Ingatlan adásvétel: nem számít a felek szándéka, ha nincs róla írásbeli szerződés

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ami a tényállást illeti, a felperes (vevő) és az alperes (eladó) között 2006. augusztus 30-án adásvételi és tulajdonközösség megszüntetési szerződés jött létre, amely alapján az alperes eladta az összes tulajdoni illetőséget (gyep és szántó). Ebből a szántót, mint az édesanyja nevén jegyzett várt örökséget adta el, kötelezettséget vállalva arra, hogy a hagyatéki eljárást lefolytatja, majd a tulajdonjog átvezetéséhez szükséges közjegyzői okiratot a földhivatalhoz benyújtja. A gyep művelési ágú ingatlan esetében mindez 1107/4759 tulajdoni hányad átruházását jelentette. Az adásvételi szerződés aláírását…

Ami a tényállást illeti, a felperes (vevő) és az alperes (eladó) között 2006. augusztus 30-án adásvételi és tulajdonközösség megszüntetési szerződés jött létre, amely alapján az alperes eladta az összes tulajdoni illetőséget (gyep és szántó). Ebből a szántót, mint az édesanyja nevén jegyzett várt örökséget adta el, kötelezettséget vállalva arra, hogy a hagyatéki eljárást lefolytatja, majd a tulajdonjog átvezetéséhez szükséges közjegyzői okiratot a földhivatalhoz benyújtja. A gyep művelési ágú ingatlan esetében mindez 1107/4759 tulajdoni hányad átruházását jelentette. Az adásvételi szerződés aláírását megelőzően a helyi önkormányzatnál kifüggesztésre került a felperes részéről az alperes számára az adásvételi szerződés tárgyát képező két ingatlan vonatkozásában adott vételi ajánlat, amelyen azonban a gyep ingatlan tulajdoni hányadaként 3652/4759 rész került feltüntetésre. A vételi ajánlatot az alperes írta alá a két okirati tanú mellett.

A póthagyatéki eljárás során a szántó tekintetében a hagyatéki eljárás eredményeként az alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, majd a felperes erre a „várt örökségre” adásvétel jogcímén szerzett tulajdonjogot. A gyep ingatlan 1107/4759 tulajdoni hányadára adásvétel jogcímén került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, de csak 2009-ben (mikor megpróbálta eladni tulajdoni hányadát) szembesült azzal, hogy a tulajdoni hányad nem került a nevére.

A felperes annak megállapítását kérte, hogy a gyep művelési ágú ingatlan 2545/4759 tulajdoni hányadát megszerezte adásvétel címén, mert a felek között erre nézve is létrejött az adásvételi szerződés. Hivatkozása szerint ez a tulajdoni hányad is az adásvétel tárgyát képezte az alperes várt örökségeként, így az még nem szerepelt a jogügylet megkötésének időpontjában az eladó nevén. A póthagyatéki eljárást követően lett volna lehetőség, hogy ez a tulajdoni hányad is a nevére kerüljön. Állítása szerint a vételárat kifizette e tulajdoni hányad után is és a vételi ajánlatban is ez a tulajdoni hányad került feltüntetésre.

Az alperes elsődlegesen elévülési kifogással élt, de hivatkozott arra is, hogy az adásvételi szerződésnek nem volt tárgya a vitás tulajdoni hányad.

Az első- és másodfokú eljárás

Az elsőfokú bíróság helyt adott a keresetnek és megállapította az adásvételi szerződés létrejöttét. Meglátása szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás bizonyította, hogy a felek szándéka egyértelműen a vételi ajánlatban feltüntetett ingatlanhányadok tulajdonjogának átruházására irányult, így a perbeli jogvita tárgyát képező 2545/4759 tulajdoni hányadra – mint az alperes várt örökségére – is kiterjedt. Bár a vételi ajánlatot csak az eladó alperes írta alá, a szándéka azonban az abban feltüntetett tulajdoni hányad eladására irányult.

A másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet. Megállapította, hogy a szerződő felek a vételi ajánlat tartalma szerint kívántak adásvételi szerződést kötni.

Az elévülési kifogást alaptalannak tartotta. Álláspontja szerint önmagában a tulajdonjog átruházását célzó érvényes szerződés alapján a vevő nem szerez el nem évülő tulajdonjogi igényt, így a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését a szerződés nem teszi időbeli korlát nélkül lehetővé. A szerződés csak elévülő kötelmi jogcímet teremt a tulajdonjog bejegyzésére. A felperes csak 2009-ben szembesült azzal, hogy a perbeli 2545/4759 tulajdoni hányadot érintően további igényérvényesítésre kényszerül, ami ekkor vált esedékessé. Ehhez képest a 2013-ban előterjesztett keresete az elévülési időn belüli igényérvényesítés.

A felülvizsgálati kérelem tartalma

Az alperes az ítélet hatályon kívül helyezését és a kereset elutasítását kérte.

A Kúria megállapításai

A Kúria annak vizsgálata során, hogy a 2545/4759 tulajdoni hányad vonatkozásában is volt írásba foglalt adásvételi szerződés a felek között, kiemelte, hogy az ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából elengedhetetlen, hogy a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személyének feltüntetése mellett kitűnjön az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítás is, továbbá az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését. A szerződés akkor tekinthető írásba foglaltnak, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. A szerződés érvényességét nem érinti, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél szerződési nyilatkozatát, hanem mindegyik szerződő fél külön okiratba foglalt nyilatkozata révén jön létre a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása. Ha az okiratot több példányban állítják ki, a szerződés akkor is érvényes, ha mindegyik fél csak a másik félnek szánt példányt írja alá.

Jelen ügyben nem volt sem egy, sem több olyan okirat, amelyben a vétel tárgya az ingatlan 3657/4759 tulajdoni hányada, és amelyet a felperes és az alperes is aláírt volna. Az alperes által aláírt vételi ajánlat ugyan 3652/4759 tulajdoni hányad eladásáról szól, ezt az okiratot azonban a felperes nem írta alá. A felek által aláírt adásvételi szerződés tárgya azonban kizárólag 1107/4759 tulajdoni hányad volt. Nincs ügydöntő jelentősége annak, hogy a peres felek szándéka mire irányul, ha arra vonatkozóan írásbeli szerződési nyilatkozatukat tartalmazó okirat nem áll rendelkezésre.

Mindezek alapján a Kúria szerint az ingatlanügyi hatóság helyesen járt el, amikor a bejegyzésre alkalmas okirat alapján a felperes tulajdonjogát csak a szerződés szerinti 1107/4759 tulajdoni hányadra jegyezte be. Így a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 21.133/2017.) a Kúriai Döntések 2018/9. számában 249. szám alatt jelent meg.