Új ingatlan-nyilvántartási törvény – Drágulhatnak a hitelköltségek
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Közismert tény, hogy minden olyan, ingatlannal kapcsolatos szerződésnek, amelyet benyújtanak a földhivatalhoz is, szigorú formai követelményi vannak. Jelen cikkükben a szerzők eme alaki követelmények közül talán a legközismertebb alóli kivétellel foglalkoznak.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. §-ának (2) bekezdése az alábbiak szerint rendelkezik: „A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha [d)] az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el.” Másképpen fogalmazva „ha ingatlant veszünk, kell hozzá ügyvéd” (is). Az ügyvédi (vagy kamarai jogtanácsosi) ellenjegyzés szükségessége tekinthető tehát az általános főszabálynak (lex generalis).
Az ingatlanvásárláshoz az ügyvéd mellett gyakran van szükség hitelezőre, tipikusan bankra is.
Cikkünk tárgyául az általános főszabály alóli kivétel szolgál, amely talán kevésbé közismert, és álláspontunk szerint a banki hitelezés folyamatosságának biztosítása, nem mellesleg a hitelfelvevők pénztárcájának kímélése érdekében szerepel az Inytv.-ben.
A bankok jelzálogjogaival kapcsolatos okirataik ugyanis kivételt képeznek a fenti főszabály alól (lex specialis derogat legi generali), azaz a jelzálogjoggal kapcsolatos tények ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről (törlés és módosulás esetében is ezek bejegyzéséről van szó) szóló okiratokat nem kell ügyvédi (vagy kamarai jogtanácsosi) ellenjegyzéssel ellátni. Ne legyen kétségünk a felől, hogy e kivétel hiányában a kölcsönt biztosító jelzálogszerződés ügyvédi ellenjegyzésének költségét a bankok az ügyfelekre hárítanák át, így az érintett személyi körön kívüli hatása is van ennek a törvényi kivételnek.
A kivételt az Inytv. 32. § (5) bekezdése az alábbiak szerint fogalmazza meg: „Jelzálogjog alapítására, módosulására és megszűnésére vonatkozó bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet – nevének feltüntetésével – szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá. Ha a jelzálogjog jogosultja hitelintézet, a jelzálogjog bejegyzése alapjául szolgálhat az adós közokiratba foglalt, egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozata is, feltéve, hogy az tartalmazza a zálogtárgyat, a biztosított követelést és a bejegyzett jogosult bejegyzési engedélyét.”
A fentiek alapján tehát a bankok cégszerű aláírással ellátott okiratai is alkalmasak a jelzálogjoggal kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre.
Talán még kevésbé ismert körülmény azonban, hogy az Országgyűlés új ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény) elfogadásáról döntött 2021-ben. A törvény a jelenleg érvényes hatálybaléptető rendelkezése (92. § (2) bekezdése) alapján 2024. február 1-jén lép életbe.
Lássuk, miként szabályozza ezt a fontos kivételt az új ingatlan-nyilvántartási törvény.
Röviden: sehogy. Hosszabban: sehogy se. Megállapítható, tehát, hogy a honatyák többsége (és a törvényt benyújtó kormány) úgy gondolta, az új ingatlan-nyilvántartási törvénynek nem teszik részévé a fenti kivételt, azaz nincs benne olyan speciális kivételszabály, ami lerontaná az általános főszabályt.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvénynek az okiratok alaki kellékeire vonatkozó szabályai (35. §) között az alábbi rendelkezések szerepelnek általános jelleggel:
(2) bekezdés: „A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el, és […]
(3) bekezdés: „A papíralapú köz- és magánokirat kizárólag abban az esetben fogadható el az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául, ha azt a szerkesztő ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző elektronikus okirattá alakította.”
Álláspontunk szerint tehát a Tisztelt Ház döntése alapján a helyzet jelenleg úgy néz ki, hogy a bankok vagy tömegesen vesznek fel jogtanácsosokat, akik a régiós központokban egész nap jelzálogjoggal kapcsolatos okiratok (szerkesztésével és) ellenjegyzésével foglalkoznak, vagy kénytelenek lesznek nagyobb számban ügyvédeket bevonni a jelzálogjogaikkal kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási ügyintézésbe. Ez mindenképpen a kölcsönök járulékos költségeinek növekedését fogja eredményezni, mivel az ügyvédeknek az általuk ellenjegyzett és elektronikus formába alakított okiratok vonatkozásában külön az ügyvédi tevékenységről szóló törvény szerinti kötelezettségeik (azonosítás, JÜB) is vannak, így nem lehet megspórolni majd a hitelfelvevőknek, mint jelzálog-kötelezetteknek az ügyvéd előtti személyes- vagy online (távazonosítással történő) megjelenést, és várhatóan az ezzel kapcsolatos költségeket sem.
A cikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy állásfoglalásnak.
A cikk szerzője dr. Bihary Ákos partner ügyvéd és dr. Kaltenecker Dániel ügyvéd. Az Ecovis Hungary Legal a Jogászvilág.hu szakmai partnere.
