A társasház nem szabhat ki pénzbírságot az SzMSz megsértése esetén

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A társasházakról szóló törvény nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak a lakóépület külön tulajdonban lévő lakásának használati vagy hasznosítási módját korlátozó rendelkezést foglaljanak az SzMSz-be, arra azonban a jogszabályok nem jogosítják fel őket, hogy pénzbírságot szabhassanak ki a korlátozó rendelkezéseket megsértő tulajdonostárssal szemben – a Kúria eseti döntése.

Ami a tényállást illeti, a felperes a tulajdonában álló, az alperes társasház földszintjén található lakásában 2014 márciusától szállásadói tevékenységet folytatott. Az alperes a 2014. április 11-ei közgyűlésen meghozott határozatával a felperest a társasház engedélye nélkül megkezdett szállásadói tevékenység megszüntetésére, és ezzel kapcsolatban bírság megfizetésére kötelezte.

A társasház SzMSz-ének releváns rendelkezései

Az alperes Szervezeti és Működési Szabályzata (SzMSz) szerint a külön tulajdonban lévő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségek csak lakás vagy olyan nem lakás céljára szolgáló helyiségként funkcionálhatnak, amelyek a lakhatás feltételeit nem zavarják. Rendelkezett arról is, hogy a társasház megtilthatja az „albetétek” lakásjellegű használattól eltérő funkcióját vagy használatát. A lakás eltérő célra vagy rendeltetésre kizárólag a közgyűlés előzetes hozzájáruló nyilatkozata esetén használható. Az SzMSz különösen tilalmazott minden olyan szálláshelyi szolgáltatást, ami rövid időtartamra, idegenek általi lakásban való tartózkodást jelent, rendszeres és üzleti jelleggel. Az SzMSz a szabály megsértésének szankcióját minden jogsértést megvalósító napra 50 000 forintban határozta meg.

Az első- és másodfokú bíróság eljárása

A felperes a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérte, mivel az álláspontja szerint a társasházi törvénybe ütközik (16. §), és a szankciót előíró SzMSz-rendelkezés is jogszabálysértő. A törvény 16. paragrafusa szerint a tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.

A bíróság elutasította a keresetet. Meglátása szerint a támadott határozat összhangban áll az SzMSz rendelkezéseivel, ami az SzMSz-t elfogadó közgyűlési határozat megtámadásának hiánya miatt nem vizsgálható, így a határozat nem jogszabálysértő. A bíróság tehát érvényesnek találta az SzMSz-nek a lakáscélú ingatlan szállásadói tevékenységre való használatát kifejezetten megtiltó rendelkezését is.

A másodfokon eljáró bíróság megváltoztatta az elsőfokú döntést, és kimondta a határozat érvénytelenségét. A bíróság kiemelte, hogy a tulajdonostársaknak az SzMSz-ben kell meghatározniuk a külön tulajdonban lévő lakás használatának és hasznosításának szabályait, azonban e tevékenység feltételeire megállapított szabályok nem lehetnek a társasházi törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak. A témában kialakult egységes bírói gyakorlatra hivatkozva leszögezte: érvénytelen az a közgyűlési határozat, amely a külön tulajdonban álló társasházi lakás „nem lakás célú” használatát vagy ilyen célra történő átengedését a többi tulajdonostárs hozzájárulásához köti. Hangsúlyozta, hogy tiltó vagy korlátozó szabályok felállítását a társasházi törvény (18. §) csak abban az esetben teszi lehetővé, ha a külön tulajdonú, nem lakás céljára szolgáló helyiség tekintetében merül fel a használat vagy a hasznosítás módosításának az igénye. Miután a felperes „albetétje” lakás, ezért a bíróság szerint ez a szabály a jogvita elbírálása során nem alkalmazható. A bíróság szerint mivel a közgyűlés nem tilthatta meg a felperes lakásának bérbeadás útján történő hasznosítását, így az emiatt kiszabott szankció is a társasházi törvény 16. paragrafusába ütközik.

A felülvizsgálati kérelem tartalma

Az alperes szerint a másodfokú bíróság tévesen jutott arra a következtetésre, hogy a periratok nem igazolták a per tárgyát képező „albetét” jellegének megváltozását és a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban szereplő bejegyzés felülbírálatára a polgári ügyekben eljáró bíróság nem jogosult (azt csak az építésügyi hatóság állapíthatja meg). Meglátása szerint a felperes ingatlana az átalakítás, korszerűsítés eredményeként a nyilvántartás ellenére nem lakás céljára szolgáló helyiségnek minősül, amelynek megállapítására lakáshasználat funkcióját tekintve a jogvitát elbíráló bíróság is jogosult.

Az alperesi érvelés szerint a határozat nem sérti a társasházi törvény 16. paragrafusát, mert a tulajdonos a külön tulajdona tekintetében az őt megillető tulajdonosi részjogosítványait nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak és törvényes érdekeinek sérelmével, illetve a többi tulajdonostársat megilleti az a jog, hogy közgyűlési határozatban nyilvánítsák ki, hogy az adott esetben a társasházi lakás nem lakás céljára történő hasznosítása sérti-e jogaikat vagy törvényes érdekeiket.

A Kúria megállapításai

A Kúria abban egyetértett a másodfokú bírósággal, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhiteles adatait, a felperes ingatlanának „lakás” jellegét a polgári pert tárgyaló bíróság nem jogosult felülvizsgálni és átminősíteni. Ugyanakkor a felperes elismerte, hogy a felújítást és a szükséges engedélyek beszerzését követően a lakást az SzMSz által tilalmazott ügyfélforgalommal járó szálláshelyi vendéglátás, magánszállásadás céljára hasznosítja. Ez a tevékenység idegenek rövid időtartamú, rendszeres és üzleti jellegű lakásban való tartózkodását jelenti, szemben a tulajdonos, a haszonélvező, a bérlő vagy a lakást más jogcímen használó tartós, életvitelszerű lakáshasználatával. A társasházi törvény szabályait értelmezve a Kúria megállapította, a törvény nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak a lakóépület rendeltetését, zavartalan használatát szem előtt tartva az SzMSz-ben a külön tulajdonban lévő lakások használatára vagy hasznosítására vonatkozó korlátozásokat írhassanak elő, vagy konkrétan meghatározott hasznosítási módot tilthassanak meg. Mindezek alapján a Kúria nem találta helytállónak a másodfokú bíróság azon álláspontját, amely szerint tiltó vagy korlátozó szabályok felállítását a társasházi törvény csak a 18. paragrafusában és kizárólag a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség tekintetében teszi lehetővé.

Az SzMSz jogszabályszerűségének vizsgálatával kapcsolatban a Kúria arra hívta fel a figyelmet, hogy az azt elfogadó közgyűlési határozat ebben a perben már valóban nem támadható, azt azonban értékelniük kell a bíróságoknak, hogy az SzMSz-en alapuló közgyűlési határozat megfelel-e a jogszabályoknak. Ezzel kapcsolatban a Kúria a másodfokú bírósággal azonos módon arra a következtetésre jutott, hogy a keresettel támadott közgyűlési határozatban kiszabott szankció jogszabályba ütközött. A Kúria indokolása azonban eltérő volt a másodfokhoz képest. Hangsúlyozta, hogy míg a társasházi törvény [17. § (1) bekezdés a) pont] azt lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy az SzMSz-ben a lakóépület rendeltetésének megfelelően a külön tulajdonban lévő lakások használati vagy hasznosítási szabályait meghatározhassák, arra azonban sem ez a törvény, sem más jogszabály nem jogosítja fel a tulajdonosi jogközösséget, hogy az SzMSz-ben külön is nevesített lakáshasználati korlátozások vagy tilalmak megsértésének következményeként (mintegy hatósági jogkört gyakorolva) pénzbírságot szabhasson ki az előírást megszegő tulajdonostárssal szemben.

Mindezek alapján a Kúria akként határozott, hogy a közgyűlési határozatnak az engedély nélkül megkezdett szállásadási tevékenységet megszüntető rendelkezése nem ütközik a társasházi törvény rendelkezéseibe, azonban az emiatt alkalmazott szankció – habár megfelel az SzMSz előírásainak – jogszabályba ütköző, és emiatt érvénytelen.

Bírósági Döntések Tára
A folyóirat egyfelől publikációs fórumot kíván biztosítani a megyei, illetve az ítélőtáblai döntések számára, másfelől azzal, hogy a mértékadó bírósági döntések közül válogat, a jogalkalmazás egységességét kívánja támogatni. További információ és megrendelés >>

Az ismertetett döntés (Kúria Pfv. I. 20.884/2015.) a Kúriai Döntések 2016/7. számában 177. szám alatt jelent meg.

---