Az elővásárlási jog gyakorlására biztosított „megfelelő” határidő

A nyilatkozattételre adott határidő akkor tekinthető megfelelőnek, ha elég ahhoz, hogy a jogosult reálisan megfontolja és döntsön az ajánlat elfogadásáról.

A polgári törvénykönyv (Ptk.) rendelkezései szerint, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül. Az ajánlati kötöttségre a távollevők között tett ajánlatra vonatkozó szabályokat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg.

Ha a jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos a dolgot az ajánlatot tevő harmadik személy ajánlatának megfelelően vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.

A Kúria több döntésében is vizsgálta az elővásárlási jog gyakorlására meghatározott határidő „megfelelőségét” és az alábbi megállapításokat tette.

A nyilatkozattételre adott határidő akkor tekinthető megfelelőnek, ha elég ahhoz, hogy a jogosult annyi idő alatt reálisan megfontolja és döntést hozzon az ajánlat és feltételeinek az elfogadásáról és a részéről való teljesíthetőségéről.

Figyelemmel kell lenni azonban a határidő megfelelőségének a vizsgálata során az eladó, illetve az eredeti ajánlattevő ezzel kapcsolatos reális és jogszerű érdekeire is. Az tehát, hogy az eladó által megjelölt nyilatkozattételi határidő megfelelő volt-e, csak az ügy összes feltárt körülményének a mérlegelésével lehet megállapítani.

Ennek során figyelemmel kell lenni egyebek mellett az ingatlan jellegére, a vételár nagyságrendjére, esedékességére, az elővásárlásra jogosult előzetes ismereteire az eladott dolog, vagy az eladási szándék és az egyéb körülmények tekintetében. Értékelni kell továbbá az eladónak, illetve az eredeti ajánlattevőnek a vételár megfizetéséhez, hogy az ingatlan megszerzéséhez fűződő jogos érdekeit, igényeit, valamint a felek által feltárt, illetve egymással közölt egyéb körülményeket, és mindezek egybevetésével kell meghatározni a kellő határidőt.

A tárgyi ügyben a Kúria elővásárlási jog jogosultja (önkormányzat) tekintetében minősítette az ott elbírált ügyben nem megfelelőnek a nyilatkozattételre biztosított 8 (naptári) napos nyilatkozattételi határidőt, utalva arra, hogy az általában más számára sem elegendő (Kúria Pfv.VI.22.405/2017/9.).

A Kúria egy későbbi ítéletében utalt arra, hogy a 8 (naptári) napos határidő a konkrét ügyben nem volt megfelelő, azonban az ítéletéből nem következik, hogy más tényállás esetében sem lenne elegendő (Kúria Pfv. V. 21.219/2022/7.)

A Kúria ítéletének precedensértékű lényege, hogy minden ügyben annak egyedi tényállásából kiindulva, a megalapozott, felelős, megfontolt, így teljesíthető nyilatkozat megtételéhez szükséges reális időtartam meglétét kell a bíróságnak vizsgálnia (egy esetleges hatálytalansági perben) a nyilatkozattételre biztosított határidő megfelelősége szempontjából.

Nincs tehát egységes, minden ügyre irányadó zsinórmérték. A 8 naptári napos, de annál rövidebb, illetve hosszabb határidő is megfelelőnek minősülhet az adott ügy egyedi tényállási elemeinek, és a rendelkezésre álló, feltárt bizonyítékoknak a figyelembevétele, mérlegelése eredményeképpen. Ezek alapján kiindulva ítélhető meg, hogy az elővásárlási jog jogosultja a konkrét, egyedi tényállási elemek mellett elfogadható, észszerű és így megfelelő időn belül tette-e meg elővásárlási jog gyakorlását célzó jognyilatkozatát.

A Kúria döntésében arra is rámutatott, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó határidő anyagi jogi jellegű, ezért a megjelölt határidő utolsó napján az ajánlat elfogadására vonatkozó nyilatkozatnak meg is kell érkeznie a tulajdonoshoz.

Az elővásárlási jog gyakorlására biztosított határidőben a jogosultnak a vételi ajánlat ismeretében egyrészről el kell végeznie saját vételi szándéka tisztázását, annak fennállta esetén teljesítőképessége, annak forrása(i) és az adott helyzetben releváns egyéb körülmények feltárását, másrészről meg kell tennie és az eladóhoz el kell juttatnia elfogadó nyilatkozatát oly módon, hogy az a határidő lejártát megelőzően megérkezzék.

Ez utóbbi mozzanatban nyilvánul meg a határidő eljárásjogi határidőktől eltérő, anyagi jogi természete.

A cikk szerzője dr. Fehér Attila ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.

---