Mikor jár a megbízottnak szolgáltatással arányos díj?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A felperes azt állította, hogy tevékenységének köszönhetően jött létre a felek között az adásvételi szerződés, azonban a bíróság szerint az alperesek kötelezettségvállalása miatt nem állt el a vevő az ügylettől.

Ami a tényállást illeti a B.-i 6295/4., 6302., 6303., 6310/1., 6304., 6305., 6306., 6307., 6308., 6309., 6299., 6301/1., 6301/2. hrsz.-ú, összesen 41 710 m2 alapterületű ingatlanok az I., a II. és a III. rendű alperesek, a IV. és az V. rendű alperesek jogelődje, valamint a VI. rendű alperes osztatlan közös tulajdonát képezték. Telekalakítás eredményeként az ingatlanokból a B.-i 6299/1., 6299/2., 6299/3. és 6299/4. hrsz.-ú ingatlanok kerültek kialakításra.

[multibox]

A 6299/1. hrsz.-ú ingatlanból az I. rendű alperest 4703/56212, a II. rendű alperest 4703/56212, a III. rendű alperest 1182/56212, a IV. és az V. rendű alperesek jogelődjét 3854/56212, a VI. rendű alperest 41770/56212 hányad illette meg.

A felperes ügyvezetője, B. B., a Magyarországon élelmiszerüzlet-hálózatot működtető ALDI Magyarország Élelmiszer Bt. expanziós igazgatója volt 2006-ig. Munkakörénél fogva információkkal rendelkezett a cég Békés megyei ingatlanfejlesztési lehetőségeiről, arról, hogy munkáltatója hol, milyen jellemzőkkel rendelkező ingatlanokat keres, milyen áron, milyen paramétereket vár el az üzlethálózat fejlesztése érdekében. Munkaviszonyának megszűnését követően is kapcsolatot tartott korábbi munkatársaival, így értesülhetett a cég általános ingatlanbeszerzési politikájáról.

Az I., a II. és a III. rendű alperesek, a IV-V. rendű alperesek jogelődje, valamint a VI. rendű alperes a 2007. december 21. napján kelt okiratban rögzített nyilatkozatukkal meghatalmazták a VI. rendű alperes gyermekét, K. K.-t, hogy a B.-i 6299/1., a 6299/2. és a 6299/3. hrsz.-ú ingatlanok eladásával kapcsolatos okiratokat helyettük és a nevükben aláírja, helyettük és nevükben nyilatkozatot tegyen és őket teljes jogkörrel képviselje.

Az ingatlanokat tulajdonosaik már korábban is értékesíteni kívánták, ennek keretében H. Cs.-vel tárgyaltak, akinek a javára vételi jogot is alapítottak, ez azonban utóbb megszűnt. Viszont már ekkor felmerült annak a lehetősége, hogy az ingatlanokat az ALDI részére értékesítsék. Ilyen előzmények után K. K. kapcsolatba került B. B.-vel 2007 végén, 2008 elején. Tárgyalásaik eredményeként a 2008. január 28-i keltezéssel ellátott okiratban K. K., mint a perbeli ingatlanok tulajdonosainak meghatalmazottja megállapodást kötött a felperessel a fenti – a telekalakítást megelőző állapot szerint feltüntetett – ingatlanok értékesítésének közvetítésére. A legkisebb eladási árat m2-enként 80 euróban, a felperest, mint megbízottat megillető közvetítői jutalék összegét pedig a vételár 2%-ában határozták meg. Kikötötték, a jutalék kizárólag az ALDI részére történő értékesítés esetén jár a felperesnek. Megállapodtak, hogy a kikötött összegnél magasabb eladási ár esetén a megbízott és a megbízók a különbséget megfelezik. A szerződéstervezetet 2008. március 19. napján dr. F. G. ügyvéd küldte meg e-mail-ben a felperesnek akként, hogy abból hiányzott a megbízott feltüntetése, valamint a megbízó és a megbízott aláírása.

B. B. az általa regisztrált e-mail címről K. K. nevében 2008. február 2. napján az ALDI expanziós osztálya részére, a H. Kft.-nek címezve ajánlatot tett az ingatlanokból 1 hektár 5404 m2 terület eladására nettó 110 euró/m2 áron. A levélben tájékoztatta a címzettet az üzlet létesítéséhez szükséges infrastruktúra kialakításának a lehetőségeiről, annak költségeiről, és azok viseléséről. Az ajánlatra S. P. hálózatfejlesztési vezető válaszolt, aki a 2008. február 11-én küldött e-mail-ben azt a tájékoztatást adta, hogy a projektinformációt az ingatlan-tanácsadó irodához juttatta el. Ezt követően a felperes 2008. április 23-án újabb levelet küldött S. P. részére, amelyben tájékoztatta nevezettet az ingatlan-tanácsadó I. Kft.-vel való kapcsolatfelvételről és tárgyalásokról. S. P. hálózatfejlesztési vezető a 2008. április 24-i, e-mail-en küldött válaszában jelezte, hogy a részletekben történő megállapodás esetén a telek tulajdonjogának megszerzése szerepel a cég céljai között. Ezt követően az ingatlanok értékesítésével kapcsolatos tárgyalásokat K. K. és dr. F. G. bonyolította az ALDI képviselőivel. A tárgyalások eredményeként a H. Kft. és az alperesek 2008. december 28-án adásvételi előszerződést kötöttek, melyet utóbb többször módosítottak arra figyelemmel, hogy a projekt további résztvevőjének visszalépése miatt a költségek megosztására nem volt lehetőség, ezért a közművek, valamint az útcsatlakozás kiépítésének költségeit az alpereseknek kellett vállalniuk.

Az adásvételi szerződést 2010. szeptember 28. napján kötötték meg a dr. F. G. ügyvéd által képviselt alperesek a H. Kft.-vel, amely alapján a nevezett társaság 108 euró/m2 egységáron vásárolta meg a B.-i 6299/1. hrsz.-ú, beépítetlen terület megnevezésű, 14 053 m2 területű ingatlant, összesen 1 517 724 euróért. A vételárból az I. rendű alperest 126 981 euró, a II. rendű alperest ugyancsak 126 981 euró, a III. rendű alperest 31 914 euró, a IV. és az V. rendű alperesek jogelődjét 104 058 euró, a VI. rendű alperest 1 127 790 euró illette meg.

[htmlbox Polgári_jog_folyóirat]

A kereseti kérelem tartalma

A felperes keresetében kérte, a bíróság kötelezze az I. és a II. rendű alpereseket külön-külön 17 257 euró, a III. és a IV. rendű alpereseket külön-külön 7 071 euró, az V. rendű alperest 4337 euró, a VI. rendű alperest 153 275 euró és annak 2011. február 26. napjától járó késedelmi kamata megfizetésére az alperesek képviselőjével 2008. január 28. napján kötött megállapodás alapján.

Az alperesi ellenkérelmek

Az alperesek érdemi ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, K. K. meghatalmazása kizárólag az adásvételi szerződés, illetve az ezzel kapcsolatos okiratok aláírására vonatkozott, a megbízási szerződés megkötésére nem terjedt ki. Vitatták a felperes kereshetőségi jogát, állításuk szerint ugyanis K. K. nem a felperessel, hanem B. B.-vel, mint magánszeméllyel kötötte meg a megbízási szerződést. Állították, a megbízási szerződésen feltüntetett dátum nem felel meg a valóságnak, az ugyanis már akkor jött létre, amikor a H. Kft.-vel a szerződés aláírásra került, másrészt a megbízott feladata a teljes 41 710 m2 alapterületű ingatlan értékesítésére vonatkozott. Hangsúlyozták, az előszerződés többször módosításra került a vevő megtartása érekében, ennek során egyre nagyobb költségeket kellett vállalniuk, és az így felmerült kiadás a teljes vételárat felemésztette.

Az elsőfokú bíróság ítélete

Az elsőfokú bíróság ítéletével az I. rendű alperest 188 euró, a II. rendű alperest 188 euró, a III. rendű alperest 77 euró, a IV. rendű alperest 77 euró, az V. rendű alperest 47 euró, a VI. rendű alperest 1670 euró és annak 2011. február 11. napjától járó, az ítéletében részletezettek szerinti késedelmi kamatai megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Határozatának indokolása szerint K. K. az alperesektől kapott meghatalmazás alapján jogosultsággal rendelkezett az eladással kapcsolatos valamennyi okirat aláírására, nyilatkozat megtételére, így a megbízási szerződés megkötésére is. Rámutatott, K. K. tanúvallomásában ugyan állította, hogy a 2008. évben nem állt B. B.-vel kapcsolatban, ezt azonban cáfolja, hogy a megbízási szerződést nem vitásan ő írta alá, és a képviseletében eljárva dr. F. G. ügyvéd többször írt e-mail-t nevezettnek. Annak, hogy a tanú állítása szerint a megbízási szerződés első oldalán szereplő aláírás nem tőle származik, nem tulajdonított jelentőséget, utalva arra, hogy a megbízási szerződés érvényességét a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: 1959-es Ptk.) nem köti írásbeli alakhoz. Ezért mellőzte az alperesek által indítványozott írásszakértő kirendelését. Az a tény, hogy dr. F. G. a felperes e-mail-címére küldte a leveleit, illetve a B. B.-től származó levelek automatikus aláírása a felperes nevét tartalmazta, álláspontja szerint igazolja, hogy a felperes volt a megbízott, nem pedig B. B. Nem tulajdonított jelentőséget annak a felperesi ügyvezető által elismert ténynek sem, hogy a megbízási szerződés visszadátumozásra került. K. K. tanúvallomását és B. B. nyilatkozatát értékelve azt állapította meg, a megbízás arra irányult, hogy a felperes képviselője lobbizzon az ALDI-nál annak érdekében, hogy az a terület egészét megvásárolja az alperesek által meghatározott vételár és feltételek mellett, illetve hogy információval szolgáljon az ALDI ingatlanbeszerzési politikájáról. Utalt arra, hogy a megbízás gondossági kötelem ugyan, azonban jelen esetben a felek megállapodása eredményelemet is tartalmaz, hiszen külön díjmegállapodást rögzít a 80 euró/m2 fölötti ár elérése esetére. Megítélése szerint a felperes megbízás teljesítése körében kifejtett tevékenysége kimerült az ingatlanok felajánlását tartalmazó, 2008 februárjában írt e-mail-ek elküldésében. Mindezek alapján a felperes szerepét a szerződéskötés kezdeményezésében, előkészítésében találta megállapíthatónak, ezért megítélése szerint a 80 euró/m2 vételár után kikötött megbízási díj 10%-ára tarthat igényt. Kiemelte, a végleges ár kialakításában a felperes egyáltalán nem játszott szerepet, így a 80 euró/m2-t meghaladó vételárrész utáni díjigénye teljes egészében megalapozatlan. A jutalék alapját 1 124 240 euróban (14 052 m2 x 80 euró), az ennek alapján a szerződés szerint járó 2% jutalék összegét 22 484 euróban határozta meg azzal, hogy az alpereseket tulajdoni hányadaik arányában ezen összeg 10%-ának megfizetésére kötelezte.

Az ítélet ellen a felperes és az alperesek egyaránt fellebbeztek.

A fellebbezés tartalma

A felperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet keresete szerinti megváltoztatását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság tévesen határozta meg a megbízás tartalmát, mert nem vállalt arra kötelezettséget, hogy a teljes, vagyis a több mint 4 hektár területet értékesíti az ALDI-nak, épp ellenkezőleg, arról tájékoztatta K. K.-t, hogy az ALDI 1 hektár nagyságú területet szokott megvenni. Kiemelte, a megbízási szerződésben azért került kikötésre, hogy a jutalék kizárólag az ALDI részére történő értékesítés esetén jár, mert csak az ALDI felé állt fenn befolyása. Hangsúlyozta, az alperesek a B.-i 6299/1. hrsz.-ú, 14 053 m2 alapterületű ingatlanra kötöttek adásvételi szerződést, amely igazolja, hogy a telekalakítási eljárások befejezését megelőzően megfelelően jelölte meg az eladható teleknagyságot, amikor összesen 15 404 m2 ingatlanegységet ajánlott fel vételre az általa küldött e-mail-ben.

A felperes utalt arra, a megbízási szerződés alapján az volt a feladata, hogy közbenjárjon az adásvételi szerződés megkötése érdekében, nem pedig a felek „összeismertetése”, összehozása, amit az is igazol, hogy a visszadátumozott megállapodást az alperesek megbízottja aláírta és a későbbiekben sem mondta fel azt. A szerződés konkrétan rögzíti, hogy a jutalék nem lehet kevesebb a 80 euró/m2 vételár 2%-ánál, ugyanakkor nem tartalmaz utalást sem arra, hogy a teljes területet kellene értékesíteni, sem arra, hogy a leendő vevő nem támaszthat igényeket az eladókkal szemben, így e körülmények a megbízási díjat nem csökkenthetik. Állította, a 80 euró/m2 fölötti vételár az ő tevékenységének az eredményeként került meghatározásra, amit igazol, hogy a K. K. nevében írt e-mail 110 euró/m2 ajánlati árat tartalmaz, és a 2008. július 23-i dátummal készült német nyelvű irat szintén 108 euró vételárat jelöl meg, következésképp 176 716,48 euró sikerdíjra is igényt tarthat.

Az alperesek csatlakozó fellebbezése

Az alperesek fellebbezésükben az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával a kereset teljes egészében történő elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint téves az az ítéleti megállapítás, hogy a K. K. részére adott meghatalmazás korlátozás nélküli volt, ami feljogosította nevezettet a megbízási szerződés megkötésére. Előadták, a „Megállapodás” elnevezésű okiratról nem tudtak, annak tartalmát nem ismerték. Tévesnek minősítették azt az ítéleti megállapítást, miszerint a megbízás K. K. és a felperesi társaság között jött létre, hiszen a meghallgatott tanúk mindvégig azt állították, hogy B. B.-vel vették fel a kapcsolatot, és vele, mint magánszeméllyel tárgyaltak.

A Szegedi Ítélőtábla megállapításai

A felperes és az alperesek fellebbezése egyaránt alaptalan.

Az 1959-es Ptk. 219. § (1) bekezdése lehetővé teszi a szerződés más személy útján történő megkötését. Ebben az esetben a képviselő cselekménye által a képviselt válik jogosítottá, illetve kötelezetté [1959-es Ptk. 219. § (2) bekezdés]. A jelen esetben az alperesek meghatalmazással (1959-es Ptk. 222. §) létesítettek ügyleti képviseleti jogot K. K. részére.

Egyetért az ítélőtábla az elsőfokú bíróság azon álláspontjával, miszerint az erre vonatkozó alperesi jognyilatkozatot az eset körülményei és a szavak általánosan elfogadott jelentése alapján [1959-es Ptk. 207. § (1) bekezdés] úgy kell értelmezni, hogy K. K. az adásvétellel kapcsolatosan bármilyen jognyilatkozatot teljeskörűen megtehetett, az semmilyen korlátozást nem tartalmazott, következésképpen – ahogyan azt az elsőfokú bíróság helytállóan megállapította – jogosult volt a „Megállapodás” elnevezésű megbízási szerződés megkötésére is. Ez egyúttal azt is jelenti, nincs jelentősége annak a fellebbezési előadásnak, miszerint a megbízási szerződés megkötéséről az alperesek nem tudtak, annak tartalmát nem ismerték.

[htmlbox BDT]

Az 1959-es Ptk. 474. § (1) bekezdése szerint a megbízási szerződés alapján a megbízott köteles a rábízott ügyet ellátni. A perben vitatott volt a megbízás tárgya, azaz, hogy a szerződés alapján a felperesnek milyen tevékenységet kellett kifejtenie. Egyetért az ítélőtábla az elsőfokú ítélet azon megállapításával, hogy a felperes az alperesi ingatlanok értékesítése érdekében történő lobbitevékenység kifejtésére vállalt kötelezettséget, vagyis arra, közbenjár annak érdekében, hogy az ALDI az alperesi ingatlanokat vásárolja meg üzlethálózatának fejlesztése során az alperesek által elérni kívánt eladási áron.

Annyiban elfogadható a felperes fellebbezési előadása, hogy a megbízási szerződés nem az összes, 41 710 m2 alapterületű ingatlan értékesítésében való közreműködésre vonatkozott. A peradatokból kitűnik, hogy az alperesek a földterület egy részét a Baumaxnak kívánták értékesíteni, amely cég utóbb a gazdasági válság miatt lépett vissza az ügylettől. Ebből következően a teljes terület ALDI részére történő értékesítése nem lehetett a megbízás tárgya. A felperes észszerű magyarázatát adta annak, hogy miért az alperesek tulajdonában álló teljes ingatlanterület került feltüntetésre a szerződésben: a telekalakítás ekkor még nem történt meg, és nem lehetett tudni, melyik az a körülbelül 1,5 hektár terület, amelyre az ALDI igényt tarthat. Mindezen túl nem merült fel a perben olyan adat, hogy maguk az alperesek a 41 710 m2 terület értékesítését kezdeményezték volna az ALDI részére.

Egyetért az ítélőtábla az elsőfokú bíróság azon álláspontjával is, miszerint a felperes a megbízási szerződés teljesítése körében a 2008. év közepétől már nem végzett tevékenységet. A felperes képviselője, B. B. meghallgatása során maga adta elő, hogy az alperesek a 2008. év közepétől már nem igényelték a közreműködését. Nincs olyan peradat, amely azt támasztaná alá, hogy a felperes ezt követően az ALDI-nál vagy az azt képviselő H. Kft.-nél, illetve az I. Kft.-nél az alperesekkel való adásvételi szerződés megkötése érdekében bármilyen tevékenységet kifejtett. Mindez pedig úgy értékelhető, hogy a peres felek 2008 nyarán ráutaló magatartással, közös megegyezéssel megszüntették a szerződést [1959-es Ptk. 319. § (1) bekezdés]. Az pedig tény, hogy az előszerződés megkötésére, annak többszöri módosítására és az adásvételi szerződés megkötésére is csak ezt követő időpontban került sor. Lényeges, hogy az előszerződéstől a vevő el akart állni, és abban, hogy ez nem történt meg, a felperes által sem vitatottan meghatározó jelentősége volt az alperesek anyagi kötelezettségvállalásának. Az adásvételi szerződés megkötésében tehát a felperesnek már nem volt szerepe. Az ugyan megállapítható, hogy a felperes és az alperesek képviselői (K. K. és dr. F. G.) között az ingatlanértékesítéssel kapcsolatban történt elektronikus formában levélváltás, az azonban nem kapcsolódik a megbízási szerződés tárgyát képező felperesi szolgáltatáshoz, a lobbitevékenységhez. Mindezekre tekintettel a felperes az 1959-es Ptk. 478. § (3) bekezdése alapján a megbízási díj tevékenységével arányos részére tarthat igényt.

A felperes kiemelten hivatkozott a másodfokú eljárásban a 2008. július 23. napján kelt, az elsőfokú eljárásban csatolt német nyelvű okiratra, amely álláspontja szerint alátámasztja, hogy az ő közreműködésének eredményeként történt meg a 14 053 m2 alapterületű földingatlan 108 euró/m2 áron történő megvásárlásának a jóváhagyása. Az okirat magyar nyelvű fordítását nem csatolta, így annak pontos tartalma nem ismert a bíróság számára. Ennek azonban azért nincs jelentősége, mert a felperes által állított tartalom sem alkalmas követelésének alátámasztására. Tény ugyanis, hogy a 108 euró/m2 áron kötött előszerződést többször módosították a felek, és az alperesek infrastruktúra kiépítésében, közműfejlesztésben való anyagi kötelezettségvállalása miatt nem állt el az ALDI az ügylettől. Mindezek alapján a megbízási szerződés teljesítése keretében a felperes által a 2008. év első felében S. P.-nek küldött e-mail-ek értékelhetők. Ezt meghaladó lobbitevékenységet a perben meghallgatott tanúvallomások sem igazoltak.

A felperes által kifejtett tevékenységgel arányos az elsőfokú bíróság által megítélt megbízási díj, ezért az ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.

Az ismertetett döntés  (Szegedi Ítélőtábla Pf.II.21.285/2015.) a Bírósági Döntések Tára folyóirat 2017/7-8. számában 113. szám alatt jelent meg.

---