Itt a fogyasztóihitel-törvény kompakt kommentárja – 3. részlet

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Sorozatunk a közvéleményt visszatérően foglalkoztató kérdésben, összesen öt részletben ismerteti a Wolters Kluwer új kommentárját, mely a fogyasztói hitelekről szóló törvény értelmezésben segít eligazodni – nemcsak jogászoknak.

A Wolters Kluwer gondozásában megjelenő, a Kompakt kommentár a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló törvényhez című kiadványban a szerzők – a műfaj sajátosságainak megfelelően – paragrafusonként elemzik a törvény szövegét, melynek során részletesen feltárják a tárgyalt rendelkezések európai uniós szabályozási hátterét, végigveszik esetleges módosításait és az egyéb jogszabályokkal, esetenként felügyeleti ajánlásokkal fennálló kapcsolódási pontjait. A kommentárt nem csupán a gyakorló jogászok forgathatják haszonnal, hanem a fogyasztók és a pénzügyi szolgáltatók munkatársai is. Az alábbiakban a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló törvénynek (Fhtv.) a jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlanok értékeléséről szóló 14/B. §-a magyarázatát olvashatják. A részlet szerzője: Torma Nikoletta.

A sorozat első részlete itt, a második pedig itt olvasható.

A jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlanok értékelése – Az Fhtv. 14/B. §-ához

Értelmezéssel kapcsolatos jogi problémák

Az Fhtv. 14/B. §-a a fogyasztóknak nyújtott hitelek közül az ingatlanfedezet mellett nyújtott jelzáloghitellel kapcsolatos speciális szabályokat tartalmaz. A jelzáloghitel alatt a Hpt.-ben (a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról 2013. évi CCXXXVII. törvény) ilyenként meghatározott fogalmat kell érteni. Az Fhtv. 3. § 22. pontja külön nevesíti a lakáscélú jelzáloghitel fogalmát.

Az Európai Parlament és a Tanács 2008. április 23-ai 2008/48/EK irányelvének átültetését biztosító Fhtv. szabályainak jelentős része hatálybalépése óta már kiterjed a jelzáloghitelekre is, ezáltal az e tárgykört érintő szabályozás alapjai már adottak voltak az Európai Parlament és a Tanács 2014. február 4-ei 2014/17/EU irányelvének elfogadásakor. E rendelkezéseket azonban ki kellett egészíteni, illetve módosítani kellett az Európai Parlament és a Tanács 2014. február 4-ei 2014/17/EU irányelve követelményeinek belső nemzeti jogba történő átültetése érdekében. Az Európai Parlament és a Tanács 2014. február 4-ei 2014/17/EU irányelve 1. Fejezetének 19. cikke tartalmazza az e kérdéskörre vonatkozó konkrét rendelkezéseket. Az Fhtv. 2016. március 21-én hatályba lépett módosításával került sor az implementálásra, melynek eredményként új rendelkezésként az Fhtv. 14/B. §-ában rögzítették a jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlanok értékelésére vonatkozó szabályokat. Az azóta történt törvénymódosítások e szakaszt nem érintették.

A jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlanok értékelésére vonatkozó szabályozás többszintű. A főbb szabályok törvényi szinten e szakaszban lettek rögzítve, a keretszabályok az alábbi elvárásokat tartalmazzák:

– a jelzáloghitelezési elvek belső szabályzatban való rögzítésének és a fedezetül elfogadott ingatlanok típusáról szóló nyilvántartás vezetésének kötelezettsége;

– az értékelési szakvélemény tartós adathordozón történő rögzítésének és nyilvántartásában való megőrzésének kötelezettsége;

– a hitelbiztosítéki értéket megállapító értékbecslő képesítési előírása.

A hitel fedezetéül szolgáló ingatlan megfelelő értékelésének biztosítása érdekében az Fhtv. 2016. március 21-étől minden jelzáloghitelt nyújtó hitelezőre előírja a jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlanok hitelbiztosítéki értékének megállapítását és a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet alkalmazását. Ezt megelőzően a PM-rendeletnek megfelelő értékelés csak a jelzálog-hitelintézetek részére volt kötelező. Megjegyezzük, hogy a termőföldre a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről szóló 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet az irányadó.

A fentieken túl kiemelt szerepet kap a hitelező belső szabályzata is, amiben rögzítik a jelzáloghitelezési elveket, illetve a hitelbiztosítéki érték megállapításának szabályait az Fhtv.-ben és a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletben megfogalmazott szabályok keretein belül. A „hitelbiztosítéki értékmegállapítási szabályzattal” kapcsolatos elvárásokat és minimális tartalmi követelményeket a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 6. §-a tartalmazza. A Hpt. 14. §-a (1) bekezdésének m) pontja alapján a hitelező „hitelbiztosítéki értékmegállapítási szabályzatához” az MNB engedélye szükséges.

A hitelbiztosítéki értéket értékbecslő állapítja meg, akire nézve az Fhtv. szakképesítési követelményt ír elő: ilyen tevékenységet kizárólag ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szakképesítéssel vagy azzal egyenértékű szakképesítéssel lehet végezni (korábban: OKJ 53 341 02).

A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke, melynek alapja az ingatlan piaci értéke. A piaci érték fogalmát a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 2022. január 1-jétől hatályos 2. §-ának (1a) bekezdése határozza meg, közvetlen utalással a hitelintézetekre és befektetési vállalkozásokra vonatkozó prudenciális követelményekről és a 648/2012/EU rendelet módosításáról szóló, 2013. június 26-i 575/2013/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet 4. cikk (1) bekezdés 76. pontjára, mely szerint piaci érték: „az ingatlan szempontjából az a becsült érték, amelyen az ingatlant egy eladni szándékozó eladó megfelelő hirdetés útján egy vásárolni szándékozó vevőnek független ügylet során el tudná adni az értékelés időpontjában, feltételezve, hogy a felek jól értesülten, körültekintően és kényszer nélkül járnak el.”

A hitelbiztosítéki érték – lakóingatlanokat kivéve – általános forgalmi adót nem tartalmaz.

A hitelbiztosítéki érték meghatározására négyféle módszer alkalmazható a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet alapján:

a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés;

b) statisztikai alapú értékelés;

c) a hozamszámításon alapuló értékelés;

d) a költségalapú értékelés.

Az egyes értékelési módszerek részletes ismertetését a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet mellékletei (1., 2., 3. és 5. számú melléklet) tartalmazzák. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés és a költségalapú értékelés esetén az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményeire vonatkozó előírásokat a 4. számú melléklet tartalmazza, így ezek minden hitelező esetén egységesek. Statisztikai alapú értékelés esetén az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményeit a hitelező belső szabályzata tartalmazza, a módszer alkalmazásának feltételei az 5. számú mellékletben találhatók.

Fontos megkötés, hogy az a), c) és d) pontban megjelölt módszerek közül legalább kétféle, lehetőség szerint azonban mind a háromféle módszerrel el kell készíteni az értékelést (ez alól kivétel, hogy lakóingatlanok, építés alatt álló lakóingatlanok, valamint beépítetlen lakótelkek esetében a belső szabályzat meghatározott értékhatár alatt megengedheti egyetlen értékelési módszer alkalmazását). Ez után értékek és eltérések elemzése alapján, az óvatosság elvét követve kell az értékelési szakvéleményben a hitelbiztosítéki értékre javaslatot tenni. A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a hitelező által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait veszik figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megilletnek.

A hitelbiztosítéki érték megállapítása során hangsúlyos tényező a kockázatok értékelése és a kockázatok csökkentése. A 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 3. § (1) bekezdése ama kockázati tényezők – nem taxatív jellegű – felsorolását tartalmazza, melyekre a hitelbiztosítéki érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál szokásosan elemzett kockázatok közül különös figyelmet kell fordítani. Ezek az alábbiak:

a) az ingatlan hosszútávú értékállandóságának kockázatára;

b) a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;

c) az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;

d) a követelés érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokra (különös tekintettel a védelemre, az állagmegőrzésre és az értékesítési költségekre).

A kockázatok csökkentésére vonatkozó szabályokat a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 3. §-ának (2) bekezdése tartalmazza. Fontos megkötés, hogy a hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatai, nevezetesen a hitelezett tevékenység kockázatai és a hitelfelvevő személyében rejlő kockázatok nem vehetők figyelembe, ez utóbbi kockázatot a hitelképesség vizsgálata során veszik figyelembe.

A hitelbiztosítéki érték összegéről a hitelező a belső szabályzatában meghatározottak szerint dönt, azonban az elfogadott érték nem lehet magasabb az értékelő által javasoltnál.

Az értékelési szakvélemény időbeli hatálya az értékelés készítésének időpontjától számítva legfeljebb kilencven nap (a statisztikai alapú értékelés kivételével, ebben az esetben lehet régebbi), a hitelező az értékelési szakvéleményben javasolt értéket eme időtartam alatt fogadhatja el a hitelbiztosítéki érték meghatározásához.

A hitelező belső értékfigyelési rendszert köteles kiépíteni, melynek feladatmeghatározását a belső szabályzat tartalmazza, amely magában foglalja az ingatlanpiaci folyamatok nyomon követését, valamint az ingatlanok újraértékeltetésének eseteit.

A jelzáloghitelre a hitelszerződést megelőző tájékoztatás általános szabályai közül az Fhtv. 5. és 7. §-ának rendelkezéseit kell alkalmazni, a 6. és a 8–11. §-ok rendelkezéseit nem. A jelzáloghitelre vonatkozó speciális szabályokat a 12–13. §-ok rögzítik. Az általános, valamint a személyre szóló tájékoztatás tartalmát a pénz-, tőke- és biztosítási piac szabályozásáért felelős miniszter rendeletben határozza meg. A jelzáloghitelre vonatkozó tájékoztatás szabályairól szóló 3/2016. (I. 7.) NGM rendelet 1. melléklete tartalmazza a hitelező, a hitelközvetítő vagy a közvetítői alvállalkozó részére előírt, az Fhtv. 12. §-ának (1) bekezdése szerinti általános tájékoztatási kötelezettség jelzáloghitelekre vonatkozó tartalmi követelményeit, melyben utalás történik az ingatlan értékelésére is. A jelzáloghitellel kapcsolatos adatokon belül a tájékoztatásnak tartalmaznia kell a fedezetül szolgáló ingatlan értékelésének szükségességét, azt, hogy ki végezteti el az értékelést, és a fogyasztót ezzel kapcsolatban milyen költség terheli.

Mindkét tájékoztatást díj-, költség- és egyéb fizetési kötelezettségmentesen kell a fogyasztó rendelkezésére bocsátani.

A további értelmezéshez lásd még az Fhtv. 2. §-ának (4) bekezdéséhez és az Fhtv. 3. §-ának 13. pontjához írt magyarázatokat.

Tudjon meg további részleteket a Kompakt kommentárról.

A cikk a Wolters Kluwer Hungary Kft. termékeire/szolgáltatásaira vonatkozó reklámot tartalmaz.

---