A megújuló ingatlan-nyilvántartási rendszer szabályozási koncepciója és az ahhoz kapcsolódó jogalkotás – II. rész

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A tanulmány átfogó képet ad megújuló ingatlan-nyilvántartási rendszerünkről és az új szabályozás alapját képező koncepcióról. Számba veszi az új elektronikus jogi szabályozás céljait és az azokkal szemben támasztott követelményeket, az ingatlan-nyilvántartási szabályozás új elemeit. Ezek egy része már a 2021 nyarán elfogadott, de még hatályba nem lépett, a jelenleg még hatályos 1997. évi CXLI. törvényt felváltó, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényben már megjelent. A tanulmány bemutatja az új törvényben konkrét formát öltő szabályozás fontosabb elemeit, az abban rejlő újdonságokat, és betekintést nyújt a koncepció további megvalósításával összefüggő műhelymunkába, jelezve a még megvalósításra váró további jogalkotás irányát.

Ingatlanjog 2022/1. – Tanulmány

Hivatkozott jogszabályhelyek: 2021. évi C. törvény 40. § (5) bekezdés, 44. § (1) bekezdés, 47. §, 48. §, 53. § (2) bekezdés, 58. §, 60. §, 68. §, 88. §, 105. §

Címkék: automatikus döntéshozatal, széljegyzés, elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás, perbejegyzés, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok

3. Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás főbb újdonságai

[48] A teljeskörűen elektronizált nyilvántartás és eljárási folyamatok, valamint a más elektronikus nyilvántartásokkal való elektronikus kapcsolatok kiépítése folytán az ingatlan-nyilvántartási eljárásban lehetővé válik az automatikus döntéshozatal: a rendszer a beérkező beadványokat automatikusan széljegyzi (nem széljegyezhető beadványok benyújtásának sikertelenségéről automata üzenetet küld a feladónak), majd a nem sommás vagy teljes eljárásra kerülő ügyeket a rendszer humán beavatkozás, azaz ügyintézői közreműködés nélkül, automata módon bírálja el. A szabályozás legfőbb újdonságai – összhangban a fejlesztés során megvalósítható műszaki megoldásokkal – arra tekintettel kerültek kidolgozása, hogy az automatikus döntéshozatal folytán az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz történő bejegyzést kezdeményező beadványok az ingatlan-nyilvántartásban legtöbb esetben közvetlen változást eredményeznek, így a benyújtók részéről jelentősen megnövekedő felelősséget másik oldalról számos új, garanciális intézmény ellensúlyozza.

3.1. Az eljárás megindítása – elektronikus űrlap

[49] A bejegyzés (törlés) iránti kérelem benyújtása az E-ingatlan-nyilvántartási (a továbbiakban: E-ING) rendszerben kifejlesztett elektronikus űrlap kitöltésével történik majd meg, amelyben az ügyben eljáró ügyvéd (kamarai jogtanácsos) vagy képviseleti jogállásban eljáró közjegyző rögzíti az ügy tárgya és elbírálása szempontjából az összes lényeges adatot (pl. felek adatai, ingatlan helyrajzi száma, jogügylet típusa), amelyet az elektronikus rendszer automatikusan megvizsgálna. [50] Minthogy az ingatlan-nyilvántartásba történő jogok, tények bejegyzésére irányuló, kérelemre induló eljárásban a jogi képviselet általános érvénnyel kötelező lesz, a kérelemre és általánosan a beadványokra vonatkozóan az E-ING rendszerben kifejlesztett elektronikus űrlap alkalmazásának általános kötelezettsége az ügyfelekre nézve nem jelent többletterhet, az elektronikus űrlapot a jogi képviselőnek kell majd kitöltenie. Ezen szempont figyelembevételével a jogszabály-előkészítés során megvitatásra kerültek az elektronikus űrlap kötelező alkalmazása alóli szükséges kivételek, amiket gyakorlati és jogbiztonsági szempontok határoznak meg. Így amikor természetes személy ügyfél kivételesen jogi képviselő nélkül járhat el, akkor indokolt, hogy majd választása szerint, írásban vagy írásbelinek minősülő elektronikus úton terjesztheti elő

a) az ingatlan, valamint a jogosult adataiban bekövetkezett változás bejegyzése iránti kérelmét;

b) az eljárás felfüggesztésére irányuló kérelmét, ha az okirat valódisága vagy jogszerűsége vitatott, továbbá, ha a jogosult személye tekintetében a felek között jogvita van;

c) az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 42. §-ában meghatározott kérelmét.

[51] Fontos kiemelni, hogy a bíróságok, hatóságok (ideértve közjegyző, bírósági végrehajtó, ügyész, közigazgatási hatóságok bejegyzés iránti kezdeményezését is) szintén csak elektronikus űrlap kitöltésével tudnak majd ingatlan-nyilvántartási eljárást kezdeményezni. [52] Az ingatlanügyi hatóság eljárását kezdeményező bírósági, hatósági „megkeresések” terminológia pontosítását az Ákr. eltérő fogalomhasználata tette szükségessé. Így az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: új Inytv.) az ingatlanügyi hatóság hivatalbóli eljárását kezdeményező bírósági „megkereséseket” bírósági elrendelésnek, a hatóságoktól érkező bejegyzés iránti „megkereséseket” egységesen hatósági felhívásnak nevezi. A fentiek szerint a bírósági elrendelések esetén a bíróság, a hatósági felhívások esetén a hatóságok fogják kitölteni az eljárást kezdeményező elektronikus űrlapot. Megjegyzendő, hogy az még a jövőbeli fejlesztések kérdése, illetőleg egyes esetekben a műszaki lehetőségeken és a projekt költségvetési keretein belül folyamatban is van olyan megoldások kidolgozása, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, határozat tartalma az E-ING űrlapba beolvasható legyen. [53] Az E-ING rendszerben kitöltendő elektronikus űrlap általános használata a benyújtók, mind a jogi képviselők, mind a bíróságok, hatóságok részéről – megfelelő belső ügyintézési folyamatok kialakítása esetén – az űrlapban eleve megjelenő ingatlan-nyilvántartási tartalmak révén a jövőben jelentősen csökkentheti az esetleges elírások kockázatát.

3.2. Az eljárásra való jogosultság többletkövetelményei

[54] Jogi képviseleti tevékenység körében a vonatkozó szabályok alapján a közjegyzők, valamint az ügyvédek és kamarai jogtanácsosok kerülnek kapcsolatba az ingatlan-nyilvántartási eljárásokkal, és az új Inytv. szerint kizárólag ők lesznek jogosultak jogok, tények bejegyzése (törlése) iránti kérelem előterjesztésére. Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartás szabályozási koncepciója (a továbbiakban: Szabályozási Koncepció) egyértelműen rögzíti, hogy az új ingatlan-nyilvántartási rendszerben szükséges a jogi képviselők esetében az eljárási lehetőséget kiegészítő feltételek teljesítéséhez kötni. Az automatikus döntéshozatal velejárója a kérelmeket rögzítő szervek és képviselők megnövekedett felelőssége, ezért eljárási jogosultsággal csak megfelelő szakértelemmel és feddhetetlen megbízhatósággal rendelkező személyek rendelkezhetnek. [55] A tipikusan képviselőként eljáró személyek, az ügyvédek és kamarai jogtanácsosok esetében a törvény által előírt továbbképzési kötelezettség részeként kell biztosítani a speciális ingatlanügyi ismeretek megszerzését. Az ismétlődő képzési időszakokban elvégzendő és számonkéréshez kötött képzések elvégzése garantálja, hogy a jogi képviselők naprakész szaktudással és ágazati jogszabályismerettel, valamint az elektronikus rendszer használatával kapcsolatos ismeretekkel is rendelkeznek. A képzések teljesítésének elmulasztása az ingatlanügyi eljárási jogosultság elvesztését eredményezi. Ezenfelül további feltételek meghatározása lehet még indokolt (pl. kötelező kiegészítő felelősségbiztosítás). [56] Annak érdekében, hogy ténylegesen csak a fenti feltételeknek megfelelő ügyvédek és kamarai jogtanácsosok járhassanak el, az illetékes ügyvédi kamaráknak szükséges közhitelesen nyilvántartani, hogy az ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ingatlanügyi eljárásban való jogosultsággal rendelkezik. Ez az adat elektronikus úton az azonosítás keretében az ingatlan-nyilvántartás által ellenőrizhető lesz. [57] Az ingatlan-nyilvántartással közhatalmi szervi minőségben kapcsolatba kerülő személyek (bírák, ügyészek, közjegyzők, bírósági végrehajtók) esetében a szakmai képzési rendszereknek kell kiegészülnie az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás követelményeihez igazodó modulokkal. [58] A fenti célok elérése, a többletkövetelmények meghatározása és érvényesítése érdekében a hivatásrendek jogállási törvényeinek kiegészítése és módosítása szükséges. Erre tekintettel a jogszabály-előkészítési folyamatba bevonásra kerültek az érintett hivatásrendeket képviselő szakmai köztestületek, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara, a Magyar Ügyvédi Kamara, annak Országos Kamarai Jogtanácsosi Tagozata is és a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar, valamint a bírák tekintetében az Országos Bírósági Hivatal. A szükséges jogszabályi módosítások előkészítése folyamatban van, azok egy része várhatóan nemsokára az Országgyűlés elé kerülő, az új Inytv. hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről és az új Inytv. hatálybalépésével összefüggésben egyes törvények módosításáról szóló törvényjavaslatba (a továbbiakban: Átmeneti tv.) kerül beépítésre.

3.3. Ügyvédi és ügyleti meghatalmazás új szabályai (meghatalmazás modul)

[59] Az ügyvédi meghatalmazást főszabály szerint csak ügyvéd (kamarai jogtanácsos) előtt személyesen, elektronikus formában, legtipikusabban e-személyivel történő elektronikus aláírással lesz lehetséges megtenni az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerben rendszeresített meghatalmazás űrlapon, így egyrészről elkerülendő a felesleges papírhasználat, amely lassítja az ügyintézés menetét, másrészről pedig biztosított az ügyletben részt vevő felek megfelelő azonosítása. Akik nem rendelkeznek e-személyivel vagy megfelelő elektronikus aláírási, illetőleg hitelesítési lehetőséggel (a jövőben akár külföldről, természetesen mindenképpen ügyvédi közreműködés mellett),^[1] azok számára előírásra kerülne, hogy ügyvédi meghatalmazást csak személyesen a kormányablaknál adhatnak, ugyanis ebben az esetben az azonosítás és az ügyletkötési képességről való meggyőződés után az eljáró kormányablak állítaná ki az elektronikus meghatalmazást az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerbe integrálható elektronikus űrlap formájában (illetőleg azon az adott fél aláírását a kormányablak tudná hitelesítéssel ellátni). Megjegyzendő, hogy ugyanezen követelményeknek a szerződéskötő fél által esetlegesen adandó ügyleti meghatalmazásnak is meg kell felelnie, azzal, hogy az irányadó általános polgári jogi szabály értelmében az ügyleti meghatalmazás ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett is kell, hogy legyen, a jogok, tények bejegyzéséhez szükséges okirattal egyezően, de a meghatalmazó és a meghatalmazott személyének ugyanolyan szintű azonosítása szükséges, mint az ügyvédi meghatalmazás esetében. Gyakorlati igényekre tekintettel és az ingatlanforgalom indokolatlan korlátozását elkerülendő lenne még az a lehetőség, hogy a felek külföldön, Magyarországra utazás nélkül is tudjanak jogot vagy tényt érintő ingatlan-nyilvántartási ügyben felhasználható, ügyvédi, illetőleg ügyleti meghatalmazást adni. Erre a meghatalmazás tekintetében – koncepcionális szinten eldöntöttek szerint mindenképpen szükséges garanciális előfeltétel megtartása miatt – csak a megfelelő azonosítás, valamint ügyletkötő képesség ellenőrizhetőségének biztosítottsága mellett lehet lehetőséget adni. Ilyen lehetőség egyelőre a közokirati formában, külföldön aláírt, papíralapú, diplomáciai felülhitelesítéssel vagy Apostille-lal ellátott meghatalmazás alapján az ingatlan-nyilvántartási eljárás által megkövetelt elektronikus űrlap magyarországi közjegyző általi, az adott fél részéről történő elektronikus hitelesítése lehet, amelynek megfelelő közjegyzői nemperes eljárás várhatóan az előkészítés alatt álló Átmeneti tv. szabályai között kerül kidolgozásra [új Inytv. 40. § (5) bekezdés]. (A meghatalmazás modul pontos működésének kidolgozása és egyeztetése a Jogi Munkacsoport és a fejlesztő cég között jelenleg is folyamatban van.) [60] Az egységes elektronikus informatikai ingatlan-nyilvántartási rendszer az elektronikus ügyvédi meghatalmazás kapcsán megvizsgálná az ügyfelek és az ügyvéd személyazonosságának valódiságát, a meghatalmazás és a kérelem (űrlap) tárgyának azonosságát, valamint az eljáró ügyvéd képviseleti jogkörének a kérelemben feltüntetett ügyben való meglétét. [61] Nagyon fontos új szabály, hogy jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás csak a jog vagy tény bejegyzésében közvetlenül érintett felek közös kérelme alapján folytatható le [új Inytv. 44. § (1) bekezdés]. Tehát a jogalkotó egyértelműsíti, hogy egy adásvétel esetén például az eladó és a vevő együttes kérelme szükséges. Ebből önmagában következik, a most folyamatban levő ügyvédi meghatalmazás szabályokkal való kiegészítése nélkül is, hogy a jövőben az ügyvédi meghatalmazást – a példánál maradva – mind az eladónak, mind a vevőnek alá kell írni. [62] Erre tekintettel a Szabályozási Koncepció hangsúlyosan rögzítette és annak az új törvény indokolásában való szerepeltetését tartotta szükségesnek, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás során a polgári jogi alapon szerződő felek nem minősülnek ellenérdekű feleknek, mivel – például – egy adásvételi szerződésben az eladó és a vevő egyaránt a tulajdonváltozás bejegyzésében érdekelt, közöttük tehát a hatósági eljárást illetően érdekellentét nem áll fenn, így őket a szerződést készítő és ellenjegyző jogi képviselő az ingatlan-nyilvántartási hatóság előtti eljárásban képviselheti. [63] A felek közös kérelmére indult közjegyzői eljárásban, amennyiben a létrejött közokirat alapján ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (törlés) szükséges, a fentiekre tekintettel annyi változás lesz, hogy a közjegyző által kezdeményezett bejegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz is szükséges lesz a bejegyzésben közvetlenül érintett felek mindegyike részéről adott felhatalmazás. [64] A Jogi Munkacsoport külön foglalkozott az ügyvédi, de ugyanúgy az ügyleti meghatalmazás korlátozásának kérdéskörével a fejlesztővel egyeztetve a műszaki lehetőségek tekintetében. Az elektronikus rendszer csak a formalizált tartalmú, elektronikus meghatalmazást tudja vizsgálni, és azt tudja a bejegyzési kérelmet tartalmazó, szintén formalizált elektronikus űrlappal összevetni: a felek (felek azonosító adatai), a meghatalmazás/bejegyzési kérelem tárgya (milyen jog/tény bejegyzésére, törlésére vonatkozik), valamint az ingatlan megjelölése tekintetében. Amennyiben csak adásvételre, azaz tulajdonjog törlésére és bejegyzésére szól a meghatalmazás, akkor ez formalizálható, az űrlapban megjelölhető korlátozás lesz más esetben emellett jelzálogjog (stb.) bejegyzésére is vonatkozó meghatalmazáshoz képest. Bármilyen egyéb, például a vételár összegére vonatkozó megkötés a meghatalmazásban egyéb korlátozásnak minősülve, szabad szöveges részben lesz megadható. Tekintettel arra, hogy a szabad szöveges korlátozás az elektronikus rendszer által nem vizsgálható, annak kitöltése esetén az adott ügy nem automatikus döntéshozatalban kerül elintézésre, hanem ügyintézőhöz fog kerülni. A kihirdetett új Inytv. 36. §-a egyelőre az ügyleti meghatalmazás szabályait részletezi, ennek azonban pontosabb megfogalmazása, valamint az ügyvédi meghatalmazásra vonatkozó szabályokkal való kiegészítése az Átmeneti tv. előkészítése kapcsán jelenleg folyamatban van.

3.4. A széljegyzés

[65] A széljegyzéshez az eljárást megindító kérelemben legalább az alábbiak megadása lesz szükséges: az érintett ingatlan megjelölése (település, fekvés, helyrajzi szám), a kérelmezők neve és a kérelem tárgya (megjelölése, hogy milyen jogot, tényt vagy adatot kér bejegyezni vagy törölni). A beadvány benyújtásához, sőt, gyakorlatilag a kitöltéséhez előfeltétel lesz, hogy az eljárást kezdeményező rendelkezzen az eljárás megindítására jogosultsággal, értelemszerűen ennek hiányában a beadvány benyújtására sem kerülhet sor. A jogi képviseleti jogkörben eljárók esetében a jogosultság vizsgálata a fentebb részletezett, kamarai nyilvántartásokból történő lekérdezés útján fog megvalósulni, továbbá a fentiek szerint az ügyvédi (esetleges ügyleti) meghatalmazás (közjegyzői felhatalmazás) rendszer általi vizsgálata révén. Előbbi csak abban az esetben valósulhat meg, ha az eljárást kezdeményezni jogosultak jogosultságára vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartás és az egyes hivatásrendi kamarák rendszere közötti elektronikus kapcsolat révén megvalósuló ellenőrzés folyamatosan működik. Az egyéb eljárás indítására jogosultak esetében (pl. bírák, bírósági végrehajtók, hatóságok stb.) a rendszer szintén vizsgálni fogja az adott szerepkörben való eljárási jogosultság meglétét. [66] Főszabály szerint a kérelem nem lenne benyújtható az eljárási díj megfizetésének hiányában sem [kivéve a díjmentesség eseteit (új Inytv. 88. §), valamint az ingatlanügyi hatóság felhívására történő utólagos fizetés esetét a bírósági, közjegyzői határozat alapján induló eljárásban (új Inytv. 60. §)]. A széljegyzést az ingatlan-nyilvántartási rendszer végzi majd humánerőforrás bevonása nélkül.

3.5. Az automatikus döntéshozatal

[67] Az automatikus döntéshozatal általános eljárási szabályait az új törvényben nem kellett kidolgozni, hiszen az Ákr. már rendelkezik arról, hogy automatikus döntéshozatalnak van helye, ha azt törvény vagy kormányrendelet megengedi és a hatóság részére a kérelem benyújtásakor minden adat rendelkezésre áll, a döntés meghozatala mérlegelést nem igényel, valamint nincs ellenérdekű ügyfél (Ákr. 40. §). Az automatikus döntéshozatal tekintetében az Ákr. az eljárási kereteket teremti meg, de a döntéshozatal módját az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény (a továbbiakban: Eüsztv.) 11. §-a határozza meg. Jelen esetben az új Inytv. végrehajtási rendelete (kormányrendelet) határozza majd meg azokat az ügytípusokat, amelyekben az automatikus döntéshozatal mint a kérelem elbírálására irányuló hatósági eljárás alkalmazandó lenne. Ebben az esetben egy erre a célra kifejlesztett informatikai rendszer előre meghatározott szempontok alapján, a humántényezőt teljes mértékben mellőzve, a téves bejegyzések esélyének minimalizálása mellett járna el, és a döntés legfeljebb 24 óra alatt meghozható lenne.^[2] A gyakorlatban ez természetesen a legtöbb esetben (interfészek működése és nem munkaszüneti napon való érkezés esetén) a kérelem beérkezésével szinte egyidejű döntést (ingatlan-nyilvántartási bejegyzést/törlést) jelentene. [68] Automatikus döntéshozatali eljárásban a benyújtott elektronikus űrlapon és kérelmen alapuló eljárásokban a jogi képviselő meghatalmazásán (felhatalmazáson) kívül a mellékelt dokumentumokat az elektronikus rendszer nem vizsgálná, az automatikus bejegyzés az űrlap adatai alapján történne meg; az okiratok az automatikus döntéshozatal esetében nem, csak teljes eljárásban lennének vizsgálhatók. Ez azonban nem jelentene változást a jelenlegi okirati elvhez képest: a jövőben is az okirat az alapja a bejegyzésnek, csak olyan módon, hogy annak tartalmára vonatkozóan a benyújtók tesznek nyilatkozatot az űrlapon és vállalnak felelősséget az okirat és az űrlap egyezősége vonatkozásában. [69] Fontos garanciális szabály, hogy az eljárás megindításáról értesítést kap(nak) a kérelmező(k), valamint valamennyi, az ingatlanra bejegyzett jog, tény jogosultja (új Inytv. 47. §). [70] Megjegyzendő, hogy az Ákr. külön garanciális szabályt tartalmaz az automatikus döntéshozatal tekintetében, ami az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is alkalmazandó lesz: a döntés közlését követő öt napon belül az ügyfél kérheti, hogy a hatóság a kérelmét ismételten, teljes eljárásban bírálja el (Ákr. 42. §). Ez a lehetőség a fenti riasztási (értesítési) rendszerre tekintettel lényeges gyakorlati biztosítékként szolgál majd a humán tényező kimaradásával zajló eljárásokban. Ráadásul, a garanciális szabály minden kötöttség nélküli, legszélesebb körben történő érvényesülése érdekében a Jogi Munkacsoport döntése szerint ez a kérelem is kivételt képez a jogi képviselővel való eljárási kötelezettség alól [új Inytv. 53. § (2) bekezdés]. Az Ákr. 42. §-a szerinti kérelem alapján az ingatlanügyi hatóság megismételt eljárást fog lefolytatni, és annak eredményeképpen a korábbi döntését módosítja vagy hatályában fenntartja. Az újabb döntés érvényesülését úgy biztosítja a törvény, hogy annak hatályát kiterjeszti a korábbi döntésen alapuló további bejegyzésekre is. (Természetesen egy tulajdonjogi bejegyzés nem érinti, nem azon alapul az ingatlanra vonatkozó adat, pl. műemlék jelleg bejegyzése, tehát arra értelemszerűen nem vonatkozik a tulajdonjogi bejegyzés ügyében hozott újabb döntés hatályának kiterjesztése.) [71] Az automatikus döntéshozatal néhány szervezéstechnikai kérdést is felvet. Az automatikus döntéshozatali eljárásban legfeljebb 24 óra alatt döntés kell, hogy szülessen. Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás a jövőben számos más informatikai rendszerrel kell, hogy kapcsolatot tartson, így rendszer-üzemeltetési biztonsági szempontokból indokolt a munkaszüneti napokon elkerülni az automatikus döntéshozatalt. A Szabályozási Koncepcióban javaslatként erre tekintettel az szerepelt, hogy az ügyintézés (döntéshozatal) csak munkanapokon történjen, azonban az elektronikus rendszer az év minden napján, így munkaszüneti napokon, illetőleg a földhivatal munkaidején túl is fogadja és széljegyezze az ügyfelek beadványait. Az Ákr. alapján lehetőség van arra, hogy törvény eltérően határozza meg az eljárás megindulásának napjához képest az ügyintézési idő kezdetét. Ennek megfelelően az új Inytv. az automatikus döntéshozatali eljárás esetében úgy rendelkezik, hogy az ügyintézési határidő – ha a kérelem benyújtásának időpontjában a hatóságnál a munka szünetel – csak a beadvány benyújtását követő első munkanapon kezdődik. Az ily módon – akár munkaszüneti napon is – benyújtott beadványok természetesen széljegy formájában azonnal rögzítésre kerülnek (ügykezelés történik). [72] Megjegyzendő, hogy az elektronikus informatikai rendszer a fentiektől függetlenül folyamatos, 7/24 órás rendelkezésre állást biztosítana az adatszolgáltatások (pl. tulajdonilap-másolat kérése) vonatkozásában.

3.6. Okiratok

[73] A bejegyzés iránti kérelem alapjául szolgáló okiratokat továbbra is mellékletként kell majd csatolni, csak elektronikus formában. [74] Az új Inytv. rendelkezéseinek megfelelően jog és tény bejegyzése alapjául általánosan és kivétel nélkül csak olyan magánokirat fogadható el a jövőben, amelyet ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látott el. A bejegyzés alapjául szolgálhat elektronikus okirat vagy olyan papíralapú okirat, amelyet a készítője (közjegyző, ügyvéd, kamarai jogtanácsos) elektronikus okirattá alakított. A külföldön kelt magánokiratokkal kapcsolatban kiemelendő, hogy bár a törvény erről külön nem rendelkezik, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is irányadó az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 44. § (7) bekezdése: az indokolás erre külön felhívja a figyelmet, hogy a jogalkalmazók számára ne legyen kétség, hogy az új szabályozás e tekintetben nem zárja ki az ügyvédek által gyakran alkalmazott, a távollevők közötti szerződéskötésre vonatkozó lehetőséget. [75] Az új Inytv. a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok kellékei között szabályozza az elektronikus okirati követelményeket is.

3.7. A függőben tartás jogintézményének megszüntetése

[76] A jogrendszeren belüli dogmatikai koherencia és a földhivatali eljárás egyszerűsítése érdekében az új ingatlan-nyilvántartási törvényben már nem szerepel a függőben tartás jogintézménye. A jelenleg hatályos Inytv. 47/A. §-a alapján az ingatlan-nyilvántartási eljárást a következő négy esetben kell függőben tartani:

a) a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig;

b) a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig;

c) az ügyész értesítése esetén, az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti meghatározott tájékoztatás ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezéséig; vagy

d) ha törvény így rendelkezik.

[77] Az a), c) és d) pontokba foglalt rendelkezések szükségesek, ugyanakkor az Ákr. eljárási szabályaival nem koherensek. Tekintettel arra, hogy ezek eljárási szempontból felfüggesztési okok, az új Inytv. felfüggesztési okként szabályozza újra ezeket. Megjegyzendő, hogy az előkészítés alatt álló Átmeneti tv. várhatóan módosítani fogja az a) pont tekintetében az új Inytv.-t. Az a jövőben az automatikus döntéshozatal gyakorlati szempontjaira figyelemmel mégsem felfüggesztési ok lesz, hanem az új Inytv. ez esetben is az ügyintézési határidő kezdő időpontját fogja eltérően meghatározni akképpen, hogy előző széljegy esetén az ügyintézési határidő az utóbb széljegyzett beadvány tekintetében csak az előző széljegy elintézését követő napon fog megkezdődni. [78] A b) pont alapvetően egy ingatlanforgalomhoz kapcsolódó anyagi jogi szabályozást rejt magában, ennek fényében a Szabályozási Koncepció a kérdéskört nem eljárásjogi, hanem anyagi jogi szempontból közelíti és javasolja megoldani: így a polgári jogban szabályozott tulajdonjog-fenntartás jogintézmény kapcsán szabályozásra kerülő, fentebb leírt tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog nyújtana széles körű és biztos jogszabályi hátteret a kérdés rendezésére.

3.8. A bejegyzésre nem alkalmas bírói (hatósági) döntések esetköre (új Inytv. 58-59. §)

[79] Végül a Szabályozási Koncepció kezeli, és megoldást javasol az eddigi szabályrendszer és joggyakorlat által megnyugtatóan nem megoldott és rendezetlen esetkör tekintetében, amikor téves vagy hibás bírói (hatósági) döntés alapján kellene, hogy sor kerüljön ténylegesen végrehajthatatlan, vagy éppen jogellenes ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. [80] Példaként az alábbi esetek hozhatóak fel. Előfordulhat, hogy a polgári jogi peres eljárásban eljáró bíróság olyan ingatlan tekintetében rendeli el a földhivatali eljárást, amely ingatlan a valóságban nem létezik, vagy elviekben olyan eset is megtörténhet, amikor a bíróság a birtokmaximum szabályaival ellentétes módon rendeli el az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, és ez utóbbi alapján a bejegyezhetetlenség már mindenképpen az elbírált jogvita érdemét érintő kérdés. Mivel a bírósági, hatósági kezdeményezés alapján induló eljárásokban az ingatlanügyi hatóság kötelezően, hivatalból jár el és nem hozhat visszautasító, elutasító döntést, ez a gyakorlatban a bejegyezhetetlen bírósági (hatósági) határozatok esetén jelenleg megoldhatatlan problémát jelent, és a bírósági (hatósági) döntés, bár az jogerős, illetőleg végleges döntést jelent, mégis soha nem kerül bejegyzésre, feloldhatatlan jogbizonytalanságot eredményezve. [81] A Szabályozási Koncepció ezért speciális eljárásrendet dolgozott ki és javasolt ezen esetkörre. Ennek megfelelően, amennyiben a bejegyzésnek jogszabályon alapuló akadálya van, és az hiánypótlással sem orvosolható, vagy a hiánypótlási felhívás eredménytelen volt, akkor az új törvény – az apróbb tévedések kijavítása és a gyorsabb ügyintézést elősegítve – első körben előírja, hogy ezentúl nemcsak a felek, hanem hivatalból a földhivatal is kezdeményezheti, sőt köteles kezdeményezni a téves vagy hiányos bírósági döntés kiegészítését vagy kijavítását, a hatósági határozatnál pedig a bejegyzési akadály okának megszüntetését. [82] Ha a bírósági döntés kijavítására, kiegészítésére vagy a hatósági határozat esetén a bejegyzési akadály megszüntetésére nem kerül sor 60 napon belül a bíróság vagy hatóság részéről, akkor a földhivatal olyan hibák esetén, amelyek folytán ténylegesen nem lehetséges a bejegyzés,^[3] határozatban megállapítja, hogy a bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás nem végrehajtható, és ezt a határozatát a feleken (egyéb értesítendőkön) kívül a törvény rendelkezése szerint megküldi az ügyésznek is. Olyan esetben, ahol ugyan az ingatlanügyi hatóság megítélése szerint jogszabályi rendelkezéssel ellentétes a bejegyzés, de nem tartozik a ténylegesen bejegyezhetetlen, törvény által meghatározott körbe a hiba, hiányosság, akkor a bírósági elrendelést, hatósági felhívást teljesíti. [83] Az új törvény speciális jogorvoslati lehetőséget határoz meg abban az esetben, ha a földhivatal a bírósági elrendelés, hatósági felhívás végrehajthatatlanságát állapította meg, elősegítendő a fentebb hivatkozott jogbizonytalanság megoldását. Amellett, hogy természetesen az általános szabályok szerint a feleknek módjában áll a végrehajthatatlanságot kimondó határozat elleni közigazgatási perindításra is, egy hat hónapos jogvesztő határidőn belül megadja a lehetőséget a bejegyzésben érdekelt személynek, valamint közérdeksérelem esetén az ügyésznek a bírósági elrendelés alapjául szolgáló bírósági határozat elleni perújításra is, méghozzá a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvényhez (a továbbiakban: Pp.) képest eltérő, speciális szabályok szerint. A perújítás alapja ez esetben önmagában a bírósági elrendelés végrehajthatatlanságát megállapító földhivatali határozat, nem a Pp.-ben meghatározott perújítási okok, így a bíróság köteles lesz az új Inytv.-ben meghatározott jogosultak részéről határidőben benyújtott perújítási kérelem alapján eljárni és a megismételt eljárást lefolytatni, nincs helye a Pp. szerint a perújítási kérelem megengedhetősége vizsgálatának. A hat hónapos jogvesztő határidő kezdő időpontja pedig értelemszerűen nem az alapul szolgáló bírósági döntés kézhezvétele, hanem a földhivatalnak a bírósági elrendelés végrehajthatatlanságát megállapító határozat érdekelt fél vagy ügyész általi kézhezvételének napja. Ha pedig a földhivatali határozat ellen közigazgatási pert indítottak, akkor ezen per jogerős befejeződésétől számítandó a hat hónap. [84] Hatósági felhívás végrehajthatatlanságának megállapítása esetén az új Inytv. a fentiek szerint lehetőséget ad a bejegyzésben érdekelt személyeknek, valamint közérdeksérelem esetén az ügyésznek a bejegyzésre alkalmatlan hatósági határozat tekintetében a hatósági eljárás megismétlésének kezdeményezésére, a fentiek szerint számított hat hónapos jogvesztő határidőn belül. [85] Megjegyezzük, hogy az új Inytv. az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául feltételt nem tartalmazó bírósági (hatósági) határozat megkövetelésével a jövőben eleve kizárja a jelenlegi gyakorlatban sokszor előforduló, a közös tulajdon megszüntetése esetén a megváltási összeg megfizetésének feltételével tulajdonba adó, és így jövőbeli, bizonytalan feltételtől függően végrehajtható bírósági határozat meghozatalát. Ehhez kapcsolódóan az Átmeneti tv. előkészítése során kerültek a részletszabályok a Pp. kiegészítésével kidolgozásra, amelyek szerint a bíróság kizárólag biztosítékadás mellett rendelkezhet úgy a közös tulajdon megszüntetéséről, hogy az ingatlant ellenérték fejében egy (vagy több) tulajdonostárs tulajdonába adja. A bíróság az ítéletet a biztosíték bírósági letétbe helyezését követően hozza meg, az ítéletben a tulajdonba adás mellett pedig rendelkezik a biztosíték kiadásáról az ellenértékre jogosult részére.

(Megjelent: Ingatlanjog, 2022/1. sz.)

^[1] Az ezen kérdésekkel kapcsolatos, 2023 februárjára rendelkezésre álló műszaki lehetőségek még a fejlesztő cég részéről is vizsgálat alatt állnak, erre tekintettel a pontos jogi szabályozás tartalma még változhat.

^[2] Ákr. 50. § (2) bekezdés a) pont: Az ügyintézési határidő automatikus döntéshozatal esetén huszonnégy óra.

^[3] Lásd: új Inytv. 58. § és 59. § (5) bekezdés a)-c) pont.

---