Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Ha a perben hozandó ítélet az adásvételi szerződés semmisségét állapítja meg, a bíróság köteles a szerződő feleket az érdekeltkénti perbelépés lehetőségére felhívni, és amennyiben a perbe nem kívánnak belépni, vagy nem nyilatkoznak, akkor a bíróság köteles őket alperesi oldalon érdekeltként perbe állítani – a Kúria eseti döntése.
Ami a tényállást illeti, a perben nem álló eladó és a vevő között adásvételi szerződés jött létre három mezőgazdasági föld ingatlan meghatározott tulajdoni hányadára vonatkozóan mindösszesen 2 800 000 forint vételáron. A kifüggesztett adásvételi szerződésre a felperes elfogadó nyilatkozatot tett. Az alperes hatóság az adásvételi szerződést a vevővel hagyta jóvá, ezzel egyidejűleg az elfogadó jognyilatkozatot tevő felperessel szemben a jóváhagyást elutasította.
A felperes az alperes határozatának megsemmisítését kérte. Meglátása szerint az adásvételi szerződés a földtörvénybe ütközés semmis, mivel a törvény szerint több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, a perbeli ingatlanok azonban nem azok, így nem is egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak. Ezért meglátása szerint az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyása sem jogszerű.
Az alperes szerint a szerződésben a három ingatlanilletőség mindegyikének külön-külön is meghatározásra került a vételára, így egybefoglalt vételáron történő értékesítésről nincs szó. Az eljárt bíróság végzésével a perbeli adásvételi szerződés szerinti eladót és vevőt (mint ismert érdekeltet) a közigazgatási perrendtartásról alapján a perbelépés lehetőségéről értesítette, akik perbelépési szándékukat nem jelezték.
Az ítélet
A bíróság az alperesi határozatot megsemmisítette és az alperest új eljárásra kötelezte. Álláspontja szerint megállapítható, hogy noha a szerződésben szereplő ingatlanok vételára külön-külön is meghatározásra került, azonban a vételár egybefoglaltan van megjelölve a szerződés minden további pontjában, melyből az következik, hogy az eladó a földterületeket egybefoglalt vételáron kívánta értékesíteni. Az adásvételi szerződés ezért a Ptk. alapján semmis szerződésnek minősül, melyet az alperes nem hagyhatott volna jóvá: a mezőgazdasági igazgatási szerv az előzetes vizsgálat alapján megtagadja az adásvételi szerződés jóváhagyását, ha megállapítja, hogy az adásvételi szerződés a jogszabályi előírások megsértése miatt létre nem jött szerződésnek, vagy semmis szerződésnek minősül.
A felülvizsgálati kérelem
Az alperes álláspontja szerint a mezőgazdasági igazgatási szervnek nincs hatásköre az adásvételi szerződés, illetve az elfogadó nyilatkozat olyan értelmezésére, amely figyelembe veszi a vételár megfizetésének vizsgálatát is. Vitatta a jogerős ítélet arra vonatkozó megállapítását, hogy a felek egybefoglalt vételáron kívántak szerződést kötni.
A Kúria megállapításai
A Kúria a jogerős ítéletet érdemi felülbírálatra alkalmatlannak találta, mivel az eljárt bíróság úgy hozott az adásvételi szerződés semmisségét megállapító ítéletet, hogy az eladót és a vevőt hivatalból nem állította perbe. Korábbi, kisajátítással kapcsolatos döntésében elvi éllel rögzítette, hogy ha a kisajátítási eljárásban hozott alperesi határozat közös tulajdonban álló ingatlanra vonatkozik, és a perben felperesként perben részt nem vevő tulajdonostársakra a határozat rendelkezést tartalmaz, akkor az ilyen tulajdonostársakat – amennyiben sikeres kereset esetén az ő jogviszonyaikra szükségszerűen kihatna a perben hozandó (közbenső) ítélet – a bíróság köteles érdekeltkénti perbelépés lehetőségére felhívni, és amennyiben a perbe nem kívánnak belépni, vagy nem nyilatkoznak, akkor a bíróság köteles őket alperesi oldalon érdekeltként perbe állítani [Kp. 20. § (6) bekezdés]. A bíróság eszerint ugyanis kérelemre vagy hivatalból érdekeltként perbe állíthatja azt, akinek jogát vagy jogos érdekét a perben hozandó ítélet érinti, ha perben állása a jogvita rendezése érdekében a bíróság megítélése szerint szükséges. Így ha a jogvita rendezése érdekében szükséges, akkor a bíróság – a korábbi szabályozással ellentétben – hivatalból köteles perbe állítani az ilyen érdekelteket.
A Kúria szerint az adásvételi szerződés a vevővel jóváhagyó alperesi határozat közigazgatási perben való felülvizsgálata során, az adásvételi szerződés szerinti vevő olyan ismert érdekeltnek minősül, akit a bíróságnak az érdekeltkénti perbe lépés lehetőségére fel kell hívni, és amennyiben a perbe nem kíván belépni, vagy nem nyilatkozik, hivatalból kell érdekeltként perbe állítania alperesi oldalon, ha a keresetnek helyt adó döntést kíván hozni, tekintettel arra, hogy a keresetnek helyt adó ítélet a vevő jogviszonyára szükségszerűen kihat, tekintettel arra, hogy a jogerős ítélet következményeként a vevő szerződő féli jogállása megszűnik.
Kérdésként merül fel, hogy ha a szerződés szerinti vevő helyébe az elfogadó nyilatkozatot tevő lép, az szükségszerűen kihat-e az eladó jogviszonyára. A Kúria szerint önmagában a vevő személyének változása nem hat ki szükségszerűen az eladó jogviszonyára, mivel az nem jár az eladói pozíció megszűnésével, a szerződés lényeges tartalmi elemeinek, például a vételár eladó számára kedvezőtlen változásának lehetőségével, mindezért az adásvételi szerződés szerinti eladót a bíróságnak elegendő a perbelépés lehetőségéről értesíteni, és őt nem kell hivatalból perbe állítania. Az adásvételi szerződés semmisségét megállapító ítélet a szerződő felek jogviszonyára nyilvánvalóan hátrányosan és szükségszerűen kihat. Következésképpen ilyen esetben nem elegendő a perbelépés lehetőségére való felhívás, a bíróságnak hivatalból perbe kell állítania a szerződő feleket.
Amennyiben az érdekeltek perbe kívánnak lépni, akkor maguk választják ki, hogy melyik felet kívánják támogatni érdekeltként, de amennyiben nem kívánnak perbe lépni, vagy nyilatkozatot nem tesznek, akkor azt úgy kell tekinteni, hogy az addigi jogviszonyaik változatlanul hagyását kívánják, és ezért alperesi oldalon kell érdekeltként őket perbe állítani.
Mivel mindezt hivatalból kell azt a bíróságnak megtennie, a Kúriának is hivatalból kellett észlelnie, és mivel a kötelező perbeállítás folytán az ítélet rendelkező részének szükségszerű kötelező tartalmi eleme lett volna az érintett szerződő felek perben való részvétele, ezért nemcsak tartalmi, hanem formai hiányosság is fennállt. Az adásvételi szerződés feleinek hivatalbóli perbe állításának hiánya olyan, a per lényeges szabályainak megsértése, amely egyben a felülvizsgálati eljárásban nem orvosolható formai hiányosságnak is minősül. A megismételt eljárásban a bíróságnak az alperesi oldalon érdekeltként perbe kell állítania a perbeli adásvételi szerződés szerződő feleit.
Az ismertetett döntés (Kúria Kfv.II.37.134/2021.) a Kúriai Döntések 2021/12. számában 348. szám alatt jelent meg.
Releváns jogszabályhely: 2017. évi I. törvény 20. § (6) bekezdés.
