Kivitelezés alatt álló ingatlanok adásvételének főbb kockázatai és buktatói

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Manapság az egyre dinamikusabban fejlődő ingatlanpiacon növekszik a kereslet – különösen, de nem kizárólagosan külföldi befektetők körében – olyan lakások iránt, melyeknél az ingatlan vevője egy, az adásvételi szerződés aláírásának az időpontjában még nem létező lakás adásvételére szerződik.

Hogyan lehetséges ez? – kérdezhetnénk ezt minden joggal. Az ilyen esetekben a szerződéskötés időpontjában az adásvétel tárgyát képező lakás még azért nem létezik, mert az építtető (aki egyben általában az eladó is) valamilyen nagyobb ingatlan-nyilvántartási egységből (általában tetőtérből, padlásból) alakít ki több lakást, melyeket a vevőknek el fog adni. A szerződés megkötésének az időpontjában az építtető általában már rendelkezik a munkálatok megkezdéséhez szükséges jogerős építési engedéllyel.

[multibox]

Mielőtt a téma részletesebb kifejtésébe belefognánk, és bemutatnánk a cikk címében megjelölt kockázatokat és buktatókat, fontos megértenünk, sok vevő a rengeteg rizikó ellenére miért köt mégis ilyen ügyletet. Az ilyen, kivitelezés alatt álló lakás esetében általában az ingatlan teljes egészében a vevő ízlésének és igényeinek megfelelően, a piacon elérhető legjobb minőségű anyagokból kerül kialakításra. Így a vevő az utolsó kapcsoló és konnektor elhelyezkedését is pontosan meghatározhatja a lakáson belül, míg egy kész ingatlan esetén erre természetesen nem lenne lehetősége. Ebből adódóan az ilyen típusú szerződések általában adásvétellel vegyes vállalkozási szerződések, az eladó tehát nem csak az ingatlan tulajdonának az átruházására, hanem valamilyen tevékenységgel elérhető eredmény megvalósítására (az új lakás kiépítésére) is kötelezettséget vállal, a vevő által fizetett összeg pedig nemcsak a lakás vételárát, hanem a vállalkozó (aki általában az építtető) vállalkozási díját is magában foglalja.

Az ilyen típusú szerződések további sajátosságát jelenti – mivel az eladó a szerződéskötéskor még nem rendelkezik a szolgáltatás tárgyával –, hogy a felek a végleges szerződést megelőzően előszerződést kötnek egymással. Ebből adódóan a felek először abban állapodnak meg, hogy egy általuk megjelölt későbbi időpontban[1] – mely időpont praktikusan nem lehet korábbi, mint a kialakításra kerülő új lakás földhivatal általi bejegyzése –, illetve meghatározott feltételek bekövetkezése esetén egymással adásvételi szerződést fognak kötni. A Ptk. minimálisan a később megkötésre kerülő szerződés lényeges feltételeit írja elő mint az előszerződés létrejöttének feltételeit. Ingatlan adásvételi szerződések esetében lényeges feltételnek minősül az adásvétel tárgyát képező ingatlan megjelölése[2], továbbá a vételárban (amely a fentiek alapján a vállalkozási díjat is sok esetben magában foglalja) történő megállapodás.[3] Ez azonban csak a minimális, törvény és a bírói gyakorlat által megkívánt feltételeket jelenti, melyek az előszerződés létrejöttéhez szükségesek. Ilyen szerződések esetében – mivel az eladó részéről különösen nagyon erős a nemteljesítés kockázata – mindenképpen érdemes más szerződési feltételeket (így különösen a szerződéstől való elállás feltételeit és eseteit, a vételár kifizetésének ütemezését és módját, stb.) is rögzíteni az előszerződésben.

Mik jelentik az ilyen típusú szerződések legnagyobb kockázatát? Mint azt a fentiekben említettük, a szerződés megkötésének az időpontjában a lakás még nem létezik, az előszerződés aláírásának az időpontjában még sem önálló albetétként nincs bejegyezve az illetékes földhivatalnál, sem jogerős használatbavételi engedélye nincsen.

Márpedig a fentiek vevői oldalon komoly veszélyeket hordoznak magukban. Az első és legfontosabb kockázat a kialakításra kerülő lakás önálló albetétként történő bejegyzése az illetékes földhivatalnál. Ez egy többlépcsős folyamat, amelyben többek között változási vázrajzot kell benyújtani [4]. A folyamat legneuralgikusabb pontja mégis az, hogy – tekintettel arra, hogy az ilyen lakások az esetek túlnyomó többségében társasházakban találhatók – az új lakás földhivatal általi bejegyzése a társasházi alapító okirat módosítását igényli (az alapító okiratban ugyanis minden, a társasház tulajdonostársainak külön tulajdonában álló lakást fel kell tüntetni, így a kialakításra kerülő új ingatlant is).[5] A társasház alapító okiratának a módosításához minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.[6]

Ha a többi tulajdonostárs együttműködő, és kész aláírni az alapító okirat módosítását, ez semmiféle problémát nem jelent. A tapasztalatok azonban azt mutatják, a társasházak döntő többségében az emberi együttélés és együttműködés az esetek legkisebb részében megy zökkenőmentesen. Előfordulnak olyan esetek is szép számmal, amelyeknél a lakó valamilyen (elsősorban anyagi) ellenszolgáltatáshoz köti az alapító okirat-módosítás aláírását. Ilyen esetben a lakást nem lehet bejegyeztetni önálló ingatlannyilvántartási egységként a földhivatalnál, hiszen nem lesz a társasház minden tulajdonostársa által aláírt alapító okirat-módosítás, mely az önálló albetétként történő bejegyzés feltételét jelenti. Ha a tulajdonostárs megtagadja az alapító okirat-módosítás aláírását, akkor valójában nem sok mindent lehet tenni. Az irányadó bírói gyakorlat szerint ilyen esetben a tulajdonostárs aláírását mint jognyilatkozatot a bíróság ítéletével nem pótolhatja, a társasházi alapító okirat ugyanis a tulajdonostársak szerződése, a jognyilatkozat pótlása ilyen esetben fogalmilag kizárt.[7]

Amennyiben megtörtént az alapító okirat-módosítás minden tulajdonostárs általi aláírása, és a földhivatal a lakást önálló albetétként bejegyezte, a következő nehézséget a lakás használatbavételi engedélyének a megszerzése jelenti. Az építtetőnek ugyanis minden olyan építményről, amelyre építési engedélyt kellett kérnie, annak használatbavétele előtt (az ilyen projektek szinte kivétel nélkül építési engedélykötelesek) főszabály szerint használatbavételi engedélyt kell kérnie.[8] Ilyen engedély hiányában az építmény jogszerűen nem használható.[9]

A használatbavételi engedélyezési eljárás egy közigazgatási hatósági eljárás, melybe az építésügyi hatóság szakhatóságot abban az esetben von be, ha az építési engedélyezési eljárás lefolytatásához a szakhatóság kikötésekkel vagy feltételekkel járult hozzá.[10] Ez számunkra azért fontos, mert a gyakorlatban az építési engedélyezési eljárásban szinte mindig kikötéseket és feltételeket írnak elő a szakhatóságok. Ezért szakhatóság (amely többféle hatóságot is magában foglal, így a Katasztrófavédelmet, tűzoltóságot, rendőrkapitányságot, stb.) bevonására a használatbavételi engedélyezési eljárásba szinte törvényszerűen sor kerül. Ami abból a szempontból lényeges, hogy a használatbavételi engedélyezési eljárás az általános, Ket.-ben meghatározott ügyintézési határidőnél nemélig rövidebb, 15 nap[11], a szakhatóságok eljárása azonban az ügyintézési határidőbe nem számít bele[12] (márpedig az eljárás során általában jópár szakhatóság megkeresésére sor kerül), így az eljárás akár hosszabb ideig is elhúzódhat.

A fent leírtak alapján tehát az ilyen típusú ingatlan adásvételek két fő kockázati gócpontot hordoznak magukban: előfordulhat, hogy a lakásnak az előszerződés megkötését követően évek múltán sincsen használatbavételi engedélye, rosszabb esetben még nem is létezik. Történhet ez azért, mert a társasház valamely tulajdonostársa az alapító okirat módosítását nem írta alá, így a bejegyzés iránti kérelmet a földhivatalnál az eladó nem tudta előterjeszteni.

Ebből következően az ilyen szerződések esetében a vevői érdekeket és a vevő maximális biztonságát az szolgálná, hogy minden kifizetés az eladó részére kizárólag azt követően történjen meg, hogy a lakást a földhivatal önálló albetétként bejegyezte, és a lakás már rendelkezik a jogerős használatbavételi engedéllyel. Erre a megoldást azt jelentené, hogy minden teljesítés kizárólag valamilyen semleges harmadik fél részére (így elsősorban ügyvédi letétbe) történjen meg. Sajnálatos módon azonban az eladói oldal ezt az alábbi okból kifolyólag nem igazán szokta elfogadni. Általában ragaszkodik ugyanis ahhoz, hogy legalább a vételár egy része már a szerződés aláírását követően közvetlenül a részére történjen meg, hogy azzal rendelkezni tudjon.

Az ok pedig az, hogy az ilyen projektek ellentétben sok másikkal, nem banki finanszírozásból valósulnak meg, hanem az eladó a vevő által a részére megfizetett vételárrészleteket használja fel arra, hogy az új lakást kiépítse. A vevői forrás nélkül pedig az építtető nem tudja megkezdeni a projektet, és elindítani a lakások kiépítését.

A vevő oldalán felmerülő kockázatok kiküszöbölésére a szerződéskötés során számos megoldás létezik: az egyik ilyen megoldás a már fent említett ügyvédi letétbe történő teljesítés. A vevő biztonságát szolgálja továbbá az is, ha a szerződésben (lehetőleg már az előszerződésben) a szerződéstől való elállási jogot kötnek ki a szerződő felek a vevő számára arra az esetre, ha az eladó a szerződéses kötelezettségeinek (használatbavételi engedély megszerzése, alapító okirat módosítása, stb.) meghatározott idő elteltéig nem tesz eleget. Végül további biztosítékot jelent magasabb összegű foglaló kikötése már az előszerződés megkötésének időpontjában (az előszerződés a Ptk. és az irányadó bírói gyakorlat szerint foglalóval biztosítható.[13]). Ugyanis ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért az eladó felel, a foglaló összegének a kétszeresét köteles a vevő részére visszafizetni[14]. Erre tekintettel a szerződésben érdemes tételesen felsorolni azokat az eseteket, amelyek különösen olyan oknak minősülnek, amelyekért az eladó felel, rászorítva ezzel az eladót minél jobban a szerződés teljesítésére.

A fentieket összefoglalva járjunk el minél inkább körültekintetően, amennyiben egy kivitelezés alatt álló, még el nem készült ingatlan adásvételére kötünk szerződést, ugyanis – főleg vevői oldalon – számos veszélyt rejtenek magukban az ilyen jogügyletek. Ezek a veszélyek pedig azt eredményezhetik, hogy a vevő az eladó nem teljesítése esetén jobb esetben évekig tartó pereskedést követően, rosszabb esetben soha nem kapja vissza a pénzét.

---