Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A Kormány 2016. januárjában a Közigazgatás- és Közszolgáltatás-fejlesztés Operatív Program éves fejlesztési keretének megállapításáról szóló 1004/2016. (I. 18.) számú határozatában döntött a KÖFOP-1.0.0-VEKOP-15 azonosító számú, „E-ingatlan-nyilvántartás” című projekt megvalósításáról. Mint látható a projekt megvalósítása hosszú éveket vett igénybe, ma a folyamat a végső fázisában van, az érintettek a startlövésre várnak.
Ezen projekt megvalósítása alapjaiban változást jelent az ingatlan-nyilvántartásban: nemcsak elektronikus ügyintézésre való áttérést célozza meg, valójában új e-megoldások és kommunikációs csatornák széles körű bevezetését jelenti, továbbá a földügyi igazgatás területén – a rendszerek önállóságát nem érintve – számos rendszer[1] válik elektronikussá.[2]
Az ingatlan-nyilvántartás jogi szabályozásának a reformja valójában egy műszaki, az ingatlan-nyilvántartás digitális adatbázissá fejlesztésén és az eljárások elektronikussá tételén alapszik – amely fejlesztés az eljárásokban résztvevő jogászi hivatásrendek részéről nemcsak az új jogszabályok ismeretét követeli meg, hanem új, digitális felhasználói ismeretek elsajátítását is megköveteli. Ezen kettős követelmény pedig felfokozott érdeklődést generál az érintett hivatásrendek képviselői körében.
Jogszabályi háttérként az e-ingatlan-nyilvántartás elsőként közzétett jogforrása a 2021. június 28-án kihirdetett új ingatlan-nyilvántartási törvény, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: új Inytv.) és ezen túl az új Inytv. hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről szóló 2021. évi CXLVI. törvény azzal, hogy az új Inytv. végrehajtásáról szóló előterjesztés („Előterjesztés”) is társadalmi egyeztetés fázisában van.
Azt, amit ma tudni lehetséges: az új Inytv. 2024. február 1-jén lép hatályba, amelynek előírása szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban néhány kivételtől eltekintve kötelező lesz a jogi képviselet, a jogi képviselővel eljáró személy elektronikus kapcsolattartásra lesz kötelezett, és az automatikus döntéshozatal is beemelésre kerül az ingatlan-nyilvántartás eljárási szabályai közé.
Tekintettel az ingatlanokat érintő jogügyletek biztonságának garantálása érdekében ugyanakkor: (i) jogi képviselő képviseleti jogosultságát, eljárási lehetőségét kiegészítő feltételekhez kötik – így pl. az ügyvédek és kamarai jogtanácsosok esetén az új Inytv. továbbképzési kötelezettséget ír elő, (ii) továbbá ügyvéd és kamarai jogtanácsos esetén a jogi képviseletre való jogosultságot az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény („Ügyvédi tv.”) 39/A. (2) bekezdése szerinti, az ingatlan-nyilvántartást vezető informatikai rendszerben létrehozott meghatalmazással kell igazolni – mindezt (iii) különös tekintettel a jogi képviselő által kezdeményezett eljárásban az automatikus döntéshozatal lehetőségére.
Jelen cikk ezen előző bekezdésben meghatározott három feltétel vonatkozásában kíván mélyebb betekintést adni – mint az ügyvédek és a kamarai jogtanácsosok szempontjából a leginkább releváns kérdésekben. Hangsúlyozom, hogy egyes, jelen cikkben részletezett szabályozás a még el nem fogadott, egyeztetés alatt álló, kizárólag tervezetként létező Előterjesztés szerinti szövegen alapul– ennek fényében a végleges szabályozás birtokában jelen cikk kiegészítése várható.
1. Továbbképzési kötelezettség
Az új Inytv. 42.§ (1) bekezdése szerint jogok és tények bejegyzésére irányuló, kérelemre induló eljárásokban jogi képviselőként az ingatlanügyi hatósági eljárásban ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyzett eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos járhat el.[3]
Ezen jogosultság megszerzésének az Ügyvédi tv. 2024. február 1. napjától hatályos 183/A. §-a szerinti egyik feltétele az ügyvédi tevékenységet folytatók továbbképzéséről szóló 18/2018. (XI.26.) MÜK szabályzatban (6/E.fejezet) előírt továbbképzésen való részvétel és az azt követő számonkérés sikeres teljesítése.
Az irányadó fejezet ma hatályos szövege szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárással kapcsolatos képzés egy, a Magyar Ügyvédi Kamara által szervezett – elektronikus formában lehívásra igénybe vehető, vagy ezzel egyenértékű, a területi kamara által szervezett nem elektronikus formában vagy elektronikus formában, de nem lehívásra igénybe vehető – legfeljebb 4-4 órás elméleti és gyakorlati modulból áll.
Ezen tanfolyamok teljesítését követően a területi kamara által szervezett, személyes megjelenés és felügyelet mellett, de elektronikus úton teljesítendő, elméleti és gyakorlati ismeretek elsajátítását ellenőrző számonkérés sikeres teljesítése a követelmény. Sikeres teljesítést jelent az elméleti rész 80%-os és a gyakorlati rész 100%-os teljesítése, három sikertelen számonkérést követően ismételt számonkérésre bocsátás feltétele a tanfolyam ismételt elvégzése. A számonkérés lehetőségét háromhavonta legalább egy, előre meghatározott időpontban a vizsgázó által hozott informatikai eszköz segítségével, a területi kamara által biztosított helyiségben ingyenesen biztosítja az adott területi kamara. Ezen kívüli időpontban történő számonkérés, illetve számonkéréshez szükséges informatikai eszközt is biztosíthat a kamara – a honlapján közzéteendő mértékű költségtérítés ellenében.
Hangsúlyozandó, hogy az eljárási jogosultság megszerzését követő fenntartásának a feltétele, hogy az érintett ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos a tanfolyamot a MÜK szabályzat szerinti továbbképzési időszakonként egyszer teljesítse, azaz értelmezésem szerint a tanfolyamot öt évente ismételten el kell végezni, ugyanakkor újabb vizsgakötelezettség nem áll fenn.
A képzés és számonkérés előkészítésére a Magyar Ügyvédi Kamara elnöksége 2023. januárjában külön munkacsoportot hozott létre, amely a tematika és a képzési anyagok kialakítását is megkezdte, a képzési anyagok tekintetében e-learning anyagok, elméleti tesztkérdések és az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer használatát támogató segédanyagok is hozzáférhetők lesznek elősegítendő a felkészülést.
2. Ügyvédi meghatalmazás
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogosultsággal bíró ügyvéd és kamarai jogtanácsos a jogi képviseletre való jogosultságát az Ügyvédi tv. 39/A. (2) bekezdése szerinti, az ingatlan-nyilvántartást vezető informatikai rendszerben létrehozott meghatalmazással kell, hogy igazolja.
Az Előterjesztés szövege alapján ügyvédi meghatalmazást főszabály szerint csak ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással kell hitelesíteni.
Személyes jelenléttel történő aláírás vagy hitelesítés során eljárhat az ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos helyettesítésére jogosult, az ügyvéd megbízásából eljáró ügyvéd vagy alkalmazott ügyvéd, külföldön történő hitelesítés esetén az ügyvéddel együttműködésben álló az adott országban ügyvédi tevékenység gyakorlására jogosult európai közösségi jogász, alkalmazott európai közösségi jogász vagy külföldi jogi tanácsadó, speciális szabály vonatkozik kamarai jogtanácsos hitelintézetnek minősülő ügyfelére.
Ügyvédi meghatalmazás általánosan e-személyivel történő elektronikus aláírással adható – az e-ingatlan-nyilvántartási rendszerben rendszeresített meghatalmazás űrlapon, ugyanakkor az Előterjesztés szövege szerint minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással, illetve ügyfélkapuval nem rendelkező személy az integrált ügyfélszolgálaton (kormányablak)[4] vagy külképviseleten való hitelesítés útján adhat ügyvédi meghatalmazást.
Az ügyvédi meghatalmazásra vonatkozó követelményeknek a szerződéskötő fél által esetlegesen adandó ügyleti meghatalmazásnak is meg kell felelnie, azzal, hogy az ügyleti meghatalmazás ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett is kell, hogy legyen, a jogok, tények bejegyzéséhez szükséges okirattal egyezően, a meghatalmazó és a meghatalmazott személyének ugyanolyan szintű azonosítása szükséges, mint az ügyvédi meghatalmazás esetében. Ügyleti meghatalmazást szintén elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni – akár tartalmaz korlátozást, akár nem – ugyanakkor meghatározott korlátozások esetén az ilyen meghatalmazással érintett kérelem csak teljes vagy sommás eljárásban lesz elbírálható. Külföldön kiállított ügyleti meghatalmazásnál külön szabályként figyelni kell arra, hogy az csak akkor használható fel az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, ha azt magyar közjegyző elektronikus űrlapon rögzítette.
Ha az ügyfél képviseletében a jogügylet és az ingatlan-nyilvántartási eljárás során törvényes képviselő jár el, akkor meghatározott kivételektől[5] eltekintve – a kérelemben meg kell jelölni a törvényes képviseletet biztosító jogszabályhelyet, továbbá a szervezet belső szabályzatának rendelkezését, szükség szerint a törvényes képviseletet keletkeztető bírósági vagy hatósági határozat számlát – csatolva a határozatot vagy egyéb, törvényes képviselői minőséget igazoló okiratot.
Az új Inytv. 44. § (1) bekezdése értelmében jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás csak a jog vagy tény bejegyzésében közvetlenül érintett felek közös kérelme alapján folytatható le, így az ügyvédi meghatalmazást valamennyi közvetlenül érintett félnek alá kell írni.
3. Automatikus döntéshozatal
Az automatikus döntéshozatal általános eljárási szabályait nem az új Inytv. szabályozza, valójában ezt az eljárást már az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény („Ákr.”) tartalmazza – az Ákr. 40.§-a rendelkezik arról, hogy automatikus döntéshozatalnak van helye, ha azt törvény vagy kormányrendelet megengedi és a hatóság részére a kérelem benyújtásakor minden adat rendelkezésre áll, vagy azokat automatikus információátvétel útján meg tudja szerezni, továbbá ha a döntés meghozatala mérlegelést nem igényel, és nincs ellenérdekű ügyfél. Azaz automatikus döntéshozatal esetében az erre a célra kifejlesztett informatikai rendszer előre meghatározott szempontok alapján, a humántényezőt teljes mértékben mellőzve jár el, és a döntés azonnal meghozható lesz.
S éppen a humántényező mellőzése az a szempont, amely okán az automatikus döntéshozatal, mint eljárás a továbbképzés és az ügyvédi meghatalmazás kérdése mellett az ügyvédek és a kamarai jogtanácsosok között kiemelt érdeklődést vált ki – felelősségük ezen eljárás tekintetében vitathatatlanul megnövekszik.
Automatikus döntéshozatali eljárásban a benyújtott elektronikus űrlapon és kérelmen alapuló eljárásokban a kérelmen, az esetleges ügyleti meghatalmazáson és jogi képviselő meghatalmazásán kívül mellékelt dokumentumokat az elektronikus rendszer ugyanis nem vizsgálja, az automatikus bejegyzés az űrlap adatai alapján történne meg; az okiratok az automatikus döntéshozatal esetében nem vizsgálhatók.
Az, hogy mely ügytípusokban lesz alkalmazandó az automatikus döntéshozatal, az Előterjesztés tárgyát képező kormányrendeletben kerül majd meghatározásra.
Az Előterjesztés értelmében – a korábbi várakozásokkal ellentétben – az automatikus döntéshozatal által hozható döntések köre rendkívüli módon leszűkült: a végrehajtási jog, az adóhatóság által bejegyeztetett jelzálogjog, hitelintézeti jelzálogjog, önálló zálogjog, továbbá ezek biztosítására bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom törlése iránt benyújtott beadvány tárgyában lehetséges, továbbá jogszabályban meghatározott kivételek mellett bírósági elrendelés és hatósági felhívás tárgyában, meghatározott jogi jelleg adatok változásának tárgyában.
Az Előterjesztés értelmében ügyvéd és kamarai jogtanácsos által kezdeményezett tulajdonjog bejegyzési kérelem alapján automatikus döntéshozatali eljárásra kizárólag akkor kerül sor, ha a kérelem az egész ingatlan tulajdoni illetőségre terjed ki, ha és amennyiben az ingatlan III. részében bejegyzett jog vagy tény egyáltalán nem szerepel, illetve automatikus a döntéshozatal a hitelintézeti jelzálogjog, az önálló zálogjog, valamit az ezek biztosítására szolgáló elidegenítési és terhelési tilalom tárgyában. Az Előterjesztés jelenlegi szövege (136. §) tételesen felsorolja valamennyi kivételt, amikor automatikus döntéshozatalnak nincs helye.
Induláskor tehát az ügyvédek csak egy rendkívül szűk esetben szembesülhetnek automatikus döntéshozatallal, kamarai jogtanácsosok esetében ez az esetkör némileg szélesebb (lsd. adóhatósági jelzálogjog, illetve egyes hitelintézeti biztosítéki jogok törlése (kizárólag a törlés) automatikus döntéshozatalban hozott döntéssel dől el). Minden más esetben az elektronikusan benyújtott űrlapok és az ahhoz kapcsolódó okiratok teljes, illetve sommás eljárásban kerülnek elbírálásra.
Megjegyzem, hogy automatikus döntéshozatali eljárásban egyébként csak a kérelemnek helyt adó, illetve a bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás ingatlan-nyilvántartási rendelkezését végrehajtó döntés hozható majd.
Azon túl, hogy az Előterjesztés értelmében a jogalkotó az automatikus döntéshozatallal hozható döntés esetkörét korlátozta – feltehetően átmeneti időszakra -, a jogbiztonságot szolgálja még számos további rendelkezés is, így többek között az, hogy az eljárás megindításáról értesítést kap(nak) a kérelmező(k), valamint valamennyi, az ingatlanra bejegyzett jog, tény jogosultja, továbbá az Ákr. 42.§-a az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is alkalmazandó lesz: ha az automatikus döntéshozatali eljárásban hozott döntéssel szemben fellebbezésnek nincs helye, akkor a döntés közlését követő 5 napon belül az ügyfél kérheti, hogy a hatóság a kérelmét ismételten teljes eljárásban bírálja el. Ezen szakaszra épít az új Inytv. 53.§ (1) bekezdése is, mely szerint ha az ügyfél az Ákr. 42.§-a alapján a kérelem teljes eljárásban történő elbírálását kéri, a teljes eljárásban hozott döntés hatálya az automatikus döntéshozatali vagy a sommás eljárásban hozott döntésen alapuló további bejegyzésekre is kiterjed – sőt, az ilyen kérelem alapján induló eljárásban jogi képviselet sem lesz kötelező, a kérelem jogi képviselő nélkül is előterjeszthető.
A cikk szerzője Dr. Kovács Orsolya Nagy és Trócsányi Ügyvédi Iroda partnere, a Budapesti Ügyvédi Kamara Oktatási Bizottság titkára
[1] Így az ingatlan-nyilvántartási eljárásokat, és az ingatlan-nyilvántartásból történő adatszolgáltatást támogató informatikai rendszerek; a földmérési, térképészeti és telekalakítási eljárásokat, és az adatszolgáltatást támogató informatikai rendszer; a földhasználati nyilvántartást, és az abból történő adatszolgáltatást támogató rendszer; a földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről és a mezőgazdasági üzemközpontokról vezetett nyilvántartással és a földtulajdoni és földhasználati szabályok érvényesülésének betartásával foglalkozó eljárásokat támogató informatikai rendszer; és a földminősítési eljárásokat támogató informatikai rendszer.
[2] Dr. Dálnoki Réka: A megújuló ingatlan-nyilvántartási rendszer szabályozási koncepciója és az ahhoz kapcsolódó jogalkotás – Ingatlanjog 2022/1
[3] Továbbá közjegyző – v.ö. Inytv. 42.§ (1)
[4] Ebben az esetben az azonosítás és az ügyletkötési képességről való meggyőződés után a kormányablak állítja majd ki az elektronikus meghatalmazást, illetve az aláírást a kormányablak látja el hitelesítéssel.
[5] Kivételt képez a cégjegyzékbe bejegyzett jogalany, illetve az egyéb közhiteles nyilvántartásba bejegyzett, cégnek nem minősülő szervezet.
