Földtörvény a bírói gyakorlatban

A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja áttekintette a Földtörvény bírósági gyakorlatát és javaslatokat fogalmazott meg a jogalkotó számára.

A joggyakorlat-elemző csoport felállítása

A Földtörvénnyel kapcsolatos perek gyakorlata joggyakorlat-elemző csoportnak éppen kialakuló ítélkezési gyakorlat alapján, változó szabályozási környezetben kellett dolgoznia, ilyen körülmények mellett kellett egy koherensnek mondható összefoglalót készíteni. A létrejött joggyakorlat-elemzés ezért szükségképpen csak egy metszetét mutatja a bírói gyakorlatnak: az aktavizsgálat kezdetétől a vizsgálat lezárásáig terjedő időszakot fogja át. Szólni kell arról, hogy ezt követően az egyes törvényeknek a mező-és erdőgazdálkodási földek forgalmával összefüggő módosításáról szóló 2018. évi CXXXVI. törvény (a továbbiakban: F.mód.tv.) jelentősen módosította a Földtörvényt és a Fétv.-t is, megszüntetett több olyan jogintézményt (például a kifogást a földbizottság döntése ellen), amelyet a bírói (és alkotmánybírósági) gyakorlat korábban alaposan értelmezett.

A joggyakorlat-elemző csoport munkájában Dr. Balogh Zsolt kúriai tanácselnök –a joggyakorlat-elemzőcsoport társvezetője, Dr. Madarász Anna kúriai bíró –a joggyakorlat-elemző csoport társvezetője, Dr. Tóth Kincső kúriai tanácselnök, Dr. Mudráné dr. Láng Erzsébet kúriai bíró, Dr. Dobó Viola kúriai bíró, Dr. Kiss Gábor kúriai bíró, Dr. Kocsis Ottilia kúriai bíró, Dr. Magosi Szilvia kúriai bíró, Dr. Figula Ildikó, kollégiumvezető; Észak-Alföldi Közigazgatási és Munkaügyi Regionális Kollégium, Dr. Stefancsik Márta Anna tanácselnök; Kecskeméti Törvényszék, Dr. Varga András elnök; Győri Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság, Dr. Kincses Attila ítélőtáblai bíró, Fővárosi Ítélőtábla, Dr. Menyhárd Attila tanszékvezető egyetemi tanár, Dr. Kurucz Mihály egyetemi docens, Dr. Dálnoki Réka, Dr. Nemes András, A joggyakorlat-elemző csoport munkáját segítette, Dr. Koncz Rita tanácsjegyző és Dr. Csöndes Mónika kúriai főtanácsadó vettek részt.

A joggyakorlat-elemzés menete és módszere a következő volt: a joggyakorlat-elemző csoport 2018. szeptember 20. napján tartotta meg az alakuló ülését. Erre az időre már a törvényszékek és ítélőtáblák megküldték a vizsgált tárgykörbe tartozó, jogerősen befejezett ügyekben meghozott ítéleteket. Ezek ismeretében megtörtént az ügyek első szintű válogatása.

Ezt követően történt meg a feladatok kiosztása, majd többszöri egyeztetést követően az egyes részfeladatok kidolgozása. Az esetleírásokat tekintve három-féle módszert alkalmazott a joggyakorlat-elemző csoport. A leggyakrabban alkalmazott módszer, amikor az eset leírása a Kúria döntésének ismertetésével együtt jelenik meg.

Olykor azonban témánként ismertették a problémákat, majd külön részben e problémák jogorvoslati fórumrendszeren, végül a Kúria döntésében megjelenő megoldását mutatják be. Ahol szükségét volt –főként az eljárási kérdések elemzésekor –a jogszabályi szöveghez rendelt jogeset-elemzést alkalmazták.

Az adásvételi szerződés tartalma és az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok értelmezése

Földtörvény alkalmazásának szükségessége a bírói gyakorlatban először ingatlan-nyilvántartási határozat bírósági felülvizsgálata iránti perekben merült fel. A Földtörvény hatálybalépése előtt kötött adásvételi szerződés alapján megszerzendő tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet a földhivatal azért utasította el, mert a szerződés nem tartalmazta a vevő Földtörvény 13-15. §-a szerinti nyilatkozatát.

A Kúria ítélete szerint a földhivatal azért járt el jogszerűen, mert a szerződés 2014. március 31-i megkötésekor már hatályba lépett a Földtörvény 21. § (1) bekezdése, amely előírta a szerződés kötelező tartalmi elemeként a 13-15. § szerinti nyilatkozatokat, illetve azok csatolását. A felperes előtt ismert volt a törvényi előírás, amelynek eleget kellett tennie. A kifüggesztés hatvan napos tartamára tekintettel az is kiszámítható volt számára, hogy a Földtörvény 2014. május 1-jével hatályba lépő rendelkezései a mezőgazdasági igazgatási szerv eljárásában kötelezően alkalmazandók.

A Kúria azt is hangsúlyozta, hogy a Földtörvény már 2013. június 30-án kihirdetésre került, elegendő idő állt a jogalkalmazók rendelkezésére az alkalmazására való felkészüléshez. A jogszabály visszaható alkalmazásának tilalmába ütköző eljárást az eljárt bíróságok nem állapították meg, mert az Inytv. egyértelműen rögzíti az eljárás kezdő időpontját és az ehhez igazodó hatályos jogot a kérelem földhivatalhoz való érkezésének napjában, amikor a Földtörvény rendelkezései már hatályban voltak.

Az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadása az előzetes vizsgálat alapján

A Kúria ítéletében hangsúlyozta, hogy a Földtörvény 28. §-a alapján a mezőgazdasági igazgatási szervnek a szerződés szerinti vevő és az elfogadó nyilatkozatot benyújtó személyek vonatkozásában a vizsgálatot azonos szempontok alapján kell elvégeznie.

Abban az esetben, ha az elővásárlási jog nem a megjelölt törvényen, vagy a törvényben meghatározott sorrend szerinti ranghelyen alapul, a Földtörvény a szerződés megtagadásának szankcióját írja elő.

A szerződés szerinti vevő nyilatkozata téves, jogszabályba ütköző, semmis, vele a szerződést nem lehet jóváhagyni. Ugyanakkor ez nem eredményezheti a jogügylet semmisségét, mert a szerződéses vevő tekintetében áll fenn a megtagadási ok, nem pedig az adásvételi szerződést illetően.

Az ítélet rögzítette továbbá, hogy a tévesen megjelölt elővásárlási ranghely helyett a mezőgazdasági igazgatási szerv hivatalból nem állapíthatja meg a valós ranghelyet. A Fétv. 34. § (3) bekezdésére utalással kifejtette azt is, hogy az előzetes vizsgálat során hiánypótlási felhívás kiadásának nem volt helye, mert a ranghely utólagos korrekciója visszaélésre adhat okot.

A jogorvoslati rendszer bizonytalanságai

Az szerződéses felek résztvevői számára a 17/2015. AB határozat nyomán kialakult jogorvoslati rendszer nem volt világos, és állíthatjuk, hogy a jogalkalmazók tevékenységében is felfedezhető a bizonytalanság a szerződés jóváhagyására irányuló eljárás egyes lépéseinél igénybe vehető jogorvoslat tárgyát illetően.

A Kúria egy felülvizsgálati kérelme elbírálása kapcsán megállapította, hogy az elsőfokú bíróságnak bizonyítást kellett volna folytatnia arra, hogy a jegyző eljárása vezetett-e az elfogadó nyilatkozat érvénytelenségéhez. A jegyzői eljárás jogsértő volta esetén a mezőgazdasági igazgatási szervnek a jognyilatkozat hiányait pótoltatnia kellett volna, és a polgármesternek (aki az állásfoglalás elleni kifogás elbírálására jogosult az adott településen) eljárását fel kellett volna függesztenie, a felperest fel kellett volna hívnia a mezőgazdasági igazgatási szerv előtti eljárás megindítására.

A Kúria helytállónak ítélte a közigazgatási bíróság azon jogi érvelését, amely szerint az adásvétel tárgyát képező földdel szomszédos ingatlant használó kft-ben fennálló üzletrész egyébként sem alapozza meg a felperes magánszemély vonatkozásában, hogy őt helyben lakó szomszédnak és állattartó telepet üzemeltetőnek lehessen tekinteni.

Az elővásárlási jog gyakorlásának határideje

A Kúria ítélete elvi éllel rögzítette, hogy az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló hatvan napos határidő jogvesztő, anyagi jogi határidő, amely számítására a Ptk. 8:3. § (3) bekezdése az irányadó. A Kúria azt is kimondta, hogy, ha a jegyző a határidő utolsó napját a záradékban tévesen tüntette fel, a téves záradék nem írja felül a törvényben rögzített határidőt és annak számítási módját.

Az egyik ügyben a felperes a jegyző által meghatározott időtartamon belül, de ténylegesen a kifüggesztés 62. napján tett elfogadó nyilatkozatot. A mezőgazdasági igazgatási szerv a Földtörvény 21. § (3) és (9) bekezdéseinek alkalmazásával a jogvesztő határidő elmulasztása miatt úgy tekintette, mintha a felperes nem tett volna nyilatkozatot, jegyzéket nem készített, majd a szerződés szerinti vevő tulajdonszerzését támogató állásfoglalás figyelembevételével az adásvételi szerződést az azt kötő felekkel jóváhagyta.

Az elővásárlási jog igazolása

A Kúria úgy foglalt állást, hogy a nyilatkozattétel időpontja irányadó annak eldöntésénél, hogy a megjelölt ranghely valós-e. Nem befolyásolja ezért a nyilatkozat érvényességét, ha a szerződés kifüggesztésekor még nem álltak fenn az elővásárlási jog feltételei, de a nyilatkozattétel időpontjára a nyilatkozó fél azokkal már rendelkezett.

Egy ingatlan-nyilvántartási ügyben a Kúria jogszerűnek ítélte az elsőfokú bíróság ítéletét, amely kimondta, hogy a tulajdonjog bejegyzése a társtulajdonosként gyakorolt elővásárlási jognyilatkozat alapján jogszerű, mert hivatalból az ingatlan-nyilvántartási hatóság rendelkezésére állt az elővásárlási jog alapjául szolgáló adat.

A képviselő-testületi döntés további kérdései

Egy másik kúria döntésben az elsőfokú ítéletet és a képviselő-testület határozatát is hatályon kívül helyezték, az alperest új eljárásra kötelezték. A Kúria ugyanis arra az álláspontra helyezkedett, hogy a képviselő-testület az állásfoglalást nem változtathatja meg azon az alapon, hogy a Kamara nem észlelte, hogy az elővásárlási jognyilatkozatban tévesen került feltüntetésre az adásvétellel érintett ingatlan helyrajzi száma. Kifejtette, hogy a Földtörvény 21. § (5) bekezdése nem jelöli meg az elővásárlási nyilatkozat kötelező tartalmi elemeként a helyrajzi számot, egyébként pedig a nyilatkozattal érintett ingatlan beazonosítható volt, a nyilvánvaló hiba nem ad lehetőséget a kamarai állásfoglalás megváltoztatására.

A felhalmozási cél, mint jóváhagyást kizáró ok

Ami a tényállást illeti, az alperes által támogatott földszerző 25%-nál nagyobb üzletrésszel rendelkezik az adásvétel tárgyát képező ingatlanon földhasználóként bejegyzett kft.-ben, amelynek földhasználati joga 2028. év végéig áll fenn. A Kúria megállapította, hogy a földszerző kft.-ben való tulajdoni részesedése okán saját földhasználónak minősül, míg a felperes saját földhasználata a kft. földhasználati szerződésének időtartama miatt, annak lejártáig kizárt. Ezért nála a felhalmozási cél megvalósul. Kiemelte a Kúria, hogy a Földforgalmi tv. 24. § (2) bekezdés c)pont cc)alpontja bizonytalan jogfogalmakat használ, ezért döntése meghozatalakor „a saját és közvetlen termelési és szolgáltatási munkavégzésen alapuló agrárgazdálkodás”, mint jogpolitikai cél megvalósulását tartotta szem előtt, előtérbe helyezve a közvetlen használaton alapuló tulajdoni viszonyok kialakulásának elősegítését.

Az adásvételi szerződés jóváhagyásának hatósági megtagadása a vételár aránytalansága miatt

A Kúria elé került egyik ügyben a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara megyei elnöksége megállapította, hogy az ellenérték a föld forgalmi értékével nem áll arányban, és az aránytalansággal a vevő elővásárlási jogosultat tart távol az elővásárlási jogának gyakorlásától. A kamarai állásfoglalás utalt arra, hogy köztudomású tény, miszerint a településen a földek átlagára az adásvételi szerződésben szereplő ellenértékhez képest jelentősen alacsonyabb.

A Kúria ebben az ügyben elvi éllel állapította meg, hogy a föld adásvételéhez való jóváhagyás támogatásának megtagadása a forgalmi érték és a vételár aránytalanságára hivatkozva csak akkor jogszerű, ha egyben igazolható az is, hogy a vevő ezzel meghatározott elővásárlásra jogosultakat tart vissza e joguk gyakorlásától.

A Kamara több ügyben is a köztudomású tényeken, és a kamarai tagok ismeretén alapulva döntött állásfoglalásában a megtagadásról, a vételár túlzott mértéke miatt, döntését a képviselő-testület elfogadta. A Kúria ezért rögzítette, hogy a föld vételára szakkérdés, elővásárlásra jogosultak ilyen irányú szándéka pedig ténykérdés.

(kuria-birosag.hu)

Kapcsolódó cikkek:


Az európai fizetési meghagyásos eljárás célja
2020. augusztus 12.

Az európai fizetési meghagyásos eljárás célja

Cikkünkben az európai fizetési meghagyásos eljárás kialakításának céljával, az igénybevételi lehetőségekkel és a fizetési meghagyás végrehajthatóságával foglalkozunk.

Ferencz Jácint: Távmunkavégzés a „home office” előtt
2020. augusztus 11.

Ferencz Jácint: Távmunkavégzés a „home office” előtt

Cikksorozatunkban rövid betekintést nyújtunk a XVII. Magyar Munkajogi Konferencia előadásaiba – a második részben dr. Ferencz Jácint PhD ügyvédtől, a Széchenyi István Egyetem tanszékvezető egyetemi docensétől olvashatnak egy gondolatébresztő részletet.

Sajtótermék-e a blog?
2020. augusztus 7.

Sajtótermék-e a blog?

A blog - közéleti téma esetén is - elsősorban magánkommunikációs csatornának minősül, ezért a sajtóra vonatkozó szabályok hatálya alá csak kivételesen, a sajtótermék fogalmára vonatkozó törvényi feltételek maradéktalan és kétségtelen teljesülése esetén eshet – a Kúria eseti döntése.