A megújuló ingatlan-nyilvántartási rendszer szabályozási koncepciója és az ahhoz kapcsolódó jogalkotás I. rész

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A tanulmány bemutatja az új törvényben konkrét formát öltő szabályozás fontosabb elemeit, az abban rejlő újdonságokat, és betekintést nyújt a koncepció további megvalósításával összefüggő műhelymunkába, jelezve a még megvalósításra váró további jogalkotás irányát.

Ingatlanjog 2021/2. – Tanulmány

A tanulmány átfogó képet ad megújuló ingatlan-nyilvántartási rendszerünkről és az új szabályozás alapját képező koncepcióról. Számba veszi az új elektronikus jogi szabályozás céljait és az azokkal szemben támasztott követelményeket, az ingatlan-nyilvántartási szabályozás új elemeit. Ezek egy része már a 2021 nyarán elfogadott, de még hatályba nem lépett, a jelenleg még hatályos 1997. évi CXLI. törvényt felváltó, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2011. évi C. törvényben már megjelent. A tanulmány bemutatja az új törvényben konkrét formát öltő szabályozás fontosabb elemeit, az abban rejlő újdonságokat, és betekintést nyújt a koncepció további megvalósításával összefüggő műhelymunkába, jelezve a még megvalósításra váró további jogalkotás irányát.

Hivatkozott jogszabályhelyek: 2021. évi C. törvény 40. § (5) bekezdés, 44. § (1) bekezdés, 47. §, 48. §, 53. § (2) bekezdés, 58. §, 60. §, 68. §, 88. §, 105. §

Címkék: automatikus döntéshozatal, széljegyzés, elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás, perbejegyzés, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok

1. Röviden az E-ING Projektről

[1] A Kormány a Közigazgatás- és Közszolgáltatás-fejlesztés Operatív Program (KÖFOP) éves fejlesztési keretének megállapításáról szóló 1004/2016. (I. 18.) számú határozatában döntött a KÖFOP-1.0.0-VEKOP-15 azonosító számú, „E-ingatlan-nyilvántartás” című projekt (a továbbiakban: E-ING Projekt) megvalósításáról. [2] Történetileg az egységes ingatlan-nyilvántartási rendszer kialakítására 1972-ben, a bíróság által vezetett telekkönyv és a földhivatal által vezetett állami földnyilvántartás összevonásával került sor. A rendszerváltást követően az ingatlanok és a földrészletek – valamint az ezekben beálló változások – száma jelentősen megnövekedett, ezért elkerülhetetlenné vált a gépi adatfeldolgozású ingatlan-nyilvántartás bevezetése. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) hatálybalépése óta eltelt több mint húsz évben jelentős társadalmi, gazdasági változások történtek. Egyre általánosabbá (és az utóbbi, járvánnyal terhelt időszakban mindinkább szükségessé) válik az elektronikus ügyintézés, emellett létrejöttek állami, közhiteles, elektronikus adatbázisok, mindezek új lehetőségeket jelentenek és egyúttal új igényeket is támasztanak az ingatlan-nyilvántartással szemben. A földművelésügyi hatósági és igazgatási feladatokat ellátó szervek kijelöléséről szóló 383/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet alapján jelenleg a földügyi igazgatáshoz tartozó szakterületek közül az ingatlan-nyilvántartási, a földmérési és térképészeti állami alapfeladatokkal és alapmunkákkal, – ide nem értve a honvédelmi célú földmérési és térképészeti tevékenységet – a földméréssel, térképészettel, távérzékeléssel, térinformatikai rendszerek működtetésével és az államhatárral kapcsolatos nemzetközi kötelezettségekkel kapcsolatos, valamint a telekalakítási eljárások az elmúlt évtizedekben kialakult módon, hagyományosan papíralapon működnek. Az eljárásokat támogató informatikai rendszerek is a papíralapú eljáráshoz kötődnek. A nemzeti adatvagyon körébe tartozó, földügyi hatóságok által kezelt közérdekű adatok, személyes adatok és közérdekből nyilvános adatok összességét vidéken és Budapesten eltérő, nem egységes földügyi szakrendszerek kezelik. Emellett az egyes szakrendszerek egymással, illetőleg más közhiteles, elektronikus állami nyilvántartásokkal nem állnak elektronikus összeköttetésben. Az informatikai fejlesztés, az ingatlan-nyilvántartás egységes, korszerű és más adatbázisokkal kommunikáló elektronikus adatbázissá fejlesztése mind a közigazgatás, mind az ügyfelek számára jelentős munkaidő-ráfordítás megtakarítását eredményezhetné. [3] A fentiekre tekintettel kezdeményezte a Miniszterelnökség a földhivatali nyilvántartás és az ingatlan-nyilvántartási eljárások elektronizálására irányuló E-ING Projektet. [4] A KÖFOP 1. prioritásához („Az adminisztrációs terhek csökkentése”) illeszkedve az E-ING Projekt célja, hogy csökkenjen Magyarországon a földügyi (ingatlan-nyilvántartási, telekalakítási, földforgalmi, termőföldvédelmi) eljárások átfutási ideje, ezáltal a közigazgatási adminisztratív terhek csökkentésén keresztül tovább növekedjen a magyar gazdaság versenyképessége. [5] Az átfogó célhoz két – a KÖFOP-intézkedésekhez (legnagyobb arányban „A közigazgatáson belüli folyamatok elektronizálása” intézkedéshez) jól illeszkedő – specifikus cél rendelhető. Egyrészről cél az „ügyfél-orientált földügyi hatósági elektronikus szolgáltatások kialakítása”, azaz olyan új e-megoldások és kommunikációs csatornák kialakítása és széles körű bevezetése, amelyek kiszélesítik az elektronikus ügyintézés és kapcsolattartás lehetőségeit a közigazgatás ügyfelei számára valamennyi újraszervezendő eljárás során. Továbbá, az érintett nyilvántartásokra épülően olyan új elektronikus szolgáltatások fejlesztése, amelyek „értéket teremtenek” az igénybe vevők számára, és ezáltal nő az állam által nyújtott közszolgáltatások ügyfelek általi pozitív megítélése. Másrészről cél a „földügyi hatósági belső folyamatok elektronikus újraszervezése”, vagyis olyan új szakrendszeri funkciók létrehozása és eljárásrendek kialakítása, melyek a jelenleginél hatékonyabb „munkafolyamat”- (workflow) támogatást biztosítanak az újraszervezendő eljárásokhoz kapcsolódó belső (back-office, háttérműveleti) folyamatok végrehajtásához, azok átfutási idejének csökkentéséhez. [6] A földügyi igazgatás területén – a rendszerek önállóságát nem érintve – a KÖFOP Projekt fejlesztéssel az alábbi rendszerek válnak elektronikussá:

• az ingatlan-nyilvántartási eljárásokat, és az ingatlan-nyilvántartásból történő adatszolgáltatást támogató informatikai rendszerek;
• a földmérési, térképészeti és telekalakítási eljárásokat, és az adatszolgáltatást támogató informatikai rendszer;
• a földhasználati nyilvántartást, és az abból történő adatszolgáltatást támogató rendszer;
• a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről és a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartással (a továbbiakban: földműves nyilvántartás) és a földtulajdoni és földhasználati szabályok érvényesülésének betartásával foglalkozó eljárásokat támogató informatikai rendszer; és
• a földminősítési eljárásokat támogató informatikai rendszer.

[7] Az E-ING Projekt irányításért és megvalósításért a Lechner Tudásközpont Területi, Építészeti és Informatikai Nonprofit Kft. felelős. A Lechner Tudásközpont Nkft. a „KÖFOP-1.0.0-VEKOP-15-2016-00040 számú projekt keretében, az Elektronikus Ingatlan-nyilvántartás létrehozása érdekében infrastruktúra-felmérési, valamint adatbázis- és alkalmazásfejlesztési feladatok ellátása” tárgyban kiírt közbeszerzési eljárás eredményeképpen a TIGRA Kft.-vel vállalkozási szerződést kötött 2019. év közepén, amely alapján a Tigra Kft. a fejlesztést végzi. A Projekt tervezett zárása 2023 márciusa. [8] A Miniszterelnökséget vezető miniszter a 19/2020. (X. 8.) MvM utasítással az E-ING Projekt általános szakmai irányításának támogatására, valamint szakpolitikai, stratégiai döntéseinek meghozatalára munkacsoportot hozott létre „E-ING Stratégiai Munkacsoport” (a továbbiakban: Stratégiai Munkacsoport) elnevezéssel annak érdekében, hogy az E-ING Projekt szakpolitikai kérdéseinek egyeztetésébe, illetve stratégiai döntéseinek meghozatalába valamennyi szakminisztérium és egyéb érintett szervezet és személy mint szakmai partner bevonásra kerüljön. A Stratégiai Munkacsoport vezetője: a Miniszterelnökség területi közigazgatásért felelős államtitkára. [9] A 19/2020. (X. 8.) MvM utasítás alapján a Stratégiai Munkacsoport feladatai között szerepelt az új elektronikus ingatlan-nyilvántartás szabályozási koncepciójának (a továbbiakban: Szabályozási Koncepció) elkészítése. A Stratégiai Munkacsoport az MvM utasítás alapján létrehozott tematikus almunkacsoport, a jogi munkacsoport (a továbbiakban: Jogi Munkacsoport) közreműködésével elkészítette a Szabályozási Koncepciót, és az irányadóul szolgált az új ingatlan-nyilvántartási törvény és a vonatkozó Ptk.-módosítás előkészítése, valamint alapul szolgál a hozzá kapcsolódó egyéb jogszabályok jelenleg folyamatban levő előkészítése során is. [10] Az E-ING Projekt és a kapcsolódó szabályozási reform által érintett terület jelentőségét mutatják az alábbi, példálódzó jelleggel kiemelt számok is: az ingatlan-nyilvántartás által közvetlenül érintett ingatlanügyletek, mezőgazdasági és építőipari ágazatok együttesen a nemzetgazdasági teljesítmény kb. egyhatodát állítják elő. A föld- és ingatlan vagyon a nemzeti vagyon 60-65%-át adja. Ennek megfelelően az ingatlanügyi és telekalakítási, valamint mezőgazdasági igazgatási ágazathoz tartozó földügyi hatósági eljárások közigazgatási jelentősége kiemelkedő Magyarországon: 2016-ban a járási hivatalok közel 2,5 millió darab (ebből 1,5 millió db ingatlan-nyilvántartási, 400 ezer db földmérési és telekalakítási, 240 ezer db földforgalmi, 260 ezer db földhasználati nyilvántartási és földvédelmi) ügyiratot kezeltek elsőfokú hatóságként. A területi közigazgatás járási (fővárosi kerületi) hivatali szintjén egyértelműen az „ingatlanügyi és telekalakítási” feladatok a legjelentősebbek: a jelenlegi átlagos ügy- és ügyfélforgalom 25-30%-a, az eljárási költségek több mint 50%-a kötődik ezen ágazathoz. Az ingatlan-nyilvántartás rendkívül nagy mennyiségű adatot tartalmaz, jelenleg mintegy 19 millió tulajdoni lapot tárol, amely értékes adatbázis jelenlegi formájában adatkeresésre, adatelemzésre csak jelentős humánerőforrás-kapacitás igénybevételével alkalmas.

2. Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartás jogi szabályozásának koncepciója

[11] Az ingatlan-nyilvántartás területén a jogi szabályozás reformját az E-ING Projekt keretében zajló műszaki fejlesztés, az ingatlan-nyilvántartás korszerű digitális adatbázissá fejlesztése, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárások elektronizálása indokolja. [12] A Szabályozási Koncepció kidolgozása az E-ING Projektben megvalósuló informatikai fejlesztés projektdokumentációja, különösen a megvalósíthatósági tanulmány és a műszaki leírás alapján, azokra figyelemmel, szükség esetén azok korrekciójával történt, szoros együttműködésben az informatikai fejlesztést végző cég szakértő megbízottjával, annak érdekében, hogy a kialakításra kerülő elektronizált folyamatok teljes mértékben összhangban legyenek a jogi szabályozással. A Jogi Munkacsoport munkája során széles körű előzetes szakmai egyeztetésekre került sor a különböző jogászi hivatásrendek képviselőivel az új elektronikus ingatlan-nyilvántartás működése és az új szabályozási elemek tekintetében mind az új jogszabályok megfelelő szakmai előkészítése, mind pedig a leendő felhasználói, jogalkalmazói körök tájékoztatása és szükséges felkészülésük megkezdése érdekében. [13] Az informatikai fejlesztésekben levő lehetőségeket kihasználó és megvalósító jogi szabályozás kialakítása a Szabályozási Koncepció alapján jelenleg is folyamatban van, első látható eredménye a 2021. június 28-án kihirdetett új ingatlan-nyilvántartási törvény, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: új Inytv.).

2.1. Célok és követelmények

[14] Ahogy az új Inytv.-törvényjavaslat előterjesztői indokolásában is szerepel, az új elektronikus ingatlan-nyilvántartás és az azzal párhuzamos szabályozási reform előzetesen lefektetett céljai a következők:

a) A magyar ingatlan-nyilvántartás korszerű és a digitalizáció terén is versenyképes legyen nemzetközi összehasonlításban, ezáltal még inkább hozzájáruljon az ország versenyképességének növeléséhez (figyelemmel arra is, hogy az Európai Unió tagországai többségében elektronikus ingatlan-nyilvántartás működik, illetőleg fejlesztése folyamatban van, Magyarországon ennek elmaradása versenyhátrányt eredményezhet);

b) a papíralapú ügyintézést felváltsa a hatékonyabb és gyorsabb elektronikus ügyintézés;

c) az ingatlan-nyilvántartás összekapcsolható legyen az állam más közhiteles elektronikus nyilvántartásaival (mint pl. országos építésügyi nyilvántartással, cégnyilvántartással, civil szervezetek nyilvántartásával, lakcímnyilvántartással stb.), illetve az egyéb állami szervezetekkel (pl. bíróságok, végrehajtók, közjegyzők), ahonnan az ingatlan-nyilvántartás adatai automatikusan frissülni tudnak és biztosított lesz az elektronikus információáramlás és kapcsolattartás, sok esetben automatizált kapcsolattartás;

d) az ingatlan-nyilvántartás áttekinthető, teljes körű és naprakész legyen;

e) a hatóságok, bíróságok, más jogosultak részére könnyű, elektronikus hozzáférhetőség, jogosultsági szint beállíthatósága mellett;

f) a vidéki (járási), illetve budapesti (fővárosi kerületi) hivataloknál az ingatlanügyi hatósági feladatokat támogató rendszer, valamint a térképi adatbáziskezelő rendszer egységes legyen;

g) a rendkívüli mennyiségű adatot tartalmazó értékes és intelligens adatbázis alkalmas legyen az adatfeldolgozásra, adatkeresésre, az adatbázisból rövid időn belül gazdasági, egyéb célból nyerhető adatok, információk elemezhetők legyenek (pl. statisztikai elemzések, piacelemzés, ingatlan-értékbecslések terén mindez egészen új lehetőségeket nyújt).

[15] A Szabályozási Koncepció a fenti célok mellett a jogi szabályozási reform vonatkozásában az alábbi követelményeket rögzíti:

a) a korszerű, elektronikus ingatlan-nyilvántartás tervezett szabályozása igazodjon a magyar ingatlanjogi tradíciókhoz, a Mária Terézia korától kezdődő magyar telekkönyvi jog fejlődésébe szervesen illeszkedjen;

b) a Ptk. ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos rendelkezéseit alapvetően irányadónak tekintve azoknak csak a legszükségesebb, a kialakítandó új szabályozással való teljes összhang megteremtéséhez szükséges mértékben történő módosítására kerüljön sor,

c) az új eljárási szabályozás a hatósági eljárások egyszerűsítését, gyorsabbá tételét eredményezze;

d) az elektronikus ingatlan-nyilvántartás tervezett új rendszere és szabályozása a jogbiztonsági követelményeknek teljes mértékben megfeleljen, a hatályos szabályozáshoz képest növelje az ingatlanügyletek terén a jogbiztonságot;

e) erősödjön az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és az ingatlan-nyilvántartásba vetett közbizalom.

2.2. Az ingatlan-nyilvántartási szabályozás új elemei

2.2.1. Elektronikus ingatlan-nyilvántartás – országos illetékesség

[16] Az egyik legfontosabb reform, hogy a jelenlegi, alapvetően papíron zajló eljárást, valamint az összefüggő rendszert nem alkotó nyilvántartást felváltja a szinte teljes körű elektronikus eljárás és nyilvántartás. [17] Mivel az eljárás teljes mértékben elektronizált lesz, nem indokolt a földhivatali rendszer jelenlegi formájában való fenntartása, hiszen az informatikai rendszer központilag, országosan fogja intézni az ingatlan-nyilvántartási kérelmek elbírálását. Így a jövőben egy országos illetékességgel rendelkező szerv (földhivatal) fog eljárni, de az országos illetékesség kimondása mellett lehetőség lesz ügyviteli szabályban rögzíteni és a rendszerben beállítani, hogy az ügyek kiosztása akár területi, akár leterheltségi alapon történjen.

2.2.2. Törvényi és kormányrendeleti szintű szabályozás

[18] Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás kialakítása során cél az átláthatóbb, egyszerűbb és rugalmasabb szabályozás megteremtése. Ennek jegyében a Ptk. vonatkozó, „Az ingatlan-nyilvántartás” címet viselő Ötödik Könyvének negyedik része megrövidül, csak a legfontosabb polgári jogi tartalmú ingatlan-nyilvántartási szabályokat fogja tartalmazni, a Ptk. kisebb súlyú, valamint az eljárási jellegű rendelkezései átkerülnek az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokba. Emellett az új Inytv.-ben is csak az alapelvi és garanciális előírások szerepelnek, minden más anyagi és eljárási norma lehetőség szerint egységesen majd a törvény végrehajtására vonatkozó kormányrendeletben kerül szabályozásra. [19] Ennek előnye egyrészt, hogy egy sokkal átláthatóbb, könnyebben megismerhető szabályozással találkozik a jogalkalmazó. Másrészt a jogalkotó számára is egy sokkal rugalmasabb lehetőséget biztosít a folyamatosan változó környezethez igazodó jogszabály-módosítások elvégzésére, amellett, hogy a garanciális rendelkezések törvényi szintje továbbra is megmarad. [20] E szabályozási megoldással együtt járó változások közül kiemelhető, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat és tényeket már nem az új Inytv., hanem majd a végrehajtására kiadott kormányrendelet fogja nevesíteni.

2.2.3. Kódexjelleg

[21] Az új koncepció fontos szabályozási szemléletváltást jelentő követelménye, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények és adatok körét ágazati jogszabály nem, hanem egységesen csak az ingatlan-nyilvántartási szabályozás határozhassa meg. Ennek megfelelően a Ptk. vonatkozó új 5:165. §-a rögzíti, hogy az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozóan bejegyezhető jogokat, tényeket és adatokat az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályban meghatározottak szerint tartalmazza. Továbbá az új Inytv.-ben egyértelműen kimondásra került, hogy az ingatlan-nyilvántartás az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben meghatározott jogokat, tényeket és ingatlanadatokat tartalmazza.

2.2.4. Teljeskörűség elve – a bejegyzési elv kiterjesztése és az ingatlan-nyilvántartás primátusa

[22] Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének erősítése, a forgalombiztonság, valamint az ingatlan-nyilvántartásban bízó harmadik személyek védelmének további támogatása érdekében az új szabályozás kiindulópontja szerint az ingatlannal kapcsolatban csak olyan jog, valamint olyan tényen, adaton alapuló jog, illetőleg kötelezettség érvényesíthető, amit az ingatlan-nyilvántartás tartalmaz. Így a jelenleginél szélesebb körben, általánosan érvényesülne az a tétel, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkező jog csak akkor érvényesíthető harmadik személyekkel szemben, ha a jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. [23] A jelenleg hatályos rendszerben is alapvetően a bejegyzési elv érvényesül a jogok tekintetében az alábbiak szerint:

• ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik (konstitutív bejegyzés) az átruházáson alapuló tulajdonjog, a szerződésen alapuló vagyonkezelői jog, földhasználati jog, haszonélvezeti jog és a használat joga, telki szolgalmi jog és jelzálogjog [Ptk. 5:168. § (2) bekezdés];
• a bírósági vagy hatósági határozat alapján keletkező jogokat is főszabály szerint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szerzi meg a jogosult;
• az ingatlan-nyilvántartáson kívül, jogszabály alapján – de nem közvetlenül a jogszabály erejénél fogva – keletkező tulajdonszerzés (elbirtoklás, házastársi szerzés és öröklés) esetében ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában azt a jogszerző nem érvényesítheti jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben [Ptk. 5:168. § (4) bekezdés].

[24] A hatályos szabályozásban ez alól kivételt képeznek a jogszabály erejénél fogva keletkező jogok, melyek bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti [Ptk. 5:168. § (3) bekezdés]. [25] Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények egy része eleve olyan jellegű, hogy az nem az ingatlan-nyilvántartási feljegyzéssel keletkezik, hanem az ingatlan-nyilvántartáson kívül jön létre és az ingatlan-nyilvántartás a tájékoztatás érdekében tartalmazza azt. Azonban a hatályos Inytv. különbséget tesz egyes tények között aszerint, hogy azok feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult érvényesítheti-e azokat a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik jogszerzővel szemben [Inytv. 17. § (2) bekezdés]. [26] Az új megközelítésű Szabályozási Koncepció alapján a bejegyzési elv főszabály szerint minden jog és tény esetében általánosan érvényesül, függetlenül attól, hogy mi az alapja a jog vagy tény létrejöttének. Ez tehát azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkező jog vagy tény – a keletkezésének alapjától vagy módjától függetlenül – csak akkor érvényesíthető harmadik személyekkel szemben, ha a jog vagy tény az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Ehhez képest tekinthetők kivételnek azok a jogszabály erejénél fogva keletkező jogok vagy tények, amelyek bejegyzés nélkül is hatályosak harmadik személyek felé, de csak akkor, ha az ingatlannak a jogot vagy tényt keletkeztető jogszabály hatálya alá tartozása az ingatlan-nyilvántartásban szereplő más jog, tény vagy adat alapján az ingatlan tekintetében egyértelműen megállapítható. [27] A Szabályozási Koncepció ezen elgondolása jelenik meg a Ptk. vonatkozó módosításában is: a Ptk. új 5:166. §-a a jogalkalmazói értelmezést segítően „három csoportba sorolja az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat és tényeket. Az első csoportba tartozóan mindenekelőtt azokat a dologi jogokat említi (ezek felsorolása nélkül), amelyeknek a joghatása (így alapítása, módosítása, megszűnése) – eltérő törvényi rendelkezés hiányában – konstitutív hatályú, vagyis az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jönnek létre. Ezekről maga a Ptk. rendelkezik az Ötödik (Dologi jog) Könyvben. A második csoportba azok a nem dologi jogi természetű jogok és tények tartoznak, amelyek joghatása bejegyzés nélkül is bekövetkezik, de harmadik személlyel szemben csak akkor válnak hatályossá, ha az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzésre kerülnek. Végül a harmadik csoportba azok a jogok és tények tartoznak, amelyek a jogszabály erejénél fogva létrejönnek, és a joghatásuk a jogszabály rendelkezése alapján (ex lege) bekövetkezik, anélkül, hogy az az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést igényelne. E csoport alkotóelemeinek határait a módosítás a lehető legszűkebb terjedelemben kívánta meghúzni, csak és kizárólag abban a körben, amelyben a közbizalom érvényesülése érdekében e jogok és tények fennállása vagy fenn nem állása még a körültekintő jogalkalmazó számára is megállapítható. E jogok és tények ezért csak abban az esetben tekinthetők harmadik személyekkel szemben bejegyzés nélkül is hatályosnak, ha az ingatlannak a jogot vagy tényt keletkeztető (megszüntető) jogszabály hatálya alá tartozása az ingatlan-nyilvántartásban szereplő más jog, tény vagy – meghatározott kivétellel – adat alapján az érintett ingatlan tekintetében kétségtelenül megállapítható.”^[1] [28] A Szabályozási Koncepció abból indul ki, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízó, ügyleteket kötő feleknek az ingatlan-nyilvántartás alapján meg kell tudni ismerni a lehető legszélesebb körben minden, az ingatlanra vonatkozó jogot, tényt vagy adatot, amiből az ingatlant érintő jogosultság vagy kötelezettség fakad. E tekintetben a jó- vagy rosszhiszeműségnek sincs jelentősége. [29] Fontos jogalkotási feladat ezzel összefüggésben, hogy minden olyan tulajdonságot, amiből az ingatlanra vonatkozó jogosultság, illetőleg kötelezettség fakad, az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. Ilyen tény jelenleg például az ingatlan természetvédelmi védettsége vagy műemléki jellege (ehhez az ágazati szabályozás elővásárlási jogot kapcsol), melyhez – ellentétben a Szabályozási Koncepció szerinti új szabályozással – a hatályos Inytv. nem fűz olyan jogkövetkezményt, hogy azok feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult azt nem érvényesítheti a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik jogszerzővel szemben. Az új szabályozásban a jogi jelleget meghatározó tulajdonságokat az ingatlanra vonatkozó adatként kötelező lesz feltüntetni, és ahhoz kapcsolódóan jogot, kötelezettséget érvényesíteni az ingatlan vonatkozásában kizárólag az ingatlan-nyilvántartásban való bejegyzéstől lesz lehetséges. [30] A fentiek szerint és az új Inytv. általános indokolásában is megjelenően kiemelt jogalkotói cél, hogy az ingatlan-nyilvántartásból a lehető legteljesebb körben megismerhető legyen az adott ingatlannal összefüggésben fennálló összes jog és kötelezettség. Ehhez az előzőekben kifejtetteken túl szükséges az ingatlan-nyilvántartás és az ingatlanra vonatkozóan vezetett más nyilvántartások párhuzamosságának megszüntetése is, amihez két szabályozási rendelkezést kell tenni:

a) Egyrészt szükséges biztosítani, hogy az ingatlan-nyilvántartásban minden olyan jog, tény vagy adat feltüntetendő legyen, melyet ingatlanra vonatkozóan jelenleg más nyilvántartás tartalmaz.

b) Másrészt az ingatlan-nyilvántartásban és az ingatlanra vonatkozó más nyilvántartásban is szereplő adat esetében az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adat közhitelességét kell kimondani. {A párhuzamos nyilvántartások összhangjának részleges megteremtésére már történt kísérlet a hatályos Inytv.-ben is [Inytv. 94. § (11)-(14) bekezdés], azonban a probléma teljes körű megoldására mind ez ideig nem került sor.}

[31] A Szabályozási Koncepció értelmében a jogalkotó nem vonná el az egyes ágazatoktól az ingatlanra vonatkozó különböző szakmai szempontú nyilvántartások vezetését, azonban kötelezővé tenné, hogy az ágazati adatok az egységes ingatlan-nyilvántartásban is megjelenjenek, valamint ehhez kapcsoltan az ingatlan-nyilvántartási adat elsőbbségét, közhitelességét mondja ki. [32] Ilyen szakmai nyilvántartás például a műemléki és régészeti lelőhely ingatlanokról vezetett nyilvántartás (a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. törvény 11. § és 28/A. §),  valamint az erdőkről vezetett nyilvántartás (az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény 6. §). Az ingatlanok műemléki, régészeti lelőhelyi vagy erdőjellege – a tények közötti jogi jellegként – jelenleg is szerepel az ingatlan-nyilvántartásban [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 39/A. § (1) bekezdés d)–e) pont és (3) bekezdés]. Az új szabályozásban az ingatlanok jogi jellege adatként kerülne feltüntetésre, a fentiek szerint azonban az új jogszabályi rendelkezés alapján az ingatlan-nyilvántartás lenne az egyedüli közhiteles nyilvántartás ezen adatok tekintetében.

2.2.5. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények, adatok körének néhány javasolt változása a Szabályozási Koncepcióban

[33] Az új szabályozás meghatározó elvének megfelelően a jogok, tények, adatok tételes felsorolását nem az új Inytv., hanem az annak végrehajtására kiadott kormányrendelet rögzíti majd, ezek tartalmának részletes kimunkálása a Szabályozási Koncepcióban lefektetett fő alapvetések mentén még előkészítés alatt áll. Az új szabályozásban az ingatlan-nyilvántartásba jelenleg bejegyezhető jogok, tények, adatok rendszere, illetőleg köre alapvetően nem változna. Ugyanakkor néhány kisebb dogmatikai szempontú korrekció folytán több jelenleg tényként feljegyezhető szerződéses kikötésnek a jövőben jogként való bejegyzése válna lehetővé némileg megújuló tartalommal, illetve jogkövetkezménnyel. [34] Ezek közül elsőként az elidegenítési és terhelési tilalomhoz, elidegenítési tilalomhoz és a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalomhoz kapcsolódó jogokat említjük meg. Ezek a tilalom jogosultja javára a dologra vonatkozó valamely jogának biztosítása érdekében azt a jogot jelenítik meg az ingatlan-nyilvántartásban, hogy a tudta és a hozzájárulása nélkül az ingatlan tulajdonosa ne értékesíthesse, ne terhelhesse meg az ingatlant, vagy ne gyakorolhassa azon valamely tulajdoni részjogosítványát, mert ha ezeket mégis megtenné, úgy az vele szemben hatálytalanná válna. [35] Másodikként a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot emeljük ki. A hatályos szabályok szerint az ingatlan-nyilvántartásban csak a tulajdonjog fenntartásával történő eladás ténye feljegyezhető, amely a vevő számára nem kellően biztosítja az ahhoz fűződő jogát, hogy a vételár kiegyenlítését követően az eladótól tulajdonjogának javára való szerződés szerinti bejegyzését – akár harmadik személyekkel szemben is hatályosan – követelje. Az új szabályozás a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó ezen vevői jogot a jelenlegi – pusztán a tény feljegyzésében és az ehhez kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalomban álló védelemhez képest – jogkövetkezményeiben hatékonyabbá kívánja tenni. [36] Az új szabályozás tartalmának kialakítása során figyelemmel kell lenni arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás függőben tartásának jelenlegi intézménye kivezetésre kerül, ezért annak előnyeit az új tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog szabályozásában kell továbbvinni. Ennek megfelelően a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog joghatásai a következőképpen alakulnának a Szabályozási Koncepció szerint:

• a joghatások érvényesülésének feltétele az ingatlanügyi hatóság részéről a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése az adott ingatlanra vonatkozóan;
• 6 hónapos időtartam alatt az ingatlannal kapcsolatban érkező további kérelmek széljegyzésre kerülnek csak (további jogok, tények bejegyzése felfüggesztésre kerül);
• a vevő későbbi tulajdonjog szerzésének bejegyzése (ha annak feltételei fennállnak és kérelmezése megtörténik) ezen vevői jog ranghelyén fog történni;
• a vevő mint adós ellen induló végrehajtás esetén végrehajtási jog az adott ingatlanra nem jegyezhető be, az az adott ingatlant nem érinti;
• az adott ingatlan tulajdonosa (eladó) mint adós elleni végrehajtás esetén a végrehajtási jog az ingatlan vonatkozásában 6 hónap után bejegyezhető;
• a tulajdonjog-fenntartást tartalmazó és az ahhoz kapcsolódó vevői jogot alapító szerződésben a feleknek határozott időt kell kikötniük ezen jog fennállására, amely határozott idő lejárta után a jogot törölni kell: ha a felek eltérő időtartamot nem kötöttek ki, akkor 2 év elteltével a jogot törölni kell. A határozott idő eltelte előtt, illetőleg határozott idő kikötésének hiányában 2 éven belül ezen jog csak az általános szabályok, azaz a bejegyzett jogosultak közös kérelme alapján törölhető, ahogy minden ezen jogot követő további jog bejegyzése is csak a rangsorban előbb állók közös kérelme esetén teljesíthető (kivéve végrehajtási jog).

[37] Harmadikként a pénzügyi lízingbeadáshoz kapcsolódó jogról kell szólnunk. A hatályos szabályozás e körben is pusztán a pénzügyi lízingbeadás tényének feljegyzését teszi lehetővé, noha a lízingbevevő mint a lízingbe vett ingatlan gazdasági tulajdonosa a lízingszerződés szerint a tulajdonjog maradványértéken való megszerzésére jogosult. Ebből következően a lízingbeadó tulajdonjoga csak formálisan (mintegy a lízingdíj fizetésének biztosítékaként) marad fenn az ingatlanon, hasonlóan a tulajdonfenntartással történő vétel esetéhez. Ennek megfelelően a lízingbevevő számára is indokolt biztosítani, hogy a lízingtárgy tulajdonjogához vagy a kifizetett lízingdíj arányos részéhez a végrehajtás vagy a lízingbeadó felszámolása esetén hozzájuthasson. [38] Fentiek értelmében tehát az alábbi, a hatályos rendelkezések szerint feljegyezhető tények az új szabályozásban jogként kerülhetnének bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, így az alábbi tények feljegyezhetősége megszűnne:

• elidegenítési és terhelési tilalom,
• elidegenítési tilalom,
• rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom,
• tulajdonjog-fenntartással történő eladás, valamint
• pénzügyi lízingbeadás.

[39] Fontos változás a Szabályozási Koncepcióban az is, hogy míg az ingatlan jogi jellege a hatályos szabályozásban jogilag jelentős tényként szerepel, addig az új szabályozásban ez az ingatlan jogi jellegére vonatkozó adatként lenne meghatározva. [40] A gyakorlatban felmerült igények alapján közös tulajdon, illetőleg társasházi közös tulajdon esetén a Szabályozási Koncepció indokoltnak tartja és javasolja az új szabályozásban a használati viszonyok rendezésének tényét bevezetni, és ezen új tény feljegyzését lehetővé tenni. A tényleges használati viszonyok rendezése alapulhat a felek megállapodásán, bírósági döntésen, valamint többségi határozaton is, a tényfeljegyzés ezt is tartalmazhatná. [41] Az új szabályozásban a terminológia is változik. A jogalkotó – szakítva a szocialista jog által bevezetett bejegyzés és feljegyzés elnevezés kettősségével – visszatér a polgári jogfejlődési hagyományokhoz a jogok, tények és adatok vonatkozásában is egységesen a bejegyzés kifejezés használatával.

2.2.6. Jogszabályon alapuló elővásárlási jogok ütközésének kérdése

[42] A Ptk. jelenleg is megfelelően rendezi azt a helyzetet, amikor szerződésen, illetőleg jogszabályon alapuló elővásárlási jogok konkurálnak, utóbbinak adva az elsőbbséget, valamint rendezett a több szerződéses elővásárlási jog sorrendje is. A tekintetben nincs egyértelmű szabályozás, amikor több jogszabály is biztosít elővásárlási jogot ugyanazon az ingatlanon, és a jogszabályok nem rendezik az általuk meghatározott elővásárlási jogok gyakorolhatóságának egymáshoz képesti sorrendjét. Ezen helyzet rendezésére a Szabályozási Koncepció az elővásárlási (továbbá visszavásárlási, eladási, vételi) jogot alapító jogszabály hatálybalépésének idején alapuló rendező elv törvényi előírására tett javaslatot. [43] Megjegyezzük, hogy az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényjavaslat nem tartalmazott erről rendelkezést, ahogy maga a kihirdetett új Inytv. sem tartalmaz. Az új Inytv. hatálybalépésével összefüggésben egyes törvények módosításáról szóló törvény előkészítése során került kidolgozásra erre vonatkozóan szövegszerű javaslat: ha az elővásárlási stb. jogot alapító törvény eltérően nem rendelkezik

• az állam, az önkormányzat, más személyek az elővásárlási jogukat ebben a sorrendben gyakorolhatják;
• a korábban hatályba lépett jogszabály által alapított elővásárlási jog élvez elsőbbséget a később hatályba lépetthez képest.

[44] Alapvetően tehát változatlanul az elővásárlási, visszavásárlási, eladási és vételi jogot alapító törvények rendeznék a több azonos jog sorrendjét, adott jog elsőbbségét más jog(ok)hoz képest, azonban ilyen külön törvényi rendelkezés hiányában a fentiek szerinti szabály érvényesülne és rendezné egyértelműen a helyzetet.

2.2.7. A perbejegyzés új szabályai

[45] Annak érdekében, hogy a közhitelesség követelményének abból a szempontból is megfeleljen az ingatlan-nyilvántartás, hogy minden lényeges tényt tartalmaz az ingatlanra vonatkozóan, szükséges, hogy a perfeljegyzés ne a felek kérelmétől és a bíróság mérlegelésétől függjön, hanem törvény határozza meg azokat a pereket, amelyek az ingatlan-nyilvántartás tartalmát érintik, és azok ne csak esetlegesen, hanem mindenképpen és azonnal bejegyzésre kerüljenek a tulajdoni lapra. A Szabályozási Koncepcióban lefektetett ezen elvnek megfelelően az új Inytv. által meghatározott perek esetében [új Inytv. 68. § (1)-(3) bekezdés] a bíróság kötelezően, hivatalból elrendeli a perbejegyzést a keresetlevélnek az alperes részére történő kézbesítésével egyidejűleg. Az erre vonatkozó végzés előzetesen végrehajtható, de ellene külön fellebbezésnek van helye. A főszabály továbbra is az, hogy a perindítás tényének bejegyzését követően is be lehet jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba jogokat és tényeket, de csak a folyamatban lévő per eredményétől függő hatállyal. Új szabály, hogy a polgári perben a felperes kérelmére a bíróság – a perbejegyzés elrendelésével egyidejűleg – előzetesen végrehajtható végzéssel az ideiglenes intézkedés szabályai szerint az ingatlanügyi hatóság további eljárásának felfüggesztését rendelheti el a per jogerős befejezéséig. Ha az ingatlanügyi hatóság az eljárását korábban a fél kérelmére legfeljebb hat hónapra felfüggesztette, mert a bejegyzés alapjául szolgáló okirat valódiságát, jogszerűségét az aláíró felek, illetve a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatta, vagy a bejegyezni kért jog, tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakult ki [új Inytv. 48. § (3) bekezdés a)–b) pont], a bíróság a felperes kérelmére hozandó, előbb hivatkozott végzésében az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének időtartamát a per jogerős befejezéséig meghosszabbíthatja. [46] Az ingatlan-nyilvántartási hatósági határozat ellen bírósági felülvizsgálat kezdeményezésének ténye szintén olyan fontos tény, aminek feltüntetése azonnal, automatikusan indokolt. Továbbá, az azonnali jogvédelem keretében szintén lehetőség legyen a bíróságnak a fél kérelmére az ingatlanügyi hatóság további eljárásának felfüggesztését is elrendelni. [47] Az új Inytv.-ben jelenleg nevesített, fent említett perekhez képest felmerül, hogy az új szabályozás az ingatlan-nyilvántartás tartalmára kiható egyéb, nemcsak az ingatlan-nyilvántartási hatóság, hanem például a földek adásvételét jóváhagyó, a vevő személyét megállapító mezőgazdasági igazgatási szerv határozata elleni közigazgatási per esetén is érvényesüljön. Ezen közigazgatási pereknél is azonnali, automatikus perbejegyzés történjen, valamint a felperes kérelmére a bíróság elrendelhesse az ingatlanügyi hatóság további eljárásának felfüggesztését is.

(Megjelent: Ingatlanjog, 2021/2. sz.)

A cikk a Wolters Kluwer Hungary Kft. termékeire/szolgáltatásaira vonatkozó reklámoat tartalmaz.

^[1] Az új Inytv. végső előterjesztői indokolása, részletes indokolás a 105. §-hoz.

---