A társasházi közös költség megállapításának érvényessége

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A közös költség része az éves költségvetésnek, a költségvetést elfogadó közgyűlési határozat érvénytelensége azonban nem feltétlenül vonja maga után a közös költség megállapításáról szóló közgyűlési határozat érvénytelenségét – a Kúria eseti döntése.

Ami a tényállást illeti, az alperes társasház 2015. március 6-án tartott közgyűlésén hozott nyolc határozata között a 3. számúban elfogadta a 2014. évre vonatkozó beszámolót, a 4. számúval pedig a 2015. évre vonatkozó költségvetés tervezetét. Az 5. számú határozatban a tulajdonosokat 2015. január 1-jétől terhelő közös költség, illetve víz- és csatornadíj összegét a korábbiakkal egyezően határozta meg a közgyűlés. 

A felperes tulajdonostárs keresetében a közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását kérte. Álláspontja szerint, mivel a közgyűlést összehívó Kft. közös képviselővé választásáról szóló 2014. szep­tember 30-i közgyűlési határozat 2015. október 8-án jogerőre emelkedett ítélet értelmében érvénytelen, ezért a Kft. nem volt jogosult a közgyűlés összehívására, ezért az így összehívott közgyűlés által hozott határozatok érvénytelenek. A 3-5. számú határozatok ezen túlmenően sértik a számviteli törvényben megfogalmazott valódiság, folytonosság és teljesség elvét, mert a bíróság egy másik ítélete a 2011. és 2012-es évek beszámolóját, valamint a 2013. év költségvetését elfogadó közgyűlési határozatok érvénytelenségét mondta ki, így a 2014-es évre vonatkozó valós nyitó adat nem áll rendelkezésre. Az ilyen körülmények között elfogadott 2014. évi beszámoló és a 2015. évi költségvetés törvénysértő. 

 

Az első- és másodfokú eljárás 

Az elsőfokú bíróság helyt adott a keresetnek és valamennyi közgyűlési határozat érvénytelenségét állapította meg, mivel a közgyűlést nem a közös képviselő hívta össze, tekintve, hogy a 2015. október 8-án jogerőre emelkedett ítélet értelmében a közös képviselőt megválasztó 2014. szep­tember 30-i közgyűlési határozat érvénytelen, ezért a Kft. 2015. március 6-ára közgyűlést nem hívhatott össze. Ez az eljárási szabálysértés a közgyűlés valamennyi határozata érvénytelenségét eredményezi.  A 3-5. számú határozatok érvénytelenségét a valódiság és folytonosság, valamint a világosság és következetesség elvének megsértése miatt is megállapította a bíróság. Érvelése szerint, mivel az előző évek beszámolóit, illetve költségvetését elfogadó határozatok érvénytelenségét jogerős ítélet mondta ki, nyitó adat hiányában a 2014. évi beszámoló és a 2015. évi költségvetés elfogadása is jogszabályba ütközően érvénytelen. 

A másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú ítéletet, és a keresetet az 1., 2., 5., 6., 7., valamint a 8. számú határozatok tekintetében elutasította. A közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozat érvénytelenségét kimondó ítélet hatályát nem tekintette a megválasztás időpontjára visszamenőlegesnek, mivel álláspontja szerint az érvénytelenség kimondása csak a jövőre nézve zárja ki a közös képviselő eljárását, ezért a Kft. a közgyűlést 2015. február 16-án összehívhatta. A közös költség, valamint a víz- és csatornadíj-fizetési kötelezettséget megállapító 5. számú határozatot a másodfok azért nem találta érvénytelennek, mert a közösköltség-befizetés biztosítja a közös tulajdon fenntartásának fedezetét, és ebből a szempontból valójában érdektelen az előző év nyitó és záró adata. 

 

A felülvizsgálati kérelem tartalma 

A felperes kitartott azon érve mellett, hogy a közgyűlési határozat érvénytelenségét kimondó jogerős ítélet visszamenőleges hatályú, ezért a Kft. 2015 februárjában közös képviselőként nem hívhatott jogszerűen össze közgyűlést. 

A tartalmi érvénytelenség kapcsán azzal támadta a másodfok jogértelmezését, hogy az érvényesnek tekintett közös költséget megállapító határozat szorosan összefügg a költségvetés adataival, így ami a költségvetést elfogadó 4. számú határozatban érvénytelen, az nem lehet érvényes az 5. számú határozatban, a közös költség ugyanis része a költségvetésnek. A közös költség nagysága a társasház vagyoni helyzetének figyelembevételével lenne kiszámítható, erre vonatkozó valós adat azonban, érvényes beszámoló hiányában évek óta nem áll a társasház rendelkezésére. 

[htmlbox tarsashazi_komm]

 

A Kúria megállapításai 

A Kúria mind az alaki, mind a tartalmi szempontú érvénytelenségi kérdésekben egyetértett a másodfokú bíróság döntésével és jogi indokaival. A közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozat érvénytelenítésének hatályát illetően a Kúria 2016-ban felállított joggyakorlat-elemző csoportja úgy foglalt állást, hogy a közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozat nem anyagi jogi tartalmú, hanem az önállósult társasházi szervezettel kapcsolatos képviseleti jog – az eljárási jogosultság – kérdését rendezi, ebből következően érvénytelensége csak a jövőre nézve értelmezhető, ex nunc hatályú.  

A tartalmi szempontú érvénytelenséggel összefüggésben a Kúria kiemelte, hogy az valóban része az adott év költségvetésének, de nem tartotta helytállónak a felperes azon érvelését, mely szerint a költségvetés társasházi törvényt sértő érvénytelensége automatikusan maga után vonja a közös költség összegét meghatározó közgyűlési határozat érvénytelenségét is. 

A költségvetés és a közös költség meghatározásának összefüggéseit az adott eset körülményeinek figyelembevételével kell vizsgálni, és csak minden körülményre kiterjedő vizsgálat alapján dönthető el, hogy a költségvetésről szóló határozat érvénytelensége egyben a közös költség összegéről szóló határozat érvénytelenségét is eredményezi-e. Egyértelmű az összefüggés, ha a közös költség összegének meghatározása tévesen vagy jogszabályi rendelkezésekkel ellentétesen történt, pusztán az előző évi elszámolás érvénytelenségének megállapítása további, közvetlenül a közös költség összegére kiható tényezők nélkül nem vezet az azt megállapító közgyűlési határozat érvénytelenségére. Szerencséseb, mert nagyobb valószínűséggel teszi elkerülhetővé az esetleges pótbefizetéseket, ha a közös költség meghatározására az előző év sarokszámainak ismeretében, érvényes elszámolás alapján kerül sor, annak hiánya azonban nem eredményezi automatikusan a közös költség meghatározásának érvénytelenségét. 

Mindezek alapján a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. 

 

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 22.200/2016.) a Kúriai Döntések 2018/3. számában 85. szám alatt jelent meg. 

---