A túlépítés jogkövetkezményei

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Túlépítés esetén a szomszédot nem illeti meg választási jog abban, hogy túlépítésre vagy birtokvédelemre alapított igényt kíván érvényesíteni. Túlépítés esetén csak annak a törvényben írt jogkövetkezményei alkalmazására van lehetőség – a Kúria eseti döntése.

Ami a tényállást illeti, a per tárgyát képező ingatlan a felperes tulajdona, a tulajdonjogát 2011. augusztus 25-én jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Az azzal szomszédos ingatlan tulajdonjogát az alperes 2012. február 23-án szerezte meg. Az alperes jogelődje a felperes ingatlanából 221 m2 területet elfoglalva aszfaltozott parkolót alakított ki 1996-ban.

A felperes azt kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest az általa elfoglalt terület birtokba adására. Keresetét a régi Ptk. tulajdonjog védelmi szabályára alapította, miszerint a tulajdonos követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését, ha pedig a dolog a birtokából kikerült, követelheti a visszaadását [115. §]. Az alperes érvelése arra irányult, hogy a perbeli terület már legalább 1996. év óta be van építve, ezért vele szemben legfeljebb a túlépítés jogkövetkezményei lennének alkalmazhatóak azzal, hogy ő jóhiszeműnek minősül. Vagyis a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást vagy a beépített részt vásárolja meg [régi Ptk. 109. § (1) bekezdés a) és b) pont].

 

Az első- és másodfokú eljárás

Az elsőfokú bíróság kötelezte az alperest, hogy a 221 m2 területet bocsássa vissza a felperes birtokába 30 napon belül. A bíróság szerint a felperesnek az adott esetben választási lehetősége volt, hogy igényét birtokvédelemre vagy túlépítésre alapozza. A felperes az igényét birtokvédelemre alapította, ezért az alperes túlépítésre nem hivatkozhatott.

A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet. Álláspontja szerint a jogvita elbírálására a régi Ptk. tulajdonvédelmi szabályai [115. §] az irányadóak. Egyetértett abban, hogy a túlépítés jogkövetkezményeit csak akkor lehetett volna alkalmazni, amennyiben a felperes a keresetét erre alapítja. Ebből következően az alperes ellenkérelmét nem lehetett elfogadni oly módon, hogy ezen a jogcímen kéri a felperes keresetét elbírálni, hiszen alperesként ilyen kérelmet nem terjeszthetett elő. Utalt arra is, hogy amennyiben túlépítés valósult volna meg, akkor a felperes kizárólag eszerint terjeszthette volna elő a keresetét és annak jogkövetkezményei alkalmazásával kérhette volna a jogvita elbírálását, azonban egy parkolóhely lebetonozása, és az ott elhelyezett négy darab zászlótartó oszlop felállítása szerinte nem minősül olyan építkezésnek, amely alapján a túlépítés megállapítható.

 

A felülvizsgálati kérelem tartalma

Az alperes kiemelte, hogy a perben következetesen hivatkozott arra, hogy vele szemben csak a túlépítés jogkövetkezményei alkalmazhatóak, ezt a körülményt azonban az ügyben eljáró első- és másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta. Szerinte a másodfokú bíróságnak észlelnie kellett volna, hogy az adott ügyben túlépítés történt, ezért csak annak a jogkövetkezményeit lehetett volna alkalmazni. Hangsúlyozta, hogy a parkoló olyan építménynek minősül, amely a túlépítés törvényi feltételeit megalapozza.

[htmlbox gdpr_komm]

 

A Kúria megállapításai

A Kúria alaposnak találta a felülvizsgálati kérelmet. Kiemelte, hogy a túlépítés lényege, hogy az ingatlan tulajdonosa az ingatlan határán túl építkezik, az épület (építmény) átnyúlik a szomszédos földrészletre. A túlépítés jogkövetkezményei attól függően érvényesíthetőek, hogy a túlépítő jóhiszeműen vagy rosszhiszeműen járt-e el. Rosszhiszemű túlépítés esetén az abból fakadó igény megegyezhet a birtokvédelmi igénnyel (épület lebontása), de ez nem azt jelenti, hogy ha a túlépítés megtörtént, annak törvényi feltételei fennállnak, akkor a szomszédos ingatlan tulajdonosa szabadon választhat a között, hogy birtokvédelmi igényt vagy túlépítésből eredő igényt érvényesít.

A Ptk. a túlépítést a szomszédjogi áthatás egy sajátos esetének tekinti. Ha a túlépítő jóhiszeműen járt el, a szomszéd azt tűrni köteles, a túlépített rész vonatkozásában a túlépítő nem minősül jogalap nélküli birtokosnak, a beépített területet túlépítés címén tartja birtokban. Túlépítés esetén a szomszéd kizárólag a Ptk. túlépítésre vonatkozó jogkövetkezmények közül választhat, a birtokvédelem általános szabályaira ilyen esetben nem alapíthat igényt.

Úgy ítélte meg, hogy az elsőfokú bíróságnak vizsgálnia kellett volna, hogy a túlépítés törvényi feltételei megvalósultak-e és ezáltal jogszabálysértést követett el a másodfokú bíróság, amikor az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

Bár egy parkolóhely lebetonozása önmagában nem minősül túlépítésnek, de a parkoló kialakításának módjára, műszaki tartalmára vonatkozóan nem áll rendelkezésre elegendő peradat, arra az elsőfokú bíróság bizonyítást nem folytatott le, ezért irányadó tényállás hiányában arra jogi következtetést sem lehet alapítani. Mindezek alapján a Kúria a jogerős ítéletet az elsőfokú ítéletre is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította azzal, hogy az alperes védekezését a túlépítés körében el kell bírálnia. A bírói gyakorlat szerint a túlépítés szabályai nem csak épületre vonatkoznak, adott esetben más építmény építése is túlépítésnek minősülhet, de az alperest terheli annak a bizonyítása, hogy a parkoló építése túlépítésnek tekinthető, és nem csupán egy jogosulatlanul birtokba vett terület lebetonozásáról van szó. Ha az alperes bizonyítása sikertelen, akkor a felperes jogszerűen érvényesített birtokvédelmi igényt, és kérheti az elfoglalt terület birtokba adását. Ha a bizonyítás eredményeképpen megállapítható, hogy az adott esetben túlépítés történt, akkor a felperes esetleges keresetmódosításának a függvényében kell dönteni a túlépítés jogkövetkezményei felől.

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 20.288/2017.) a Kúriai Döntések 2018/6. számában 168. szám alatt jelent meg.  

---