Versengő zálogjogok: kié az elsőbbség?

Az üzleti életben gyakori, hogy szerződő felek az egymással szembeni kötelezettségeik biztosítására biztosítékokat alapítanak. Előfordulhat, hogy egy ilyen jellegű biztosíték szerződéssel, a felek megállapodása alapján jön létre, azonban léteznek olyan esetek is, amikor törvény alapít valamilyen biztosítékot.

Ez utóbbira jellegzetes példa a bérleti szerződések körében felmerülő törvényes zálogjog. Az ingatlan bérbeadóját ezen előírás alapján ugyanis zálogjog illeti meg a bérleménybe bevitt, a bérlő tulajdonát képező dolgokon. Ez a zálogjog a bérlő bérletidíj-tartozásán túlmenően a bérletidíj-tartozás késedelmi kamatának és egyéb járulékainak, a bérlő által elvállalt közterheknek és azok járulékainak, továbbá a bérlettel szorosan összefüggő kiadásoknak (különösen a közüzemi szolgáltatások díjainak) a fedezetéül is szolgál.

Mindezek alapján amennyiben a bérlő nem fizet bérleti díjat vagy valamilyen kapcsolódó költséget, a bérbeadó kielégítést nyerhet a bérleménybe bevitt ingóságokból. Mi történik azonban, ha ugyanezen vagyontárgyakat nem csak a törvényes, hanem egy szerződésben foglalt zálogjog is terheli? Melyik hitelező élvez elsőbbséget az adós, azaz a bérlő fizetés-képtelensége esetén?

Ilyen probléma eldöntéséhez a zálogjog létrejöttének időpontját kell meghatározni. Míg egy szerződés alapján megalapított és létrejött zálogjog időpontja könnyedén megállapít-ható a hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyzés alapján, a fentebb említett törvényes zá-logjog létrejöttének megállapítása korántsem az. A magyar bíróságok e tekintetben a közelmúltig nem rendelkeztek egységes gyakorlattal, de a Kúria tavaly közzétett, precedens értékű BH 2023. 102. ítélete folytán kikristályosodott az eddigi gyakorlat (BDT 2022. 4450) és a probléma feloldása.

A döntés szerint a bérbeadót jogosító törvényes zálogjog abban a pillanatban jön létre, amikor a bérlő a bérleményt birtokába veszi, és abban a vagyontárgyait elhelyezi. A Kúria kifejtette, hogy ahogy maga a bérlemény, úgy a zálogtárgyak tekintetében sincsen akadálya a fizikai és jogi hatalom elválásának: míg a bérlő megtartja az ingóságok feletti fizikai uralmat, a bevitelükkel a bérbeadó jogi értelemben vett birtokot szerez – a törvény tehát a felek közötti külön zálogszerződést pótolja, a bevitel ténye pedig a birtok átruházását. A Kúria hozzátette, hogy a törvényen alapuló zálogjog természeténél fogva kézizálognak minősül, ebből pedig az következik, hogy kizárólag addig érvényesül, ameddig az érintett vagyontárgyak a bérlemény területén vagy ahhoz tartozó helyen vannak. A Kúria továbbá azt is hangsúlyozta, hogy nem a zálogjog létrejöttének, hanem az abból fakadó kielégítési jog gyakorlásának a feltétele, hogy a bérlő az őt terhelő fizetési kötelezettség teljesítését elmulassza.

Mindez azt jelenti, hogy ha a bérlő a bérlemény birtokába került, az általa a bérleményben elhelyezett vagyontárgyain a bevitel pillanatától mindaddig fennáll a bérbeadó törvényes zálogjoga, míg a vagyontárgyak a bérleményen belül vannak. Egy vitás ügyben ennél fogva csupán azt kell meghatározni, hogy a szerződéses zálogjog alapításához képest a vagyon-tárgyak bevitele mikor történt meg. Ez alapján, ha a vagyontárgyak bevitele korábban történt, mint az azon a vagyontárgyakra tekintettel zálogszerződés megkötése, akkor a bérbeadót illeti az első ranghely, ellenkező esetben pedig a szerződéses zálogjogosultat illeti meg a rangsorban az első hely.

Összegzésképpen megállapítható, hogy alaposan meg kell vizsgálni egyes esetekben a zálogjogok létrejöttének időpontját, mert vitás kérdésekben ez határozza meg, melyik jogosult élvez elsőbbséget a zálogtárggyá vált ingóságokból történő kielégítés során.

---