Ingatlanjog II. – A lefoglalható ingatlan és a fedezetelvonó szerződések kérdésköre


Az alábbiakban részleteket közlünk a Wolters Kluwer gondozásában megjelent Ingatlanjog II. című könyvből. A Ptk. magánjogi sorozat kötete új területeket bont ki az ingatlanra vonatkozó szabályozásból – kövesse sorozatunkat!

Az előző cikksorozatunk után most az Ingatlanjog II.  című kiadványból szemezgetünk. A könyv második fejezete az ingatlan-végrehajtás szabályait mutatja be, az ingatlan lefoglalásától kezdve az árverésen át egészen a jogorvoslatokig és az ingatlanigényperig. Az alábbiakban rövid részletet közlünk a könyvből.

Kövesse sorozatunkat, és olvasson bele a szakmai kötet egyes részeibe!

Ingatlanjog II.

(Szerzők: Aszalós Dániel, Bányai Krisztina, Fónyiné Kazareczki Andrea, Vitál-Eigner Beáta)

1.1. Lefoglalható ingatlan

A Vht. 136. § (1) bekezdése értelmében az adós tulajdonában álló ingatlant lehet végrehajtás alá vonni. A végrehajtási kérelemben a végrehajtást kérő is megjelölheti az adós végrehajtás alá vonható ingatlan vagyonát, de kérheti az adós bárhol fellelhető ingó és ingatlan vagyonára is a végrehajtást. A bírósági végrehajtó mindkét esetben a TAKARNET rendszer segítségével kérhet le adatokat az ingatlan-nyilvántartásból. Előbbi esetben ellenőrzi, hogy az adott ingatlan valóban az adós tulajdona-e és milyen részben, utóbbi esetben pedig azt keresi, hogy egyáltalán van-e az adós nevén bármely ingatlan nyilvántartva.

A végrehajtó eljárása során sokszor kiderül, hogy az adós tulajdonaként ismert ingatlan már nincs az adós tulajdonában, azt korábban – esetleg éppen a végrehajtástól való félelmében – átruházta. Erről a tényről a végrehajtó köteles a végrehajtást kérőt értesíteni, ugyanis ha az adós – már tudva a tartozás lejártáról, a kötelezettsége beálltáról – értékesíti az ingatlant, a szerződés fedezetelvonónak is minősülhet. A 2014. március 15-e előtt kötött szerződés esetében az 1959-es Ptk. 203. §, a 2014. március 15-e után kötött szerződés esetében a Ptk. 6:120. § anyagi jogi szabályai irányadók annak megítélése tekintetében, hogy az adott szerződés valóban elvonta-e a végrehajtást kérő követelésének fedezetét. Tehát nem a követelés keletkezésének, lejártának, hanem a fedezetelvonónak gyanított szerződés megkötése időpontjának van jelentősége. A két törvény szabályozása a jogintézmény lényegét tekintve azonos, jogkövetkezményként relatív hatálytalanságot fűz a fedezetelvonó ügylethez. Ez pedig azt jelenti, hogy az ilyen ügylet az azt kötő felek viszonylatában érvényes, és mindenkivel szemben hatályos, kivéve a követelés jogosultját, adott esetben a végrehajtást kérőt (BH2018. 78.).

A Ptk. 6:120. § (3) bekezdése értelmében a harmadik személy (végrehajtást kérő) kérelmére a szerző fél a megszerzett vagyontárgyból való kielégítést és a vagyontárgyra vezetett végrehajtást tűrni köteles. Ha ingatlanról van szó, a végrehajtás az ingatlan lefoglalása, a végrehajtási jog bejegyzése útján történhet. Mivel az ingatlan-nyilvántartási hatóság nem jegyez be nem az adós nevén álló ingatlanra végrehajtási jogot, ezért a végrehajtást kérőnek ezt az igényét perben kell érvényesítenie. Kötelező perben állás van olyan szempontból, hogy mindkét szerződő felet (tehát az adóst és az átruházással tulajdonossá váló személyt is) perbe kell állítani, valamint minden olyan személyt, akinek bejegyzett joga van az ingatlan teherlapján, mivel a végrehajtás ezen személyek jogos érdekét sértheti. Ilyen szabályt fogalmaz meg a Vht. 138. § (6) bekezdése is, miszerint a lefoglalt ingatlanra (tehát ha valakinek a végrehajtási joga már be van jegyezve) vonatkozó jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.

A 2018. január 1. után indított perekben a Pp. 170. §-a nagyon szigorú alaki és tartalmi követelményeket ír elő a keresetlevélre. A 170. § (2) bekezdés a) pontja értelmében a keresetlevél érdemi részében fel kell tüntetni a bíróság ítéleti rendelkezésére irányuló határozott kereseti kérelmet. Jelen esetben ez például úgy szólhat, hogy „annak tűrésére kérem kötelezni az I. és II. r. alpereseket, hogy 1 200 000 forint tőke és ennek 2015. január 1. napjától a kifizetésig járó, a mindenkori késedelemmel érintett félév első napján érvényes mértékű jegybanki alapkamatnak megfelelő mértékű kamat erejéig a Budapest, XI. kerület 11111/A/600 hrsz. alatt felvett, természetben a Budapest, XI. kerület Virág u. 1. fsz. 3. szám alatti társasházi lakás ingatlan II. r. alperes nevén álló 1/2 tulajdoni hányadból kielégítést nyerjek végrehajtás útján”. Téves az a kereseti kérelem, amikor a felperes a szerződés hatálytalanságának megállapítását is kéri, tekintettel arra, hogy megállapítási keresetnek nincs helye, mivel marasztalást is kérhet a felperes, a tűrésre kötelezés pedig marasztalásnak minősül. A hatálytalanságra való hivatkozást a keresetlevél érdemi részében az érvényesíteni kívánt jognál kell hivatkozni, a vonatkozó anyagi jogi Ptk. szabály mint jogalap megjelölésével [Pp. 170. § (2) bek. b) pont]. A Pp. 170. § (2) bekezdés c) pontjában kell leírni a követelés alapjául szolgáló tényeket, tehát a követelés keletkezését, lejártát, az alperesi szerződéskötés tényét, tartalmát. A (2) bekezdés d) pontja alapján pedig azt a jogi érvelést, hogy az alperesek által kötött szerződés miért minősül fedezetelvonónak, ha fennáll a rosszhiszeműség és ingyenesség törvényi vélelme, akkor ennek mi az alapja.

Felhívjuk a figyelmet arra, hogy a birosag.hu oldalon nagyon sok anonimizált ítélethez lehet hozzáférni, melyek mintául szolgálhatnak a kereseti petitum, illetve az érvényesített jog, valamint a jogi érvelés megszerkesztéséhez.

Ingatlanjog II. könyv

A gyakorlatban igen sokszor előfordul, hogy a felperes az ilyen szerződés érvénytelenségének megállapítását kéri, vagy az egyéb érdekelt alperesek azzal a feltétellel nem ellenzik a kereset teljesítését, hogy a tulajdonosváltozás esetére kérik átjegyezni jogukat az új tulajdonos tulajdoni hányadára. Ez a kereset és ellenkérelem teljesen rossz, hiszen a szerződés, melyet alperesek kötöttek, érvényes marad, a szerző fél tulajdonjogának bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban változatlan marad, szóba sem kerül az érvénytelenség olyan jogkövetkezményének alkalmazása, mint az eredeti állapot helyreállítása. Pusztán arról van szó, hogy bár az ingatlant megszerző személy nem adósa a felperes követelésének, mégis tűrni köteles, hogy ingatlanát végrehajtás alá vonják. Ha mégis ez a „rossz” kereseti kérelem van előterjesztve, és az megfelel a Pp. 170. § követelményeinek, a bíróság a keresetlevelet befogadja. Amennyiben az alperes írásbeli ellenkérelmet terjeszt elő érdemi védekezéssel, az eljárás a perfelvételi szakba jut. Itt már a bíróság az anyagi pervezetés körében tájékoztatni köteles a felperest, hogy az általa előadott tények (fedezetelvonás) és az érvényesíteni kívánt jog (érvénytelenség) ellentmondásban vannak, ezt tisztáznia kell. Az eljárásnak ebben a szakaszában még van lehetőség a keresetváltoztatásra az ellenérdekű fél, illetve a bíróság engedélye nélkül. Ha ez megtörténik, a helyes kereset vonatkozásában zajlik tovább a tárgyalás. Ha azonban a felperes nem tudja a helyes jogcímet megjelölni, a bíróság lezárja a perfelvételi szakaszt, áttér a bizonyítási szakaszra, berekeszti a tárgyalást és elutasítja a keresetet, ugyanis a Pp. 342. § (3) bekezdése értelmében törvény eltérő rendelkezése hiányában az érdemi döntés nem terjedhet ki olyan jogra, amelyet a fél a perben nem állított. A helyes jogot a fél nem állította, arról dönteni nem lehet (mivel már nem szolgáltatja az alkalmazandó jogot a bíróság), az állított jog pedig helytelen, ami elutasításhoz vezet. Nagyon fontos tehát ebben a perben is a helyes jogcím megjelölése.

A pertárgy értéke a Pp. 21. § (2) bekezdés a) pontja alapján a szerződésben kikötött szolgáltatásért járó ellenszolgáltatás értéke, a fenti példa szerint tehát 1 200 000 forint. Ennek a 6%-át kell leróni.

A perben a bizonyítás során vizsgálandó körülmény, hogy a felperes követelése már a szerződés megkötésekor fennállt-e. Nem kell a követelésnek már a szerződés megkötését megelőzően jogerős határozattal megítéltnek lennie, csak az a lényeges, hogy fennálló és lejárt legyen. Ezt erősíti meg a Kúria 1/2011. (VI. 15.) PK véleményének 3. pontja, mely szerint feltétel, hogy a felperes követelése az igény állapotába kerüljön, azaz bírósági úton kikényszeríthető legyen, de nem szükséges annak igazolása, hogy már érvényesítette is bírósági úton a követelését. Ha a követelésre már végrehajtási eljárás van folyamatban, értelemszerűen elegendő a végrehajtás alapjául szolgáló határozatra, az ennek lapján kiállított végrehajtható okiratra (végrehajtási lap, végrehajtási záradék) hivatkozni. A követelés tényét nemcsak hogy nem kell ilyenkor bizonyítani, hanem annak fennállása ebben a perben már nem is vitatható. Ugyanakkor vizsgálni kell ebben az esetben is, hogy a követelés mikor keletkezett a szerződés megkötéséhez képest. A bíróság ilyenkor sem a végrehajtható határozat keltét, jogerejét nézi, hanem a követelés tényleges lejártának időpontját (pl. a kölcsön visszafizetési határidejét, egy szerződés felmondása hatályosulásának időpontját stb.).

A perben vizsgálni kell a fedezetelvonó jelleget is, azaz van-e a követelés adósának olyan egyéb vagyona, amiből a végrehajtást kérő kielégítést nyerhet (BH2005. 111.). Amennyiben a végrehajtást kérő indít ilyen pert, nyilvánvaló információval rendelkezik az adós végrehajtás alá vonható vagyonáról, tehát e körben tényelőadásokat kell tennie. De maga az adós is hivatkozhat arra, hogy van egyéb vagyona is, melyből a követelés megtérülhet, ezen állítását neki kell bizonyítania. Ha a fedezetelvonó jelleg nem állapítható meg, a keresetet el kell utasítani még akkor is, ha az ingyenességre és rosszhiszeműségre vélelem állna fenn.

Amennyiben fennáll a fedezetelvonás ténye, további törvényi feltétel, hogy a kötelezettel szerződő fél rosszhiszemű volt, vagy rá nézve a szerződésből ingyenes előny származott [Ptk. 6:120. § (1) bek.]. A gyakorlatban észlelhető a felek részéről az a tévedés, hogy ezek konjunktív feltételek, pedig a törvény szövege egyértelműen vagylagosságot ír elő. Tehát ha az ingyenesség megállapítható, nem szükséges a rosszhiszeműség további vizsgálata, és ez fordítva is így van. Az ingyenesség fennállása esetén a szerződés hatálytalanságának megítélése szempontjából közömbös, hogy az ajándékozási szerződést milyen megfontolások, milyen gazdasági vagy családjogi előzmények után kötötték meg. A szerződés ingyenességén nem változtat az a tény sem, hogy az adós javára holtig tartó haszonélvezeti jog került bejegyzésre az ingatlanra, illetve az sem, hogy az adós által fizetendő építési hitel biztosítékaként van lekötve (BH2008. 155.). A kötelezettnek egyértékű szolgáltatást nyújtó – tehát visszterhesen szerző – fél által nyújtott szolgáltatás a kötelezett vagyonába kerül, ezáltal a jogosulttal szembeni fedezetelvonás formálisan nem valósul meg. Az ellenérték fejében szerző fél esetében a szerződés fedezetelvonó jellege mégis megállapítható, ha a szerző fél rosszhiszemű volt. Rosszhiszemű a szerző fél általában akkor, ha a szerződéskötéskor tudott vagy tudnia kellett a kötelezettet terhelő követelésről és arról, hogy a szerződéssel a jogosult kielégítési alapját elvonják, vagyis a szerződés teljesítése következtében a követelés behajthatatlanná válik [1/2011. (VI. 15.) PK vélemény 5. pont]. A Legfelsőbb Bíróság egy korábbi döntésében olyan esetben is megállapította a hatálytalanságot, amikor egy bt. beltagja ajándékozta el az ingatlanát gyermekének olyan időpontban, amikor a bt.-vel szemben már felszámolási eljárás indult, mivel jelentős, több milliós számlatartozása volt a felperes felé. A bt. a felszámolás során jogutód nélkül megszűnt, a felperes követelésének csak töredéke térült meg a felszámolás körébe eső vagyonból. A bt. beltagjának mögöttes felelőssége van a bt. tartozásaiért, a bt. megszűnését követően pedig öt évig felel teljes vagyonával a társaság által ki nem egyenlíthető vagy ki nem egyenlített tartozásokért. A felperes követelése a felszámolás megindításakor már fennállt, az ezt követően a bt. beltagja által hozzátartozóval kötött ingatlan ajándékozási szerződés fedezetelvonó (Legf.Bír.Gfv.XI.30.391/2006.).

A Ptk. bizonyos személyek között kötött szerződés esetén vélelmezi az ingyenességet és a rosszhiszeműséget. Ez egy megdönthető vélelem, a perben az alperesek lehetősége a megdöntés és az ebben a körben tett tényelőadások bizonyítása őket terheli.

A Legfelsőbb Bíróság egy konkrét ügyben kifejtette, hogy az ingatlan apportként való bevitele egy cégbe, nem jelent önmagában véve fedezetelvonást. Az adott ügyben az apportálással a cégben tőkeemelés történt, az adós az apportálás következtében üzletrészhez jutott. Az üzletrész pedig nem csupán a törzsbetét összege, hanem vagyoni és egyéb jogok összessége, melyek értékét a cég üzleti értéke, jövedelemtermelő képessége határozza meg. Csupán az apportáló egyes vagyonelemeiben következik be változás, az üzletrész is a hitelező rendelkezésére áll, az végrehajtás alá vonható. Amennyiben az adós az üzletrészét eladja, annak helyébe a vételár lép, ami szintén végrehajtható vagyon (Legf.Bír.Gf.VII.31.071/1999.).


Kapcsolódó cikkek

2020. október 21.

Ingatlanjog 5. – A keresetlevél tartalmi elemei

Az alábbiakban részleteket közlünk a Wolters Kluwer gondozásában megjelent Ingatlanjog I. című könyvből, melynek szerzői számos gyakorlati példán át mutatják be a peres gyakorlatot – az ötödik részben a keresetlevél tartalmi elemeinek a kérdéskörében.