek) lakóhelye, mezőgazdasági üzemközpontja a fentiekben már rögzített 20 km-es határon belül található,

b) a helyben lakó szomszéd földműves,

c) a helyben lakó – nem szomszéd – földműves,

d) az olyan földműves, akinek lakóhelye vagy mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve az előzőekben említett 20 km-es határon belül fekszik,

e) helybeli illetőségű szomszédos mezőgazdasági termelőszervezet,

f) helybeli illetőségű – nem szomszéd – mezőgazdasági termelőszervezet,

g) az olyan mezőgazdasági termelőszervezet, melynek mezőgazdasági üzemközpontja a d) alatti feltételeknek megfelel,

h) a közös tulajdon esetében a földműves tulajdonostárs első helyen áll az előhaszonbérleti jogosultak között,

i) itt is érvényesül a családi gazdálkodó (családi gazdálkodás tagja), fiatal földműves, pályakezdő földműves sorrend,

j) a korábban fennálló haszonbérletek lejártának meghosszabbítása esetén – a jelenlegi szabályozás szerint – alkalmazni kell az előhaszonbérleti szigorításokat, tehát a „kifüggesztési eljárást” meg kell indítani.

Mindezeken túlmenően még számos részletszabályt találhatunk a törvényekben, amelyek közzétételére helyhiány miatt nem kerülhetett sor. Mivel pedig azok szövegezése igen nehézkes, számos átfedéssel, visszautalással, paragrafusok ömlesztésével, nehezen értelmezhető körmondatokkal terhes, azt tanácsoljuk laikus barátainknak: forduljanak olyan ügyvédhez, aki egyrészt képes értelmezni és a gyakorlatba ültetni az egyes rendelkezéseket, másrészt egy földügyletet végig tud vezetni a hatósági tekervények tengerén és a tulajdonjog a használati jogosultság a nyilvántartásban bejegyzésre kerül.

Phd. dr. Matúz György ügyvéd

---