A telki szolgalmat szabályozó jogszabályi rendelkezés a szolgalmak lehetséges körére csupán példálózó, javasló felsorolást ad. A felsorolásban nem szereplő egyéb telki szolgalom is létrejöhet, ha az megfelel annak a feltételnek, hogy a telki szolgalom a szolgáló telek olyan megterhelése, ami az uralkodó telek használatára előnyös – a Kúria eseti döntése.
Releváns jogszabályhely: 1959. évi IV. törvény 121. § (5) bekezdés, 166. § (1)–(2) bekezdés; 1997. évi CXLI. törvény 5. § (3) bekezdés.
Ami a tényállást illeti, a felperes tulajdonában áll az 1. számú ingatlan, a szomszédos telken az alperes tulajdonában álló 2. számú ingatlan, amelyen egy csárda működik, aminek a bejárata előtt parkolót alakítottak ki, annak megközelítését betonozott út biztosította. A korábbi területen vagyonmegosztás során alakították ki a …/125, a …/126, a …/127 hrsz.-ú ingatlanokat. A …/126 hrsz.-ú ingatlan foglalta magába a csárda dolgozói és vendégei által használt parkolót és az odavezető utat. A felperes 2005. év végén megvásárolt a …/126 hrsz.-ú ingatlanból 940 m²-t, ez a terület foglalta magába a parkolót és a betonutat. A felperes ezt a területet a …/124 hrsz.-ú ingatlan területéhez kívánta csatolni. A …/124 hrsz.-ú ingatlant megosztották, ennek keretében kialakították az 1. számú ingatlant, ennek területébe beolvadt a …/126 hrsz.-ú ingatlan területéből 894 m², így a csárda parkolója és az odavezető aszfaltozott út.
A felperes felhívta az alperest, hogy az 1. számú ingatlant ne használják, a parkolással megvalósult jogellenes állapotot szüntessék meg. Ezt megelőzően a csárda dolgozói és vendégei használták a parkoló területét és az odavezető betonozott utat. A felperes a …/126 hrsz.-ú ingatlanon kerítésalap építési munkálatokat kezdett, ami ellen az alperes birtokvédelmet kért, amelyet a bíróság mint másodfokú bíróság ítéletével jogerősen elutasított. Az alperes az 1. és a 2. számú ingatlan határánál járdát épített a parkolót határoló szegélykőhöz csatlakozva a csárda teraszáig. A felperes birtokháborítás megszüntetése iránt kérelmet nyújtott be a jegyzőhöz, aki a kérelmet elutasította.
A felperes a jegyző határozatának megváltoztatását kérte: az alperes kötelezését az ingatlana határán átnyúló járda elbontására, az eredeti állapotot helyreállítására. Az alperes védekezése szerint a járdát az évtizedek óta kialakult járdaszegély vonalán építette meg, az nem érinti a felperes ingatlanát, a járdával fedett területrészt a felperes nem használta, ott évtizedek óta a csárda parkolója van. Viszontkeresetében annak megállapítását kérte, hogy elbirtokolta a 2. számú ingatlan javára az 1. számú ingatlan 581 m² területére a parkolási, valamint gépkocsival való és gyalogos átjárási szolgalmat. A felperes szerint parkoló használatára szolgalmi jogot nem lehet alapítani, a parkoló területét az alperes nem kizárólagosan használta, annak használatára bárki jogosult volt. Parkoló hiányában is tud működni a csárda, az alperes a saját ingatlanán biztosítsa a parkolás lehetőségét.
Az első- és másodfokú eljárás
Az elsőfokú bíróság arra kötelezte az alperest, hogy 5,3 m² területen az általa létesített járdát saját költségén bontsa el, a viszontkeresetet kapcsán pedig megállapította, hogy az alperes elbirtokolta az 1. számú ingatlan 581 m² területrészére a parkolási, valamint gépkocsival és gyalogosan az átjárási szolgalmat. A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet. Meglátása szerint a szolgalom elbirtoklása 1992. október 16-tól 2002. október 16-ig megvalósult. Az alperes annak tudatában vásárolta meg a 2. számú ingatlant, hogy ahhoz a parkoló is hozzátartozott. A felperes az 1. számú ingatlan megvásárlásakor tudott a parkoló alperes általi használatáról. Az ellenérték fejében tulajdont szerző felperestől elvárható volt, hogy az 1. számú ingatlan tényleges használatáról tájékozódjon, ha ezt nem tette meg, az alperessel szemben jóhiszemű jogszerzésére nem hivatkozhat. Az átjárási szolgalom elbirtoklással való megszerzését nem zárja ki, hogy a szolgáló telket az uralkodó telek birtokosán kívül mások is hasonló céllal használják. A mások részéről alkalomszerűen megvalósított használat nem minősül szolgalomszerű használatnak, de nem is jelenti akadályát a ténylegesen szolgalomszerű használó javára az elbirtoklás megállapításának. A parkoló ingatlan-nyilvántartási megjelölésének hiánya nem zárja ki az elbirtokolt szolgalom bejegyzését. Az, hogy az alperes a perben érvényesített igényét korábban nem érvényesítette, illetve joga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránt nem intézkedett, az elbirtoklási idő elteltével megszerzett szolgalom megállapíthatóságát nem érintette.
A felülvizsgálati kérelem tartalma
A felperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése érdekében nyújtotta be felülvizsgálati kérelmét.
A Kúria megállapításai
A Kúria kiemelte, hogy az irányadó, ekkor még régi Ptk. szerint a telki szolgalom korlátolt dologi jog, amelynek értelmében valamely ingatlan (uralkodó telek) mindenkori birtokosa más ingatlanát (szolgáló telek) meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. Azaz, az uralkodó telek birtokosa az ingatlana előnyére egy másik ingatlannak meghatározott módon hasznát veheti. Telki szolgalmat átjárás, vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy a jogosult számára előnyös, más hasonló célra lehet alapítani. A szolgalmak lehetséges körét – tekintettel azok kimeríthetetlenségére – a Ptk. nem határozza meg teljeskörűen, csupán javasló, irányadó, példálózó felsorolást ad. Ennek további oka az, hogy a jogbiztonság érdekében a változó életviszonyokra reagáló, absztrakt, minden későbbi esetre alkalmazható jogszabályi rendelkezésre van szükség, továbbá telki szolgalom nem csak törvény rendelkezésével vagy elbirtoklással jöhet létre, hanem szerződéssel is. A szerződéssel létesített szolgalom esetében a felek rendelkezési szabadsága kiterjed a szolgalom tartalmának meghatározására, és a szerződési szabadság korlátját jelentené a kimerítő felsorolás a példálózó felsorolással szemben.
A rendeltetésszerű joggyakorlás követelményeiből fakad, hogy a telki szolgalom gyakorlása a szolgalom gazdasági célja által meghatározott keretek között történhet. A használat mértékét és módját mindig az ingatlan adottságai, az ingatlanon való gazdálkodás vagy egyéb tevékenység módja és körülményei határozzák meg. Az nem volt vitatott a Kúria szerint, hogy az alperes gazdasági tevékenységének folytatásához, a csárda működéséhez, üzemeltetéséhez szükséges a parkoló használata, mivel egyrészt az alperes munkavállalói, másrészt pedig az alperes által nyújtott szolgáltatást igénybe vevő vendégek használják azt. Nem jogszabálysértő, hogy az eljárt bíróságok megállapították erre az alperes számára előnyös célra a telki szolgalom elbirtoklással való megszerzését. Az átjárás és a parkolás szolgalma, illetőleg ezek együttes gyakorlása nem zárja ki egymást, sőt egymást feltételezve léteznek: ahhoz, hogy a csárda előtt lehessen parkolni, meg kell közelíteni a közútról a parkolót, ehhez pedig az átjárás szolgalmának gyakorlása szükséges. A szolgalomszerű úthasználat és parkolás megvalósulhatott az alperes és az alperes vendégei részéről is, mivel az uralkodó teleknek a szolgalommal érintett használatára azok is jogosultak, akik valamilyen, az uralkodó telek birtokosával fennálló kötelmi jogviszony alapján tehetik ezt meg.
A telki szolgalom abszolút jellege egyebek mellett azt jelenti, hogy az akár elbirtoklással megszerzett szolgalom jogosultja jogának megsértése, a jog gyakorlásának akadályoztatása esetén birtokvédelmi igénnyel léphet fel az őt zavaró személlyel, még a szolgáló telek tulajdonosával szemben is. A szolgalom gyakorlása nem zárja ki, hogy a szolgáló telek birtokosa a szolgalommal egyező célra maga is használja az ingatlant, az elbirtoklást pedig nem zárja ki, ha az elbirtokló maga mellett a szolgáló telek tulajdonosának (birtokosának) joggyakorlását is megtűri.
A Kúria kiemelte azt is, hogy megállapodás hiányában más ingatlana szolgalomszerű használatának következménye csupán az lehet, hogy a tulajdonos az elbirtoklási időn belül birtokvédelmi igénnyel élhet, azonban az elbirtokláshoz szükséges idő eltelte után ilyen igényt már nem érvényesíthet. A telki szolgalom elbirtoklással való megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nem szükséges, az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállására az jellemző, hogy ha valaki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt a rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben.
A felperes a vásárláskor tudta, hogy az általa megvásárolt ingatlanrészen helyezkedik el a parkoló és a betonút, a birtokviszonyokkal tisztában volt, megalapozottan nem állíthatja azt, hogy jóhiszemű jogszerzőnek minősülne. Mindezek alapján a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
Az ismertetett döntés (Kúria Pfv.I.20.761/2022/5.) a Kúriai Döntések 2023/10. számában 241. szám alatt jelent meg.
