A társasházi közös költség megállapításának érvényessége

Szerző: Mátyás Ferenc
Dátum: 2018. április 13.
Rovat:

A közös költség része az éves költségvetésnek, a költségvetést elfogadó közgyűlési határozat érvénytelensége azonban nem feltétlenül vonja maga után a közös költség megállapításáról szóló közgyűlési határozat érvénytelenségét – a Kúria eseti döntése.


Ami a tényállást illeti, az alperes társasház 2015. március 6-án tartott közgyűlésén hozott nyolc határozata között a 3. számúban elfogadta a 2014. évre vonatkozó beszámolót, a 4. számúval pedig a 2015. évre vonatkozó költségvetés tervezetét. Az 5. számú határozatban a tulajdonosokat 2015. január 1-jétől terhelő közös költség, illetve víz- és csatornadíj összegét a korábbiakkal egyezően határozta meg a közgyűlés. 

A felperes tulajdonostárs keresetében a közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását kérte. Álláspontja szerint, mivel a közgyűlést összehívó Kft. közös képviselővé választásáról szóló 2014. szep­tember 30-i közgyűlési határozat 2015. október 8-án jogerőre emelkedett ítélet értelmében érvénytelen, ezért a Kft. nem volt jogosult a közgyűlés összehívására, ezért az így összehívott közgyűlés által hozott határozatok érvénytelenek. A 3-5. számú határozatok ezen túlmenően sértik a számviteli törvényben megfogalmazott valódiság, folytonosság és teljesség elvét, mert a bíróság egy másik ítélete a 2011. és 2012-es évek beszámolóját, valamint a 2013. év költségvetését elfogadó közgyűlési határozatok érvénytelenségét mondta ki, így a 2014-es évre vonatkozó valós nyitó adat nem áll rendelkezésre. Az ilyen körülmények között elfogadott 2014. évi beszámoló és a 2015. évi költségvetés törvénysértő. 

 

Az első- és másodfokú eljárás 

Az elsőfokú bíróság helyt adott a keresetnek és valamennyi közgyűlési határozat érvénytelenségét állapította meg, mivel a közgyűlést nem a közös képviselő hívta össze, tekintve, hogy a 2015. október 8-án jogerőre emelkedett ítélet értelmében a közös képviselőt megválasztó 2014. szep­tember 30-i közgyűlési határozat érvénytelen, ezért a Kft. 2015. március 6-ára közgyűlést nem hívhatott össze. Ez az eljárási szabálysértés a közgyűlés valamennyi határozata érvénytelenségét eredményezi.  A 3-5. számú határozatok érvénytelenségét a valódiság és folytonosság, valamint a világosság és következetesség elvének megsértése miatt is megállapította a bíróság. Érvelése szerint, mivel az előző évek beszámolóit, illetve költségvetését elfogadó határozatok érvénytelenségét jogerős ítélet mondta ki, nyitó adat hiányában a 2014. évi beszámoló és a 2015. évi költségvetés elfogadása is jogszabályba ütközően érvénytelen. 

A másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú ítéletet, és a keresetet az 1., 2., 5., 6., 7., valamint a 8. számú határozatok tekintetében elutasította. A közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozat érvénytelenségét kimondó ítélet hatályát nem tekintette a megválasztás időpontjára visszamenőlegesnek, mivel álláspontja szerint az érvénytelenség kimondása csak a jövőre nézve zárja ki a közös képviselő eljárását, ezért a Kft. a közgyűlést 2015. február 16-án összehívhatta. A közös költség, valamint a víz- és csatornadíj-fizetési kötelezettséget megállapító 5. számú határozatot a másodfok azért nem találta érvénytelennek, mert a közösköltség-befizetés biztosítja a közös tulajdon fenntartásának fedezetét, és ebből a szempontból valójában érdektelen az előző év nyitó és záró adata. 

 

A felülvizsgálati kérelem tartalma 

A felperes kitartott azon érve mellett, hogy a közgyűlési határozat érvénytelenségét kimondó jogerős ítélet visszamenőleges hatályú, ezért a Kft. 2015 februárjában közös képviselőként nem hívhatott jogszerűen össze közgyűlést. 

A tartalmi érvénytelenség kapcsán azzal támadta a másodfok jogértelmezését, hogy az érvényesnek tekintett közös költséget megállapító határozat szorosan összefügg a költségvetés adataival, így ami a költségvetést elfogadó 4. számú határozatban érvénytelen, az nem lehet érvényes az 5. számú határozatban, a közös költség ugyanis része a költségvetésnek. A közös költség nagysága a társasház vagyoni helyzetének figyelembevételével lenne kiszámítható, erre vonatkozó valós adat azonban, érvényes beszámoló hiányában évek óta nem áll a társasház rendelkezésére. 

[htmlbox tarsashazi_komm]

 

A Kúria megállapításai 

A Kúria mind az alaki, mind a tartalmi szempontú érvénytelenségi kérdésekben egyetértett a másodfokú bíróság döntésével és jogi indokaival. A közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozat érvénytelenítésének hatályát illetően a Kúria 2016-ban felállított joggyakorlat-elemző csoportja úgy foglalt állást, hogy a közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozat nem anyagi jogi tartalmú, hanem az önállósult társasházi szervezettel kapcsolatos képviseleti jog – az eljárási jogosultság – kérdését rendezi, ebből következően érvénytelensége csak a jövőre nézve értelmezhető, ex nunc hatályú.  

A tartalmi szempontú érvénytelenséggel összefüggésben a Kúria kiemelte, hogy az valóban része az adott év költségvetésének, de nem tartotta helytállónak a felperes azon érvelését, mely szerint a költségvetés társasházi törvényt sértő érvénytelensége automatikusan maga után vonja a közös költség összegét meghatározó közgyűlési határozat érvénytelenségét is. 

A költségvetés és a közös költség meghatározásának összefüggéseit az adott eset körülményeinek figyelembevételével kell vizsgálni, és csak minden körülményre kiterjedő vizsgálat alapján dönthető el, hogy a költségvetésről szóló határozat érvénytelensége egyben a közös költség összegéről szóló határozat érvénytelenségét is eredményezi-e. Egyértelmű az összefüggés, ha a közös költség összegének meghatározása tévesen vagy jogszabályi rendelkezésekkel ellentétesen történt, pusztán az előző évi elszámolás érvénytelenségének megállapítása további, közvetlenül a közös költség összegére kiható tényezők nélkül nem vezet az azt megállapító közgyűlési határozat érvénytelenségére. Szerencséseb, mert nagyobb valószínűséggel teszi elkerülhetővé az esetleges pótbefizetéseket, ha a közös költség meghatározására az előző év sarokszámainak ismeretében, érvényes elszámolás alapján kerül sor, annak hiánya azonban nem eredményezi automatikusan a közös költség meghatározásának érvénytelenségét. 

Mindezek alapján a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. 

 

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 22.200/2016.) a Kúriai Döntések 2018/3. számában 85. szám alatt jelent meg. 


Kapcsolódó cikkek:


Az ügyvédek véleménynyilvánítási joga
2018. augusztus 17.

Az ügyvédek véleménynyilvánítási joga

Az ügyvéddel szembeni elvárás hivatásának gyakorlásakor, hogy más hatóságok tagjainak adja meg a kellő megbecsülést és tiszteletet, amelyet saját hivatásával szemben is elvár. Az ügyvédi tevékenység ellátása során ezért az ügyvédnek a véleménynyilvánítási joga korlátozott, e korlátozás a szakma sajátosságaiból eredően az erkölcsök, mások jó hírneve vagy jogai védelmének fenntartása érdekében szükséges és indokolt.

A másodfokú bírósági eljárás az új Be.-ben I. rész
2018. augusztus 14.

A másodfokú bírósági eljárás az új Be.-ben I. rész

A fellebbezést követően sorra kerülő másodfokú eljárásnál továbbra is alapszabály, miszerint a fellebbezési eljárás nem ismételt elbírálást, hanem felülbírálatot jelent. Az új Be.-re is jellemző, hogy abban mind a reformatórius, mind a kasszatórius jogkör gyakorlása megtalálható. Így a másodfokú bíróság az első fokú ítéletet vagy helyben hagyja, vagy megváltoztatja, vagy hatályon kívül helyezi. Utóbbi esetben az eljárást megszünteti, vagy az első fokú bíróságot új eljárás lefolytatására utasítja.

Jogszabályfigyelő 2018 – 32. hét
2018. augusztus 13.

Jogszabályfigyelő 2018 – 32. hét

Alábbi cikkünkben, mivel az előző héten megjelent egyetlen Magyar Közlönyben (2018/125. szám) szakmai közérdeklődésre számot tartó jogszabály nem jelent meg, a döntvények és a hivatalos tájékoztatók közül válogattunk.