Várható változások az önálló zálogjog intézményének visszavezetése kapcsán


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A Polgári Törvénykönyv első jelentős módosítására irányuló T/10528. sz. törvényjavaslat előterjesztésére 2016. május 3. napján került sor. A törvényjavaslat módosítási javaslatokat tartalmaz a Ptk. második, harmadik, ötödik és hatodik könyve vonatkozásában, többek között olyan jogterületek érintve, mint a személyiségi jogok védelme, a vezető tisztségviselő felelőssége. A legfőbb jogterület, amit viszont a törvényjavaslat érinti, az a zálogjogi szabályozás, azon belül is a különvált zálog helyébe visszatérő önálló zálogjog intézménye.


A javaslat indokolása is kiemeli, hogy a zálogjogi szabályozás alapvetően a hitelezési piacot érinti. Éppen ezért, olyan hazai zálogjogi szabályozásra van szükség, amely olcsó, külföldi befektetők által is már ismert és ugyanakkor a nemzetközi viszonylatban is versenyképes. Vitathatatlan tény, hogy szoros kapcsolat áll fenn a zálogjogi szabályozás és a hitel ára tehát a kamatok mértéke között, hiszen ha a szabályozás minél jobban csökkenti a hitelezőt fenyegető kockázatot, úgy csökkenthetőek az ügylethez kapcsolódó költségek is. A hitelező kockázata egyrészt úgy csökkenthető, ha a zálogjogi szabályozás a zálogjog átruházhatósága tekintetében rugalmas marad.

A régi Ptk. szerinti önálló zálogjog és az új Ptk. szerinti különvált zálogjog között az egyik legjelentősebb különbség éppen a zálogjog átruházhatósága vonatkozásában mutatkozik. A régi Ptk. szerinti önálló zálogjog egy forgalomképes dologi jog, amely a biztosított követelés nélkül akár többször is átruházható volt. A új Ptk. 5:100. § (1) és (5) bekezdései alapján a jelzálogjog az azt biztosító követelés nélkül csak egy alkalommal ruházható át, viszont ezután a különvált zálog már csak az azt biztosító követeléssel együtt. Ez azonban nem az eredeti követelés, hanem a különvált zálog jogosultjának az eredeti zálogjogosulttal szemben fennálló követelése. A hitelezési piac tekintetében az új Ptk. által bevezetett korlátozás azt jelenti, hogy a kereskedelmi bankot finanszírozó jelzálogbank, miután különvált zálogjogként megszerezte a kereskedelmi banktól, a kereskedelmi bankkal hitelszerződést kötő ügyfél ingatlanán fennálló jelzálogjogot, úgy a jelzálogbank csak a kereskedelmi bankkal szemben fennálló követeléssel együtt ruházhatja át. Az átruházhatóság korlátozása pedig a hitelezési gyakorlatban problémához vezet, hiszen a 10-20 év futamidejű lakáshitelek mögött általában 3-5 év futamidejű jelzáloglevelek állnak. Mivel azok már önmagukban az új Ptk. szerint nem ruházhatóak tovább, ezért azok likviditása jelentősen csökken. A likviditás csökkenése miatt pedig nő a hitelező kockázata és ezen megnövekedett kockázat ára pedig a kamat emelését eredményezi. A jelenlegi gazdaságpolitika célja ugyanakkor a kamatok alacsonyan tartása, amit az önálló zálogjog újragondolt szabályozása is elősegíthet.

A törvényjavaslat szerint önálló zálogjog csak ingatlanon fennálló jelzálogként csak pénzügyi intézmény javára lesz alapítható, a biztosított követelés fennállásától függetlenül, meghatározott összeg erejéig. A régi Ptk. szerinti önálló zálogjogot ehhez képest bármilyen zálogfajtaként létre lehetett hozni. A hatályos új Ptk. szerinti különvált zálog tárgya csak jelzálogjog lehet az viszont az új Ptk-ban a javaslattal ellentétben nincs leszűkítve az ingatlan jelzálogra. Bár az új Ptk-hoz fűzött miniszteri indokolásból az következik, hogy a különvált jelzálog tárgya csak ingatlan jelzálog lehet, a hitelbiztosítéki nyilvántartásról szóló 2013. évi CCXXI. törvény 24. § (3) bekezdéséből az következik, hogy a különválásra ingó jelzálog, valamint jogon és követelésen fennálló jelzálog esetében is sor kerülhet a jelzálog egyszer átruházásra. A törvényjavaslat szerint tehát mindenképp szűkítés várható az önálló zálogjog tárgya tekintetében. Ez a szűkítés abban is megjelenik, hogy az önálló zálogjog jogosultja kizárólag pénzügyi intézmény lehet. Tekintettel arra, hogy a pénzügyi intézmény fogalmát a Ptk. nem határozza meg, ezért a Hpt-ben meghatározott fogalmat kell figyelembe venni és annak szabályai szerint kell azt a kérdést is megítélni, hogy a külföldi székhelyű pénzügyi intézmény ebbe a körbe mennyiben tartozik bele.

Polgári Jog: havonta megjelenő online folyóirat

Az új folyóirat célja, hogy tudományos igénnyel, de a gyakorlat számára is hasznosítható módon, a gyakorlatban felmerülő problémákra fókuszálva mutassa be a Polgári Törvénykönyvet.
Főszerkesztő: dr. Vékás Lajos

További részletek, megjelenés >>

A javaslat szerinti az önálló zálogjog és a hatályos Ptk. szerinti különvált zálogjog között legnagyobb különbség, hogy az önálló zálogjog a jövőben a zálogtárgyból kielégíthető követeléstől függetlenül lesz alapítható, tehát a különvált zálogjoggal szemben a javaslat szerinti önálló zálogjog alapításának nem feltétele, hogy a zálogjog alapításakor azt valamely követelés biztosítására hozzák létre. Ebből pedig az következik, hogy a javaslat szerinti önálló zálogjogot alapító szerződésnek nem lehet tárgya biztosított követelés meghatározása, ugyanakkor az önálló zálogjogot alapító biztosítéki szerződésben meg kell határozni azt az összeget, amelynek erejéig a zálogtárgyból kielégítés kereshető. Ezen a tartalmi elemen felül egyfajta tartalmi összefoglaló jelleggel a javaslat a biztosítéki szerződés kötelező taralmi elemei között sorolja fel az önálló zálogjog alapítása céljának meghatározását, a kielégítési jog megnyílásának feltételeit és terjedelmét, illetve amennyiben a kielégítési jog felmondással nyílik meg, úgy a felmondási idő meghatározását.

A régi Ptk. szerinti önálló zálog sok kritikát kapott, mivel a kötelezett a kettős teljesítés veszélyének volt kitéve. A régi Ptk. 269. § (3) bekezdése szerinti kifogás-korlátozó szabályok szerint a zálogkötelezett az önálló zálogjog alapjául szolgáló jogviszonyból eredő jogait és kifogásait csak az önálló zálogjog közvetlen megszerzője vagy ennek olyan jogutódja ellen érvényesíthette, aki az önálló zálogjogot ingyenesen szerezte, vagy a szerzéskor az annak alapjául szolgáló jogviszonyt ismerte. Amennyiben viszont a zálogjog szerzője jóhiszemű volt – tehát nem ismerte az alapul fekvő jogviszonyt és annak fogyatékosságait – illetve ellenérték fejében szerezte meg az önálló zálogjogot, akkor a zálogkötelezett adott esetben mind az eredeti jogosultnak, mind pedig az ő jogutódjának kénytelen lett volna teljesíteni. Az új Ptk-ban a különvált zálog kapcsán a kifogások kérdésének szabályozása azért maradt el, mert a jelzálogjog önmagában történő átruházását a törvény kizárta. A javaslat ugyanakkor a régi Ptk-ban az önálló zálogjog kapcsán a zálogkötelezettet megillető kifogásolásához képest egy jóval erősebb kifogásolási jogot biztosít a zálogkötelezett számára. A javaslat ugyanis egyértelművé teszi, hogy a zálogkötelezett az önálló zálogjog mindenkori jogosultjával szemben hivatkozhat azokra a kifogásokra, és beszámíthatja azokat az ellenköveteléseit, amelyek őt a biztosítéki szerződés alapján megilletik. Ennek következtében az önálló zálogjog átruházása vagy átszállása esetén a zálogkötelezett mindazon kifogást felhozhatja, amelyek a zálogjogot átruházó féllel szemben a vele kötött biztosítéki szerződés alapján a zálogtárgyból kielégíthető követeléssel kapcsolatosan keletkeztek. Ekként tehát az e körben keletkezett ellenkövetelés beszámítására is sor kerülhet (beszámítási kifogás formájában).

Kommentár a hitelintézeti törvényhez

Ez a kommentár minden olyan kérdésre választ ad, mely eddig azért vetődhetett fel, mert sem hivatalos magyarázatban, sem egyéb helyen nem volt található semmiféle iránymutatás, támpont e törvénybeli szabályokkal kapcsolatban, legalábbis nem így egy helyen és egy érthető rendszerbe foglaltan, mint ahogyan most és itt.

További információ és megrendelés >>

Az javaslat szerinti új önálló zálogjog a régi Ptk-ban szerinti elődjéhez képest az átruházhatóság tekintetében abban fog különbözni, hogy az új önálló zálogjog csak pénzügyi intézményre lesz átruházható. Az átruházás részben és egészben is megvalósítható lesz a javaslat szerint. A javaslat szerint az átruházással az önálló zálogjogot megszerző fél a biztosítéki szerződésben – az átruházás mértékének megfelelően – az átruházó helyébe lép. Ez lényegében azt jelenti, hogy a jogát átruházó zálogjogosult a biztosítéki szerződésből az átruházással egyidejűleg kilép, és a jogát megszerző fél a szerződésbe belépve e kilépő zálogjogosult jogi pozícióját foglalja el. Ebben az esetben tehát valójában a törvény rendelkezésén alapuló, a biztosítéki jogviszonyban bekövetkező szerződésátruházásról van szó (Ptk. 6:211. §).

A javaslat szerint az új önálló zálogjog tekintetében már a régi Ptk-ból ismert szabályokat állapít meg a követelés esedékessé válása vonatkozásában. Az új Ptk. szerint a különvált zálog jogosultját akkor illeti meg a kielégítési jog gyakorlása, ha a különvált zálog által biztosított eredeti követelés esedékessé válik. Ugyanakkor, ha az eredeti zálogjog jogosultja és a különvált zálogjog jogosultja közötti jogviszony hamarabb válik esedékessé, mint az a jogviszony, amit eredetileg a különvált zálogjog biztosít, akkor a zálogtárgyból való kielégítés még nem érvényesíthető. A javaslatban foglalt szabályozás az új önálló zálogjognak a követeléstől való függetlenségét pedig pont az fogja biztosítani, hogy az önálló zálogból való kielégítés az eredeti követeléstől függetlenül abban az időpontban válik esedékessé, amely időpontot a felek a biztosítéki szerződésben meghatároztak. Abban az esetben azonban, ha e körben a felek a biztosítéki szerződésben eltérően nem rendelkeztek, a Javaslat mindkét fél számára megteremti a régi Ptk-ból jól ismert önálló zálogjog felmondásának lehetőségét, amely ilyenkor értelemszerűen a biztosítéki szerződés törvényes tartalmává válik, olyannyira, hogy ebben az esetben a felmondás joga érvényesen ki sem zárható. Az általános felmondási idő a javaslat szerint a régi Ptk-hoz hasonlóan 6 hónap, amelytől a felek eltérhetnek.

A javaslat szerint az új önálló zálogjogi szabályok 2016. július 1-jétől váltják fel a különvált zálog szabályait. Ugyanakkor a javaslat célja a meglévő különvált zálogjogi szabályok alapján létrejött jogviszonyok csökkentése, mivel a különvált zálog nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. Ezért a javaslat 29. § rendelkezése lehetőséget biztosít arra, hogy a zálogjogosult pénzügyi intézmény a jelzálogjogot a zálogkötelezetthez intézett egyoldalú – különvált zálogjog esetén a jelzálogjogot ekként átruházó zálogjogosultnak és a különvált zálogjog jogosultjának ugyanazon okiratba foglalt közös – írásbeli nyilatkozatával a jelzálogszerződésben meghatározott összeget meg nem haladó összeg erejéig az ingatlant terhelő önálló zálogjoggá alakíthassa át. Átalakítás esetén a jelzálogjog egésze megszűnik, és helyébe – az átalakítással érintett jelzálogjog ranghelyén – az átalakításos önálló zálogjog lép.

A különvált zálogból önálló zálogjoggá történő fenti átalakítás lehetőségétől meg kell különböztetni az önálló zálogjog követelés biztosító záloggá, ez utóbbinak pedig önálló zálogjoggá történő átváltoztatásának lehetőségét. Az átváltoztatás lehetőségét a javaslat a régi Ptk. rendelkezéseihez hasonlóan szabályozza, azaz az átváltoztatáshoz a felek erre irányuló írásbeli megállapodása és az átváltoztatás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése lesz szükséges, melynek során a zálogjog ranghelye nem változik és a javaslat szerint ranghely változatlan fennmaradásához nem lesz szükség a rangsorban azonos ranghelyen vagy hátrább álló zálogjogosultak hozzájárulására sem.


Kapcsolódó cikkek

2024. december 6.

Papírból PDF – az új ingatlan-nyilvántartás

A jelenlegi ingatlan-nyilvántartásunk egy 1997-es törvényen alapul, és jogosan vetődik fel bennünk a kérdés, hogy ez a több mint két évtizedes szabályozás releváns rendelkezéseket tartalmaz-e. Az ezzel kapcsolatban felmerülő igény, illetve a COVID által okozott válsághelyzet következtében a szükség is egyre jobban nőtt egy gyors, hatékony, egyszerű és legfontosabbak közt elektronikus rendszerre, hogy hivatalos ügyeinket tudjuk intézni. Az Ars Boni cikkpályázat keretében készült írásban ezt az új és modern, elektronikus világba lépő jogintézményt szabályozó és véglegesnek tűnő 2021.évi C. törvényt fogom összehasonlítani eredeti, kihirdetéskori szövegével, illetve a jelenleg hatályos – de nemsokára „régi”-nek aposztrofált – ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvénnyel.

2024. december 6.

Perújítás az alapügyben távollévő terhelttel szemben folytatott eljárás miatt

Ha a terhelt az elsőfokú bírósági eljárásban valamennyi tárgyaláson részt vett, érdemi vallomást tett és kizárólag az ügydöntő határozat kihirdetésekor nem jelent meg, a bizonyítás megismétlése nem válik szükségessé a terhelt távollétén alapuló perújítási eljárásban. A perújítás célja ebben az esetben a terhelt vallomástételi, észrevételezési és indítványozási jogának biztosítása és az ez alapján szükségessé váló bizonyítás lefolytatása – a Kúria eseti döntése.

2024. december 4.

Kamerás adatkezelés szálláshelyen

A Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság egymillió forint adatvédelmi bírságot szabott ki egy szálláshellyel szemben az érintett ingatlanra felszerelt kamerarendszerrel összefüggő adatkezelés jogszerűségének vizsgálata során. A döntést az indokolta, hogy a szálláshely nem nyújtott a hazai és regionális előírások szerint könnyen hozzáférhető és átlátható tájékoztatást az általa működtetett kamerarendszer kapcsán megvalósuló adatkezelésről.