Ingatlan adásvétel: nem számít a felek szándéka, ha nincs róla írásbeli szerződés


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ami a tényállást illeti, a felperes (vevő) és az alperes (eladó) között 2006. augusztus 30-án adásvételi és tulajdonközösség megszüntetési szerződés jött létre, amely alapján az alperes eladta az összes tulajdoni illetőséget (gyep és szántó). Ebből a szántót, mint az édesanyja nevén jegyzett várt örökséget adta el, kötelezettséget vállalva arra, hogy a hagyatéki eljárást lefolytatja, majd a tulajdonjog átvezetéséhez szükséges közjegyzői okiratot a földhivatalhoz benyújtja. A gyep művelési ágú ingatlan esetében mindez 1107/4759 tulajdoni hányad átruházását jelentette. Az adásvételi szerződés aláírását…

Ami a tényállást illeti, a felperes (vevő) és az alperes (eladó) között 2006. augusztus 30-án adásvételi és tulajdonközösség megszüntetési szerződés jött létre, amely alapján az alperes eladta az összes tulajdoni illetőséget (gyep és szántó). Ebből a szántót, mint az édesanyja nevén jegyzett várt örökséget adta el, kötelezettséget vállalva arra, hogy a hagyatéki eljárást lefolytatja, majd a tulajdonjog átvezetéséhez szükséges közjegyzői okiratot a földhivatalhoz benyújtja. A gyep művelési ágú ingatlan esetében mindez 1107/4759 tulajdoni hányad átruházását jelentette. Az adásvételi szerződés aláírását megelőzően a helyi önkormányzatnál kifüggesztésre került a felperes részéről az alperes számára az adásvételi szerződés tárgyát képező két ingatlan vonatkozásában adott vételi ajánlat, amelyen azonban a gyep ingatlan tulajdoni hányadaként 3652/4759 rész került feltüntetésre. A vételi ajánlatot az alperes írta alá a két okirati tanú mellett.

A póthagyatéki eljárás során a szántó tekintetében a hagyatéki eljárás eredményeként az alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, majd a felperes erre a “várt örökségre” adásvétel jogcímén szerzett tulajdonjogot. A gyep ingatlan 1107/4759 tulajdoni hányadára adásvétel jogcímén került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, de csak 2009-ben (mikor megpróbálta eladni tulajdoni hányadát) szembesült azzal, hogy a tulajdoni hányad nem került a nevére.

A felperes annak megállapítását kérte, hogy a gyep művelési ágú ingatlan 2545/4759 tulajdoni hányadát megszerezte adásvétel címén, mert a felek között erre nézve is létrejött az adásvételi szerződés. Hivatkozása szerint ez a tulajdoni hányad is az adásvétel tárgyát képezte az alperes várt örökségeként, így az még nem szerepelt a jogügylet megkötésének időpontjában az eladó nevén. A póthagyatéki eljárást követően lett volna lehetőség, hogy ez a tulajdoni hányad is a nevére kerüljön. Állítása szerint a vételárat kifizette e tulajdoni hányad után is és a vételi ajánlatban is ez a tulajdoni hányad került feltüntetésre.

Az alperes elsődlegesen elévülési kifogással élt, de hivatkozott arra is, hogy az adásvételi szerződésnek nem volt tárgya a vitás tulajdoni hányad.

Az első- és másodfokú eljárás

Az elsőfokú bíróság helyt adott a keresetnek és megállapította az adásvételi szerződés létrejöttét. Meglátása szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás bizonyította, hogy a felek szándéka egyértelműen a vételi ajánlatban feltüntetett ingatlanhányadok tulajdonjogának átruházására irányult, így a perbeli jogvita tárgyát képező 2545/4759 tulajdoni hányadra – mint az alperes várt örökségére – is kiterjedt. Bár a vételi ajánlatot csak az eladó alperes írta alá, a szándéka azonban az abban feltüntetett tulajdoni hányad eladására irányult.

A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet. Megállapította, hogy a szerződő felek a vételi ajánlat tartalma szerint kívántak adásvételi szerződést kötni.

Az elévülési kifogást alaptalannak tartotta. Álláspontja szerint önmagában a tulajdonjog átruházását célzó érvényes szerződés alapján a vevő nem szerez el nem évülő tulajdonjogi igényt, így a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését a szerződés nem teszi időbeli korlát nélkül lehetővé. A szerződés csak elévülő kötelmi jogcímet teremt a tulajdonjog bejegyzésére. A felperes csak 2009-ben szembesült azzal, hogy a perbeli 2545/4759 tulajdoni hányadot érintően további igényérvényesítésre kényszerül, ami ekkor vált esedékessé. Ehhez képest a 2013-ban előterjesztett keresete az elévülési időn belüli igényérvényesítés.

A felülvizsgálati kérelem tartalma

Az alperes az ítélet hatályon kívül helyezését és a kereset elutasítását kérte.

A Kúria megállapításai

A Kúria annak vizsgálata során, hogy a 2545/4759 tulajdoni hányad vonatkozásában is volt írásba foglalt adásvételi szerződés a felek között, kiemelte, hogy az ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából elengedhetetlen, hogy a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személyének feltüntetése mellett kitűnjön az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítás is, továbbá az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését. A szerződés akkor tekinthető írásba foglaltnak, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. A szerződés érvényességét nem érinti, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél szerződési nyilatkozatát, hanem mindegyik szerződő fél külön okiratba foglalt nyilatkozata révén jön létre a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása. Ha az okiratot több példányban állítják ki, a szerződés akkor is érvényes, ha mindegyik fél csak a másik félnek szánt példányt írja alá.

Jelen ügyben nem volt sem egy, sem több olyan okirat, amelyben a vétel tárgya az ingatlan 3657/4759 tulajdoni hányada, és amelyet a felperes és az alperes is aláírt volna. Az alperes által aláírt vételi ajánlat ugyan 3652/4759 tulajdoni hányad eladásáról szól, ezt az okiratot azonban a felperes nem írta alá. A felek által aláírt adásvételi szerződés tárgya azonban kizárólag 1107/4759 tulajdoni hányad volt. Nincs ügydöntő jelentősége annak, hogy a peres felek szándéka mire irányul, ha arra vonatkozóan írásbeli szerződési nyilatkozatukat tartalmazó okirat nem áll rendelkezésre.

Mindezek alapján a Kúria szerint az ingatlanügyi hatóság helyesen járt el, amikor a bejegyzésre alkalmas okirat alapján a felperes tulajdonjogát csak a szerződés szerinti 1107/4759 tulajdoni hányadra jegyezte be. Így a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 21.133/2017.) a Kúriai Döntések 2018/9. számában 249. szám alatt jelent meg.


Kapcsolódó cikkek

2018. október 5.

Megtévesztő lehet a csődtörvényi céltartalék fogalma

Ami a tényállást illeti, az adós felszámolását az adóhatóság hitelező kezdeményezte. Felszámolást elrendelő jogerős döntésében a bíróság az adóst arra kötelezte, hogy a hitelezőnek 80 000 Ft eljárási illetéket és 25 000 Ft közzétételi költségtérítést fizessen meg. A vezető tisztségviselő 120 000 Ft-ot adott át a felszámoló részére, melyből 100 000 Ft volt a céltartalék, […]
2018. szeptember 28.

A társasház, a Házirend és a kutyák

Ami a tényállást illeti, az alperesi társasházban egy 39 m2-es lakás tulajdonosa volt az I. rendű felperes. A lakásban a lánya (II. rendű felperes) élt, aki ott hobbi célból nyolc spániel kutyát tartott. Az alperes időközben elfogadott Szervezeti és Működési Szabályzatának (SzMSz) mellékletét képező Házirend az Állattartás címszó alatt határozta meg az állattartás szabályait a […]