A társasház nem szabhat ki pénzbírságot az SzMSz megsértése esetén


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A társasházakról szóló törvény nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak a lakóépület külön tulajdonban lévő lakásának használati vagy hasznosítási módját korlátozó rendelkezést foglaljanak az SzMSz-be, arra azonban a jogszabályok nem jogosítják fel őket, hogy pénzbírságot szabhassanak ki a korlátozó rendelkezéseket megsértő tulajdonostárssal szemben – a Kúria eseti döntése.


Ami a tényállást illeti, a felperes a tulajdonában álló, az alperes társasház földszintjén található lakásában 2014 márciusától szállásadói tevékenységet folytatott. Az alperes a 2014. április 11-ei közgyűlésen meghozott határozatával a felperest a társasház engedélye nélkül megkezdett szállásadói tevékenység megszüntetésére, és ezzel kapcsolatban bírság megfizetésére kötelezte.

A társasház SzMSz-ének releváns rendelkezései

Az alperes Szervezeti és Működési Szabályzata (SzMSz) szerint a külön tulajdonban lévő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségek csak lakás vagy olyan nem lakás céljára szolgáló helyiségként funkcionálhatnak, amelyek a lakhatás feltételeit nem zavarják. Rendelkezett arról is, hogy a társasház megtilthatja az „albetétek” lakásjellegű használattól eltérő funkcióját vagy használatát. A lakás eltérő célra vagy rendeltetésre kizárólag a közgyűlés előzetes hozzájáruló nyilatkozata esetén használható. Az SzMSz különösen tilalmazott minden olyan szálláshelyi szolgáltatást, ami rövid időtartamra, idegenek általi lakásban való tartózkodást jelent, rendszeres és üzleti jelleggel. Az SzMSz a szabály megsértésének szankcióját minden jogsértést megvalósító napra 50 000 forintban határozta meg.

Az első- és másodfokú bíróság eljárása

A felperes a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérte, mivel az álláspontja szerint a társasházi törvénybe ütközik (16. §), és a szankciót előíró SzMSz-rendelkezés is jogszabálysértő. A törvény 16. paragrafusa szerint a tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.

A bíróság elutasította a keresetet. Meglátása szerint a támadott határozat összhangban áll az SzMSz rendelkezéseivel, ami az SzMSz-t elfogadó közgyűlési határozat megtámadásának hiánya miatt nem vizsgálható, így a határozat nem jogszabálysértő. A bíróság tehát érvényesnek találta az SzMSz-nek a lakáscélú ingatlan szállásadói tevékenységre való használatát kifejezetten megtiltó rendelkezését is.

A másodfokon eljáró bíróság megváltoztatta az elsőfokú döntést, és kimondta a határozat érvénytelenségét. A bíróság kiemelte, hogy a tulajdonostársaknak az SzMSz-ben kell meghatározniuk a külön tulajdonban lévő lakás használatának és hasznosításának szabályait, azonban e tevékenység feltételeire megállapított szabályok nem lehetnek a társasházi törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak. A témában kialakult egységes bírói gyakorlatra hivatkozva leszögezte: érvénytelen az a közgyűlési határozat, amely a külön tulajdonban álló társasházi lakás „nem lakás célú” használatát vagy ilyen célra történő átengedését a többi tulajdonostárs hozzájárulásához köti. Hangsúlyozta, hogy tiltó vagy korlátozó szabályok felállítását a társasházi törvény (18. §) csak abban az esetben teszi lehetővé, ha a külön tulajdonú, nem lakás céljára szolgáló helyiség tekintetében merül fel a használat vagy a hasznosítás módosításának az igénye. Miután a felperes „albetétje” lakás, ezért a bíróság szerint ez a szabály a jogvita elbírálása során nem alkalmazható. A bíróság szerint mivel a közgyűlés nem tilthatta meg a felperes lakásának bérbeadás útján történő hasznosítását, így az emiatt kiszabott szankció is a társasházi törvény 16. paragrafusába ütközik.

A felülvizsgálati kérelem tartalma

Az alperes szerint a másodfokú bíróság tévesen jutott arra a következtetésre, hogy a periratok nem igazolták a per tárgyát képező „albetét” jellegének megváltozását és a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban szereplő bejegyzés felülbírálatára a polgári ügyekben eljáró bíróság nem jogosult (azt csak az építésügyi hatóság állapíthatja meg). Meglátása szerint a felperes ingatlana az átalakítás, korszerűsítés eredményeként a nyilvántartás ellenére nem lakás céljára szolgáló helyiségnek minősül, amelynek megállapítására lakáshasználat funkcióját tekintve a jogvitát elbíráló bíróság is jogosult.

Az alperesi érvelés szerint a határozat nem sérti a társasházi törvény 16. paragrafusát, mert a tulajdonos a külön tulajdona tekintetében az őt megillető tulajdonosi részjogosítványait nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak és törvényes érdekeinek sérelmével, illetve a többi tulajdonostársat megilleti az a jog, hogy közgyűlési határozatban nyilvánítsák ki, hogy az adott esetben a társasházi lakás nem lakás céljára történő hasznosítása sérti-e jogaikat vagy törvényes érdekeiket.

A Kúria megállapításai

A Kúria abban egyetértett a másodfokú bírósággal, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhiteles adatait, a felperes ingatlanának „lakás” jellegét a polgári pert tárgyaló bíróság nem jogosult felülvizsgálni és átminősíteni. Ugyanakkor a felperes elismerte, hogy a felújítást és a szükséges engedélyek beszerzését követően a lakást az SzMSz által tilalmazott ügyfélforgalommal járó szálláshelyi vendéglátás, magánszállásadás céljára hasznosítja. Ez a tevékenység idegenek rövid időtartamú, rendszeres és üzleti jellegű lakásban való tartózkodását jelenti, szemben a tulajdonos, a haszonélvező, a bérlő vagy a lakást más jogcímen használó tartós, életvitelszerű lakáshasználatával. A társasházi törvény szabályait értelmezve a Kúria megállapította, a törvény nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak a lakóépület rendeltetését, zavartalan használatát szem előtt tartva az SzMSz-ben a külön tulajdonban lévő lakások használatára vagy hasznosítására vonatkozó korlátozásokat írhassanak elő, vagy konkrétan meghatározott hasznosítási módot tilthassanak meg. Mindezek alapján a Kúria nem találta helytállónak a másodfokú bíróság azon álláspontját, amely szerint tiltó vagy korlátozó szabályok felállítását a társasházi törvény csak a 18. paragrafusában és kizárólag a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség tekintetében teszi lehetővé.

Az SzMSz jogszabályszerűségének vizsgálatával kapcsolatban a Kúria arra hívta fel a figyelmet, hogy az azt elfogadó közgyűlési határozat ebben a perben már valóban nem támadható, azt azonban értékelniük kell a bíróságoknak, hogy az SzMSz-en alapuló közgyűlési határozat megfelel-e a jogszabályoknak. Ezzel kapcsolatban a Kúria a másodfokú bírósággal azonos módon arra a következtetésre jutott, hogy a keresettel támadott közgyűlési határozatban kiszabott szankció jogszabályba ütközött. A Kúria indokolása azonban eltérő volt a másodfokhoz képest. Hangsúlyozta, hogy míg a társasházi törvény [17. § (1) bekezdés a) pont] azt lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy az SzMSz-ben a lakóépület rendeltetésének megfelelően a külön tulajdonban lévő lakások használati vagy hasznosítási szabályait meghatározhassák, arra azonban sem ez a törvény, sem más jogszabály nem jogosítja fel a tulajdonosi jogközösséget, hogy az SzMSz-ben külön is nevesített lakáshasználati korlátozások vagy tilalmak megsértésének következményeként (mintegy hatósági jogkört gyakorolva) pénzbírságot szabhasson ki az előírást megszegő tulajdonostárssal szemben.

Mindezek alapján a Kúria akként határozott, hogy a közgyűlési határozatnak az engedély nélkül megkezdett szállásadási tevékenységet megszüntető rendelkezése nem ütközik a társasházi törvény rendelkezéseibe, azonban az emiatt alkalmazott szankció – habár megfelel az SzMSz előírásainak – jogszabályba ütköző, és emiatt érvénytelen.

Bírósági Döntések Tára

A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni.

További információ és megrendelés >>

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 20.884/2015.) a Kúriai Döntések 2016/7. számában 177. szám alatt jelent meg.


Kapcsolódó cikkek

2024. december 6.

Papírból PDF – az új ingatlan-nyilvántartás

A jelenlegi ingatlan-nyilvántartásunk egy 1997-es törvényen alapul, és jogosan vetődik fel bennünk a kérdés, hogy ez a több mint két évtizedes szabályozás releváns rendelkezéseket tartalmaz-e. Az ezzel kapcsolatban felmerülő igény, illetve a COVID által okozott válsághelyzet következtében a szükség is egyre jobban nőtt egy gyors, hatékony, egyszerű és legfontosabbak közt elektronikus rendszerre, hogy hivatalos ügyeinket tudjuk intézni. Az Ars Boni cikkpályázat keretében készült írásban ezt az új és modern, elektronikus világba lépő jogintézményt szabályozó és véglegesnek tűnő 2021.évi C. törvényt fogom összehasonlítani eredeti, kihirdetéskori szövegével, illetve a jelenleg hatályos – de nemsokára „régi”-nek aposztrofált – ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvénnyel.

2024. december 6.

Perújítás az alapügyben távollévő terhelttel szemben folytatott eljárás miatt

Ha a terhelt az elsőfokú bírósági eljárásban valamennyi tárgyaláson részt vett, érdemi vallomást tett és kizárólag az ügydöntő határozat kihirdetésekor nem jelent meg, a bizonyítás megismétlése nem válik szükségessé a terhelt távollétén alapuló perújítási eljárásban. A perújítás célja ebben az esetben a terhelt vallomástételi, észrevételezési és indítványozási jogának biztosítása és az ez alapján szükségessé váló bizonyítás lefolytatása – a Kúria eseti döntése.

2024. december 4.

Kamerás adatkezelés szálláshelyen

A Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság egymillió forint adatvédelmi bírságot szabott ki egy szálláshellyel szemben az érintett ingatlanra felszerelt kamerarendszerrel összefüggő adatkezelés jogszerűségének vizsgálata során. A döntést az indokolta, hogy a szálláshely nem nyújtott a hazai és regionális előírások szerint könnyen hozzáférhető és átlátható tájékoztatást az általa működtetett kamerarendszer kapcsán megvalósuló adatkezelésről.