A külföldiek ingatlanszerzéséről

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Új szabályozás vonatkozik a külföldiek ingatlanszerzésére, mint örökzöld témára. Az ingatlanok a tulajdonszerzés szempontjából két csoportba oszthatóak: a mezőgazdasági célú és az egyéb rendeltetésű ingatlanok.

1. Előzmények, jogi alapok

Mezőgazdasági földek tulajdonát külföldi természetes személyek és szervezetek a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII tv. (új Földtörvény) rendelkezései szerint (szoros kivételtől eltekintve) egyáltalán nem szerezhetik meg.

A másik csoportot a nem mezőgazdasági, vagyis ipari és lakáscélú ingatlanok képezik, melyek tekintetében a tulajdonszerzés nem tiltott, az fő szabályként engedélyhez kötött.

A szabályozás több síkú, alapja törvény, amire kormányrendelet épül.

A 2013. december 15-éig hatályos 1994. évi LV. törvény (régi Földtörvény)
3. paragrafusa kivette a külföldi magánszemélyek köréből a bevándorolt vagy menekültként elismert személyeket;
míg a 88./A paragrafus (1) bekezdése kimondta, hogy a tagállami állampolgár, valamint az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, továbbá a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet a 2003-as uniós csatlakozási szerződést kihirdető törvény hatálybalépését követően a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát a belföldi személyekkel azonos feltételekkel (engedély nélkül) szerezheti meg.

Az engedély megszerzésének feltételeit és módját a 7/1996. (I. 18.) számú kormányrendelet határozta meg.

Az új Földtörvény 2013. december 15-étől hatályon kívül helyezte a korábbi rendelkezéseket, vagyis hatályát vesztette a régi Földtörvény mezőgazdasági földek (korlátozott) megszerzését lehetővé tevő szabálya, emellett pedig a külföldiek meghatározása, mely szerint a bevándorolt vagy menekültként elismert személyek és az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államok polgárai ebből a szempontból nem minősültek külföldieknek.

Az új szabályozás a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Lakástörvény) módosításával (az egyes törvényeknek a költségvetési tervezéssel, valamint a pénzpiaci és a közüzemi szolgáltatások hatékonyabb nyújtásával összefüggő módosításáról szóló 2014. évi XXXIX. törvény) annak hatályát kiterjesztette, és idevonta a külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezését is.

külföldiek ingatlanszerzésére

Lakás- és földvásárlás: reguláris egybeolvadás a külföldiek ingatlanszerzését szabályozó törvényben

A törvény általános jelleggel kimondja, hogy ingatlan tulajdonjogát külföldi jogi személy vagy külföldi természetes személy, ide nem értve az öröklés esetét, az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg.

A Lakástörvény új szabálya részben átvette a régi Földtörvény szabályozását és a 91./A paragrafus 24. pontjában kimondta, hogy a törvény alkalmazásában külföldinek minősül az Európai Unió tagállamában, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban székhellyel nem rendelkező jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet.

A 91./A paragrafus 25. pontja a külföldi természetes személy fogalmát határozza meg hasonlóan: „külföldi természetes személy: az Európai Unió tagállama, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgárának nem minősülő természetes személy”, vagyis a szabályozásból kimaradtak a bevándorolt vagy menekültként elismert személyek.

Ez az alapja a korábbitól valamelyest eltérő, de azt alapjaiban meg nem változtató szabályokat rögzítő, a külföldiek mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő tulajdonszerzéséről szóló 251/2014. (X. 2.) számú kormányrendelet előírásainak.

Mivel az új Földtörvény a külföldiek – szervezetek és természetes személyek – termőföldtulajdon-szerzését teljesen kizárta, a kormányrendelet csak a termőföldnek nem minősülő (ipari és lakáscélú) ingatlanok megszerzésének feltételeiről szól.

2. Eljárási szabályok

2.1. Hatáskör
A tulajdonszerzéshez szükséges engedély megadása iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatalhoz kell benyújtani.

2.2. Az eljárás menete, tartama
A határozatot vagy az eljárást megszüntető végzést a kérelemnek a fővárosi és megyei kormányhivatalhoz történő érkezésétől számított 15 napon belül kell meghozni és gondoskodni a döntés közléséről.

Ha az eljárás során polgármester vagy a főpolgármester véleményének beszerzése szükséges, úgy ezen felhívást a kérelem érkezésétől számított 8 napon belül meg kell küldeni az illetékesnek, aki a megkeresés kézhezvételétől számított 30 napon belül értesíti a fővárosi és megyei kormányhivatalt az önkormányzati érdek sérelmének fennállásáról. A határidő elmulasztása esetén úgy kell tekinteni, hogy az ingatlanszerzéssel az önkormányzati érdek nem sérül, vagyis a tulajdonszerzést engedélyezni kell.

2.3. A kérelem tartalma, mellékletei
A kérelemhez mellékelni kell:
a) külföldi
aa) természetes személy esetén a kérelmező személyazonosításra alkalmas igazolványának közjegyző által hitelesített másolatát,
ab) a kereskedelmi képviselet hiteles vagy közjegyző által hitelesített cégkivonatát, továbbá
b) az ingatlanszerzésre irányuló előszerződést vagy szerződést,
c) az egyéni vállalkozói tevékenység folytatását tanúsító közokiratot, egyéni cég esetén hiteles vagy közjegyző által hitelesített cégkivonatot,
d) a kérelmező az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló törvény szerinti egyéni vállalkozó vagy egyéni cég tagja, és – a kérelemben foglalt nyilatkozata szerint – Magyarországon gazdasági tevékenységet kíván folytatni, a megszerezni kívánt ingatlan szükséges e gazdasági tevékenységének folytatásához, Magyarországon életvitelszerűen kíván lakni, az állami adóhatóság által kiadott foglalkoztatási jogviszony igazolást

Fontos, a forgalom biztonságát növelhető rendelkezés, hogy engedély hiányában nem kell adásvételi szerződést kötni, elegendő a felek egyező szándékát tartalmazó okirat is. A jogszabály az okiratok aktualitása kapcsán 21 napos határidőt ír elő a fióktelep cégkivonata és az ingatlan tulajdoni lapja esetében egyaránt. Arról, hogy milyen módon kell igazolni egy egyéb szervezet létezését, nem szól a rendelet, így nem világos, hogy mi a teendő abban az esetben, ha a tulajdonszerző egy Unión kívüli egyesület vagy alapítvány.

Új lehetőség, hogy a csatolandó és az állami adatnyilvántartásból megszerezhető dokumentumokat a kérelmező nem csatolja, hanem ennek beszerzésére a kormányhivatalt kéri fel – ebben az esetben az adatszolgáltatás díját meg kell fizetnie.

3. A határozat tartalma

Az ingatlanszerzést engedélyezni kell, ha
a) az közérdeket és önkormányzati érdeket nem sért.

A jogszabály meghatározza azt is, mi tekinthető e két érdek sérelmének. Közérdek sérelmének minősül, ha a kérelmező természetes személy kiutasítás, beutazási és tartózkodási tilalom, elfogatóparancs, vagy szabadságvesztés büntetés hatálya alatt áll, vagy ha a közérdek sérelme egyéb közbiztonsági, közrendi vagy közegészségügyi okból megállapítható. Megvalósul a közérdek sérelme, ha az illetékes szerv azt a tájékoztatást nyújtja, hogy a kérelmező szerepel az információ alapjául szolgáló nyilvántartásban.

Jogi személy kérelmező esetén a közérdek sérelme különösen akkor valósul meg, ha a fióktelep vagy kereskedelmi képviselet adószámát az állami adóhatóság felfüggesztette vagy törölte; a jogi személlyel szemben alkalmazható büntetőjogi intézkedésekről szóló törvény szerint alkalmazott tevékenység korlátozására vonatkozó intézkedés hatálya alatt áll; felszámolás, kényszertörlés, vagy az 1997. évi CXXXII. törvény (Fiókteleptörvény) szerinti megszüntetési eljárás alatt áll.

Termő(föld)re fordult jogalkotás

Önkormányzati érdek sérelmének minősül, ha az ingatlanszerzés a települési önkormányzat vagy a fővárosi önkormányzat törvényben meghatározott kötelező vagy az általa önként vállalt helyi közügyet érintő önkormányzati érdekét sérti.

Megtagadható az engedély, ha a közérdek sérelme ugyan nem állapítható meg, de a külföldi honossága szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a magyar állampolgároknak, valamint a magyarországi székhelyű jogi személyeknek a belföldiekkel legalább azonos elbírálást.

Ebben az esetben is meg kell adni azonban az engedélyt, ha a tulajdonszerzés célja közös tulajdon megszüntetése; vagy a külföldi természetes személy Magyarországon folyamatosan legalább 5 éve bejelentett lakóhellyel, tartózkodási hellyel vagy szálláshellyel rendelkezik, és ez idő alatt összesen legalább 3 évig foglalkoztatási jogviszonyban állt.

b) a kérelmező az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló törvény szerinti egyéni vállalkozó vagy egyéni cég tagja, és – a kérelemben foglalt nyilatkozata szerint – Magyarországon gazdasági tevékenységet akar folytatni, a megszerezni akart ingatlan szükséges e gazdasági tevékenységének folytatásához, Magyarországon életvitelszerűen akar lakni, valamint az ingatlanszerzése közérdeket nem sért. Ebben az esetben a kormányhivatal az engedélyt megadó határozatban előírja, hogy a kérelmező legkésőbb a tulajdonszerzést követő 90. naptól kezdődően köteles életvitelszerűen Magyarországon lakni és tevékenységi körébe tartozó gazdasági tevékenységet folytatni.

Az életvitelszerű Magyarországon lakás megkezdésének elmaradása, annak megszűnése, vagy a gazdasági tevékenység megszűnése esetén az ingatlanszerzőnek az ingatlant az életvitelszerű lakhatás megkezdésének elmulasztott határidejét, az életvitelszerű Magyarországon lakás megszűnését, vagy a gazdasági tevékenység megszűnését követő 1 éven belül el kell idegenítenie.

4. Diplomáciai szabályok

Diplomáciai, konzuli képviselet, valamint ezekkel egy tekintet alá eső nemzetközi szervezet ingatlanszerzése esetén a fenti rendelkezések nem alkalmazandók.

5. Tulajdonszerzés árverés útján

Új rendelkezés a szabályozásban, hogy ilyenkor lehetőség van úgynevezett előzetes engedély kiadására is. Az előzetesen kiadott engedély nem meghatározott ingatlanra vonatkozó adatokat tartalmaz, az egy, a fővárosi és megyei kormányhivatal illetékességi területén fekvő bármely – árverésen megvásárlásra felkínált – ingatlan megszerzésére jogosít.

Az előzetes engedélyt a fővárosi és megyei kormányhivatal megadja, ha a tulajdonszerzés közérdeket nem sért; az engedély a jogerőre emelkedésétől számított egy évig hatályos.

Árverés útján történő ingatlanszerzés esetén a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének feltétele, hogy a fővárosi és megyei kormányhivatal az előzetes engedélyt az árverési jegyzőkönyv másolata alapján az árverésen vett ingatlan címét és a település nevével megjelölt helyrajzi számát tartalmazó záradékkal lássa el.

6. Jogorvoslat

A Lakástörvény 1./A paragrafusának (4) bekezdése szerint „a fővárosi és megyei kormányhivatal (2) és (3) bekezdés szerinti határozata ellen nincs helye fellebbezésnek.” Itt „kritikus” a (2) bekezdés, mely szerint „a külföldi jogi személy vagy a külföldi természetes személy az (1) bekezdés szerinti ingatlant az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg.”

A rendelkezés szó szerinti értelmezéséből, vagyis a tulajdon megszerzésére való utalásból az a következtetés adódik, hogy csak a megengedő rendelkezéssel szemben nincs helye jogorvoslatnak, azonban, hogy ez az értelmezés helytálló-e, arra a gyakorlat fog választ adni.

7. A külföldi székhelyű vállalkozások magyarországi fióktelepei és kereskedelmi képviseletei tulajdonszerzése

A tárgyban a Fiókteleptörvény rendelkezéseit kell alkalmazni. Itt a kiindulási pont, hogy a fióktelep vállalkozási tevékenységére a belföldi székhelyű vállalkozásokra vonatkozó szabályok irányadók, vagyis ingatlantulajdon megszerzéséhez engedélyre nincs szükség.

Speciális a helyzete az EGT-államnak nem minősülő államban bejegyzett külföldi vállalkozások magyarországi fióktelepe általi ingatlanszerzésnek, mert itt akkor nem szükséges engedély, ha a) nemzetközi szerződés erről így rendelkezik, vagy b) ha a külföldi vállalkozás székhelye szerinti állam és Magyarország között erre vonatkozóan viszonosság áll fenn.

A fióktelep megszüntetése esetén az ingatlant a külföldi vállalkozásnak egy éven belül el kell idegenítenie, kivéve, ha az ingatlanszerzéshez nem kellene engedélyt kérnie, vagy ha az elidegenítési kötelezettség alól felmentést kapott. A felmentés a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló általános feltételekkel adható meg. A felmentés nem tagadható meg akkor sem, ha az ingatlan a külföldi vállalkozás által vagy részesedésével alapított belföldi székhelyű gazdálkodó szervezet, illetve másik fióktelep, továbbá kereskedelmi képviselet tevékenységéhez szükséges.

A cikk szerzője: Nádas Gábor ügyvéd

---