A cikk a társasház határozata elleni per megindítására jogosultakat mutatja be a bírói gyakorlat tükrében.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) a tulajdonostársak számára biztosítja azt a jogot, hogy a bíróságtól kérjék a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását. A tulajdonostárs fogalmát az ítélkezési gyakorlat az esetek többségében szigorúan értelmezi, és csak azt a személyt tekinti perindításra jogosultnak, aki a határozathozatal időpontjában az ingatlan-nyilvántartás szerinti bejegyzett tulajdonos.
A perindítási jogosultság gyakorlásához tehát általában nem elegendő a társasházi lakás kötelmi jogcímen való megszerzése. Ennek magyarázata a vonatkozó ítéletek szerint lényegében az, hogy az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
A kötelmi jogcím alapján jogosult tulajdoni várományos perindítási jogát tagadó álláspont azonban felülvizsgálatra szorulhat. Attól az időponttól a várományost perindításra jogosult tulajdonosnak kell tekinteni, hogy a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmét az ingatlanügyi hatóságnál előterjeszti és az ingatlan birtokába lép.
A Ptk. 6:217. §-a szerint ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit.
A haszonhúzás és a teherviselés megkezdéséből (mely ajándékozási szerződés alapján is az abban írtak szerint a fentieknek megfelelően megtörténhet a szerződés alapján) álláspontunk szerint az is következik, hogy a társasházi jogviszony alanyává az adott ingatlan tulajdonjogának birtokba léptett várományosa válik függetlenül. attól, hogy a tulajdonjog bejegyzésére még nem kerül sor. A kötelmi jogcímen tulajdoni várományt szerző ugyanis beköltözik az ingatlanba, így a társasház-közösség döntései őt érintik. Őt terheli a közös költség, ő köteles betartani az ingatlanok használatára vonatkozó előírásokat, a társasház szabályzatait stb.
A bejegyzett, de már kiköltözött tulajdonos érdekeltsége a kiköltözéssel megszűnik. Az ő számára már irreleváns, hogy milyen döntéseket hoz a társasház-közösség, hiszen az végső soron nem őt jogosítja, és nem őt kötelezi.
Ezt az álláspontot erősíti az is, hogy a tulajdonjog megszerzése nem a bejegyzés napja lesz, hanem a bejegyzési kérelem széljegyzésének napja [EBH2006. 1508. és 18/2010. (XI. 8.) KK vélemény], mely általában jóval korábbi időpont, mint a maga a bejegyzés.
Összefoglalva a fentieket, az a tulajdoni várományos, aki az ingatlant az adott határozat meghozatalakor már birtokba vette, és a tulajdonjogának bejegyzésére irányuló kérelem széljegyzése is megtörtént – a tulajdonjogának bejegyzésétől függő hatállyal – jogosult a közgyűlési határozat megtámadására.
Másrészről egy eseti döntésében elismerte a Legfelsőbb Bíróság annak a tulajdonostársnak a perindítási jogát, aki a határozathozatal és a perindítás időpontjában bejegyzett tulajdonos volt, de a per során tulajdonjogát törölte a földhivatal, úgy, hogy az adásvételi szerződés felbontására és a bejegyzési kérelem visszavonására soha nem került sor.
A közgyűlésekre a tulajdoni várományos meghívót kapott, azokon részt vehetett, közös költséget fizetett, őt a társasház-közösség tulajdonosként kezelte (Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.204/2009/9.). E körülmények alapján a perindítási jogot a Legfelsőbb Bíróság is elismerte.
Elismeri a be nem jegyzett tulajdoni várományosok perindítási jogát az ítélkezési gyakorlat abban az esetben is, ha még a társasház sincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba (Kúria Pfv.I.22.476/2003.).
Tulajdonosnak és ily módon perindításra jogosultnak kell tekinteni az ingatlan-nyilvántartáson kívül (elbirtoklás, hatósági határozat, ráépítés, öröklés, házastársi vagy élettársi vagyonközösség címén) tulajdonjogot szerzőt is. Számukra azonban (ha tulajdonosi minőségüket az alperes vitatja, vagy az egyébként kétséges) lehetőséget kell nyújtani arra, hogy a tulajdonjog bejegyzésének hiányát a per alatt pótolják. A bejegyzés ilyen esetben nem azért szükséges, mert ez keletkezteti a tulajdonjogot, hanem azért, mert az ilyen szerzésmód esetén is vitás lehet, hogy az, aki magát tulajdonosnak tekinti, valóban tulajdonos-e.
Ezt a vitát a közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben értelemszerűen nem lehet elbírálni, mert ez csak azzal szemben dönthető el, aki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogot kétségbe vonja. Adott esetben ez okból a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti per felfüggeszthető.
Egyértelmű ugyanakkor az ítélkezési gyakorlat szerint, hogy a haszonélvező, a bérlő, a lízingbe vevő vagy a társasházi külön tulajdont nem tulajdonosként használó személyek nem jogosultak a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérni. E személyek kereshetőségi joga az általuk birtokolt lakás használatát ténylegesen sértő magatartásokra terjed ki, nem gyakorolhatják a tulajdonost illető társasházi szervezeti jogokat (BH2008. 210.).
Egy ideig bizonytalan volt az ítélkezési gyakorlat abban, hogy az a tulajdonostárs, aki a határozatot megszavazta, indíthat-e ez után pert a határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében. Minden bizonnyal igen, mert ezt semmilyen jogszabály nem tiltja. A Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntésében hasonlóképp foglalt állást, amikor kimondta, hogy a közgyűlési határozat megtámadásának a joga azt a tulajdonostársat is megilleti, aki a szavazatával a döntéshez hozzájárul (Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.182/2009/5.).
Kisebbségi érdeksérelemre hivatkozással azonban nem jogosult pert indítani az a tulajdonostárs, aki a határozatot megszavazta. A Legfelsőbb Bíróság ezzel összefüggésben kifejtette, hogy aki nem szavazott a határozat ellen, érdekeinek sérelmére alapítottan nem jogosult e határozat megtámadására.
A Tht. 42. §-ának (1) bekezdése (a jogszabály, az alapító okirat, valamint a szervezeti működési szabályzat megsértése mellett) a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme esetén bármely tulajdonostárs számára lehetővé teszi, hogy a közgyűlés határozatát keresettel támadja.
A kisebbség érdeksérelme esetén azonban nyilvánvalóan azoknak a tulajdonostársaknak az egyike (bármelyike) jogosult a kereset benyújtására, aki a szavazásnál kisebbségben maradt és emiatt jogos (vagy annak vélt) érdeke nem juthatott érvényre, hiszen a perindítás lehetősége éppen az e hátrányból eredő sérelmeik orvoslását célozza (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.299/2010/8.).
A cikk szerzője dr. Jean Kornél irodavezető partner ügyvéd és dr. Garadnai Tibor Ecovis társult ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
