Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A Kúria joggyakorlat-elemző csoportja terjedelmes összefoglaló véleményben fogalmazta meg az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos aktuális bírói gyakorlatot és a kifejtette álláspontját a bírói gyakorlat egységesség érdekében. Cikkünk első részében a joggyakorlat-elemző csoport felállítását valamint az ingatlan-nyilvántartási hatóság regisztratív szerepét és az okiratok nyilvánvaló érvénytelenségének esetkörével kapcsolatos álláspontját ismertettük.
Írásunk második részében az ingatlan-nyilvántartás nyilvánosságával, közhitelességével, az ingatlan-nyilvántartási rangsorral, az okirati elvvel és a jogcímmel kapcsolatosan kialakult bírói gyakorlatot mutatjuk be.
Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánossága
A nyilvántartással kapcsolatban hozott bírói ítéletek contra omnes hatályúak, mivel a nyilvántartásba bejegyzett jogok abszolút szerkezetű dologi jogok, amely azt jelenti, hogy a nyilvántartásba bejegyzett jogosulttal szemben mindenki más kötelezett. A nyilvánosság elve elengedhetetlen ahhoz, hogy az abszolút szerkezetű jogviszony kötelezettjei ismerjék azon jogok fennállását, amelyek vonatkozásában negatív kötelezettségük áll fenn.
[multibox]
Az elbirtoklással kapcsolatos joggyakorlatában a Kúria kifejtette, hogy az elbirtoklási idő elteltével az elbirtokló a tulajdonjogot ex lege – ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül – eredeti szerzésmódokkal megszerzi ugyan, azonban a tulajdonjog dologi hatályt kizárólag a bejegyzéssel nyer.
A közhitelesség elvén keresztül a nyilvántartás biztosítja, hogy a tulajdonossal szemben senki nem hivatkozhat arra, hogy a jog fennállásáról nem tudott. Ezért a nyilvánosság és a közhitelesség elve szorosan összekapcsolódik. Az Inytv. a közhitelességre vélelmet is épít, amely szerint a bejegyzett jog fennáll és azt a személyt illeti meg és olyan tartalommal, ahogy azt az ingatlan-nyilvántartás feltünteti, illetve garantálja azt is, hogy az ingatlannal kapcsolatosan nem áll fenn más jog, mint amelyet a nyilvántartásban feltüntettek.
Hozzáférési feltételek az ingatlan-nyilvántartáshoz és a levéltári anyaghoz
Az Inytv. kimondja, hogy a tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető, azaz azt bárki megtekintheti, feljegyzést, illetve hiteles másolatot készíthet.
Az okiratok, hatósági határozatok tartalma azonban csak az ingatlan-nyilvántartás, vagy a széljegy szerinti jogosult teljes bizonyító erejű magánokiratba, vagy közokiratba foglalt nyilatkozatával ismerhetők meg, valamint akkor, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az okirat megismeréséhez joga érvényesítéséhez, vagy jogszabályon, illetve hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. Az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények és átvezetett adatok alapjául szolgáló okiratnak az érintett természetbeni rész meghatározására vonatkozó tartalma korlátozás nélkül megismerhető, akárcsak az állami ingatlan-nyilvántartási térkép adatbázis, ahogy azt a Ptk. 5:166. § is deklarálja.
Az ingatlan-nyilvántartási levéltárban elérhető okiratokban „kutakodás” nem tekinthető iratbetekintésnek. A levéltár kizárólag egyedi adatról köteles tájékoztatást adni, azt is csak akkor, ha a kérelmező megadja az azonosításhoz szükséges adatokat. A Legfelsőbb Bíróság eseti döntésében nem adott helyt annak, hogy a felperes olyan perbeli városrészben található ingatlanokról kért tájékoztatást, amelyek valószínűleg a nagymamája tulajdonában voltak az 1970-es években.
A fentiekből következően, tehát az ingatlan-nyilvántartás csak az Inytv-ben meghatározottak szerint nyilvános.
[htmlbox Tb_Kommentár]A Legfelsőbb Bíróság szintén nem adott helyt azon az örökös kérelmének, aki örökösi minőségét5 igazolta ugyan, azonban az örökhagyó nem szerepelt sem a megismerésre átadni kért iratok sem pedig a tulajdonosok jegyzékében.
A hatóság irat- és adatkezelését az Inytv., a Ptk., a Ket., az Infotv. és valamint A köziratokról, a közlevéltárakról és a magánlevéltári anyagok védelméről szóló 1995. évi LXVI. törvény (továbbiakban: Ltv.) is szabályozza. A Kúria eseti döntésében megállapította, hogy a közigazgatási bíróságnak minden esetben vizsgálnia kell, hogy az ingatlanügyi hatóság megfelelő formában (végzés, határozat) rendelkezett-e a megismerési kérelemről. A közigazgatási bíróságok a Ket. 82. §-ra és az Inytv. 4. §-ra alapítva alakították ki gyakorlatukat. A Kúria kifejtette, hogy az Inytv. és az Inytvvhr. egyértelműen meghatározza, hogy a közigazgatási bíróság milyen esetekben és feltételek fennállása esetén hozhat döntést. Az ingatlanügyi hatóságnak a hiteles és nem hiteles tulajdoni lap kiadásáról határozatot kell hoznia, minden egyéb eset iratbetekintésnek minősül, függetlenül attól, hogy lezárt vagy folyamatban lévő ügyről van-e szó.
A Legfelsőbb Bíróság eseti döntésében kifejtette, hogy a „bárki” kategóriába a költségvetési szerv is beletartozik, ezért jogosult az ingatlan-nyilvántartás adatainak megismerésére. Az ügyben a felperes költségvetési szerv tulajdoni lapok másolatának kiadását kezdeményezte. A hatóságnak az Inytv. alapján nem volt jogosultsága a kérelem teljesítésének megtagadására. A tulajdoni lapok megküldése nem minősült az adatvédelmi jog szempontjából adattovábbításnak, mivel az adatkezelésre maga az Inytv. adott felhatalmazást, tehát az Inytv. nyilvánossági szabályai miatt nem érvényesülhetett az Adatvédelmi törvényben (továbbiakban: Avtv.) meghatározott adattovábbítási tilalom.
A később kialakult közigazgatási joggyakorlat alapján az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a nyilvánosság elve nem jelen korlátlan adatszolgáltatási, tulajdoni lap másolat kiadási kötelezettséget, nem jelenthet a nyilvánosság elve korlátlan adatbázis építést, vagyis nem lehet a közhitelesség és a nyilvánosság alapelvét korlátlanul alkalmazni. A Legfelsőbb Bíróság ezen ítélete már elsőbbséget biztosított az információs önrendelkezési jognak.
A kérelem teljesítésének alapvető feltételévé vált az igazolt igény. Amennyiben a kérelmező azt kívánja bizonyítani, hogy egy külső, nem érdekelt féltől származó irat tartalma támasztja alá a jogosultság vagy kötelezettség fennállását, úgy igazolásként keresetlevelet, idéző végzést, hatósági határozatot, hatósági szerv hivatalos levelét vagy megkeresését kell csatolnia.
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége
A közhitelesség elvével kapcsolatos szabályozást a Ptk. 5:171. § -5:177. §-ai tartalmazzák. A közhitelesség elve azt jelenti, hogy amennyiben az ingatlan-nyilvántartásba valamely jogot bejegyeztek, illetve oda valamely tényt feljegyeztek, senki nem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott, hiszen a nyilvánosság elve alapján az adat bárki számára megismerhető.
A közhitelesség úgynevezett quasi vélelem, amely nem áll fenn, ha törvény kizárja érvényesülését, például a zálogjog esetében, ha valaki hatósági határozattal vagy jogszabály erejénél fogva szerez dologi jogi jogosultságot.
A jóhiszemű szerző védelme
A jóhiszemű szerző védelméről a Ptk. 5:172. § rendelkezik. A jóhiszemű szerző védelmére azért van szükség, mert az ingatlan-nyilvántartás tartalma eltérhet az ingatlan valóságos jogi helyzetétől. A szerző félnek azonban az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem kell tudnia. Nem jóhiszemű szerző azonban az, aki tudomással bír az ingatlan valós jogi helyzetéről, azonban bízik abban, hogy az ő ellenkező tudomásával szemben előnyösebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés.
A forgalom biztonsága érdekében az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jóhiszemű és visszterhesen szerző féllel szemben a közhitelesség elve érvényesül. Ha az ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos jogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerzett jogot.
A jóhiszeműség fennállásának vizsgálatára sem az ingatlanügyi hatóság, sem a közigazgatási bíróság nem jogosult, mivel ez a polgári peres eljárás keretein belül tisztázható. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogot szerző személy nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jóhiszemű szerzővel szemben. E szabály alapja a közhitelességhez kapcsolódó bizalmi elv, amely áttörve a „nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet” elvet, védi azokat, akik visszterhesen az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos tulajdonjoga bejegyzésére irányuló dologi igényét csak tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal, illetve a nem jóhiszemű szerzővel szemben érvényesítheti. Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos az ingatlant átruházza, és a jóhiszemű szerző tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos tulajdonjogának bejegyzésére a lehetetlen szolgáltatásra irányuló jogügylet érvénytelensége ellenére már nem kerülhet sor. A bírói gyakorlat ezt az elvet tekinti irányadónak az öröklés és a házassági vagyonközösség esetén is. Az ellenérték fejében tulajdonjogot szerző féllel szemben nem hivatkozhat az elbirtokláson alapuló tulajdonszerzésre az, aki nem jegyeztette be az elbirtokláson alapuló tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. Az örökösök, akik törvény erejénél fogva szereztek tulajdonjogot és ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként kérhették volna tulajdonjoguk bejegyzését, azonban ezt nem tették meg, ezért nem érvényesíthetik igényüket a jóhiszemű szerzővel szemben. A Debreceni Ítélőtábla eseti döntésében kimondta, hogy ha a szerzők jóhiszemű jogszerzése és az ügyleti jogelődök jogszerzése is kétségtelenül megállapítható, akkor az örökösök végképp elkéstek igényük érvényesítésével. Tehát, ha az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos késlekedik megszerzett tulajdonjogának bejegyzésével, számolnia kell azzal, hogy tulajdonjoga elenyészik, ha dologi jogi igényét nem érvényesíthette a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal szemben. Az e tulajdonostól jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző, bejegyzett vagy őt a rangsorban megelőző új tulajdonos ellen alappal már nem érvényesítheti igényét. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy vagy az ingatlan-nyilvántartásban feljegyezhető tény jogosultja a szerzett jogát, illetve a feljegyezhető tényt nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy őt bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző jóhiszemű szerzővel szemben.
A közhitelesség tehát azt jelenti, hogy mindenki bízhat abban, hogy azok a jogok, amelyeket az ingatlan-nyilvántartás feltüntet, csakugyan megilletik a jogosultként bejegyzett személyt, és az ingatlanon csak azok a korlátozások állnak fenn, amelyek be vannak jegyezve.
A közhitelesség jogvédelmi hatásának hiánya
A Ptk. 5:173. §-a rendelkezik az ingatlan-nyilvántartás teljességéről. Úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog és feljegyzett tény fennáll, és az az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg, és úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásból törölt tény vagy jog nem áll fenn. A közhitelesség azonban nem terjed ki az ingatlan-nyilvántartás (dologi) és személyi adataira, hanem csak az adatok helyességét támasztja alá. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokkal szemben bizonyításnak van helye, a bizonyítás pedig azt terheli, aki az adatok helyességét vitatja.
Az ingatlanügyi hatóság, illetve a kérelmezők által szolgáltatott hibás adatokon alapuló bejegyzések és az ingatlan nyilvántartás közhitelességének fenntartása érdekében a bejegyzések és a feljegyzések kijavíthatók. Ha egy ingatlannal kapcsolatosan felmérési, térképezési, vagy területszámítási hiba merül fel, ezt az ingatlanügyi hatóság hivatalból is kijavíthatja. Ha az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható, hogy az ingatlanra időközben harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzett és a kijavítás vagy kiegészítés az ő jogát sértené, a jogra és a tényre vonatkozó kijavításnak vagy kiegészítésnek csak akkor van helye, ha ehhez az érdekelt harmadik személy hozzájárult. Az ingatlan adatainak kijavításához azonban nem szükséges harmadik személy hozzájárulása. Amennyiben a kijavítás ellentétes a fennálló birtoklási viszonyokkal, úgy a kijavítás a természetbeni határvonalat nem változtathatja meg, az csak a kiigazítással érintett szomszédos földrészlet tulajdonosának hozzájárulása esetén jogerős közigazgatási határozat, vagy bírósági ítélet alapján lehetséges. A szomszédos ingatlanok határvonalával kapcsolatos kiigazítási igény polgári peres úton rendezhető.
A Kúria ítéletében kimondta, hogy nem sérti a közhitelesség elvét az, ha a tévesen bejegyzett, területszámítási hibában szenvedő adatot a hatóság az eredeti kataszteri térképnek megfelelő állapot szerint visszaállítja, és ennek megfelelően tünteti fel az egyes ingatlanok területméretét, ahogy annak sincs jelentősége, hogy a perbeli ingatlanokat nagyobb területnagyságra figyelemmel vásárolták meg, a kijavításnak a területnagyságot illetően ez nem képezi akadályát. Az ingatlanügyi hatóság eljárásával nem tulajdonjogot von el, hanem az ingatlan közhiteles adatát helyesbíti, állapította meg a Legfelsőbb Bíróság.
Az Inytv. szerint az ingatlan adatainak, valamint a bejegyzett jogosult nevének, lakcímének a megváltozását az ingatlanügyi hatóság az érdekelt bejelentése vagy megkeresése alapján vezeti át az ingatlan-nyilvántartásban, az érdekeltet bejelentési kötelezettség terheli. Az Inytv. szerint az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez külön jogszabályban meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás, vagy igazolás, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát illető változás átvezetéséhez pedig a jogszabályban meghatározott, ingatlanügyi hatóság által érvénye záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges. A nyilvántartott adatoknak a tényleges állapottal való egyezőségét a hatóság hivatalból is ellenőrizheti.
A Kúria eseti ítéletében deklarálta, hogy a művelési ág változásának bejelentésére előírt határidő nem jogvesztő.
Egy másik ítélet szerint nem tekinthető jogszabálysértőnek a földhivatal eljárása, ha a változás átvezetése előtt nem szerezték be a természetvédelmi hatóság engedélyét a helyi védelem alatt álló szőlő esetén, hanem a hatósági engedély nélkül végrehajtott művelési ág változást (gyümölcsös) a helyszíni ellenőrzést követően a természetbeni állapottal egyezően átvezették. A Kúria ezzel kapcsolatosan megállapította, hogy az ingatlan-nyilvántartási változást a természetbeni állapotnak megfelelően kell nyilvántartani, akkor is, ha azt engedély nélkül hajtották végre.
A Legfelsőbb Bíróság ítélete szerint a természetbeni állapotnak megfelelően kérhető a művelési ág megállapítása, bejegyzése, ha annak természetbeni változása kihat a művelési ágra alapítható igényekre.
A Legfelsőbb Bíróság egy másik ítélete szerint a kisajátítás során a tényleges, természetbeni állapot szerint kell megállapítani az ingatlan forgalmi értékét és a kártalanítás összegét.
A Legfelsőbb Bíróság elvi éllel mondta ki ítéletében a helyrajzi szám közhitelességét. A perbeli kérdés arra irányult, hogy a folyamatban lévő telekmegosztás miatt az új helyrajzi szám miatt az ingatlanon történő bontás tilalma még ugyanarra az ingatlanra, vagy már az új ingatlanra vonatkozott-e. A Legfelsőbb Bíróság döntése szerint az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége az ingatlan-nyilvántartás adatai tekintetében is fennáll. A közhitelesség ebben az esetben azonban csak a közhitelesség bizonyító erejét jelentette, vagyis azt, hogy az állami szerv, eljárása során köteles volt az ingatlan-nyilvántartás adatait használni, a jogvédelmi hatás azonban nem érvényesült. Ebből az ítéletből is egyértelműen megállapítható, hogy az ingatlannal kapcsolatos hatósági eljárásokban az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokat valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat kell irányadónak tekinteni.
[htmlbox Polgári_jog_folyóirat]A rangsor elve, a rangsor és a ranghely
Széljegyzés fogalma
A Ptk. 5:180. § szerint ranghelyet olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. Azon jogok, amelyek bejegyzésnek hatálya ugyanazon a napon kezdődik, azonos ranghelyen állnak. Az azonos napon érkezett kérelmek bejegyzésének sorrendjét az okiratok keltezésének, kiállításának, vagy ellenjegyzésének időpontja határozza meg. A széljegyzésben a széljegyzett beadvány tartalmára röviden utalni kell. A tulajdoni lap tartalmáét érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után a széljegyet törölni kell. A Kúria ítélete szerint a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem nem jelenti egyben a vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelem teljesítését.
A kialakult polgári bírói gyakorlat szerint nyilvántartott jognak a meglévő vagy törölt jogot kell tekinteni, azonban a széljegyzett kérelem nem tekinthető ilyennek, ezért törlési kereset csak az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett jog törlése iránt indítható. A bírósági gyakorlat alapján az is egyértelműen megállapítható, hogy a széljegyzésnek nincs jogkeletkeztető hatása, mivel az eljárásnak a széljegyzés nem érdemi aktusa.
A ranghely alapítására alkalmas kérelem fogalma: a bejegyzés alapjául szolgáló és a bejegyzésre alkalmas okirat
A Kúria ítéletében kimondta, hogy a bejegyzési kérelem elutasítása esetén a beadvány nem tartja meg eredeti rangsorát.
A Kúria eseti ítéletében megfogalmazta, hogy a jogelőd tulajdonszerzésének időpontjára visszamenőlegesen nem lehet a tulajdonszerzést bejegyezni, mert a tulajdonszerzés időpontja az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásának időpontja. Erre azért van szükség, mert nem alakulhat ki olyan állapot, ami a bejegyzés és a határozat jogerőre emelkedése közti időszakra függő jogi helyzetet teremtett.
Az Inytv. szerint a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak nem tekinthető iratot a rangsor megállapításánál nem lehet figyelembe venni, mivel a célzott joghatás kiváltására nem alkalmas.
Az iktatás, a széljegy és a rangsor nyilvánkönyvi összefüggése. A bejegyzés visszamenőleges hatálya
Az Inytv. rendelkezései értelmében a beadványokat az iktatószámok sorrendjében, az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni, tehát nem a beadvány érkezése, hanem annak iktatása keletkeztet ranghelyet. Azaz hiába veszi át a földhivatal az iratot tartalmazó borítékot, ha annak felbontása és az irat iktatása csak később történik meg, mivel ranghelyet csak az iktatás napján kaphat, ilyen ranghellyel történhet az ügyintézés. A bejegyzés iránti kérelem iktatásának dátuma határozza meg a bejegyzés ranghelyét és ezzel rangsorát. A tulajdoni lapon feltüntetett széljegynek elsősorban a kérelmek elbírálásának ranghelye, illetve a bejegyzések rangsora miatt van kiemelkedő jelentősége.
A 3/2010. PK. (XII. 6.) véleményben a Kúria kifejtette, hogy a törlési perek esetén előfordulhat, hogy a bejegyzési eljárás elhúzódik, ezért, amennyiben a törlési per megindítására nyitva álló határidőt a bejegyzési kérelem előterjesztésétől számítanánk, akkor a törlési per megindítására jogosult személy jogérvényesítési lehetőség nélkül maradna, hiszen a per megindítására nyitva álló határidő anélkül telne el, hogy egyáltalán megnyílott volna.
A Legfelsőbb Bíróság ítélete szerint egyidejűleg érkezettnek kell tekinteni azokat a beadványokat, amelyek ugyanazon a napon kerültek benyújtásra. Az egyidejű és ellentétes tartalmú kérelmeket nem lehet egymásra tekintettel elbírálni, az ellentmondás feloldása a polgári bíróság feladata.
A Legfelsőbb Bíróság ítéletében kifejtette, hogy a változást elrendelő határozat hatálya a kérelem benyújtására visszamenőleges hatályú. A bejegyzés visszamenőlegességének elve meghatározó a kérelmek elintézése során.
A Legfelsőbb Bíróság ítélete szerint egy 1993-ban eladott ingatlan vonatkozásában 1993-ban benyújtott, de elintézetlen kérelem esetén, 2002-ben ismételten eladott ingatlanra vonatkozó kérelem esetén a rangsorban előrébb álló kérelmező beadványával kapcsolatban kell először dönteni, így pedig ha tulajdonos-változás történik e kérelem elintézésével a bejegyzés visszaható hatálya folytán az ingatlannak nem a szerződésben szereplő eladó a tulajdonosa, ezért tőle tulajdonjog sem szerezhető, ezért a rangsorban később álló kérelmet el kell utasítani.
Az okirati elv, a nyilvánkönyvi közbenső intézkedések
Az okirati elv a törvényesség és az ingatlanforgalom biztonságának érvényesülése érdekében elengedhetetlen.
Az okirati elv értelmében az ingatlan-nyilvántartásba jogot bejegyezni, tényt feljegyezni, átvezetést megtenni csak érvényes okirat alapján lehet. Az okiratok közé sorolandó a hatóság vagy a bíróság határozata is. Ezért a bejegyzésnek egyértelműen akadálya lehet az okiratok hiányossága. A Legfelsőbb Bíróság foglalkozott azzal a kérdéssel, hogy az ingatlan nyilvántartásba milyen okirat alapján lehet jogot bejegyezni, illetve, hogy hogyan kell értelmezi a nyilvánvalóan érvénytelen okirat fogalmát. Egy vételi joggal kapcsolatos ítéletében a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy az okirat helytelenül tartalmazta az ügyletkötő megnevezést, mivel a vételi jogot engedő és a vételi jog jogosultja kötött egymással szerződést, ezért a Bíróság jogszerűnek ítélte a bejegyzési kérelem elutasítását.
Egy ingatlan apporttal foglalkozó ítéletében a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a kérelem nem minden mellékletének kell bejegyzésre alkalmas okiratnak lennie, de a jogváltozást tanúsító taggyűlési jegyzőkönyvnek, mint a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell az Inytv-ben meghatározott alaki és tartalmi kellékeket, valamint a társaság tagjainak és az ügyvédnek az aláírását.
A Kúriának egy másik esetben arról kellett döntenie, hogy bejegyzésre alkalmas okirat hiányában az ingatlan-nyilvántartásba eszközölhető-e bejegyzés.
Az Inytv. 32. §-a szerint a belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá a több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és az ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza. A szerződő felek kézjegyét az okirat lapjainak nem kell tartalmaznia, ha az okirat lapjait a szerződő felek által az erre meghatalmazott kézjegyével látja el. A bejegyzésre alkalmas okiraton az aláíróknak olvashatóan kell feltüntetni nevüket, amely rendelkezés a jogi személy nevében eljáró képviselőre is vonatkozik. Az okiratnak továbbá kifejezetten és egyértelműen tartalmaznia kell a jogszerzés jogcímét, mivel nem várható el a hatóságtól, hogy a szerződés tartalmából következtessen a jogcímre. Külföldi magánokiratok esetében a diplomáciai felülhitelesítésen túl ügyvédi ellenjegyzés is szükséges. A Kúria ítéletében kimondta, hogy a magyarul nem beszélő szerződő fél nem minősül írni vagy olvasni képtelen személynek, ezért nem kell közokiratba foglalni az adásvételi szerződést.
[htmlbox Közbesz_szemle]A Kúria többször kimondta, hogy haszonélvezeti jog alapítását és az ingatlan tulajdonosának bejegyzéshez való hozzájáruló nyilatkozatát nélkülöző szerződés nem alkalmas okirat a haszonélvezeti jog bejegyzésére. A haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a tulajdonos hozzájárulása, a tulajdonjog bejegyzéséhez pedig az eladók hozzájárulására van szükség, ezért a külön-külön megtett nyilatkozat hiányában a jogok bejegyzésére nem kerülhet sor.
A Kúria álláspontja szerint a benyújtott okiratnak a benyújtáskor hatályos jogszabályi követelményeknek kell megfelelnie.
A Legfelsőbb Bíróság korábbi gyakorlatát meghaladva az Inytvvhr. szerint az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okiratokat, igazolásokat, nyilatkozatokat eredetben, vagy közjegyző által hitelesített másolatban kell benyújtani.
Az ügyvédi ellenjegyzés érvényességi kellékei
Az Inytv. kimondja, hogy az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását (kézjegyét), irodájának székhelyét és az ellenjegyzés időpontját, valamint az „ellenjegyzem” megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességéhez továbbá elengedhetetlen a szárazbélyegző lenyomata. A következetes bírói gyakorlat szerint, ha az ügyvédi ellenjegyzés törvényben előírt feltételei nem állnak fenn együttesen, azokból bármelyik hiányzik, az az ellenjegyzést érvénytelenné teszi, amely nem pótolható hiányosság, ezért az okirat bejegyzés alapjául nem szolgálhat.
A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a földhivatal csak jogszabályok alapján dönthet, belső körlevelek, jogszabálynak nem minősülő más igazgatási útmutatók, az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi funkciója folytán a bejegyzés alapját nem képezhetik.
A Legfelsőbb Bíróság ítéletben mondta ki, hogy az ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott aláírás-minta nem pótolja az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges aláírási címpéldányt, azonban ezt az Inytv. 2013-ban úgy módosította, hogy az ügyvéd által ellenjegyzett aláírás-minta, amely a cégbírósághoz benyújtásra került és ezt a tényt a cégjegyzék tartalmazza, akkor a cégbíróság ezt az okiratot közvetlenül a cégbíróságtól való elektronikus lekérdezés útján szerzi meg. A 373/2014. (XII.31.) Kormányrendelet kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény bejegyzéshez szükséges igazolásokra vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazása során aláírási címpéldánynak minősül a közjegyzői aláírás-hitelesítéssel ellátott címpéldány, valamint a cégbejegyzési (változásbejegyzési) eljárásban készített és a közreműködő ügyvéd által ellenjegyzett aláírás-minta.
A közigazgatási bírói gyakorlat alapján az ügyvédi ellenjegyzés szabálytalansága és érvénytelensége a kétfokú földhivatali eljárás során orvosolható. Ha az eredetileg szabálytalan ügyvédi ellenjegyzés hiányosságai a másodfokú eljárásban pótlásra kerülnek. Ezt az Inytv. 56. § (2) bekezdése teszi lehetővé. Ebben az esetben a beadvány megtartja eredeti rangsorát. Az Inytv. szerint nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha a szabályszerű ellenjegyzés hiányzik. A Legfelsőbb Bíróság eseti döntése szerint, ha a bejegyzés alapjául szolgáló közjegyző által hitelesített okirati másolat nem tartalmazza az ellenjegyző ügyvéd szárazbélyegző lenyomatát és a közjegyző ellenjegyzése sem utal arra, hogy az eredeti okirat szerepelt az ügyvéd ellenjegyzése, akkor a bejegyzés jogszerűen elutasítható.
A Legfelsőbb Bíróság egy másik eseti döntésben kifejtette, hogy ha az okiratra vezetett ellenjegyzés szabályszerűen az okirat szerkesztésekor nem történt meg és a hiányosság kiküszöbölésére az okiratot szerkesztő ügyvéd az egyik szerződő fél halálát követően tett feljegyzést az okiratra („ellenjegyzem”), és az ismét beadott okirat olyan időpontban került benyújtásra, amikor az egyik szerződő fél már elhunyt, akkor az Inytv. alapján már nem kerülhet sor a bejegyzésre, ezért a kérelmet határozattal el kell utasítani.
Az „ellenjegyzem” megjelölés feltüntetését a közigazgatási bírói gyakorlat szigorúan, rendkívül formálisan értelmezi. Amennyiben az okiraton az „ellenjegyzem” kitétel és a dátum nem kerül feltüntetésre, hanem az szerepel, hogy az ügyvéd az okiratot egyidejűleg ellenjegyezte, az érvénytelen ellenjegyzésnek tekinthető, mivel a szerződés keltére történő visszautalás nem tekinthető időpont megjelölésnek. Az ellenjegyzés szintén érvénytelen, ha korábbi dátumú, mint az okirat kelte, mivel az ellenjegyzés az ügyvéd előtt tett aláírás, vagy saját kezű aláírásként történt elismerés aktusát hitelesíti. Ezért tartotta fontosnak a jogalkotó, hogy az Inytv. 32. § (4) bekezdésében az ellenjegyezni igét jelen időben, egyes szám első személyben, idézőjeles formában fogalmazza meg. Az ellenjegyzésnek tehát igazolnia kell az okiraton szereplő valamennyi aláírás valódiságát, az ettől való eltérés pedig kifejezetten fel kell tüntetni az okiraton, ellenkező esetben az ügyvéd megszegi a hivatására vonatkozó szakmai szabályokat. Az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság azonban nem ellenőrizheti az ügyvéd eljárását, bizonyítást nem folytathat le arra nézve, hogy az ellenjegyzés valamennyi aláírás valódiságát igazolja-e. Önmagában az a körülmény, hogy az ellenjegyzés általában és logikusan az aláírásokat követi, nem jogszabályi előírás, és az ettől való eltérés nem teszi az okiratot nyilvánvalóan alkalmatlanná az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. A bírói gyakorlat szerint a rendelkezés helyesen úgy értelmezendő, hogy az ellenjegyzés kizárólag „ellenjegyzem” kifejezést tartalmazhatja, az „ellenjegyeztem” nem helyes. A bíróság azt is kimondta, hogy az ügyvédi ellenjegyzés szabálytalansága nem alapozza meg a földhivatal kártérítési felelősségét.
Az ügyvéd ellenjegyzésével azt tanúsítja, hogy a szerződést a jogszabályoknak megfelelően elkészítette, azt a felek aláírták és a szerződés hitelesítéseként a már aláírt szerződést az ügyvéd ellenjegyzi. Nem ellenjegyezheti a szerződést az az ügyvéd, aki egyben a szerződést kötő ügyfelet képviselve írta azt alá, ennek során az ügyvédtől nem várható a szerződő felek mindegyikének egyenlő arányú érdekképviselete. A szerződésben részes ügyvéd a szerződést készítő és ellenjegyző ügyvédként nem járhat el annak érdekében, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét alátámasztó, mindenben megfelelő, a valóságos helyzetet és a szerződő felek szándékát hűen tükröző szerződés elkészítését garantálja. A Legfelsőbb Bíróság eseti döntésében kifejtette, hogy az ügyvédi ellenjegyzés nem pótolja, hanem igazolja az okiraton szereplő fél aláírását. A Legfelsőbb Bíróság ítélete szerint nem fogadható el az ügyvédi ellenjegyzés akkor sem, ha azt az ellenjegyző személy saját kezű aláírása helyett aláírás-bélyegzővel látta el, ezért ilyen esetben az okirat bejegyzés alapjául nem szolgálhat.
A 3/2012 PJE határozat 3) pontja szerint az aláírás fogalmának lényeges eleme, hogy az közvetlenül az aláírótól való származást fejezi ki és célja e személy különböző élethelyzetekben történő azonosítása.
Az ügyvédi ellenjegyzés érvényességét a nyilvánvaló érvénytelenség esetkörében is vizsgálni szükséges. Nem tartozik a nyilvánvaló érvénytelenség körébe az a körülmény, ha az ügyvédi kamarába bejegyzett valóságos személy ügyvéd a pecsétjén pontatlanul tünteti fel a nevét, illetve aggályos a névhasználata, de személye tisztázott. A szerződés keltének és ellenjegyzésének eltérő időpontja önmagában szintén nem eredményezheti a nyilvánvaló érvénytelenség megállapítását. Ha a szerződés keltezését az ellenjegyzés napjára javították ki, és az okiratból nem állapítható meg, hogy a javítás mikor történt, erre vonatkozó hitelt érdemlő bizonyíték a földhivatali eljárás során nem állt rendelkezésre, a Legfelsőbb Bíróság szerint, ezért a nyilvánvaló érvénytelenségi ok a javítással összefüggésben nem volt megállapítható.
A közigazgatási és polgári bírói gyakorlat egyértelműen különbséget tesz a jog átruházására irányuló szerződés érvényessége és jog bejegyezhetősége között. Az okiratnak a bejegyzési hiányossága, így az ügyvédi ellenjegyzés hiánya nem vonja maga után a jogügylet érvénytelenségét. Az ügyvédi ellenjegyzés vagy bármely okirati kellék hiánya nem az adásvételi szerződés érvényességének, hanem a tulajdonosváltozás bejegyzésének előfeltétele a Legfelsőbb Bíróság eseti döntése szerint.
A hibás személyi adatokat tartalmazó okirat (szerződés) bejegyzésre való alkalmassága
Az Inytv. kimondja, hogy az okiratnak tartalmaznia kell az ügyfél természetes személyazonosító adatait, lakcímét és személyi azonosítóját. Az Inytv. 39. § (1) bekezdés szerint, amennyiben az okiratnak pótolható hiányossága van, úgy a kérelmezőt 15 napos határidő tűzésével fel kell hívni a hiány pótlására. Ha a kérelmet az ingatlanügyi hatóság álláspontja szerint részben el kell utasítani, úgy a kérelmezőt nyilatkozattételre kell felhívni, hogy a kérelmet a teljesíthető részben fenntartja-e. Amennyiben a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat nem alkalmas a hiánypótlásra, akkor a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni.
A Kúria arra az álláspontra helyezkedett, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyezhetőséghez az okirat tartalmi kellékeként írja elő az ügyfél természetes személyazonosító adatainak, lakcímének és személyi azonosítójának feltüntetését. A Kúria eseti döntésében a tényállás szerint az egyik adós születési éve és ezáltal személyi azonosítója is tévesen került feltüntetésre a bejegyzés alapjául szolgáló és az azt módosító okiratban. Az okirat tartalmát az a szerződési tartalom jelenti, amelyre az vonatkozik, az adott szerződéstípus tartalmi követelményeit a Ptk. határozza meg, azonban a szerződési tartalmon túl az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyezhetőség érdekében az Inytv. 32. §-a további tartalmi kellékeket ír elő, amelyek ezáltal az okirat tartalmának minősülnek. A téves, nyilvánvalóan elírt személyi adatot tartalmazó okirat a polgári jog szabályai szerint javítható lett volna, mivel nem jelenti az okirat tartalmának módosítását vagy pótlását, azonban ez a megállapítás nem igaz az ingatlan-nyilvántartási eljárásra, mivel ebben az esetben a kötelező tartalmi kellékek javítása az okirat tartalmi módosításának minősül, ezért hiánypótlási eljárás keretében erre nincs lehetőség. Az ingatlanügyi hatóságnak csak egy lehetősége marad, a bejegyzési kérelmet határozattal el kell utasítania.
Egy másik esetben az ingatlanügyi hatóság észlelte, hogy a közös tulajdonban álló ingatlanra bejegyezni kért jelzálogjog az egyik adós tekintetében nem, azonban a két másik adós tekintetében bejegyezhető, de ennek ellenére az Inytv. 39. § (2) bekezdése szerinti nyilatkozattételi felhívási kötelezettségének nem tett eleget, ezzel pedig megsértette a Ket. 1. § (1) bekezdésében foglalt alapelvet. A Kúria megállapította, hogy jogellenes volt, hogy a hatóság és a közigazgatási bíróság nem vizsgálta, hogy a jelzálogjog bejegyzése iránti kérelem részben teljesíthető-e.
[htmlbox jogaszdij]A jogcím kérdése. Annak a nyilvánkönyvi következménye, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nem tartalmazza a „jogcím” kifejezést.
Az Inytv. 32. § (1) bekezdése szerint ahhoz, hogy az okirat bejegyzés alapjául szolgálhasson tartalmaznia, kell a jogváltozás jogcímét, a jogcímnek egyértelműnek és konkrétan meghatározottnak kell lennie. A tulajdonjogot nem lehet bejegyezni, ha a szerződésből hiányzik az aláírók ügyletkötői minősége, és a jogcímet az okirat hiányosan tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jogi képviselővel kell eljárni, ezért nem tekinthető szigorú feltételnek, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás során olyan formai követelményeknek is meg kell felelni, amely egyébként az adásvételi szerződés érvényességének nem feltétele. Amennyiben az ingatlanügyi hatóságnak az okirat elemzésével kellene megállapítania a szerződés jogcímét, úgy számos jogváltozással kapcsolatos vitás eset alakulna ki, amelyet a jogalkotó előre ki kíván zárni.
Cikkünk következő részében az ingatlan-végrehajtást fogjuk elemezni az ingatlan-nyilvántartás szempontjából, a törlési- és igénypereket is bemutatjuk, valamint az ingatlanügyi hatóság eljárásával kapcsolatos egyes további kérdésekre is kitérünk.
