Elállás az adásvételi szerződéstől

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Mai cikkünkben áttekintjük az adásvételi szerződéstől elállás gyakorlati kérdéseit.

Adásvételi szerződést a Ptk. alapján különböző dolgokra köthetünk (például ingó, ingatlan). A Ptk. 6:215. § így határozza meg az adásvételt:

„Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.”

Ezt követően részletezi az adásvétel különböző nemeit, az elővásárlási, a visszavásárlási jogot, a részletvételt, a megtekintésre vételt és a minta szerinti vételt.

A mai cikkünkben azt vizsgáljuk, hogy mi történik akkor, ha az adásvételi szerződés megkötésre kerül, de valamiért mégsem megy végbe. Ilyenkor a szerződő feleknek lehetőségük van a Ptk. és a szerződés feltételei szerint a szerződéstől elállni. Az elállási jogot a szerződésben azonban kifejezetten ki is lehet zárni, ilyenkor az elállás nem gyakorolható.

A Ptk. 6:213. § szerint „aki jogszabálynál vagy a szerződésnél fogva felmondásra vagy elállásra jogosult, a másik félhez intézett jognyilatkozattal szüntetheti meg a szerződést. A szerződés felmondása esetén a szerződés megszüntetésének, elállás esetén a szerződés felbontásának a szabályait kell alkalmazni, azzal, hogy elállásra a fél akkor jogosult, ha az általa kapott szolgáltatás egyidejű visszaadását felajánlja.

Tehát elállás esetén a Ptk. a szerződés felbontásának rendelkezéseit rendeli alkalmazni, amely szerint „a szerződés felbontása esetén a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Ha az eredeti állapot természetben nem állítható helyre, a szerződés felbontásának nincs helye.”

Probléma akkor merülhet fel, ha az eredeti állapot nem állítható helyre, mert az adásvétel tárgya már nincs meg, vagy sérült. Ilyen esetben az elállási jog csak akkor gyakorolható, ha az eladó hibásan teljesített és a dolog már az átadáskor sérült volt, csak ezt a csomagolás miatt például nem lehetett felfedezni.

Ha a hibát a vevő a dolog megtekintésekor felfedezhette és az adásvételi szerződés szerint a dolgot a megtekintett állapotban vette meg, akkor elállásnak nincs helye.

A Fővárosi Törvényszék Gf.75961/2019/11.  számú ítéletében egy gazdasági társaságok közötti adásvételnél vizsgálta, hogy a vevő érvényesen elállhatott-e a szerződéstől.

Ami a tényállást illeti az alperes még 2006-ban vásárolta a felperesi cégcsoport által 1986-ban gyártott 1000 literes AB típusú zománcozott ún. autoklávot (csészét fedéllel, keverővel) hatóanyag végtermék gyártására, és ennek üzemeltetésére megterveztette a csöveket. Az autokláv egy égetett zománc bevonatú hőcserélő 6 bar nyomást tartó reaktorkészülék vegyipari és gyógyszeripari alapanyagok gyártására. A készülék kémiai reakciók véghezvitelére való, anyagminőséget reagáltatnak benne különböző hőmérsékleti, pihentetési periódusokkal. Beüzemeléséhez hatósági eljárás szükséges. Az AB típus megjelölés arra utalt, hogy a csésze és a fedél karimája 48 helyen csavarral köthető össze, valamint griffelt karimájú, tehát a karima felülete nem sík, hanem egy belső mélyedéssel ellátott domborulat emelkedik ki a síkjából. A megfelelő hőmérsékletet a hűtőfolyadék keringtetését biztosító külső felületére applikált dupla lemezű köpeny biztosítja.

A 2006-ban vásárolt autokláv csésze része megsérült, ezért az alperes úgy döntött, hogy a sérült alkatrészt cseréli, és az 1986-ban gyártott készülék gyári számának feltüntetésével csak a csészerészt és a keverőt megrendelte a felperestől.

A Fővárosi Törvényszék Gf.75961/2019/11.

A becsomagolt terméket az alperes munkavállalói a szállítást követően két nappal kicsomagolták és vasszerkezetre téve megvizsgálták. Az alperes felkérte a karbantartást végző céget, hogy készítsen zománcvizsgálati szakvéleményt, mivel észlelték, hogy a zománc felülete nem egyenletes, hanem hullámos és szemcsés, valamint a csésze karimája nem griffelt, hanem enyhén domború.

A szakcég a szemrevételezéses és szikrainduktoros vizsgálatot végzett és kitöltötte a zománcvizsgálati és javítási jegyzőkönyvet, más néven munkalapot. A szikrainduktoros vizsgálat célja az volt, hogy kiderüljön, van-e folytonossági hiány a zománcfelületen. A szikrainduktoros vizsgálat hibát nem tárt fel. A szemrevételezéssel végzett vizsgálat feltárta, hogy a karimán 5-10 milliméteres felületi lepattogzások láthatók, a keverőn a tömítőfelületnél a megengedettnél nagyobb az eltérés, ezeket a megjegyzés rovatban rögzítették. A munkalap „feltárt hibák és hiányosságok” részét nem töltötték ki.

Az alperes jelezte a hibás teljesítést a felperes részére, aki ezt vitatta és követelte a vételárat. Az alperes az autoklávot nem használta, hanem becsomagolva félretette.

A felperes érvelése szerint a visszterhes szerződés ellenére az alperes a vételár fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ez kizárja a kellékszavatosság jogcímén előterjesztett igény érvényesítését, saját kötelezettsége teljesítése hiányában az alperes ezen joga meg sem nyílt. Az elállást kizárja továbbá a Ptk. 6:231. § (3) bekezdése, azzal, hogy az alperes a szolgáltatást átvette, a teljesítést elfogadta, ebben a teljesítés ezen stádiumában már nincs lehetősége az elállásra.

A bíróság rögzítette, hogy alaptalanul hivatkozott arra a felperes, hogy az alperesnek a vételárat ki kellett volna fizetnie ahhoz, hogy szavatossági jogát gyakorolni tudja, mivel ilyen feltételt a Ptk. 6:157. § (1) bekezdése nem tartalmaz. A bíróság szerint a felperes hibásan teljesített, ezért az alperes elállhatott a szerződéstől.

A Fővárosi Törvényszék Pf.640472/2018/4. számú ügyében a tényállás szerint a felek adásvételi előszerződést kötöttek, kijelentve, hogy az alperes tulajdonában álló – az ingatlan-nyilvántartásba …/2 hrsz. alatt felvett, a természetben (ingatlan) alatt található – ingatlanon a jogerős építési engedély szerint felépítendő 4 lakásból 2/F2-vel jelölt lakásra és az ahhoz tartozó kizárólagos használatú teraszra, kertrészre és parkolóra adásvételi szerződést fognak kötni, legkésőbb a használatba vételi engedély iránti kérelem benyújtását követő 3 hónapon belül. A szerződés 3.4 pontja szerint szerződésszegés esetén – beleértve a késedelmes teljesítést is – a másik felet elállási jog illeti meg.

Az elállási jog az ingatlan adásvételi szerződéseknél is szinte minden esetben előkerül a foglaló és a bánatpénz vonatkozásában. A felperes ebben az esetben iaz adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettségvállalása megerősítéseként 5.049.700 Ft foglalót fizetett.

A bíróság rögzítette, hogy a késedelem fő szabály szerint csak akkor vezethet elálláshoz, ha a teljesítéshez fűződő érdek megszűnt (a szerződéskötéssel elérni kívánt cél már nem valósítható meg). Érdekmúlás nélkül elállásra csak akkor van lehetőség, ha a határidő ún. szigorú/fix határidő vagy pedig a jogosult póthatáridőt tűzött és az is eredménytelenül telt el. Szigorú/fix határidőnek a törvény azt tekinti, amelyik a felek megállapodása értelmében annak minősíthető vagy a szolgáltatás felismerhető rendeltetéséből kitűnően nyilvánvalóan egy meghatározott időpontban jár le.

A perbeli estre vonatkoztatva ez azt jelenti, hogy a felperes szerződésszegése (késedelme) az alperes számára elállási jogot teremtett anélkül, hogy érdekmúlása bizonyítandó lett volna, hiszen a felek ún. szigorú/fix teljesítési időben állapodtak meg. A 2017. december 20-i naptári napban meghatározott teljesítési időt éppen a felek azon megállapodása tette szigorú/fix határidővé, hogy annak megszegéséhez maguk kötötték az elállás jogát, szigorítva ezáltal a törvény kötelezetti késedelemhez fűzött szankcióin (szerződés 3.4. pont). Ergo : az alperes a Ptk. 6:154. § (2) bekezdés a) pont első fordulata alapján érdekmúlás nélkül is elállhatott az előszerződéstől, közölt elállása jogszerű volt.

A Ptk. alapján lehetőség van arra, hogy a szerződéstől való elállást a fél csak bánatpénz ellenében gyakorolhassa. Ebben az esetben a fizetett vételár egy részét elveszíti, vagy foglaló esetén az eladó annak kétszeresét köteles visszafizetni, ha a szerződéstől el kíván állni, illetve, ha a szerződés olyan ok miatt hiúsul meg, amelyért ő felelős. A vevő pedig az adott foglalót elveszíti. A foglaló csak akkor jár vissza, ha a szerződés olyan ok miatt hiúsul meg, amelyért mindkét fél, vagy egyik fél sem felelős.

A korábbi Ptk-val egyezően a hatályos Ptk. is kimondja, hogy a túlzott mértékű bánatpénzt a bíróság kérésre mérsékeli.

Az elállási jog gyakorlása tehát mind a szerződés megszerkesztésekor, mind az elállási jog gyakorlásakor fokozott körültekintést igényel az elállási jogot gyakorolni kívánó fél részéről, mert az elállási jog nem jogszerű, vagy szerződésszerű gyakorlása súlyos következményekkel járhat.

---