Kopányiné Mészáros Edda: Lakóingatlan hasznosítása

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A magánszemély által történő ingatlanhasznosítás egyik leggyakoribb formája az ingatlan bérbeadása, illetve rövidebb távú - főleg turisták részére történő - kiadása, a szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátás). Az ingatlan-bérbeadásból, szálláshely-szolgáltatói tevékenységből származó jövedelem - kivétel, ha az utóbbi tevékenységére a magánszemély a tételes átalányadót választja - az azt megszerző magánszemély összevont adóalapba tartozó, önálló tevékenyégből származó jövedelmének minősül. Ettől eltérő szabály vonatkozik a termőföld bérbeadására, amely külön adózó jövedelemnek minősül, így ezen ügyletre vonatkozó szabályok eltérnek a lakóingatlanokra vonatkozó rendelkezésektől. A következőkben megismerkedhetünk…

A magánszemély által történő ingatlanhasznosítás egyik leggyakoribb formája az ingatlan bérbeadása, illetve rövidebb távú – főleg turisták részére történő – kiadása, a szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátás). Az ingatlan-bérbeadásból, szálláshely-szolgáltatói tevékenységből származó jövedelem – kivétel, ha az utóbbi tevékenységére a magánszemély a tételes átalányadót választja – az azt megszerző magánszemély összevont adóalapba tartozó, önálló tevékenyégből származó jövedelmének minősül. Ettől eltérő szabály vonatkozik a termőföld bérbeadására, amely külön adózó jövedelemnek minősül, így ezen ügyletre vonatkozó szabályok eltérnek a lakóingatlanokra vonatkozó rendelkezésektől. A következőkben megismerkedhetünk a magánszemély lakóingatlan kiadására tekintettel megszerzett bevételét terhelő adókötelezettség szabályaival.

Hivatkozott jogszabályhelyek: Szja tv. 17. § (5) bekezdés, Szja tv. 18. § (1) bekezdés, Szja tv. 57/A. §, Szja tv. 74/A. §

Az ingatlan-bérbeadás, illetve a fizető-vendéglátás adókötelezettsége bizonyos mértékig hasonló, azonban mindegyik tevékenységnek vannak olyan speciális szabályai is, amelyek a másik tevékenység esetén nem alkalmazhatók.

1. Bérbeadás

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) nem határozza meg a bérbeadás fogalmát, így ebben az esetben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (a továbbiakban: Ptk.) szabályozott bérleti szerződés fogalmát kell kiindulási alapnak tekinteni.

Lakás bérbeadásáról akkor beszélünk, ha a magánszemély hosszabb távra – hónapokra, évekre – átengedi az ingatlan használatát ellenérték fejében. Ebben az esetben a bérlő nemcsak használja az ingatlant, hanem tisztán tartja, apróbb karbantartásokat is elvégez rajta.

A bérbeadásból származó jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell az elszámolható költségekkel.

1.1. Bevétel

Az szja-törvény értelmében önálló tevékenységből származó bevétel – figyelemmel az Szja tv. 2. és 4. számú mellékleteinek rendelkezéseire – minden olyan bevétel, amit a magánszemély a tevékenységével összefüggésben vagy egyébként az e tevékenysége alapjául szolgáló jogviszonyára tekintettel megszerez.

Bevételnek minősül a bérleti díj, valamint a költségtérítés összege is. A bérbevevő által fizetett úgynevezett kaució csak akkor válik adókötelessé, ha az ügylet végén ez az összeg a bérbeadónál marad. Bérleti díj nemcsak készpénz lehet, hanem cserébe kapott dolog, áru vagy szolgáltatás is.

Például, ha egy idős úr kiadja a lakását, és cserébe a bérlő hetente jár az úrhoz takarítani, bevásárolni, akkor a bérbeadó bevétele a nyújtott szolgáltatások (takarítás, vásárlás) szokásos piaci értéke. Abban az esetben, ha a bérlő 80 ezer forintot fizet és a rezsit is megtéríti, akkor ezek összege lesz a bevétel.

A bérbeadás bevétele azonban nem csak a bérlőtől származhat. Például, a régi bérlő távozása után a magánszemély felújítja a lakást, és ennek keretében kicseréli a hűtőt, tűzhelyet és a nappali bútorzatát. A költségek csökkentése érdekében a bérbeadó a régi berendezési tárgyakat eladta, a bevételt pedig visszaforgatta a bérbeadási tevékenységbe. Ebben az esetben a bevétel nem ingó értékesítéséből származó jövedelmet keletkeztet, hanem a bérbeadás bevétele lesz, hiszen a megszerzése a tevékenység végzésével kapcsolatban merült fel.

Kérdéses lehet a bevétel megítélése, ha azt nem havonta, negyedévente, évente juttatják. Például a magánszemély a felújításra szoruló lakását bérbe adja. A bérlő felajánlotta, hogy a lakhatásért cserébe az ingatlant felújítaná. A felújítás költsége 2 millió forint, ezért a bérlő 4 évig lakhatna a lakásban. Kérdés, hogy ebben az esetben mi minősül bevételnek és hogyan szerzi meg azt a magánszemély. Ebben az esetben a felújítás költsége – azaz a 2 millió forint – a magánszemély bérbeadásból származó bevétele lesz.

Az Szja tv. 9. § (2) bekezdés b) pontja értelmében a bevétel megszerzésének időpontja „dolog, értékpapír, váltó, csekk és más okirat esetében a tulajdonjog megszerzésének napja vagy – ha ez a korábbi időpont – az a nap, amelyen azt a magánszemély vagy javára más személy birtokba vette”. Tehát a magánszemély a bevételt a felújítás befejezésének napján szerzi meg. Ezen időpontban a teljes bevételt megszerzettnek kell tekinteni, azaz az adókötelezettség is ekkor keletkezik. A leírtak egyben azt is jelentik, hogy adózási szempontból nincs lehetőség a bevételt a bérbeadás éveire elosztva figyelembe venni.

1.2. Bevételt csökkentő tétel

Az Szja tv. 17. § (5) bekezdése alapján: „Lakás bérbeadása esetén a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.”

A szabály alkalmazhatóságának három fontos feltétele van:

– a bérbe vett és a bérbe adott ingatlanoknak más-más településen kell lenniük,

– a bérbeadás és a bérbevétel időtartamának a 90 napot el kell érnie; továbbá

– a bérbe vett ingatlan költségét a magánszemély nem számolja el, illetve részére azt még részben sem térítik meg.

A leírtakon túl a jogszabály más szigorító feltételeket nem határoz meg.

Megállapítható tehát, hogy nem kizárólag egy lakás bérbeadásából származó bevétel csökkenthető a más településen bérbe vett lakás bérleti díjával. Mindebből következően nem zárható ki annak lehetősége, hogy a magánszemély más településen bérelt lakása bérleti díját akár az általa bérbe adott több lakóingatlana bérbeadásából származó összes bevételével szembeállíthassa.

Szintén nem kifogásolható, hogy a magánszemély a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkenti a belföldi bérbeadás bevételét.

Az Adó szaklap 2018/11. számában megjelent cikkünk teljes szövege >>

---