Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A Budapesti Ügyvédi Kamara közzétette a Kormányhivatal ingatlan-nyilvántartás gyakorlati kérdéseivel kapcsolatosan az ügyvédek kérdéseire adott válaszait.
1. Az alapító okiratban római számmal jelölt, közös tulajdonú épületrészek önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez, vagy közös tulajdoni rész külön tulajdonban álló, meglévő ingatlanhoz csatolásához, szükséges-e hatósági bizonyítvány beszerzése, és annak az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez csatolása?
A válaszadás időpontja: 2020. november 3.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 65. § (3h) bekezdésére figyelemmel sem egy közös tulajdonba tartozó épületrész önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez, sem pedig egy közös tulajdonba tartozó épületrésznek egy már meglévő, önálló ingatlant képező lakáshoz (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséghez) csatolásához nem kéri a földhivatal építésügyi, vagy rendeltetésmódosítási hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány benyújtását. Jellemző példa a felmerült kérdésre, amikor egy korábban házmesteri lakásként funkcionáló, közös tulajdonba tartozó ingatlanrészt egy új társasházi külön lapon, önálló ingatlanként vesznek nyilvántartásba, vagy amikor egy korábban közös tulajdonban álló mellékhelyiséget valamelyik már meglévő lakás területéhez csatolnak. A rendeltetésmód egyik esetben sem változik, azt az alapító okirat igazolja, míg az ingatlan alapterületének ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez az ingatlanügyi hatóság az alaprajzhoz tartozó numerikus területszámítást használja fel. Rendeltetésmódosítást igazoló építéshatósági okirat akkor szükséges, ha önálló ingatlannak minősülő ingatlan rendeltetése megváltozik.
2. Újonnan épült ingatlanban osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázs eszmei hányadainak értékesítése zajlik. A teremgarázs tulajdonosa még kizárólagosan az építtető jogi személy. Minden adásvételi szerződésben kikötik, hogy az első értékesítések során nem illeti meg a jogszabályon alapuló elővásárlási jog az akkor már széljegyen szereplő korábbi vevőket. Vajon ezek a nyilatkozatok alkalmasak arra, hogy az újabb – de kizárólag csak elsőnek tekinthető – értékesítések során ne kelljen a már széljegyen szereplő személyektől bekérni az újabb, és így a konkrét értékesítésre vonatkozó lemondó nyilatkozatokat?
A válaszadás időpontja: 2020. november 3.
Azt, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti-e meg, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:81. § (1) bekezdése szabályozza. A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése azt is rögzíti, hogy ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ezen törvényi rendelkezéseket a felek megállapodása nem írhatja felül, így természetesen a tulajdonostárs elővásárlási joga, valamint az eladónak a vételi ajánlatra vonatkozó közlési kötelezettsége mindenképpen fennáll, függetlenül attól, hogy a felek korábban kógens törvényi rendelkezésbe ütköző megállapodást kötöttek egymással. A tulajdonostárs tehát a Ptk. által biztosított elővásárlási jogáról nem mondhat le, és olyan jognyilatkozatot sem tehet, hogy a jövőre nézve, akár a többi tulajdoni hányad „első értékesítése” esetére elővásárlási jogával nem kíván élni. A tulajdonostárs lehetősége elővásárlási jogának gyakorlására ugyanis a vételi ajánlat közlésekor nyílik meg, és – megint csak a törvényi rendelkezés folytán – ekkor, a konkrét ajánlat ismeretében döntheti el, hogy kíván-e elfogadó nyilatkozatot tenni.
Az Inyvhr. 75. § (1) bekezdése szerint, amennyiben az ingatlanra jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Mivel egy tulajdonostárs esetében jogszabályon (a Ptk.-n) alapuló elővásárlási jog áll fenn (mégpedig a felek szándékától függetlenül), az ingatlanügyi hatóság helyesen jár el, ha valamennyi tulajdonostárs esetében vizsgálja az Inyvhr. 75. § (1) bekezdés (ennek hiányában a (2), illetve a (3) bekezdés) szerinti követelmények teljesülését.
Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 6. pontja alapján – melyet az 1/2014. Polgári jogegységi határozat szerint a Kúria az új Ptk. alkalmazása körében is irányadónak tekint – a tulajdonosnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az olyan személyekkel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás. Utóbbi személyek azonban az elővásárlási jogukat csak akkor tudják gyakorolni, ha tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az ajánlat elfogadására számukra nyitva álló határidőn belül megtörténik. Abban az esetben tehát, ha az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan a konkrét eszmei hányad értékesítésekor még a beruházó kizárólagos tulajdonában áll, tulajdonostársak nincsenek. Az a személyi kör, amellyel a vételi ajánlatot közölni szükséges, mégis egyértelműen meghatározható: mivel a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján az eladó az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot közölni az elővásárlásra jogosultakkal, a konkrét esetben a közlési kötelezettség azon személyekkel szemben áll fenn, akiknek a tulajdonjog bejegyzési kérelme a szerződéskötés időpontjában a tulajdoni lapon széljegyen szerepel. (Egy ilyen személy azonban az elővásárlási jogát attól függően tudja gyakorolni, hogy az elfogadó nyilatkozat megtételére számára nyitva álló határidőn belül tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik-e.)
3. Elfogadható-e olyan, személyes adatokban történő módosítás (például az ügyfél természetes személyazonosító adataiban, személyi azonosítójában, lakcímében elírás miatt szükségessé váló javítás), mely – tekintettel arra, hogy nem „tartalmi módosítás” – utólagosan eszközölhető az ügyvéd által? Sor kerülhet-e erre a szerződő felek általi aláírás után, de a földhivatali benyújtást megelőzően, vagy a földhivatali benyújtást követően?
A válaszadás időpontja: 2020. november 3.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (1) bekezdés a) pontja az okirat ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyezhetőségéhez az okirat tartalmi kellékeként írja elő az ügyfél természetes személyazonosító adatainak, lakcímének és személyi azonosítójának feltüntetését. Amennyiben az okirat tartalmában (a felek adataiban) a szerződő felek általi aláírás után kívánnak utólagosan változást, javítást eszközölni, arra okiratszerű javítás keretében kerülhet sor: tehát a módosított szövegrész mellett a szerződő felek által elhelyezett aláírással, és ennek vonatkozásában a jogi képviselő által elhelyezett újabb ellenjegyzéssel.
Ezt támasztja alá a következetes bírói gyakorlat. Így például a Legfelsőbb Bíróság Kfv.38.163/2010/6. számú eseti döntése is kimondja, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokban – adásvételi szerződés és bejegyzési engedély – elvégzett javítások az okirat tartalmának módosítását jelentik, amelyet valamennyi szerződő fél által aláírt, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott nyilatkozatba kellett volna foglalni. A beadvány átvezetésekor nem fogadható el az eljáró ügyvéd által az okiratokban történt javítás.
