Teljességi záradék és joglemondás
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Ami a tényállást illeti, az alperes által aláírt adásvételi szerződés szerint a felperes 40 000 000 forint vételáron üzlethelyiségeket vásárolt az alperestől. A vételárat az ingatlanok tehermentesítése érdekében teljes egészében a jelzálogjogosult részére kellett átutalni és az eladó kijelentette, hogy annak jóváírását követően a vevővel szemben követelése semmilyen további jogcímen nem állhat fenn. A szerződés értelmében az eladónak az ingatlanokat a vételár teljes kifizetését követően kellett a vevő birtokába adnia. A felperes az összeget a szerződés szerint átutalta. A felek…
Ami a tényállást illeti, az alperes által aláírt adásvételi szerződés szerint a felperes 40 000 000 forint vételáron üzlethelyiségeket vásárolt az alperestől. A vételárat az ingatlanok tehermentesítése érdekében teljes egészében a jelzálogjogosult részére kellett átutalni és az eladó kijelentette, hogy annak jóváírását követően a vevővel szemben követelése semmilyen további jogcímen nem állhat fenn. A szerződés értelmében az eladónak az ingatlanokat a vételár teljes kifizetését követően kellett a vevő birtokába adnia. A felperes az összeget a szerződés szerint átutalta. A felek a szerződéskötést megelőzően ténylegesen 60 millió forint vételár megfizetésében állapodtak meg, erre tekintettel a felperes további 5 000 000 forintot utalt, további vételárat nem fizetett, az ingatlanokra bejegyeztette a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, de az alperes nem adta azokat a birtokába.
A felperes arra kérte a bíróságot, hogy kötelezze az alperest az ingatlanok birtokba adására. Az alperes további 15 000 000 forint vételár megfizetésére kérte kötelezni a felperest, mivel az írásos szerződésben kikötött vételártól eltérően a megállapodásuk szerinti tényleges vételár 60 000 000 forint volt és az ingatlanokat csak a hátralékos vételár megfizetését követően köteles a felperes birtokába adni.
Az első- és másodfokú eljárás
Az elsőfokú bíróság elutasította a keresetet és kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az alperesnek 15 000 000 forintot és járulékait. Álláspontja szerint a felek szóbeli megállapodása 60 000 000 forint vételár megfizetésére irányult, ennek megfelelően a vételár tekintetében színleltek az adásvételi szerződésben, ezért a jogviszonyukat annak színlelt tartalma alapján, úgy kellett megítélni, hogy a vételár 60 000 000 forint volt. Az alperes pedig a birtokátruházásra a szerződés alapján akkor köteles, amikor a teljes vételár kifizetésre került.
A másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú ítéletet, és kötelezte az alperest az üzlethelyiségek felperes rendelkezésére bocsátására. Érvelése szerint az elsőfoknak figyelembe kellett volna venni a szerződésben foglalt teljességi nyilatkozatot. Az adásvételi szerződés olyan teljességi nyilatkozatot tartalmazott, amely szerint a 40 000 000 forint szerződésszerű jóváírását követően az alperesnek már semmilyen jogcímen nem állhat fenn követelése a felperessel szemben [Ptk. 6:87. § (1) bekezdés]. Bár a szerződés aláírását megelőzően a felek közt valóban arra vonatkozóan jött létre szóbeli megállapodás, hogy a tényleges vételár 60 000 000 forint lesz, a felek erre vonatkozó szóbeli megállapodása az írásbeli adásvételi szerződés aláírásával hatályát vesztette, az alperes ekkortól már jogszerűen nem követelhetett a felperestől az ingatlanok vételára címén további összegeket. A szóbeli megállapodás hatálytalanságán nem változtatott az sem, hogy a felek még a szerződés aláírását követően is tárgyaltak a felperes további fizetési kötelezettségéről.
A felülvizsgálati kérelem tartalma
Az alperes az ítélet hatályon kívül helyezését az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását kérte.
A Kúria megállapításai
A Kúria úgy ítélte meg, a másodfokú bíróság nem megfelelően értékelte a szerződés teljességi záradékát. A teljességi záradéknak ugyanis ahhoz, hogy alkalmas legyen a Ptk. szerinti joghatás kiváltására, az összes szerződő fél azon szándékát kellett volna kifejezésre juttatnia, hogy az írásba foglalt szerződésen kívül semmilyen egyéb nyilatkozat, kötelezettségvállalás nem képezi a létrejött szerződés tárgyát még akkor sem, ha arra nézve közöttük ezt megelőzően konszenzus jött létre. A kikötésnek a teljes szerződésre, annak valamennyi feltételére kellett volna vonatkoznia, nem pedig csak egy kiragadott tételre, az eladónak a vételárral kapcsolatos nyilatkozatára. A záradék „teljessége” így nem valósult meg, ezért az nem tekinthető arra vonatkozó kikötésnek. Az alperes nyilatkozata a tartalma alapján joglemondás volt, az ilyen nyilatkozat nem értelmezhető kiterjesztően úgy, mintha az által az abban foglaltakat meghaladó, teljességi záradékra irányuló kikötést tett volna.
Kiemelte ugyanakkor, hogy az alperes által ténylegesen megtett és a szerződésbe foglalt nyilatkozat azonban, még ha nem is volt teljességi záradék, szűkítő értelmezés mellett is tartalmazza az alperes joglemondását. Az alperes ugyanis kifejezetten úgy nyilatkozott, hogy ha a 40 000 000 forint vételár a szerződésnek megfelelően a javára jóváírásra kerül, akkor semmilyen további jogcímen nem állhat fenn követelése a vevővel szemben. Ez a feltétel teljesült, az összeg jóváírása megtörtént, ennek megfelelően az adásvételi szerződésre alapítva az alperes további vételárat a vevőtől nem követelhet. Ez a kikötés alkalmas volt arra, hogy a fizetendő vételár tekintetében megváltoztassa a feleknek a vételárra vonatkozó esetleges korábbi megállapodását.
Mindezek és az alapján, hogy a felek szerződéskötéskor fennállt, közös akarattal történő színlelése nem volt aggálymentesen megállapítható, a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.
Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. VI. 20.488/2018.) a Kúriai Döntések 2019/7. számában 199. szám alatt jelent meg.
Releváns jogszabályhely: 2013. évi V. törvény 6:8. § (3) bekezdés, 6:87. §
