Háztűznéző in(o)gó lábakon avagy: az én házam a mobilváram?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Időszerű lenne a sokszor kényszerűségből egyre divatosabbá váló mobilházak pontos definiálása, következésképp újraszabályozása, hiszen olyan speciális eszközről van szó, amelyről azt sem lehet például teljes bizonyossággal eldönteni: ingóság-e vagy ingatlan, s egyáltalán kell-e rá építési engedély, avagy sem. Mivel a hatóságok is bizonytalanok, az ország sok részén milliós bírságokkal fenyegetik a tulajdonosokat, míg esetleg néhány kilométerrel arrébb rájuk se hederítenek.

A bajba jutott, lakásukat elvesztett devizahitelesek közül is egyre többen lelnek utolsó menedékre úgynevezett mobilházban. Jól látszik tehát, hogy ezek a speciális eszközök nem feltétlenül valami úri passzió szimbólumaiként válnak egyre divatosabbá, hanem sok esetben szorító kényszerűségből. Márpedig általában a nagyvárosok külterületein, netán nyaralóövezetekben leállítható mobilházakba egyre többen költöznek olyanok, akiknek akár egy zsebparcellányi, erre alkalmas telke is van, semmint hogy albérletbe költözzön. Csakhogy a vitatott hatósági eljárások épp e kvázi életvitelszerű lakhatás okán indulhatnak el.

A mobilház lényegében a lakókocsi és a faház közötti átmenet, a szerencsétlenül járt emberek pedig pont emiatt könnyen újra reménytelen helyzetben találhatják magukat: az építési törvény és a hozzá kapcsolódó eljárási kódex ellentmondásai, s ebből fakadóan a hatóságok bizonytalan vagy helytelen értelmezése ugyanis milliós nagyságrendű bírsággal fenyegeti őket, amiért e szerkezeteket nem jelentik be, vagy nem kérnek rájuk építési engedélyt. Sőt, akkor sem jobb a helyzet, ha utólag – akárcsak egy hagyományos épület esetében – fennmaradási engedélyért folyamodnak: ez ugyanis négyzetméterenként akár 140 ezer forint, ami egy húsz négyzetméteres mobilháznál csaknem hárommilliós büntetés, miközben szinte egyetlen mozdulattal kigurítható a telekről. Jól látszik tehát, mivel a szankcionálási gyakorlat sem alakult ki e vitatott jogszabályi helyzetben, valahol a „kályhánál”, azaz a mobilházak nem egzakt meghatározásánál lehet a gond.

Minderről Jámbor Attila ügyvéd, a Szent István Egyetem Ybl Miklós Építéstudományi Kar tanársegédje nyilatkozott lapunknak, aki a szélesebb nyilvánosság előtt mindeddig alig ismert jelenségre egy másfél évvel ezelőtti tanulmányában is felhívta a figyelmet.

Mint azt már akkor is leszögezte: a jelenlegi helyzet senkinek nem jó, holott a mobilház ma lényegesen olcsóbb és gyorsabb megoldás, mint egy téglából emelt építmény. Ezért ezzel a szerkezettel a legtöbb építésügyi hatóság előbb-utóbb találkozni fog, tehát nem árt felkészülniük a helyzet kezelésére. De ehhez egyértelmű jogi háttérre lenne szükségük, máskülönben az építtető továbbra sem tudja, mi alapján és hol helyezheti el a mobilházát, az hatóság pedig nem tudja, hogy mi alapján engedélyezze azt, már ha egyáltalán engedélyezhető. Módosítások híján csak a bíróságokon múlik, hogy adott esetben milyen döntés születik. Ezért pontosan rögzíteni kell: mi minősül mobilháznak, milyen feltételek mellett, milyen időtartamra és milyen területen lehet elhelyezni, s mi a jogkövetkezménye annak, ha valaki ezeket a szabályokat megszegi. Az ügyvéd személyes véleménye szerint ez nemcsak jogbiztonságot teremtene az adott kérdésben, de hosszú távon segítene megóvni a városképi érdekeket is, hiszen az egyértelmű szabályokat már nagyobb biztonsággal lehetne betartatni.

 

Összehasonlítások: irodakonténer és faház

 

De mielőtt részleteznénk a mobilházakkal kapcsolatos gondokat, érdemes összevetést tenni más, hasonló építményekkel. Némiképp más a helyzet ugyanis például az építkezések felvonulási területein alkalmazott úgynevezett irodakonténerekkel. Ezekkel ugyanis kevesebb a gond, a jogszabályok és alkalmazásuk is egyértelműbb. A törvény szerint ez esetben a szerkezet ideiglenesen felállítható és elszállítható, külön engedélyeztetési eljárás nélkül.

De mi a helyzet a faházakkal, azokra kell-e építési engedély? Nos, a faházlétesítés kérdéskörében bő fél évtizeddel ezelőtt a hatósági válaszoknak három fő csoportja volt: nem engedélyköteles; csak akkor engedélyhez kötött, ha betonalapzata van, illetve, ha a faházba bevezették a közműveket. Jámbor Attila szerint már akkoriban is minden esetben kellett volna a faházakra építési engedélyt kérni, de a 2007-ben született eljárási kódex szerint ez ma már – rendeltetéstől függően – változó lehet. Előfordul, hogy maga a hatóság előzetesen, szóban ad téves tájékoztatást az ügyfélnek, vagy utóbbi a rendeltetéstől függetlenül tévesen értelmezi ezt a tájékoztatást.

De ez senkit ne tévesszen meg: később változhat ez az álláspont, hiszen a hatóság csak egy tényleges kérelemre tud érdemi nyilatkozatot tenni (1.: megadni az építési engedélyt; 2.: elutasítani a kérelmet vagy 3.: arról tájékoztatni az építtetőt, hogy nem kell engedélyt vagy bejelentést tennie). Amikor aztán a hatóság az engedély nélkül létesített, főként kerti épületek ügyében kérdőre vonja az ingatlantulajdonost, az általában azt válaszolja, hogy a kérdéses épület kukatároló. Az ugyanis az említett eljárási kódex alapján nem engedély- és bejelentésköteles. Csakhogy az ügyvéd szerint azt sem árt tudni, hogy a valótlan nyilatkozatnak is van jogkövetkezménye, s az így „vétkezőre” – más egyéb mellett – eljárási bírságot szabhatnak ki. Mivel a hatóság az épületet rendeltetése alapján minősíti, ha a faházban kiskonyhát, ágyat, netán asztalt talál, akkor nem fogadja el a nyilatkozatot, és fennmaradási engedély benyújtására, emellett pedig valószínűleg építésügyi bírság fizetésére, vagy egyszerűen bontásra kötelezi az építtetőt. Az eljárási bírság legkisebb összege esetenként ötezer forint, legmagasabb összege természetes személy esetén ötszázezer, jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén pedig egymillió forint. Vagyis alaposan meg kell fontolni, hogy megéri-e megkockáztatni a szankciót olyan esetben, amikor például az építésügyi bírság összege ennél alacsonyabb lenne.

 

A „házhoz vitt” ház

 

Több szempontból is más a helyzet viszont a mobilházakkal s a miattuk indult hatósági eljárásokkal. Jámbor Attilának gyakorló ügyvédként több ilyen esete is van, igaz, bírói szakba még egyik sem került. Kérdés persze, jelenleg miként is határozható meg a mobilház? Hétköznapi nyelven megfogalmazva egy leginkább lakókocsihoz hasonló, kerekeken álló, helyhez nem kötött, bármikor mozgatható építmény, csupán forgalmi rendszám nincsen rajta. A lényegében teljesen komfortos szerkezetet pedig a gyártó speciális kamionnal szállítja le a megrendelőnek. Ha tetszik, „házhoz viszik” a mozgóházat. Fontos leszögezni: nem úgynevezett készházról van szó, az egy másik kategória, a hatóságoknak mégis fejtörést okoz a mobilház telepítése. Mivel a hatályos jogszabály sajnálatosan mindkét értelmezésre lehetőséget ad: teljesen eltérően értelmezik, hogy e műtárgyak telken való elhelyezése építésiengedély-köteles tevékenység-e, vagy sem.

A mobilházak műszaki-használati jellemzői ugyan egyértelműek, ám ezek sem feltétlenül segítik e szerkezetek jogi megítélését. Az egytengelyes, kétkerekű, teljesen bebútorozott és közművesített műtárgyak túlméretesek (szélességük 3–4, hosszúságuk 7–12 méter), s általában nyaralónak, hétvégi háznak vagy az építkezés idejére lakás helyett vásárolják. Talán a legfontosabb, hogy a szerkezetet telepítése során nem kell véglegesen rögzíteni a talajhoz, nem kell bebetonozni, a kamionról legurítva kerül a helyére, ahol speciális tartólábakkal támasztják alá, levéve a terhelést a gumiabroncsokról. Emellett a telepítéshez általában szükséges egy teljes betonfelület vagy két egymással párhuzamosan futó betoncsík, de mindkét megoldás mellett a vasalásból négy ponton akasztófüleket kell kialakítani, melyekkel ideiglenesen rögzíteni lehet a mobilházat. A betonfelület vagy a betoncsíkok közötti terület egyik felén kell lenniük a – víz-, gáz-, villany-, csatorna-, netán gázpalack-bekötéshez szükséges – csatlakozási pontoknak.

 

Mobilházak jogi zsákutcában?

 

És itt jönnek azok az életszerű, logikus kérdések, melyeket csak egy új szabályozással lehetne tisztázni. Vajon a mobilház ingóság vagy ingatlan? A jogszabályokban ez sajnos nincs egyértelműen meghatározva. Kérdés: ha ingóság, minősíthető-e építménynek, kell-e rá építési engedélyt kérni, s kivethetnek-e utána építményadót? De ha mégis ingatlannak minősül, lehet-e, kell-e nyilvántartásba vetetni és ez esetben terhelhető-e jelzálogkölcsönnel? Látható, nincsenek könnyű helyzetben sem a mobilház-tulajdonosok, sem a hatóságok – csakhogy függőségben az előbbiek vannak az utóbbiaktól, melyek maguk is bizonytalanok, mégis olykor a legképtelenebb, ám komoly bírsággal fenyegető határozatokat hoznak e vitatott helyzetben.

Jámbor Attila szerint több jogszabályt is össze kellene hangolni, melyek vonatkozó elemei messze vannak a valós élettől. Jó példa erre az ingóság vagy ingatlan kérdése. Rendkívül furcsa státust eredményez például, hogy ugyanannak az önkormányzatnak az adóhatósága ingóságnak tekinti a mobilházat, így nem vet ki rá építményadót. Az építési hatóság szerint viszont az ingóság is lehet épület, következésképp építésiengedély-köteles. De ha így van, a klasszikus ingatlaneljárás szerint használatbavételi engedély is kell a mobilházra, majd azt teleknyilvántartásba kell venni. Fordítva viszont: egyes adóhatságok szerint mindegy is, hogy egy ingóság szerepel-e a nyilvántartásban, az építményadó ettől függetlenül kivethető rá. Hogy is van ez? – tárhatja szét a kezét az egyszerű polgár. Ebből is jól látszik, hogy jelentős az eltérés a polgári jogi, az adó- és az építéshatósági, valamint az ingatlan-nyilvántartási fogalmak között.

Sajnos az ügyvéd nem tud kifejezetten mobilházzal kapcsolatban szültetett ítéletről, de ha lenne is ilyen, a törvényszékek egy-egy ügyben mindig a szóban forgó konkrét szerkezetről mondanak verdiktet. Ezért egy példával szemlélteti a jogszabályi fogalmak közötti problémát: egy közterületen felállított pavilont az építésügyi hatóság ingónak, az illetékhivatal pedig ingatlannak minősített. Egy betonaljzatra telepített 17,8 négyzetméter alapterületű, 2,25 méter belmagasságú, víz-, villany- és szennyvízvezetékkel ellátott, rézlemez tetőzetű, könnyűszerkezetes építményről volt szó. A szomszédos pavilonokkal oly módon építették egybe, hogy két fala is közös volt velük, ám lényegében károsodás nélkül szétszedhető, és más területen összerakható volt. A Legfelsőbb Bíróság ebben a kérdéses esetben kimondta, az illetékkötelezettség tekintetében önmagában az építmény földdel való fizikai kapcsolata nem dönti el, hogy ingóról vagy ingatlanról van szó. A bíróság szerint nem lehet ingatlannak minősíteni a közterületen levő pavilont, mely a földterületbe való mechanikus kapcsolódása ellenére megtartja ingó jellegét.

Az említett határozattal kapcsolatban persze hangsúlyozni kell, hogy hazánkban nincs precedensjog, így az egyes bírósági döntések nem alkalmazhatók automatikusan más eljárásokban, és az előbb idézett határozat is csak az illetékkötelezettségre, nem pedig az építési engedélyre vonatkozott. Ám ha valamit ingónak minősítünk, annak telepítése fő szabály szerint nem köthető építési engedélyhez, legalábbis az állampolgárok többségének nézete szerint. Nagyon fontos viszont hangsúlyozni, hogy az ingóság és az ingatlan polgári jogi meghatározása nem egyenlő az építmény és nem építmény közti különbségtétellel, melyet az építéshatósági eljárásokban vesznek figyelembe. Magyarán elképzelhető például, hogy az adóhivatal által ingóságnak minősített lakókocsi elhelyezésére és állandó, lakáscélú használatára – mint építményre – építési engedélyt kell kérni. Ettől függetlenül az LB fenti indoklása azt jelenti, ha az építmény állagsérelem nélkül a földtől elválasztható, eredeti rendeltetésének megfelelő használatra alkalmas marad, akkor nem minősül a földterület alkotórészének, következésképp megtartja ingó jellegét.

De nézzünk egy másik bírósági példát. Az építési törvény 2006-os módosítása előtt építménynek számított „a rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a talaj, a víz vagy az azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre”. A módosítás kifejezett célja viszont épp az volt, hogy a gyakorlati életben tapasztalt, eltérő jogszabály-értelmezést megszüntesse, és valamennyi építésügyi hatóság engedélyköteles tevékenységnek tekintse a késztermékként helyszínre szállított építményeket. Csakhogy a mobilházak esetében az egyik fogalmi elem teheti mindezt kétségessé: mégpedig a helyhez kötöttség. Ennek tisztázására érdemes emlékeztetni a Legfelsőbb Bíróság egy másik eseti döntésére. Eszerint a légkondicionáló-berendezés kültéri egységének ingatlanon történő elhelyezése nem építésiengedély-köteles. A kültéri egység ugyanis nem vonható az építési törvény építményfogalmának körébe, mivel „állagának sérelme nélkül bármikor leszerelhető, eltávolítható, áthelyezhető és másutt ismét üzembe helyezhető, így az építményfogalom egyéb ismérvei sem voltak megállapíthatóak”.

Nos, Jámbor Attila úgy véli, ez alapján a mobilház sem minősülhetne építménynek. Ez csak abban az esetben lenne lehetséges, ha a mobilházat a helyszínen kellene összeszerelni, illetve, ha eltávolítása állagának sérelmével járna. Az elemekből öszszeállított – már említett készház – ebben is különbözik a mobilháztól, hiszen előbbieket csak szétszerelés után lehet az ingatlanról elszállítani. Készházak létesítéséhez tehát kétséget kizáróan szükség van építési engedélyre, míg a mobilházak esetében ez jelenleg minimum kérdéses.

 

 

Könnyítés lehet a megoldás

Jámbor Attila szerint a helyzet rendezésére több, kézenfekvő lehetőség is kínálkozik. Az egyik, ha úgy egyszerűsítenék az építési engedélyezési eljárást, hogy a mobilházra elegendő lenne beszerezni (a más jogszabályban meghatározott) úgynevezett megfelelőségigazolást, s ez esetben nem lenne szükség külön tervdokumentációt készíttetni. A másik az elhelyezési szabályok könnyítése lehetne. Jelenleg ugyanis Magyarországon rengeteg olyan – főként zártkerti – ingatlan található, melyeken az építésügyi szabályok alapján semmilyen, pihenést szolgáló épület nem helyezhető el. Persze ez nem akadályozza meg a tulajdonosokat abban, hogy a telküket kedvük szerint használják. Persze nem azért kell a mobilházak elhelyezésének szabályait enyhíteni, mert a tulajdonosok a jelenlegi építésügyi szabályokat úgysem tartják be, hiszen ez rendkívül rossz üzenet lenne. Ám ha a polgárok ésszerű – és a hatóság által követelhető – határokon belül szabadon használhatnák saját ingatlanukat, az minden szereplőnek kedvező változás lenne: az állam az illetékekből, hatósági díjakból bevételhez jutna, az épített környezet ellenőrzött módon változna, az ingatlan értéke növekedne és javulna a tulajdonos életminősége is. És végül: Jámbor Attila szerint lehetővé kellene tenni, hogy a mobilház mint időszakos szükséglakás is funkcionálhasson. Sokszor ugyanis a pénz vagy az építési idő hiánya ösztönzi arra az ingatlan tulajdonosát, hogy egy fából, kőből építendő ház helyett mobilházat vagy konténerházat vásároljon, amelyet akár tovább is tud majd értékesíteni, ha rendeződik az anyagi helyzete.

A mobilház tehát lényegében lehetne szükséglakás is, csakhogy hiába is felel meg az ehhez szükséges társadalmi elvárásoknak, a jelenlegi építésügyi szabályok szerint ilyen paraméterű építményt nem lehet építeni. Épp ezért ezen is változtatni kellene, úgy, hogy csak meghatározott időre tennék lehetővé a telepítést, valamint szigorúan és pontosan szankcionálnák a tulajdonost, ha a meghatározott idő elteltével nem szállítja el a mobilházát. Az időszakos telepítés feltétele lenne mindenképpen, hogy az nem jár hátrányos következményekkel a szomszédos ingatlanokra, az épített környezet értékeire, vagy a táj- és természetvédelemre. A magánérdek mellett ugyanis nem lehet megfeledkezni arról, hogy a közérdek a rendezett és biztonságos épített környezetet követeli meg.

 

A cikk az Ügyvédvilág 2012. márciusi számában jelent meg.

---