Ingatlan értékesítése végrehajtási eljárás alatt


Ha a felszámolás kezdő időpontjában folyamatban lévő végrehajtási eljárás időtartama alatt az adós az ingatlanát harmadik személyre átruházza és a tulajdonosváltozás bejegyzésére a végrehajtási jognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését követően kerül sor, akkor a végrehajtási eljárást csak a végrehajtási árverés lefolytatását követően lehet megszüntetni – mondta ki a Kúria.


I.

A Kúria előtt Gfv.VII.30.275/2020. számon indult felülvizsgálati eljárásban az eljáró tanács a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 32. § (1) bekezdés b) pontja alapján jogegységi eljárás lefolytatását indítványozta, mert el kíván térni a Kúria másik tanácsa által hozott Pfv.I.20.839/2017/5. számú határozatban (BH 2018.255.) foglaltaktól. Az eljáró tanács a Bszi. 32. § (2) bekezdése alapján az eljárást felfüggesztette.

A Pfv.I.20.839/2017. számú ügyben eljáró tanács az ítéletében kifejtette, hogy a felszámolás kezdő időpontjában folyamatban lévő végrehajtási eljárásokat abban a „fázisban” kell megszüntetni, ahol a végrehajtási eljárás a felszámolás kezdő időpontjában tart. A végrehajtási eljárás megszüntetését követően a felszámoló jogosult a végrehajtási joggal terhelt – de időközben az adós által harmadik személy részére átruházott – ingatlan értékesítésére, a végrehajtási jog a harmadik személy kérelmére az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető, részéről törlési igény sem érvényesíthető.

A jogegységi eljárást kezdeményező tanács álláspontja szerint a végrehajtási jog nem szűnik meg azáltal, hogy az adós a végrehajtási eljárás alatt az ingatlanát harmadik személyre ruházza át, ilyenkor a végrehajtási eljárás az új tulajdonossal mint dologi kötelezettel szemben folytatható. Az átruházást követően az ingatlan már nem tartozik a felszámolási vagyon körébe, ezért a felszámoló nem jogosult annak az értékesítésére.

Hangsúlyozta, hogy a felszámolónak nincs felhatalmazása arra, hogy az adós elleni végrehajtási eljárás során végrehajtási joggal terhelt, de az adós vagyonából a felszámolási eljárás kezdő időpontja előtt kikerült vagyontárgyakkal szemben „a bírósági végrehajtást folytassa”, vagy a vagyontárgyakat egyébként a felszámolási eljárásban értékesítse.

Az indítványozó kérdésként fogalmazta meg, hogy a felszámolás kezdő időpontja után az adós ellen a korábban indult végrehajtási eljárás folytatható-e, vagy azt teljeskörűen meg kell szüntetni, továbbá, hogy a végrehajtási eljárás megszüntetése esetén a felszámoló jogosult-e a végrehajtási joggal terhelt ingatlan értékesítésére.

II.

A legfőbb ügyész a jogegységi indítványra adott nyilatkozatában kifejtette, hogy a végrehajtás alá vonható ingatlannal az adós még a végrehajtási jog bejegyzését követően is rendelkezhet, de az adóstól szerző új tulajdonos az ingatlant végrehajtási joggal terhelten szerzi meg. Tekintettel arra, hogy az adós a végrehajtási joggal terhelt, ám a felszámolás kezdő időpontját megelőzően már értékesített ingatlannak nem a tulajdonosa, az ingatlan nem tartozik a felszámolási vagyon körébe. Mindezekre figyelemmel a végrehajtási joggal terhelt, de harmadik személy tulajdonában álló ingatlanra a végrehajtási eljárás a csődeljárásról és felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (a továbbiakban: Csődtv.) 38. § (1) bekezdése alapján nem szüntethető meg. Kiemelte, hogy törvényi felhatalmazás hiányában a felszámoló nem értékesítheti az adós elleni végrehajtás eredményeként végrehajtási joggal terhelt, de nem az adós, hanem harmadik személy tulajdonában álló ingatlant, mert a fölött már nincs rendelkezési joga.

III.

A végrehajtási eljárásban a későbbi felszámolási eljárás adósa az ingatlana feletti rendelkezési jogát nem veszíti el, azt másra átruházhatja, és az új tulajdonos a tulajdonjogát a végrehajtási jognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését követően szintén bejegyeztetheti. A bírói gyakorlat szerint azonban, ha az ingatlan-nyilvántartásba végrehajtási jog van bejegyezve, a bejegyzés ranghelyét követő időpontban az átruházással szerzett tulajdonjog az árverési vevő tulajdonszerzéséhez képest csak feltételes lehet. A feltételes szerzésre tekintettel a szerző nemcsak az árverést, hanem az időközben feltétellel bejegyzett joga megszűnését is köteles tűrni (Kfv.III.37.481/2011/8. – EBH 2014.K.20.). Ha a végrehajtó az ingatlant árverésen értékesíti, akkor az árverési vevő tulajdonjogának a bejegyzésével egyidejűleg a végrehajtási jog bejegyzését követő jogszerzést hivatalból törölni kell. Ha a végrehajtási eljárás az ingatlan értékesítése nélkül szűnik meg, akkor a további jogszerző tulajdonjogának a bejegyzése végleges hatályúvá válik.

A Csődtv. 38. § (1) bekezdése kimondja, hogy az adós ellen a felszámolás kezdő időpontjában folyamatban lévő – a felszámolás körébe tartozó vagyonnal kapcsolatos – végrehajtási eljárásokat a végrehajtást foganatosító bíróságnak (hatóságnak) haladéktalanul meg kell szüntetni, a lefoglalt vagyontárgyakat és a befolyt, a végrehajtás költségeinek levonása után fennmaradó, de még ki nem fizetett pénzeszközöket a kijelölt felszámolónak kell átadni. Az adós ingatlanán, illetve bírósági, hatósági nyilvántartásba vett vagyontárgyán fennálló végrehajtási jog a felszámolás kezdő időpontjában megszűnik. A rendelkezés célja, hogy a felszámolás kezdő időpontjában az adóssal szemben fennálló követeléseket csak a felszámolási eljárás keretében lehessen érvényesíteni. Ezzel összhangban mondja ki a Csődtv. 38. § (3) bekezdése, hogy a felszámolás kezdő időpontjától a gazdálkodó szervezet ellen a felszámolás körébe tartozó vagyonnal kapcsolatos pénzkövetelést csak a felszámolási eljárás keretében lehet érvényesíteni. Az egyes hitelezői igények külön, vagy külön eljárásban való kielégítésére már nincs törvényes lehetőség.

A Csődtv. 38. § (1) bekezdésében foglaltak mögött húzódó jogalkotói szándék nem irányult arra, hogy a végrehajtási eljárást akkor is haladéktalanul meg kelljen szüntetni, ha annak az a következménye, hogy a végrehajtási eljárás alatt az adós részéről elidegenített ingatlan e miatt végrehajtási árverés útján már nem értékesíthető, és így az időközben szerző tulajdonjogának a bejegyzése végleges hatályúvá válik.

Magyarország Alaptörvényének (a továbbiakban: Alaptörvény) 28. cikke – egyebek mellett – kimondja, hogy a jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak. Ebből következően a Csődtv. 38. § (1) bekezdésének helyes – részben megszorító – és az Alaptörvény 28. cikkében foglaltakkal összhangban álló értelmezése szerint, ha a felszámolás kezdő időpontjában folyamatban lévő végrehajtási eljárás alatt az adós az ingatlanát harmadik személyre ruházza át és a tulajdonosváltozás bejegyzésére csak a végrehajtási jog bejegyzését követően kerül sor, akkor az átruházott vagyonra folytatott végrehajtási eljárást csak a végrehajtási árverés lefolytatását követően lehet megszüntetni.

A végrehajtási joggal terhelt ingatlan árverési értékesítéséből befolyt vételár további sorsát illetően a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvénynek az ilyen összeg felosztására vonatkozó rendelkezései és a Csődtv. 31. § (1) és (3) bekezdésében foglaltak nem adnak egyértelmű választ. Azok összevetéséből és együttes értelmezéséből azonban az tűnik levezethetőnek, hogy az értékesítésből befolyt vételárat – hasonlóan a felszámolás kezdő időpontjában a korábbi végrehajtási értékesítésből már befolyt összegekhez – a felszámolónak kell átadni. A kérdés megnyugtató rendezése és az értelmezési nehézségek feloldása azonban elsősorban jogalkotás útján oldható meg.

Mindezekre figyelemmel a felszámolás kezdő időpontja után a felszámoló a végrehajtó által a még nem értékesített, de időközben az adós részéről a végrehajtási eljárás során átruházott ingatlan értékesítésére nem jogosult. A végrehajtási jog ugyanis a végrehajtó által gyakorolható, ezért a végrehajtási eljárás alatti további jogszerzés bejegyzésének a hatálya a végrehajtó eljárásának az eredményétől függ, így csak a végrehajtási árverési vevő tulajdonjoga bejegyzése esetén lehet törölni a korábbi feltételes tulajdonszerzésen alapuló bejegyzéseket.

A fentiekből következően a jövőben a Kúria Pfv.I.20.839/2017/5. számú határozata és az abban foglaltakkal egyező jogi álláspontot tartalmazó más határozatok kötelező erejűként már nem hivatkozhatók.

(kuria-birosag.hu)




Kapcsolódó cikkek

2021. szeptember 23.

AB: alaptörvény-ellenes a konfiskáló jellegű telekadó

Az Alkotmánybíróság alaptörvény-ellenesnek nyilvánította, megsemmisítette és elrendelte az alkalmazási tilalmát az Újszentiván Község Önkormányzat Képviselő-testületének a helyi adókról szóló 17/2015. (XI. 30.) önkormányzati rendelete 6. § (2) bekezdésének „a II. körzetben: 240,- Ft/m2” szövegrészét.

2021. szeptember 22.

Első Magyar Jogi Könyvszalon – élmények a stand másik oldaláról

2021. szeptember 18-án az impozáns Károlyi-Csekonics-palota adott otthont a Magyar Jogász Egylet és az Alkotmánybíróság közös szervezésében francia mintára megrendezett Első Magyar Jogi Könyvszalonnak, a hazai jogi szakirodalom nagyszabású seregszemléjének. A Wolters Kluwer Hungary Kft. is képviseltette magát az eseményen – így láttuk e napot belülről.

2021. szeptember 22.

Az ajánlatok és a részvételi jelentkezések összeállítására irányadó követelmények – 1. rész

A Wolters Kluwer Hungary gondozásában, dr. Dezső Attila szerkesztésében megjelenő, Nagykommentár a közbeszerzési törvényhez című könyv a korábbi kommentár jelentősen átdolgozott és kibővített változata. A könyv célja, hogy részletesen és teljeskörűen feldolgozza a közbeszerzési törvény szabályozását és fogalomrendszerét a Kbt. és a kapcsolódó jogszabályok közötti összefüggésekre is kitérve, valamint kimerítő jelleggel bemutassa az elmúlt időszak joggyakorlatát, nagy hangsúlyt fektetve nemcsak a hazai döntőbizottsági és bírósági, hanem az uniós jogalkalmazói gyakorlatra is.