Az agrárjog napi szintű rálátást igényel, állandóan formálják a jogszabályváltozások és a bírósági joggyakorlat, ez pedig az okiratszerkesztéstől a peres ügyekig nagy szaktudást igényel – fogalmaz a Jogászvilágnak adott interjújában dr. Mikó András ügyvéd, szakjogász.
Dr. Mikó András ügyvédet kérdezem, aki szó szerint nemcsak örökölte az agrárjogászi hivatás szeretetét édesapjától, dr. Mikó Zoltántól, hanem már az egyetemi tanulmányai során elkötelezte magát e szakág iránt. Az agrárjogi ismeretek elsajátítása érdekében csaknem egy évet a Földművelésügyi Minisztérium Agrárközgazdasági Főosztályán töltött el. 2012 óta a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) jogászaként a köztestület jogi ügyeiért felelt. 2017-ben agrárjogi és vidékfejlesztési szakjogászi diplomát szerzett a Pázmány Péter Katolikus Egyetemen. 2014 óta ügyvédként a NAK peres képviseletét látja el a termőföld adásvételével kapcsolatos bírósági eljárásokban. Budapesti és balatonfüredi kihelyezett ügyvédi irodája teljes körű szolgáltatást nyújt ügyfeleinek agrárjogi kérdésekben.
Mennyire speciális tudást igényel az agrárjog?
Abszolút, nem mellesleg az agrárjog napi szintű rálátást igényel. Állandóan formálják a jogszabályváltozások és a bírósági joggyakorlat. Ezért több éve együttműködik az iroda a Nemzeti Agrárgazdasági Kamarával, valamint a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségével (MAGOSZ), kikérik a véleményünket, tanácsunkat agrárjogi szakmai kérdésekben Az iroda látja el a NAK peres képviseletét országos szinten, és a bíróságokon igyekszünk megvédeni a termőföld-jóváhagyási eljárásokban született kamarai állásfoglalásokat. A földforgalmi törvénynek van egy olyan kötelező előírása, hogy a helyi földbizottság, mint állásfoglalást kiadó jóváhagyási eljárásban szereplő ügyfél adja ki az állásfoglalását. A MAGOSZ-szal, mint a legnagyobb országos gazda-érdekképviseleti szervvel szintén folyamatos az iroda együttműködése, amellyel mind agrárjogi szakmai egyeztetéseken, mind a több száz tagjuknak az egyesületi kérdéseikben látjuk el a jogi képviseletét. Jellemzően a termőföld adásvétele, használati kérdése, az átminősítési eljárástól kezdve a telekátalakításon át a termőföldekig azok az ügyletek, melyekkel ügyfeleink megkeresnek. De az ügyfeleink közé tartoznak a Balaton-felvidéki borászatok, akiknek ellátunk klasszikus okiratszerkesztési feladatokat, cégeljárással kapcsolatos feladatokat, annyival megfűszerezve, hogy itt általában a termőföldről van szó, illetve speciális agrárszabályokról.
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény rendelkezéseiről elmondható, hogy azokban egy dolog biztos: az állandó változás. Ez naprakész felkészülést igényel?
A jogalkotási folyamatokban is bevonják az irodát, kikérik a véleményünket, hogyan lehet azokat a kiskapukat bezárni, melyek alapján sokan próbálják kijátszani azokat az elővásárlási jogosultságokat vagy elővásárlási kérdéseket, melyek pontosan annak érdekében születtek, hogy a helyben lakó földművesek tudják használni és művelni ezeket a területeket. Ezekhez a termőföldügyekhez tartoznak a különböző támogatási ügyek, kérdések, de azokkal viszonylag kevesebbet foglalkozunk.
Dr. Mikó András agrárszakjogász szerint a jogalkotó helyesen észlelte, hogy a fiatalabb generációra történő gazdaságátadás kérdése jogilag rendezetlen
Reményik Sándor Föld című versét idézve „Alkonybanyúló, fekete szántás, Őstelevény Te, szomorú barázdás, Ki rejted, őrzöd a jövő életet: Szenteltessék meg Föld, a Te neved.” Jól át kell gondolni a föld értékét, hogy kire hagyjuk, illetve kinek érdemes eladni a földünket?
A föld értékét – ahogy általában minden ingatlanét – számos tényező befolyásolja, így annak minősége, elhelyezkedése, a tulajdonosi szerkezet, vagy ha az ingatlanon esetlegesen földhasználati jog áll fent. Mindenképpen javasolt ezeket a körülményeket mérlegelni és a távlati célokat is végiggondolni, hogy akár mi magunk, akár gyermekeink a későbbiekben a földet tudnánk-e hasznosítani, vagy jobban járunk, ha olyan személynek adjuk el, aki kész és képes annak megművelésére. Adásvétel esetén azonban – főszabály szerint – számolnunk kell azzal a lehetőséggel, hogy a kormányhivatal nem az általunk választott vevővel, hanem egy elővásárlásra jogosult harmadik személlyel hagyja jóvá az adásvételi szerződést, aki a szerződéses jogviszonyban így a vevő helyébe lép. Számos ilyen esettel találkoztam a pályám során, és rendkívül kellemetlen a vevőre vagy akár az eladóra nézve egy ilyen aktus. Megfelelő jogi előkészítés esetén azonban ezekre az esetekre fel lehet készülni.
A legnagyobb országos gazda-érdekképviselet (MAGOSZ) jogi tanácsadóként előadásokat tart az aktuális jogszabályváltozásokról, illetve a földet érintő tulajdonjogi, használati, támogatási, elővásárlási kérdésekről. Milyen jogszabályok vonatkoznak a gazdaságátadási szerződésekre?
Sajnos Magyarországon is él az a tendencia, hogy a gazdatársadalom kiöregedőben van. A jogalkotó helyesen észlelte, hogy a fiatalabb generációra történő átadás jogilag rendezetlen. A cél, hogy az átadás ne szétdaraboltan történjen, hanem mezőgazdasági egységben, üzemben tudja átadni a gazdaságát. Ezekben a szerződésekben lehet rendelkezni a tulajdonjogról, használatról, hitelekről, támogatási kérdésekről, de akár a munkaszerződésekről is. Ezeket egy szerződésben, kormányhivatali eljárás keretében, ügyvédi ellenjegyzéssel kell szerkeszteni és ez egy komoly, speciális szaktudást igényel.
Nagy felelősséggel jár az okiratok szerkesztése?
Igen, mivel sok esetben félmilliárdos, milliárdos vagyonokról, örökségről beszélünk, amiket átadnak. A bekebelezési eljárásoknál speciális, földre vonatkozó jogszabály van arra vonatkozóan, hogy a többségi tulajdonos egyoldalú nyilatkozattal a kisebbségi tulajdonost ki tudja vásárolni a hatóság vagy jogszabály által meghatározott árakon. Sokszor ekkor szembesülnek a kisebbségi tulajdonosok azzal, hogy el akarják venni a kis földterületüket. Gazdaságátadásról jönnek megkeresések, termőföldforgalmi eljárásban, elővásárlásijog-nyilatkozatokkal, annak szerkesztésével kapcsolatosan. Bár az elővásárlási jogi nyilatkozat nem ellenjegyzés-köteles, de mindig arra hívom fel az ügyfeleim figyelmét, hogy ez egy „vékony jégréteg”: egyrészt megállapítani, van-e az illetőnek az adott rangsorban elővásárlási joga, másrészt pedig a földforgalmi jogszabályok annyiféle-fajta alaki és formai kelléket írnak elő egy ilyen nyilatkozat megtétele esetében, hogy nem szoktam javasolni bárminek a letöltését az internetről, vagy hogy saját maguk elkezdjenek valamit szerkeszteni, például az elfogadó nyilatkozatokat is mi írjuk meg.
Mikor nem áll fenn elővásárlási jog?
A jogalkotó az elővásárlási jog alól mentességet ad többek között a közeli hozzátartozók közötti adásvételi szerződések, valamint a tulajdonostársak egymás közötti adásvételi szerződése kapcsán, ha annak eredményeképpen az osztatlan közös tulajdont megszüntetik, továbbá a gazdaságátadási szerződések során. Utóbbi különlegessége, hogy a gazdaságot mint komplex egészet egy szerződés útján lehet a gazdaságátvevőre átruházni, ezáltal biztosítható a gazdaságok egy kézben maradása. Meg kell még említeni a földművesek 10 hektár alatti földszerzését is, ugyanis a helyben vagy 20 kilométeren belül lakó földművesek szántó, rét, legelő, erdő művelési ágú ingatlanon tulajdont szerezhetnek akként, hogy az adásvételi szerződés kapcsán elővásárlási joggal harmadik személy nem élhet, feltéve, hogy a tulajdonszerző személy a már tulajdonában volt és jelenleg is tulajdonában lévő földekkel, valamint a megszerezni kívánt földdel együtt még nem éri el a 10 hektáros területnagyságot. Ez egy viszonylag új szabály, ami ugyanakkor jelentős érdeklődésre tart számot, mivel nagyban segíti a kezdő, illetve kisgazdaságok megerősödését. Irodánk teljes körű szolgáltatást nyújt ügyfeleinek, azon felül, hogy leadja elfogadó nyilatkozatát a megfelelő mellékletekkel együtt, számos olyan dolog marad, amiben fogni kell az ügyfél kezét, például a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt az elővásárló nevére adják ki. Volt már olyan perem is, hogy nem akarták kiadni az elővásárlási nyilatkozatot az elővásárlási jogosultnak, hiába hagyták vele jóvá, de amíg nem adja ki a tulajdonbejegyző nyilatkozatot az eladói oldal, addig nem tudják bejegyezni a tulajdonjogát. Van egy nagyon érdekes része a földforgalmi törvény 50./A szakaszának, amivel a jogalkotó azoknak a hosszú távú haszonbérleti szerződéseknek az esetében, ahol nagyon alacsony áron kötötték meg ezeket a kontraktusokat, lehetőséget biztosít haszonbérleti díj kiemelésre a tulajdonosoknak; ezekből eredően is számos perem van, melyek nagyon érdekesek. Haszonbérleti szerződéses ügyem volt nemrég, indokot adott a másik fél, a haszonbérlő egy díjemeléses eljárásban, hogy felmondjuk a haszonbérleti szerződést.
A felmondás jogszerűségének a megállapítása iránti pert kellett indítani?
Igen, ami nem hangzik izgalmasnak, de megteremtett egy jogalapot: megállapította a bíróság, hogy jogszerűen mondtuk fel a haszonbérleti szerződést. Hat éven át húzódott a per, ezalatt a másik fél használta és a hasznait szedte ezeknek a földeknek és gyakorlatilag visszamenőleg csaknem 200 hektárnyi föld elmaradt hasznát követelhetik most az ügyfeleim.
„A vadászati életstílusba, világba is belecsöppentem, úgy, mint az agrárjogba elég fiatalon. Szabadidőmben, ha tehetem, kint vagyok a természetben”
Mihez nem szükségeltetik a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása?
A legjelentősebb kivétel a jóváhagyási eljárás alól az ajándékozási szerződések köre. Fontos azonban, hogy termőföldet ajándékozni – néhány speciális kivételtől eltekintve – csak közeli hozzátartozó részére lehet. Az ajándékozási szerződésnek azonban ebben az esetben is számos sajátos feltételnek kell megfelelnie, amelyeket az illetékes földhivatal vizsgál. A közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog-átruházás ugyancsak mentes a jóváhagyási eljárás alól, így közeli hozzátartozók között nem csak az ajándékozás, hanem az adásvételi szerződés vagy csereszerződés is mentességet élvez. Mentes továbbá az állam földszerzése, illetve az állami vagy önkormányzati tulajdonban álló termőföldre kötött adásvételi szerződések köre. Utóbbi esetben azonban elővásárlási jog fennállhat, így erre mindenképp érdemes odafigyelni. Ugyancsak meg kell említeni a gazdaságátadási szerződést, amely ugyan jóváhagyásieljárás-köteles, de az nem a földforgalmi törvény, hanem az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CXLIII. törvény rendelkezésein alapul, így arra sajátos eljárásrend vonatkozik. A telekalakítás során történő tulajdonátruházás is mentes a jóváhagyási eljárás alól akkor, ha a telekalakítást követően egyik tulajdonos földterülete sem növekszik a kiinduló állapothoz képest.
Milyen törvényi rendelkezéseket kell betartani a föld használatával, hasznosításával kapcsolatban?
A földforgalmi törvény hatálya alá tartozó tulajdonszerzés esetén – főszabály szerint – a szerződésben kötelezettséget kell vállalni arra, hogy a tulajdont szerző fél a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig a törvényben meghatározott kivételektől eltekintve más célra nem hasznosítja. A földhasználati kötelezettség a gyakorlatban azt jelenti, hogy a föld elgazosodását, elhanyagolt állapotba kerülését meg kell akadályozni. A földhasználat jogszerűségét a mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrizheti, és ha jogsértést állapít meg, felhívást adhat ki a jogszerű állapot helyreállítására. Amennyiben ennek nem teszünk eleget, bírság kiszabására is sor kerülhet, illetve végső soron a föld kényszerhasznosításba adásáról is dönthet a mezőgazdasági igazgatási szerv.
A haszonélvezeti jogot hány éves időtartamra lehet alapítani?
Fontos, hogy haszonélvezeti jogot kizárólag közeli hozzátartozó részére lehet alapítani, legfeljebb 20 éves időtartamra. Amennyiben haszonélvezettel terhelt ingatlan tulajdonjogát szeretnénk harmadik személy részére átruházni, akkor a haszonélvezeti jog csak akkor tartható fent, ha az új tulajdonos a haszonélvezőnek egyúttal közeli hozzátartozója is.
Ügyvédtársainak, akik nem az agrárjogra szakosodtak, de megkeresik földügyi kérdésekben, mit tanácsol, mire figyeljenek elsősorban?
Mindenképp javaslom, hogy az aktuális változásokat kövessük nyomon. Ha régen szerkesztettünk termőfölddel kapcsolatos okiratot, az első dolgunk az legyen, hogy megnézzük, milyen változások történtek azóta, ezek mennyiben hathatnak ki a megbízással érintett feladatra.
Vendéglátással is foglalkozik, illetve a vadászat a másik kikapcsolódási hobbyja.
11 éve vendéglátózom. Ez is egy szerelem. A vadászati életstílusba, világba is belecsöppentem, úgy, mint az agrárjogba elég fiatalon. Szabadidőmben, ha tehetem, kint vagyok a természetben.
Elégedett ember?
Szerencsésnek gondolom magam, mert 40 éves koromra el tudtam érni azt, hogy legyen egy saját ügyvédi irodám Budapesten és Balatonfüreden. Nyilván ehhez kellett a kitartásom, kellett a szerencse, édesapámnak a támogatása, hogy ebbe az irányba terelgessen, átadva a kapcsolatrendszerét, kinyitva a kapukat előttem. Nem szeretnék többet, jobbat, még nagyobb irodát, több alkalmazottat. A jövőre nézve azt tartom célnak, hogy a jelenlegi szakmai színvonalat fenn tudjam tartani és ügyfeleim elégedetten távozzanak az ajtón. Nagy kihívás lesz számomra az, hogy ezt a szintet fenn tudjam tartani.
A digitalizációs eljárásokkal kapcsolatban mit gondol?
Régi kor gyermeke vagyok, de föl tudom venni a digitális rendszerekkel a lépést. Előttünk áll az elektronikus nyilvántartási rendszer, amiről azt gondolom, lesznek ezzel kapcsolatban kezdeti nehézségek, de ahogy át tudtunk térni a cégeljárásra, azt gondolom, erre is át tudunk térni, használni tudjuk, a bírósági elektronikus kapcsolattartást is megtanultuk. Minden egyszerűsített digitalizációs eljárás a mi ügyvédi munkánkat segíti elő, örüljünk, hogy nem kell sorban állni a hivatalokban egy beadandó irat kapcsán. Álltunk már eleget.
Az interjút készítette dr. Pál Edith.
