Az ingatlan-nyilvántartási jog gyakorlati kérdései – I. rész


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja terjedelmes összefoglaló véleményben fogalmazta meg az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos aktuális bírói gyakorlatot és a kifejtette álláspontját a bírói gyakorlat egységesség érdekében. Cikkünk első részében a joggyakorlat-elemző csoport felállítását valamint az ingatlan-nyilvántartási hatóság regisztratív szerepét és az okiratok nyilvánvaló érvénytelenségének esetkörével kapcsolatos álláspontját ismertetjük.


A joggyakorlat-elemző csoport felállítása

A Kúria elnöke 2015. február 10. napján joggyakorlat-elemző csoport felállításáról határozott, amely az ingatlan-nyilvántartás gyakorlatában felmerült problémák elemzését és megoldási javaslatok előterjesztését tűzte céljául.

A joggyakorlat-elemző csoport 2015. március 23. napján tartotta alakuló ülését. A csoport vezetője ismertette a tagokkal, hogy a csoport munkája a 2013. január 1. és 2015. december 31. közötti bírói gyakorlat elemzése mellet az új Fölforgalmi törvény vizsgálatára is kiterjed.

A joggyakorlat-elemző csoport munkája során megkereste a Közigazgatási és Munkaügyi Regionális Kollégiumokat és Törvényszékeket annak érdekében, hogy a csoport vizsgálati tárgyához kapcsolódó problémákat és elvi jelentőségű ítéleteket küldjék meg a csoport számára.

A jelen cikkben ismertetett összefoglaló véleményt végül öt ülés követően 2016. június 13-án fogadták el.

A vizsgálat tárgya

A Kúria elnöke a vizsgálat tárgyát „Az ingatlan-nyilvántartási perek gyakorlata” címen határozta meg. Az elemzés ugyan kitér egyes polgári jogi kérdésekre is, de a vizsgálati tárgykör elsősorban a közigazgatási ügyszakban elbírált ingatlan-nyilvántartási perek voltak, különös figyelemmel a törlési, kiigazítási, a végrehajtási igényperek és a társasházakkal összefüggő igényperek ítélkezési gyakorlatra. Az elemzéssel kapcsolatosan felmerülő dologi jogi kérdések csak érintőlegesen képezték a vizsgálat tárgyát, részletes kifejtésére nem került sor a véleményben.

[multibox]

A vizsgálat szempontjai

Az ingatlan-nyilvántartási perek a vonatkozó ágazati jogszabályok keretei között zajlanak, az ingatlan-nyilvántartás sajátos elveinek figyelembe vételével. A vizsgálat során törekedtek az alapelvek értelmezését elősegítős egységes elvek megfogalmazására. A csoport több eseti döntéssel érintett területeket vizsgált a per tárgya, vizsgálat terjedelme és a vizsgálat korlátai alapján, valamint kiemelten kezelte a generális és speciális szabályok egymáshoz való viszonyát is.

A vizsgálat módszere

A vizsgálat alá vont eseti döntéseket a Kúria adatbázisából gyűjtötték ki, valamint  bíráktól, külső szakértőktől kértek véleményt és felsőbírósági továbbá törvényszéki állásfoglalások és ítéletek képezték a vizsgálat alapját.

Az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság és vizsgálati jogköre. A bejegyzési elv és az ahhoz kapcsolódó kérdések

Az ingatlan-nyilvántartási hatóság regisztratív jellegű feladat és hatásköre

A bírói gyakorlat egyértelműen meghatározza, hogy az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság kizárólag regisztratív hatáskörrel rendelkezik. Már a Telekkönyvi rendtartás is elvi éllel mondta ki, hogy az érvénytelenség általános magánjogba tartozó kérdését nem a hatóság feladata megállapítani, hanem a jogügylet megsemmisítését perben kell szorgalmazni, amely alapján a hatóság regisztratív hatáskörében intézkedik a döntés végrehajtása iránt.

Az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság feladatkörének regisztratív jelleg úgy fogalmazható meg, hogy a hatóság – a hiánypótlási eseteket kivéve – bizonyítást nem folytathat le, mert nyilvántartást vezet és ha a feleknek a jogviszonyukkal kapcsolatban vitájuk merül fel, annak eldöntése nem tartozhat az ingatlanügyi hatóság hatáskörébe. A vitás kérdéseket az illetékes polgári bíróság jogosult elbírálni.  [ Kúria Kfv.III.37/269/2011/4.].

A fenti ítéletben kifejtett álláspont azonban felveti a kérdést, hogy mit tekinthetünk az iratokból való megállapíthatóságnak és honnantól kezdődik a bizonyítás, illetve annak elrendelése.

A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (továbbiakban: Ket.) előírja a hatóság számára a tényállás-tisztázási kötelezettséget, amely az ingatlan-nyilvántartási eljárásban úgy érvényesül, hogy a földhivatali vizsgálat tárgyát képezi a benyújtott kérelemben megjelölt jog bejegyzése alapjául szolgáló okirat, annak rendelkezésre állása, illetve, hogy az megfelel-e a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben támasztott törvényi követelményeknek. Azaz a bejegyzésre alkalmasság vizsgálatában testesül meg a tényállás-tisztázási kötelezettség.

Az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak fenti hatáskörében nincs lehetősége annak eldöntésére, hogy a rendelkezésre áll szerződés tartalmát a jogszabályok időközi módosulása érvényessé teszi-e vagy az érvénytelenség az új jogszabályok ellenére is fennmarad. Tehát a hatóság vizsgálata körében azt állapíthatja meg, hogy az eljárásra vonatkozó jogszabályi előírások mentén a bejegyzési kérelem teljesíthető-e, vagy sem, azonban a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmi alaki kellékeinek meglétét köteles vizsgálni. [Kúria Kfv.VI.37.243/2012/4.].

Az alaki és tartalmi kellékek vizsgálata az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) felhatalmazása alapján a földhivatal hatáskörébe tartozik, amely alapján az ingatlanügyi hatóság megállapíthatja az okirat „fogyatékosságát” és levonhatja annak ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos következményeit.

A Kúria Kft.III.37/352/2013/6. számú eseti döntésében kimondta, hogy egy megállapodás hatósági jóváhagyásáról szóló határozat nem pótolja magát a megállapodást, ezért e határozat nem tekinthető a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak. A hatósági jóváhagyással ellátott szerződés csatolásának elmulasztása olyan ok, amely megalapozza a kérelem elutasítását.

A Kúria ugyanakkor elvi éllel kimondta, hogy az ingatlan-nyilvántartást végző hatóság hivatalból köteles vizsgálni a jogszabály által előírt igazolások megfelelőségét, ezért törvénysértő, ha a tulajdonjog bejegyzése olyan okiraton alapul, amelyet hatáskör hiányában adott ki egy másik hatóság [Kúria Kfv.III.37/092/2013.5., EBH2015.K.35.]

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során meghozott határozat úgyszintén nem lehet figyelemmel a megkötött szerződések teljesítésének lehetetlenségére sem. [LB Kfv.IV.37.680/2009/4.]

Az ingatlanügyi hatóság az elővásárlási joggal érintett ingatlanok esetében kizárólag az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatának meglétét vizsgálhatja, arra nem térhet ki, hogy a nyilatkozat megfelel-e a jogszabályi követelményeknek, ugyanakkor az Inytv. 51. § (1) bekezdése értelmében a földhivatal a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot alaki és tartalmi szempontból köteles megvizsgálni. Amennyiben az okiratnak olyan hiányossága van, amely alapján az okirat egyértelmű érvénytelensége magából az okiratból megállapítható, úgy a bejegyzés iránti kérelmet az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság köteles elutasítani.

A benyújtott okiratok vizsgálata nem terjedhet ki az okirat megalkotását megelőző eljárásokra, illetve azok jogszerűségére, így például az adásvételi szerződés megkötésének körülményeire vagy a felszámolási eljárás jogszerűségére, az adós vagyonának értékesítési módjára. [LB Kfv.IV.37.212/2005/6.]

A felszámolási eljárás alá kerülés tényét az ingatlanügyi hatóság nem hivatalból veszi figyelembe, hanem kizárólag erre irányuló megkeresés alapján jegyezheti fel a felszámolás tényét, mert az Inytv. 50. § (1) bekezdésének taxatív felsorolása ezt a tényt nem tartalmazza. [Kúria Kfv.III.37.803/2012/11.]

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhat a jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló – ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt – közgyűlési határozat. A határozat érvényességét, a döntéshozatalban résztvevők személyét a földhivatal szintén nem jogosult vizsgálni.

[htmlbox BDT]

Az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság és az ingatlan-nyilvántartási eljárás regisztratív természetét támasztja alá az a rendelkezés, hogy az eljárásban a más hatóságok, továbbá egyéb szervezetek által lefolytatott eljárást a földhivatal hatáskör hiányában nem vizsgálhatja.

A földhivatal regisztratív hatáskörének kizárólagosságát a jogalkotó a nyilvánvaló érvénytelenség fogalmával oldja fel.

A hatósági megkeresésekkel kapcsolatosan a Kúria Kfv.II.37.091/2012/5. számú eseti döntése rögzíti, hogy az ingatlan-nyilvántartásba cska az a jog jegyezhető be, amelyet a megkeresés megjelöl. Tehát a földhivatal egy végrehajtói vagy bírósági megkeresés esetén csak annak alaki, tartalmi kellékeit vizsgálhatja az Inytv. 29-36. §-ának megfelelően. Ha a megkeresés megfelel az Inytv. 32. § és 39. §-aiban foglalt formai követelményeknek a bejegyzést végre kell hajtani, mert az okirat nyilvánvaló érvénytelensége nem állapítható meg. [LB Kfv.VI.37.900/2001/9.]

Az Inytv. 30. § (1) bekezdése alapján bírósági ítélet is a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tekinthető, ha bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozik. A földhivatalnak ebben az esetben sincs lehetősége arra, hogy a megkeresésben foglaltaktól eltérjen (okirati elv). A bejegyzési eljárás során az ingatlanügyi hatóság nem térhet ki annak vizsgálatára, hogy az ítéleti rendelkezés alapjául szolgáló szerződések, illetve módosításuk érvényes volt-e vagy sem ugyanis a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nem a szerződés, hanem a jogerős ítélet, valamint a bírósági megkeresés, ahogy az ítéletben elrendelt tulajdonjog bejegyzése is kizárólag újabb bírósági ítélet, illetve bírósági megkeresés alapján törölhető.

A bejegyzés alapja minden esetben az egyedi esetben meghozott ítélet, ezért a tulajdonjog bejegyzési kérelem akkor sem utasítható el, ha az üggyel hasonló tárgyú kúriai ítéletek eltérő jogértelmezés mellett foglaltak állást.

Az összefoglaló vélemény szerint komoly gyakorlati problémát okoz az, hogy a polgári bíróság döntései esetenként nem tartalmazzák a bejegyzéshez szükséges összes személyes adatot, amelyet az Inytv. előír. Ebben az esetben a közigazgatási rendszer alapelve szembe kerül a regisztratív feladatot ellátó ingatlanügyi hatóság tevékenységét szabályozó speciális szabályokkal. Az ingatlanügyi hatóságnak azonban nincs hatásköre az ellentmondás feloldására, így a földhivatal hatásköre kizárólag a bírósági döntés tulajdonlapi felvezetésére korlátozódik vagy a földhivatal a kötelező tartalmi elemek hiányában a bejegyzést elutasítja.

Az első esetben az intézkedés bíróbarát, azonban normasértő és alapelvi szintű ellentmondás keletkezik azáltal, hogy az ingatlanügyi hatóság különbséget tesz a bírósági döntés más hatóság döntése, valamint a közhatalmi erőt nélkülöző polgári jogi megállapodások tekintetében alkalmazandó feltételek között.

A második esetben ugyan nem történik normasértés, azonban gyakorlati problémák felmerülnek mivel nem határozható meg, hogy a hiányzó személyazonosító adatokat kinek kell pótolnia. A bíróságok a gyakorlatban elzárkóznak a hiánypótlási felhívás teljesítésétől, ezért az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság a jogszerző felhívását szokta megkísérelni.

A bírói gyakorlat ezzel kapcsolatosan egyértelműen állást foglalt amellett, hogy a nyilvánvaló érvénytelenséget a bírói ítéletben foglalt ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti megkeresés esetében nem lehet megállapítani. Azonban a személyazonosító adatok bekérését követően továbbra is fennáll a probléma, hogy egy alacsonyabb bizonyító erővel rendelkező okirattal kívánják pótolni a magasabb bizonyító erővel rendelkező okirat hiányosságait.

A joggyakorlat-elemző csoport a fenti probléma jelentőségéből kiindulva megkereséssel élt a jogalkotó felé a kérdés szabályozása érdekében, azonban a jogalkotó a fenti problémát nem tartotta olyan jelentőségűnek, amely jogszabály megalkotását indokolná, ezért az országosan eltérő joggyakorlat a továbbiakban is fennmaradhat. A csoport kezdeményezte egy közös Polgári és Közigazgatási Kollégiumi vélemény megalkotását.

A nyilvánvaló érvénytelenség az ingatlan-nyilvántartási jogban

A Telekkönyvi rendtartás is meghatározta, hogy nyilván érvénytelen az olyan ügylet, melynek érvénytelensége már magából az okiratból is kétségtelenül kitűnik.

Ingatlanjogunk tehát régóta ismeri és ma is alkalmazza a fenti szabályt. Az Inytv. 51. § (1) bekezdése szerint el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az Inytv szerint az okirat akkor nyilvánvalóan érvénytelen, ha ez a tény önmagában az okiratból is megállapítható.

Tehát a fenti rendelkezés alapján egyértelmű, hogy a földhivatal köteles vizsgálni az okirat érvényességét. A vizsgálat azonban igen korlátozott, mivel csak az okiratból magából megállapítható érvénytelenség megállapítására terjed ki. Az érvénytelenség megállapítása esetén a jogi hatás a bejegyzés elutasítása lesz, ettől maga az okirat érvénytelensége nem kerül jogerősen megállapításra és nem von maga után további jogkövetkezményeket.

Az ingatlanügyi hatóság tehát az okirathoz van kötve, annak keretein nem terjeszkedhet túl például úgy, hogy határozatát jogszabály-változásra vonatkozó érvelésre is alapítja, mert ebben az esetben nem felel meg az Inytv. rendelkezéseinek. A Kúria ezt az elvi tételt 2012-ben meg is erősítette, amikor kimondta, hogy az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság nem jogosult vizsgálni a benyújtott okirat polgári jogi érvényességét.

A Legfelsőbb Bíróság LB Kfv.IV.37.42./2006/4. számú döntésében egyértelművé tette azt is, hogy az ingatlanügyi hatóság nyilvánvaló érvénytelenség hiányában a bejegyzést nem tagadhatja meg, azonban a nyilvánvaló érvénytelenséget a földhivatal hivatalból jogosult és köteles vizsgálni, ezért ez az ingatlan-nyilvántartási eljárásban általánosan érvényesülő ügyféli rendelkezési jog és kérelemhez kötöttség elve alól kivételt képez. Ellenben, ha a perben valamely fél azt állítja, hogy a földhivatal az Inytv. ellenér nem rendelkezett a nyilvánvaló érvénytelenség megállapításáról és a bejegyzést nem tagadta meg, ennek bizonyítása a Polgári Perrendtartásról szóló 1952. III. törvény alapján őt terheli.

Abban az esetben, ha magából az okiratból sem a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvényességét sem érvénytelenségét nem lehet megállapítani, akkor az ingatlanügyi hatóság nincs abban a helyzetben, hogy ennek a szabálynak megfelelő döntést hozzon [Kúria Kfv.III.37.197/2012/4.]

Az nyilvánvaló érvénytelenségnek tehát magából az okiratból ki kell tűnnie, mivel ha bizonyítási eljárás lefolytatása szükséges az érvénytelenség megállapításához, azt a földhivatal nem folytathatja le, következésképpen az okirat nyilvánvaló érvénytelensége sem állapítható meg.

Az Inytv. nem határozza meg az érvénytelenség eseteit, ezért ebben a kérdésben az általános magánjogi szabályok érvényesülnek. A bejegyzés alapjául szolgáló szerződés esetében a polgári jogi érvénytelenség akkor alkalmazható, ha az okirat és valamely jogszabály összevetése során a jogszabályba ütközés ténye egyértelműen megállapítható. A földhivatal azonban a szerződés a magyar nyelv szabályai szerint köteles értelmezni, tehát nem feladata a felek magánjogi nyilatkozatainak értelmezése, minősítése.

A polgári bírói gyakorlat igazodva a fentebb ismertetettekhez úgy foglal állást, hogy a bejegyzési kérelem akkor utasítandó el, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat olyan hibában szenved, amely a szerződés érvénytelenségét eredményezi és ez magából az okiratból is kitűnik.

Önmagában nem eredményezi az okirat érvénytelenségét az a tény, hogy az okiraton a jogszabály által előírt ellenjegyzem kifejezés helyett az ellenjegyezte kifejezés szerepel.

Hasonlóan ítélte meg a Kúria az ingatlan helyrajzi számának helytelen feltüntetését is, felhívva a figyelmet azonban arra, hogy annak kijavítása nélkül az okirat alkalmatlan az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre.

A joggyakorlat alapján amennyiben a felek saját hibájukból nem képesek a szerződés szerinti magatartás tanúsítására, az nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét, mert az érvénytelenségi ok fennállása nem igazolható. Úgyszintén megállapították, hogy az adásvételi szerződésnek nem érvényességi kelléke az, hogy közokiratba, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják, azonban a bejegyzést ebben az esetben el fogják utasítani.

A fentiekkel ellentétes oldalról megközelítve a problémát egy érvénytelen, jó erkölcsbe ütköző, uzsorás stb. szerződés lehet ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas, csak az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonása során az annak alapján bejegyzett jogot törölni kell. 

A jogszabályok összeütközésének tekintetében a joggyakorlat-elemző csoport kifejti, hogy még maga a Kúria sem jogosult a különböző szintű jogszabályok összeütközésének vizsgálatára, ezért az ingatlanügyi hatóság sem vizsgálhatja a bejegyzés alapjául szolgáló jogszabályok törvényességét, mert az nem tekinthető nyilvánvaló érvénytelenségi oknak [Kúria Kfv.IV.37.646/2013/5.].

A Kúria kitért arra is, hogy milyen okirat alapján nem lehet a jogbejegyzést elvégezni. A Kfv.III.37.220/2012/4. számú esetben az adásvételi szerződés nem tartalmazta a jogosult személy nyilatkozatát, helyette az örökösei kötötték meg az adásvételi szerződést, ezért a kérelem ellentétben állt az Inytv. 49. § (1) bekezdésével.

A Kúria a Kfv.37.341/2013/11. számú ítéletében azt is alapelvi szinten nyilvánította ki, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak a benyújtáskor hatályos jogszabályoknak kell megfelelnie. A felperesek még ügyvédi ellenjegyzés nélkül kötötték meg az ajándékozási szerződést, azonban évekkel később ezen szerződés alapján kérték tulajdonjoguk bejegyzését. Az okirat aláírásakor még nem volt követelmény az ügyvédi ellenjegyzés, azonban a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem előterjesztésekor már az okirat kötelező tartalmi eleme volt.

Szintén egy eseti döntés szerint az ajánlat vagy ajánlatnak minősülő szerződés kötelező tartalmi eleme az elővásárlásra jogosultak, illetve annak meghatározása, hogy ilyen jogosultság nem áll fenn, ellenkező esetben nem lehet megállapítani, hogy termőföld ingatlan esetén kik az elővásárlásra jogosultak, és nem ellenőrizhető az sem, hogy a jogszabályi rendelkezések szerint értesítésre kerültek-e az ajánlat tartalmáról, ezért a tulajdonjog bejegyzési kérelmet hiánypótlásra felhívás nélkül el kell utasítani.

Arra vonatkozóan még nem alakult ki bírói gyakorlat, hogy ha az ellenjegyzést nem érvényességi csak alkalmassági kelléknek tekintjük, akkor jogszerű-e az, hogy a felek az ügyvéd előtt írnak alá, azonban az ügyvéd nem egyidejűleg és nem a jelenlétükben látja el ellenjegyzésével az okiratot, hanem arra a későbbiekben kerül sor, mivel a felek a szerződésük későbbi hatálybalépését az ügyvéd ellenjegyzésétől tették függővé jellemzően külön megállapodásban, például az ügyvédi megbízási szerződésben.

Az elővásárlás kérdésére vonatkozóan a Kúria megállapította azt is, hogy az elővásárlásra jogosult vételre vonatkozó nyilatkozata, vagy olyan nyilatkozata, amely azt tartalmazza, hogy az őt megillető elővásárlási joggal nem kíván élni, illetve a nyilatkozat elmaradása esetén van helye a vevő tulajdonjogának bejegyzésére. Az elővásárlási jog jogosultjának a fentiektől eltérő nyilatkozatát a földhivatal nem értékelheti és a vevő tulajdonjogának bejegyzésére sem kerülhet sor. Ennek az az indoka, hogy ha a jogosulttal a vételi ajánlatot nem megfelelően közölték, vagy azt nem teljes terjedelemben közölték, vagy van olyan utólagos megállapodás, amelyet nem is közöltek a jogosulttal, akkor ennek a ténynek a bejelentése ütközik a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban Ptk.) 6:222. § rendelkezésébe ütközik, ezáltal akadályozza az elővásárlási jog fennállása miatt a tulajdonszerző tulajdonjogának bejegyzését.

Szintén a joggyakorlat által kialakított sajátos eset, hogy az ingatlanügyi hatóság nem hagyhatja figyelmen kívül a termőföld esetében az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának elkésettségét, mert ennek vizsgálata nem a kifüggesztésben közreműködő jegyző, hanem a földhivatal feladata. A hatóságnak mellőznie kellett volna a jegyző azon megállapítását, hogy a közszemle ideje alatt egy darab ajánlatot elfogadó nyilatkozat érkezett, mert a jegyzőnek ilyen nyilatkozat megtételére nincs hatásköre másrészt a nyilatkozat az iratok tartalmával is ellentmondásban állt.

Az érvénytelenség egyik alesete a szerzési tilalom megsértésével létrehozott jogügylet. A Legfelsőbb Bíróság LB Kfv.IV.37.339/2009/4. számú döntésében kimondta, hogy a nyilvántartott erdő és tanya tulajdonjogát belföldi jogi személy nem szerezhette meg. A szerzési tilalom jogszabályon alapult, ezért a szerződés nyilvánvaló érvénytelensége egyértelműen megállapítható volt, következésképpen a bejegyzést el kellett utasítani.

Egy másik esetben az önkormányzati törzsvagyon részét képező közterület elcserélése ügyében a csere a közterületre, mint ex lege forgalomképtelen ingatlanra vonatkozott, ezért a szerződés a Ptk. alapján nyilvánvalóan érvénytelen.

Szintén eseti döntés született a Kfv.II.38.080/2014/7. számú ügyben, amelyben megállapították, hogy a földhivatal jogszerűen bocsátott ki hiánypótlási felhívást, mivel a zártkert besorolású ingatlan külterületi földnek, ezáltal termőföldnek minősül. Tagállami állampolgár úgy szerezheti meg ilyen ingatlan tulajdonjogát, ha a szükséges okiratokat benyújtja, a felperes azonban ezt elmulasztotta.

A nyilvánvaló érvénytelenséget meg lehet állapítani a Ptk-ban meghatározott semmisségi okok fennállása esetén is. Az érvénytelenség egyik esete, ha az okirat vagy valamely jognyilatkozat jogszabályba ütközik. Például a visszavásárlási jog gyakorlásakor a földhivatal jogosult vizsgálni a vételár és a visszavásárlási ár azonosságát, ha azok különböznek, akkor az okirat nyilvánvalóan érvénytelennek minősül.

Az Inytv. egyes számban fogalmaz, azonban a Kúria joggyakorlatából megállapítható, hogy a nyilvánvaló érvénytelenségnek nem kell feltétlenül egy okiratból kitűnnie.

A Kúria Kfv.III.37.194/2012/5. számú ítélete alapján nem nyilvánvalóan érvénytelen a csereszerződés, amelyben az elcserélt ingatlanok értékazonosságát megállapították, azonban a pontos forgalmi értéket nem jelölték meg.

Szintén nyilvánvaló érvénytelenségnek tekinthető, ha a fél a korábban bejegyzett vételi jog törlésének hiányában a vételi jog eredetileg kikötött időtartamának meghosszabbítását kívánja elérni és a megállapodás a törvény erejénél fogva semmis kikötést tartalmaz.  

Ugyanakkor a Kúria ítélete alapján olyan szerződés megkötése, amelyben a felek korábban ingatlan-vásárlásra adott pénzösszeg visszakövetelése jogcímén állapodnak meg ingatlan tulajdonjogának átadásáról nem minősül nyilvánvaló érvénytelennek.

Dologi jogi szabályba ütközés esetén a nyilvánvaló érvénytelenség magából az okiratból is kitűnik, ha a szerződő felek az épületet nem a föld tulajdonjogával együtt, hanem önállóan ruházták át [LB Kfv.IV.37.016/2004/5.].

A bejegyzés alapjául szolgáló okiratban a feleknek helyes jogcímet kell megjelölniük, a földhivatal pedig köteles ezt vizsgálni, így például a haszonélvezeti jog nem képezheti csereszerződés tárgyát (érvénytelen jogcím).

A Kúria Kfv.IV.37.680/2009/4. számú ítéletében azt is kimondta, hogy a Ptk-ban nincs arra vonatkozó rendelkezés, hogy a korábban alapított vételi jog fennállása alatt létesített újabb vételi jog alapítása jogszerűtlen lenne.

Az azonban megalapozza a nyilvánvaló érvénytelenség megállapítását, ha a képviselő a szerződéskötés időpontjában a jognyilatkozat megtételére nem volt jogosult.

Az Inytv. meghatározza, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja.

Az okirattal kapcsolatosan a Kúria kifejti, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban, így az adásvételi szerződés és a bejegyzési engedély esetében is az ügyév által elvégzett javításokat a szerződő felek okiratba foglalt nyilatkozatának módosításaként kell értelmezni, amelyet minden szerződő fél által aláírt és ügyvéd által ellenjegyzett okiratban lehet megtenni. Ezt az eljárást nem lehet a felek olyan nyilatkozatával pótolni, amely azt tartalmazza, hogy az ügyvéd a javításokat a megbízásukból végezte el és a javított változat az akaratukkal mindenben megegyező.

Az sem alapozza meg a nyilvánvaló érvénytelenséget, ha az ügyvédi kamarába bejegyzett, ügyvédként praktizáló valós személy a pecsétjén pontatlanul tünteti fel a nevét, valamint az sem, ha a szerződés keltezése és az ellenjegyzés időpontjának kelte eltér egymástól.

A bejegyzés elvéből fakadó egyes következmények

Az Inytv. 3. §- (4) bekezdését az új Ptk. 5:168. § (3) bekezdése váltotta fel szinte azonos tartalommal. A Ptk hivatkozott szabálya kimondja, hogy a törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények feljegyzésének, illetve jogszabályerejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti.

A ptk. szabálya azonban nem utal külön a hatósági határozat erejénél fogva létrejövő jogokra, ennek ellenére nem zárható ki, hogy a jog konstituálása hatósági határozaton alapul. Az ingatlan-nyilvántartás egyes álláspontok szerint csak joghatállyal bíró bejegyzésekkel látható el, azonban a Ptk. kifejezetten és közvetlenül a bejegyzéshez köti a jogváltoztató hatály beálltát.

A bírói gyakorlat szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett természetvédelmi oltalom bejegyzése nem konstitutív, hanem deklaratív hatályú, ezért a terület nem a bejegyzés időpontjától, hanem a jogszabály hatályba lépésének napjától áll természetvédelmi oltalom alatt. A jogszabály a kártalanítási igény előterjesztésének határidejét a jogszabály hatálybalépéséhez köti, ezért a kártalanítási igényre vonatkozó elévülési időt is ettől az időponttól kell számítani.

A polgári felsőbírósági gyakorlat egységes abban, hogy a tulajdonjog bejegyzése iránti igény nem tulajdoni, hanem elévülő kötelmi igény, ezért irányadók rá az elévülés szabályai. A joggyakorlat szerint, amennyiben az eladó a tulajdonjog bejegyzése iránti engedélyt az adásvételi szerződésben megadja, úgy a vevő már a szerződés aláírásának napján kérheti tulajdonjoga bejegyzését. A bejegyzési igény tehát esedékessé válik, ezért az elévülés is ebben az időpontban kezdődik. Az ingatlanügyi hatóság határozata elleni fellebbezés nem váltja ki az elévülés megszakadását.

A Legfelsőbb Bíróság joggyakorlata szerint az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében jóhiszemű jogszerzővel szemben az adásvételi szerződés alapján a bejegyzés iránt kötelmi igényt támasztó fél már nem léphet fel, ha igénye elévül, vagy az elévülési időből egy évnél rövidebb idő van hátra.

A Ptk. 5:35. § szerint a tulajdoni igények nem évülnek el, azonban az ítélkezési gyakorlat egységes abban, hogy ez a rendelkezés a ár megszerzett, illetve a fennálló tulajdonjog védelmére szolgál.

A tulajdonjog tényleges átszállásához tehát annak ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére van szükség, mivel az adásvételi szerződés megkötése csak kötelmi jogcímet keletkeztet a tulajdonjog bejegyzésére az ingatlan eladójával szemben, hogy az adja ki számára a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges engedélyt.

Összefoglalás

A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja tehát felvázolta a jelenleg hatályos bírói gyakorlatot a regisztratív hatáskör és a nyilvánvaló érvénytelenség, valamint a bejegyzési elv vonatkozásában.

Az összefoglaló véleményben foglaltak úgy összegezhetők, hogy a földhivatal egy regisztratív hatáskörrel rendelkező hatóság, amely nem folytathat le bizonyítást, kizárólag az okiratból indulhat ki a bejegyzés eljárásban.

Ezt az elvet a jogalkotó a nyilvánvaló érvénytelenség vizsgálatának kötelezettségével törte át, amely alapján az okiratból kitűnő nyilvánvaló érvénytelenséget a földhivatal köteles vizsgálni és ennek fennállása esetén köteles a bejegyzést megtagadni.

A bejegyzési elv legfontosabb tartalma pedig az, hogy az adásvételi szerződés megkötésével a vevőnek csak kötelmi igénye keletkezik az eladóval szemben a bejegyzéshez szükséges engedély kiadása iránt, azonban az ingatlan tulajdonjoga a bejegyzéssel száll át a vevőre.

A joggyakorlat-elemző csoport véleményének az elemzését az ingatlan nyilvántartás közhitelességével folytatjuk.)


Kapcsolódó cikkek

2024. június 10.

Jogszabályfigyelő 2024 – 23. hét

Alábbi cikkünkben, tekintettel arra, hogy az elmúlt héten új Magyar Közlöny nem jelent meg, a Kúria Döntések Bírósági Határozatok legfrissebb számának a tartalmából válogattunk.

2024. június 7.

Önkormányzati választások 2024 – új időpont, új szabályok

Az idei év rendhagyó az önkormányzati választások szempontjából, hiszen most kivételesen nem ősszel, hanem az európai parlamenti választásokkal egy napon, júniusban kerül sor a választásra, ráadásul a 2019-eshez képest jelentősen módosultak a szabályok is, különösen a fővárosi közgyűlés vonatkozásában.

2024. június 6.

EP választás 2024: ki, hol és mire szavazhat?

Vasárnap az önkormányzati választásokkal egy időben került sor az európai parlamenti választásra is. Cikkünkben bemutatjuk, kik, hol és mire is szavazhatnak az EP választáson.