A földtörvény a bírói gyakorlatban 3. rész

Az adásvételi szerződés elővásárlási jogosulttal szembeni hatálytalansága iránti per egy megállapítási per, ezért az ingatlan-nyilvántartás adatait nem érinti, a bíróság erre irányuló külön, a hatálytalansági kereset alapossága esetére előterjesztett további kereseti kérelem hiányában az ítélet rendelkező részében nem határozhat a felperes és az eladó között létrejött szerződés teljesítési kérdéseiről.

1. Adásvétel

A Kúria által vizsgált ügyekben a legtöbb jogvitát generáló szerződéstípus az adásvételi szerződés volt, és ezen belül is lényegében kizárólagosan az elővásárlási jog gyakorlásához kapcsolódó jogviták számos aspektussal.

2. Az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának megfelelősége

A Kúria az elfogadó nyilatkozat alakiságát, tartalmát, ez utóbbihoz kapcsolódóan az elővásárlási jogosultságokat igazoló okiratok meglétét vagy hiányát, illetve ezek bíróságok általi értékelését vizsgálta.

Nem minősítette az elfogadó nyilatkozat tartalmi hiányosságának a bíróság (Székesfehérvári Törvényszék 15.P.20.239/2017/24.), hogy abban nem szerepelt a felperes születési helye, mert a jegyző kötelessége a jogosult személyes adatainak ellenőrzése a személyi okmányok alapján, és ennek megtörténtét, a jogosult személyének beazonosítását a nyilatkozatra is rá kell vezetnie.

Az Egri Törvényszék 2.Pf.20.327/2017/8. számú ítélete szerinti esetben az elfogadó nyilatkozatban a felperes nem jelölte meg az állampolgárságát. A földműves nyilvántartásba vétel csatolt irataiban viszont szerepelt a magyar állampolgársága. Ezért a bíróság nem minősítette az elfogadó nyilatkozat hatályosságára kiható hiányosságnak.

A Kúria a Pfv.VI.21.188/2018/7. számú, a Szolnoki Törvényszék 4.Pf.20.900/2017/7. jogerős ítéletet hatályában fenntartó határozatának indokolása szerint helyesen állapította meg a jogerős ítélet, hogy a felperesnek az elfogadó nyilatkozatában elegendő volt arról nyilatkozni, hogy a szerzéssel nem lépi túl a földszerzési maximumot.

Több ítélet mutatott rá, hogy az elővásárlási jogot bizonyító okiratokat az arra hivatkozó félnek kell csatolnia. Ugyancsak több ítélet szerint (pl. Fővárosi Ítélőtábla 7.Pf.20.710/2017/6.) a Földforgalmi tv. végrehajtására vonatkozó rendelet megalkotásának hiánya nem mentesít az alól a törvényi kötelezettség alól, hogy a fél okiratokkal bizonyítsa az elővásárlási jogosultságát.

Mivel az elővásárlási jog gyakorlásához a földműves minőség szükséges, ezt a tényt igazolni kell (a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartás részletes szabályairól szóló 38/2014. (II. 24.) Korm. rendelet). Ha azonban a földműves nyilvántartásba vétel regisztrációs számát az elővásárlási nyilatkozat tartalmazta, akkor ezt a Kecskeméti Törvényszék 2.Pf.21.868/2016/4. számú ítéletében már elegendőnek minősítette, és nem tartotta jogszabályi előfeltételnek a nyilvántartásba vételről hozott határozat egyidejű csatolását is. A Győri Törvényszék 2.Pf.21.020/2016/14. számú ítéletével kellő igazolásnak minősítette, hogy az illetékes kormányhivatal hatósági bizonyítványt állított ki az állattartó tevékenységről, és a hatósági bizonyítvány tartalmazta a földműves regisztrációs számát, ami ilyen módon kellő igazolásul szolgált a földműves minőségre.

Azt, hogy az elővásárlási jogot gyakorló helyben lakó szomszédnak minősül, a bíróság a fél személyi adatai alapján is megállapíthatja (Pécsi Törvényszék 1.Pf.20.212/2017/8.). A Makói Járásbíróság (3.P.20.154/2017/22.) a lakcímkártyát a helyben lakói minőség igazolására elfogadta. Az elővásárlási jogosulti sorrendben releváns állattartó telep működtetését az élelmiszerlánc-felügyeleti szerv igazolja hatósági bizonyítvánnyal. Ennek csatolásával a fél eleget tesz ez elővásárlási jog alapjául szolgáló tény igazolására vonatkozó kötelezettségének (Szegedi Törvényszék 4.Pf.21.353/2017/6.). Az állattartó telep működtetésén felül a földművesnek igazolnia kell, hogy a föld megszerzésének célja az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás biztosítása.

Az ökológiai gazdálkodás folytatása, mint tulajdonszerzési cél igazolására 2016. június 22. napjától szükséges a tanúsítvány csatolása.

Az elővásárlási jog gyakorlásához a tulajdonostársi minőséget is okirattal kell igazolni (Fővárosi Törvényszék 17.P.21.709/2017/22.).

A Földforgalmi tv. 18. § (4) bekezdés b) pontja szerinti fiatal földműves minőségmegállapítására alkalmasak az érintett elővásárlási nyilatkozatában szereplő személyi adatai (Kecskeméti Törvényszék 2.Pf.21.868/2016/4.). Nincs kizárva, hogy több ranghely esetén az elővásárlási joggyakorló egyértelművé tegye, első-, másod-illetve harmadsorban melyik ranghelyen gyakorolja a jogát, és ehhez képest besorolja a nyilatkozat mellékleteit is, egyértelműen beazonosítva, hogy az egyes mellékletek a sorrendben megjelölt ranghelyek melyikéhez tartoznak (Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20.023/2018/-II.).

Az elfogadó nyilatkozat alakiságára a Földforgalmi tv. 21. § (5) bekezdése a legalább teljes bizonyító erejű magánokirati formát írja elő. E körben megfelelőnek minősült az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, amelyhez sem a szárazbélyegző, sem a biztonsági papír használata nem követelmény (Kaposvári Törvényszék 2.Pf.21.343/2017/12.).

3. Az adásvételi szerződés és a szerződésre az elővásárlásra jogosult által tett elfogadó jognyilatkozat tartalma

Az elővásárlási jog tartalmával kapcsolatos ügyben nem fogadta el a bíróság a jogszabályhelyre való utalást, mert ez önmagában a nyilatkozat megtételét nem pótolja (Szegedi Törvényszék 15.P.22.654/2016/28.).

Az elfogadó nyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, ha az elővásárlási jog törvényen alapul, meg kell jelölni, hogy a jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát.

A Kúria Pfv.VI.20.981/2018/12.számú –a Fővárosi Ítélőtábla 9.Pf.21.080/2017/9. II. számú (PJD2019. 1. szám alatt a Polgári Jog 2019/1-2. számában közzétett) jogerős ítéletét hatályában fenntartó) –határozatában kifejtettek szerint az eljárt bíróságok az elfogadó jognyilatkozat tartalmi, a Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdése alkalmazását megalapozó hibájaként helyesen jelölték meg, hogy a 21. § (5) bekezdésbe ütköző módon nem tartalmazza a 13. § (4) bekezdés a) pontjában előírt nyilatkozatot.

4. Az elfogadó jognyilatkozatban az elővásárlási jogosultság jogalapjának a megjelölése

A Kúria szerint a tévesen hozzákapcsolt jogszabályhely nem teszi ellentmondásossá a ranghely-megjelölést, mert a mellékletekből és a szöveges megjelölésből a ranghely egyértelműen beazonosítható.

Kúria Pfv.I.20.488/2017/6. (BH 2018/112) számú ítéletében kifejtette, hogy alaptalan volt a felperesnek az az érvelése, miszerint az adásvételi szerződésben a vevő elővásárlási jogát megalapozó jogszabályhely téves megjelölése azt eredményezi, hogy az őt ténylegesen megillető elővásárlási jogára utóbb már nem hivatkozhat. Sem Földforgalmi tv., sem a Fétv. nem tartalmaz olyan rendelkezést, amely szerint a vevő elővásárlási ranghelyére vonatkozó téves nyilatkozata folytán az adásvételi szerződés érvénytelen, és olyat sem, hogy ilyen esetben a vevő az őt egyébként a jogszabály alapján ténylegesen megillető elővásárlási jogra nem utalhat.

5. A szerződéses vevő elővásárlási jogosultsága

A Kúria Pfv.I.20.488/2017/6.számú,BH2018. 112.számon közzétett ítéletében kifejtette, hogy a Földforgalmi tv. 18. § (1) és (3) bekezdésében, 20. § b) pontjában foglalt rendelkezések egybevetéséből adódó helyes értelmezés szerint közös tulajdon esetében a tulajdoni hányad kívülálló részére történő értékesítése során a tulajdonostársat ebben a minőségben elővásárlási jog nem illeti meg, a törvény szerint a többi földművest megillető elővásárlási jogot megelőző elővásárlási joga csak akkor van, ha egyben földművesnek (5. § 7. pont) minősül.

6. Az elvásárlási jog gyakorlása tulajdoni hányad elidegenítése esetén

A Ptk.-n és a Földforgalmi tv.-en alapuló elővásárlási jogok egymáshoz való viszonyát a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdése rendezi, és ebből az következik, hogy a tulajdonostárs a Ptk. alapján önmagában nem élvez elsőbbséget amiatt, hogy egyébként –adott esetben –szerzési jogosultsággal rendelkezik.

A Kúria Pfv.VI.22.243/2017/10. számú ítélete értelmében a vevő elővásárlási joga nem enyészik el amiatt, hogy ő ebben a pozícióban akár a Ptk.-n, akár a Földforgalmi tv.-en alapuló elővásárlási jogával értelemszerűen nem tud élni. „A szabályozás további sajátossága, hogy a vevő –ide értve a tulajdonostársat is –maga is lehet elővásárlásra jogosult. Abban az esetben, ha külön jogszabály alapján a vevőt is megilleti elővásárlási jog, a többi elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát csak akkor gyakorolhatja, ha az a jogszabály szerinti sorrendben megelőzi a vevő szintén jogszabályon alapuló elővásárlási jogát.

Ebből következően a tulajdonostárs is hivatkozhat vevőként a Földforgalmi tv. 18. § (3) bekezdésében foglalt elvásárlási jogára, amely szerint ő a 18. § (1) és (2) bekezdésében felsorolt nem tulajdonostársakat megelőzi.”A Ptk. szerint nem illeti meg elővásárlási jog a tulajdonostársat tulajdoni hányad más tulajdonostárs részére történő értékesítése esetén. A Földforgalmi tv. nem tesz különbséget a szerint, hogy az elidegenítés tárgya egész tulajdon vagy tulajdoni hányad, ezért a Földforgalmi tv.-en alapuló elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezések az abban foglalt speciális szabályokkal ilyen esetben is irányadóak. Tulajdonostárs részére történő értékesítés esetén a törvényben meghatározott jogalanyok csak akkor nem rendelkeznek elővásárlási joggal, ha az adásvételi szerződés eredményeként az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszűnik (Pfv.I.20.488/2017/6.(BH 2018/112).

7. A jegyző előtti eljárás

A Kúria irányadónak tekintette a közigazgatási ügyekben kialakított, BH2018. 67. szám alatt közzétett eseti döntésnek megfelelő joggyakorlatát azzal a szükségszerű kiegészítéssel, hogy föld eladása esetén a hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződések kapcsán az elfogadó jognyilatkozat jegyzői kezelését –amellyel szemben önálló közigazgatási jogorvoslatnak helye nincs –az elővásárlási joggyakorló által a Ptk. 6:223. § (2) bekezdés alapján indított perben a bíróságnak kell vizsgálnia. A polgári perben is követendő jogalkalmazási elvnek kell tekinteni azt, hogy az elővásárlásra jogosult csak a saját magatartásáért tartozik felelősséggel, ebből következően a perben bizonyíthatja: a jognyilatkozata megtételekor jogszerűen, a Földforgalmi tv. 21. § (4) bekezdése szerint járt el, vétlen a jegyző esetleges mulasztásában.

A jegyző eljárásának szabálytalansága és annak következményei

A Salgótarjáni Járásbíróság 5.P.20.244/2017/24. számú ítéletében (nincs adat a jogerőre emelkedéséről) foglaltak szerint a felperes az elfogadó nyilatkozatát igazolásokkal együtt benyújtotta, az átvételt jegyzői bélyegző és aláírás igazolja. Önmagában az átvétel ténye igazolja a felperes nyilatkoztatását és az adatok egyeztetését. Az okiraton az aláírás olvashatatlan, de a jegyzői bélyegzővel az okirat el van látva, ily módon a bíróság elfogadta, hogy az átvétel jogszabályszerűen történt.

A Kecskeméti Törvényszék 7.P.20.044/2017/21. számú ítéletében kiemelte, hogy az elfogadó nyilatkozat átvétele során tapasztalható esetleges szabálytalanság a felperes számára hátránnyal nem járhat. Az elfogadó nyilatkozat átvetőjének tanúvallomása igazolta, hogy az elfogadó nyilatkozat előterjesztőjének személyi adatait minden alkalommal ellenőrzik, a szükséges másolatokat elkészítik.

8. Az elővásárlási jog megszegésével megkötött szerződés hatálytalanságából eredő igények érvényesítését célzó kereseti kérelem, az ilyen kereset tárgyában hozott ítéleti rendelkezés, egyéb kapcsolódó kérdése

A gyakorlat eltérő, hogy az esetben, ha az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés tárgya az állam tulajdonában álló föld, a felperes e szerződés relatív, vele szembeni hatálytalanságából eredő igényét kivel szemben érvényesítheti.Alperesként a szerződéses vevő mellett jellemzően az eladó tulajdonos, a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet (a továbbiakban: NFA) által képviselt Magyar Állam áll perben, de előfordul olyan eset is, amikor nem az állam, hanem a NFA a megjelölt alperes.

A Kúria Pfv.VI.20.293/2018/8. számú határozatában akként foglalt állást, hogy a II. rendű alperesnek –a NFA-nak –nincs passzív perbeli legitimációja, az igény nem vele, hanem az állammal szemben érvényesíthető, mert az Nfatv. 3. § (1) bekezdése alapján a Nemzeti Földalappal kapcsolatos polgári jogviszonyokban az államot „csak” képviseli.

A Kúria Pfv.VI.20.558/2018/9. számú, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztató és a keresetet elutasító jogerős ítéletet hatályában fenntartó (Székesfehérvári Törvényszék 17.P.20.224/2017/12. –Győri Ítélőtábla Pf.III.20.260/2017/9.) határozatában a felülvizsgálati kérelemben felhozottakra tekintettel a kötelező perben állás kérdésében úgy foglalt állást, hogy a keresettel érvényesített jog dönti el a régi Pp. 51. § a) pont szerinti egységes (kényszerű vagy szükségképpeni) pertársaság kérdését, azt, hogy a per tárgya kiket érintően egységesen eldönthető közös jog/kötelezettség, vagy a perben hozott döntés kire terjedne ki a perben való részvétele nélkül is.

A Kúria aPfv.VI.20.558/2018/9.számú határozatában a felülvizsgálati kérelemben felhívott Ptk. 5:183 § [Bejegyzés törlése] kapcsán rámutatott, hogy miután a Ptk. 6:223. §-a alapján indított hatálytalansági per megállapítási per, okszerűen következik az is, hogy az ingatlan-nyilvántartás adatait nem érinti, a bíróság erre irányuló külön, a hatálytalansági kereset alapossága esetére előterjesztett további kereseti kérelem hiányában az ítéletének rendelkező részében nem határozhat a felperes és az eladó között létrejött szerződésnek már a teljesítésére tartozó kérdésekről, azaz a Ptk. 6:215. § [Adásvételi szerződés] (1)-(2) bekezdésére figyelemmel a vételár megfizetéséről, a birtok és a tulajdonjog átruházásáról (az utóbbit érintő földhivatali megkeresésről). A hatálytalansági keresettel elérhető megállapítással a felperesnek „csupán” kötelmi igénye keletkezik a tekintetében hatályosult adásvételi szerződés saját javára történő teljesítésének a követelésére.

A Kúria Pfv.VI.20.558/2018/9. számú ítéletében arra az alappal felvetődő kérdésre, hogy az elővásárlási joggyakorló felperes a Ptk. 6:223. §-a alapján indított hatálytalansági perben elérheti-e a tehermentes tulajdonjoga bejegyzését abban az esetben, ha az eredeti szerződéses vevő a vételárat jelzálogjoggal biztosított hitelből finanszírozta, nemleges választ adott. Így foglalt állást a BDT2018. 3884. számon közzétett eseti döntésében a Fővárosi Ítélőtábla is (5.Pf.21.430/2017/12/II.). A bejegyzett jelzálogjog törlésére nincs lehetőség sem a Ptk. 6:119. § [A hatálytalan szerződés joghatása], sem a Ptk. 6:112. § (Eredeti állapot helyreállítása), sem a Ptk. 5:183. § [Bejegyzés törlése] alkalmazásával.

(kuria-birosag.hu)

Kapcsolódó cikkek:


Súlyosan gondatlan magatartás, mint a biztosítót mentesítő ok
2021. február 26.

Súlyosan gondatlan magatartás, mint a biztosítót mentesítő ok

Az életbiztosítási szerződés biztosítottja - a biztosító mentesülését eredményező - súlyosan gondatlan magatartást tanúsít, ha a veszélyhelyzetet maga idézi elő úgy, hogy az adott körülmények között számolnia kell a halálos eredmény kockázatával, de a következményekkel szemben nem készül fel semmilyen védekezésre – a Kúria eseti döntése.

Az alapítvány fogalma
2021. február 24.

Az alapítvány fogalma

A Wolters Kluwer gondozásában harmadik kiadásban, ugyanakkor nagykommentárként jelentek meg az év elején a Polgári Törvénykönyv magyarázatai. Szerkesztői – csakúgy, mint a 2014-es első és a 2018-as második kiadásban – Vékás Lajos és Gárdos Péter. Szerzői is ugyanazok a neves jogászok: egyetemi tanárok, bírák és ügyvédek, akik már magának a kódexnek a megalkotásában is jelentős feladatot vállaltak. Az új kiadás teljeskörűen feldolgozza a felsőbírósági gyakorlatot is, amely több területen csak az elmúlt néhány évben bontakozott ki. Cikksorozatunk következő részében a nagykommentárnak az alapítvány fogalmát ismertető részletét olvashatják.

A hálapénz elfogadása és a büntetőjog
2021. február 24.

A hálapénz elfogadása és a büntetőjog

Cikkünkből megtudhatja, hogy ki büntethető az egészségügyben vesztegetésért, milyen előnyök elfogadása tilos és melyek a megengedettek, mi számít hálapénz elfogadásának és hogyan szankcionálja azt a Büntető Törvénykönyv.

Választók politikai adatait tették közzé egy cikkben
2021. február 23.

Választók politikai adatait tették közzé egy cikkben

Az Eger Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalban iratselejtezés során előkerült, személyes adatokat tartalmazó dokumentumoknak az Egri Ügyek Hírportál szerkesztőségének történő továbbításával megvalósuló adatkezeléssel a NAIH szerint a Hírportál jogalap nélkül nagy nyilvánosság előtt hozzáférhetővé tette a személyes adatokat tartalmazó fényképfelvételeket, amellyel megsértette a GPDR 6. cikkét.