Házakban őrlődő zöld gondolatok

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Több ponton is meglehetősen ellentmondásosnak tartják építészszakmai körökben az ingatlan-zöldkártyával kapcsolatos jelenlegi előírásokat, melyeket előbb-utóbb korrigálni kell. Remény van arra, hogy egyes kérdések egyértelműbbé válhatnak a jogalkotói és a szakmai szándék találkozásával.

Pontosításra szorul az épületek energetikai tanú­sítványával, hétköznapi nevén az ingatlan-zöldkártyával kapcsolatos szabályozás. A Magyar Építész Kamara alakulóban lévő energetikai tagozatának célja, hogy egyértelművé tegye az e tárgykörben született szabályozásokat, megfogalmazásokat. Segíteni szeretné a jogalkotókat abban, hogy a jelenleginél egységesebbé válhasson az energetikai tanúsítások kiadása. Ezért hamarosan megfogalmazza javaslatait és ajánlásait – mondta el az Ügyvédvilágnak Garancsy István építész-műszaki el­lenőr, igazságügyi szakértő, az építészkamara energetikai tagozatának tagja. Úgy fogalmazott, az ingatlan-zöldkártya kiadás többéves gyakorlatával kapcsolatos álláspontja [a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendeleten felül] a személyes szakmai tapasztalatain alapul. Különösen, hogy a tanúsítványok tekintetében az épületgépész-szakértők is többféleképpen nyilatkoznak ugyanarról a problémáról, számításról.

(Fotók: Balkányi László)

 

A jelenlegi rendszert, s a felvetődő kérdéseket ismertetve Garancsy István elmondta: az energetikai tanúsítvány egy olyan igazoló okirat, amely az épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek – a vonatkozó rendelet szerinti számítási módszerrel meghatározott – energetikai teljesítőképességét tartalmazza. Célja, hogy az üzemeltetés kevesebb és/vagy más energiával történjék. Bárki elkészíttetheti, ám az új épületeknél, továbbá a már meglévők vagy az úgynevezett önálló rendeltetési egység tulajdon-átruházásakor és bérbeadásakor mindenképp kötelező, hasonlóan az ezer négy­zetméternél nagyobb hasznos alapterületű, hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület esetében is. Fontos, hogy a különböző állami támogatások (például fűtéskorszerűsítés) esetében kifejezetten pályázati feltétel a tanúsítvány elkészíttetése.

Pontosításra szorul például az önálló rendeltetési egység definiálása, melyre jelenleg nincs konkrét értelmezés a rendeletben. A jogalkotók azonban megérezték ennek szükségességét, így ez a fogalom – az Országos Településrendezési és Építési Követelményekre (OTÉK) alapozva – várhatóan 2013. január 9-től lesz külön meghatározva. Jelenleg ez például lehet lakás, üzlethelyiség, rendelő, iroda, vagy egy sor más ingatlan.

A kötelező eseteken felül a jogszabály tételesen felsorolja azon lehetőségeket is, amikor nem kell elkészíttetni a tanúsítást. Ezek többek közt a következőek: az 50 négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű épület, ami lehet lakás vagy víkendház. Az épület anyaga nem befolyásolja a tanúsítvány kiadását, csak annak tartalmi részét, azaz lehet például tégla vagy fa is. Szintén mentesül a kötelezettség alól az évente 4 hónapnál rövidebb, továbbá a legfeljebb 2 évi használatra tervezett épület, amely ezen előírásoknak megfelel, ilyen mondjuk egy, a kivitelezés során elhelyezett konténer, iroda, tárgyaló, egészségügyi helyiség, pihenő, tartózkodó, portásfülke, őrbódé stb., de akár egy ideiglenes jellegű raktár is. Ugyancsak nem kötelező a zöldkártya beszerzése a hitéleti rendeltetésű, s a jogszabállyal védetté nyilvánított épület esetében sem. Menteséget élvez a hasz­nálatbavételi engedélyt (bejelentést) megelőző tulajdonátruházás. A tanúsítványt más esetben viszont a mindenkori tulajdonosnak kell elkészíttetnie, vagyis annak, aki a használatbavételt megkéri. Végül akkor sem kötelező, ha valaki, aki ugyanabban az ingatlanban már résztulajdonnal rendelkezik, ellenérték fejében további tulajdonrészt szerez.

Fontos az is, hogy milyen dokumentumok alapján adják ki a zöldkártyát. Nos, a tanúsítás több különböző elvet vesz figyelembe. Új építés esetén a felelős műszaki vezetői, valamint kivitelezői nyi­latkozat alapján készül, azzal, hogy a kivitelezés a jogerős építési engedélyben foglaltak szerint történt. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a jogerős építési engedély már eleve tartalmazza az épület, lé­tesítmény energetikai paramétereit. Bár az is igaz – teszi hozzá a kamarai szakember –, hogy a csaknem harmincéves építőipari gyakorlata alapján még nem találkozott olyan esettel (legyen szó akár családi házról vagy egy 12 milliárdos nagyberuházásról), amikor semmilyen változás sem történt az előzőleg kiadott jogerős építési engedélyhez ­képest. Ezért indokolt a kivitelezés után megvaló­sulási tervet készíteni, amely a valós állapotokat tükrözi. Ennek alapvető tartalmi eleme a felelős műszaki vezetői (fvm) nyilatkozat – amit generá­lisan ugyan az építész ad ki, de a többi gépész- és elektromos-szakágak fmv-nyilatkozatai alapján –, továbbá a kivitelezői nyilatkozat, valamint tervek, műszaki leírások, beépített anyagok gyártói-szállítói minőségi bizonylatai, érintésvédelmi és nyomáspróba-jegyzőkönyvek, elektromos kapcsolási rajzok stb.

Garancsy István szerint mindehhez hozzá kell ­tenni, hogy nem minden változtatás építésien­gedély-köteles. Ezt azért kell külön hangsúlyozni, mert az utóbbi időben nőtt az építés közbeni, a használatbavételi engedélyezési eljárás során, ­valamint az ennek megadása után, akár több hónappal tartott építéshatósági ellenőrzések száma. Egyes esetekben ráadásul igen jelentős összegű ­bírságolások történtek. Ilyen volt például egy pillér áthelyezése másfél méterrel (alaprajzi méretnövekedés nem történt), vagy építésianyag-technológia megváltoztatása (például acélpillér kiváltása vas­betonra vagy épp egy monolit vasbetonfödém megépítése előgyártott gerendás födémre). A büntetéseket annak ellenére kiszabták, hogy mindkét esetben egyenértékűek voltak a statikai paramé­terek. E példák is azt bizonyítják: egyre fontosabb, hogy a kivitelezésben érdekeltek (tervező, felelős műszaki vezető, kivitelező műszaki ellenőr) szakmai biztosítással rendelkezzenek, mert a kivetett több milliós bírság akár egész életeket és cégeket tehet tönkre.

Ezeket ismerve mindenképp fontos, hogy a már elkészült építményre, önálló rendeltetési egységre adják ki a tanúsítványt, melynek egy lakásra vetített értéke egyébként a jogszabály szerint nem lehet több pár tízezer forintnál. Egyéb épület és létesítmény esetében pedig nincs konkrét díjazás elő­írva, mert ezt a piac diktálja. Így a jogerős építési engedélyben foglalt előzetes energetikai számítás-tanúsítás nem minősülhet a megvalósulás után kiadottnak, annál is inkább, mivel energetikai tanúsítványt csak névjegyzékben szereplő személy adhat ki, és elképzelhető, hogy az építésztervezőnek csak tervezői jogosultsága van. Ami pedig a ­régebbi építéseket illeti, ilyen esetekben nagy valószínűséggel nincsenek tervek, ezért a legnagyobb jelentősége a helyszíni szemlén tapasztaltaknak van. Így a zöldkártya kiállításához alaposan meg kell vizsgálni a meglévő szerkezeteket, s szükség esetén bizonyos feltárásokat is el kell végeznie a ­tanúsítónak.

Az 1000 négyzetméteresnél nagyobb hasznos ­alapterületű, hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épületek esetében a tanúsításhoz a megelőző három év energiafogyasztási adatait, a rendelkezésre álló számlákat és tervrajzokat kell alapul venni. A dokumentum összefoglaló lapját pedig az épület – legyen az akár egy polgármesteri hivatal vagy egy kórház – mindenki számára jól látható helyen kell kifüggeszteni.

 

A meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység el- vagy bérbeadásakor a tanúsítást a rendelet szerinti számítási-szemrevételezési-becslési mód­szerrel kell elvégezni. Ebben az esetben – a tulajdonos döntésétől függően – a zöldkártya az épület egy önálló rendeltetésű részére is kiállítható. Nyilvánvaló azonban, hogy például egy önálló családi házra kiadott tanúsítvány nem terjed ki a külön­álló melléképületekre (garázs, tároló, mellékhelyiség, raktár, műhely, nyári konyha stb.). Abban az esetben lehet a tanúsítványt az épület egészére kiállítani, ha az épületben levő önálló lakások fűtése, szellőzése, és a használati melegvíz szolgáltatása azonos rendszerű vagy egy rendszert alkot; valamint, ha az épület összes eltérő önálló rendeltetési egységéről készült részletes felmérés vagy tanúsítvány rendelkezésre áll. Itt érdemes megemlíteni, hogy például egy új építésű lakóparkban (lakóépületre) értelemszerűen már minden albetétre, azaz lakásra, garázsra, egyéb helyiségre meg kell lennie a tanúsítványnak. Mivel ebben az esetben a garázs és az egyéb mellékhelyiségek az épület részét ké­pezik, ezért az energetikai tanúsítás ezekre akkor terjed ki, ha azt az egész házra vonatkozóan adták ki. Sajnos az is igaz, hogy az energetikai tanúsítá­sok ellenőrzése hiányos és szintén nem egységes.

Kérdésünkre – egy régebbi bérház már tanúsít­vánnyal rendelkező lakásának zöldkártyája alapján a vele azonos paraméterű, ugyan abban az ­épületben lévő másik lakásra is kiállítható-e a ta­núsítvány – a kamarai szakértő azt mondta: erre az „azonos paraméterek” ellenére sincs automati­kusan lehetőség. Garancsy István hőkamerás vizsgálatai is ezt támasztják alá, ilyenek lehetnek például egy homlokzati nyílászáró használatával összefüggő vasalat-beállítási problémák. Ráadásul a zöldkártya kiadása egyéni felelősségen alapul, így nem célszerű az előző tanúsító munkáját felvál­lalni anélkül, hogy annak szakszerűségéről meg­bizonyosodhatnánk.

Az ingatlan-zöldkártya 10 évig hatályos, ám minden olyan módosulás esetében, mely kihatással van az energiaháztartásra, újat kell készíteni. Sok más mellett ilyen lehet egy nyílászáró-csere, homlokzati vagy utólagos hőszigetelés, napkollektor ­alkalmazása, a fűtési vagy szellőztetési rendszer átalakítása. Új épület esetében az építtetőnek kell elkészíttetni a zöldkártyát, a használatbavételi ­engedély kiadása utáni 90 napon belül. Más ese­tekben – legyen szó akár közintézményről vagy magántulajdonról – a tulajdonosnak kell gon­doskodnia a tanúsítványról, melyet lakásbérleményről jelenleg még nem kötelező elkészíttetni. Bár a zöldkártya meglétét jelenleg nem ellenőrzik egységesen, az is elképzelhető, hogy ezt visszamenőlegesen fogják majd vizsgálni, hasonlóan egy utólagos építéshatósági ellenőrzéshez.

Végezetül Garancsy István szakértőként fontosnak tartotta azt is megemlíteni, hogy tapasztalataik szerint jelenleg nem egységes a földhivatali gya­korlat a tekintetben, hogy kérik-e vagy sem a tanúsítványt a tulajdonosváltás bejegyzésekor. Ezért a szakértő szerint ezt is rendezni és egyértelműsí­teni kellene a vonatkozó jogszabályokban. Minden esetben kiemelendő azonban, hogy a rendelet hatálya alá tartozó épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek ellenérték fejében történő tulajdon-­átruházása vagy bérbeadása esetén rögzíteni kell a szerződésben, hogy a rendelet előírásai alapján kell-e tanúsítványt készíttetni. Továbbá szükség van a vevő vagy a bérlő nyilatkozatára arról, hogy a tanúsítványt, vagy annak másolatát az eladótól, illetve a bérbeadótól átvette. Garancsy István ­megjegyezte azt is, körültekintően és előrelátóan jár el az ügyvéd, ha a földhivatalhoz – ügyfelei teljes körű tájékoztatása mellett – a tanúsítvánnyal együtt adja be az adásvételi szerződést. Javasolt ­továbbá, hogy az ügyvéd a tanúsítvány egy pél­dányát – az adásvételi szerződés mellékleteként – megőrizze, mert egy visszamenőleges szabályozás nagyon megnehezítené a munkáját, és akár a felelőssége is felvetődhetne. Elég csak arra gon­dolni, hogyan készíthető el az ingatlan-zöldkártya annak költségére utólagosan, aki időközben meghalt, külföldön tartózkodik, vagy épp ismeretlen helyre távozott?

Szaktanácsadás
Ha bárkinek további kérdései lennének, Garancsy István – mint a téma egyik szakér­tője – készséggel áll a rendelkezésére az arhitekton@t-online.hu e-mail címen vagy az alábbi mobilszámon: 06-20/463-95-04.

A cikk az Ügyvédvilág 2012 októberi számában jelent meg.

---