AB: A műemlékvédelemre is vonatkozik a visszalépés tilalma

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Alaptörvény-ellenes lenne a lakásvételi joga azoknak, akik 25 évnél nem régebben bérelik az állami vagy önkormányzati tulajdonú, műemléképületben lévő otthonukat.

Az Alkotmánybíróság a köztársasági elnök indítványa alapján megállapította, hogy alaptörvény-ellenesek az Országgyűlés által elfogadott, de még ki nem hirdetett törvénynek azok a rendelkezései, amelyek vételi jogot biztosítottak volna azoknak a bérlőknek is, akik 25 évnél nem régebben bérelnek állami vagy önkormányzati tulajdonban álló, műemléképületben lévő lakást. A döntéshez párhuzamos indokolást csatolt Czine Ágnes, Hörcherné Marosi Ildikó, Schanda Balázs és Szalay Péter, továbbá különvéleményt írt Dienes-Oehm Egon, Handó Tünde, Juhász Imre, Márki Zoltán, Pokol Béla és Szívós Mária.

Az alapügy

A köztársasági elnök úgynevezett előzetesnormakontroll-eljárást kezdeményezett az Országgyűlés által 2021. június 15-én elfogadott, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII., továbbá a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény módosításáról szóló törvényről.

Az indítvánnyal érintett jogszabályi rendelkezések célja, hogy a rendszerváltást megelőző, kizárólagos állami tulajdon privatizációja keretében az állami és önkormányzati lakásokra korábban biztosított vételi jogból kizárt, műemléképületben lévő lakások bérlői számára lehetővé tegye az általuk bérelt otthonok tulajdonjogának megszerzését.

A köztársasági elnök álláspontja szerint a jogalkotói cél és az annak megvalósítását szolgáló, a támadott törvényben alapítandó vételi jog összeegyeztethetetlen a kulturális örökség részét képező épített környezet, ezen belül különösen a műemléki védelem alatt álló építmények védelmének és megóvásának alaptörvényi követelményével. E tekintetben az államfő felidézte, hogy az 1990-es években lezajlott és lezárult privatizáció során a jogalkotó a műemléképületekben lévő lakásokra, az azokra vonatkozó speciális védelmi és karbantartási feladatok miatt nem engedett vételi jogot. Emlékeztetett arra is, hogy kifejezetten ennek a kérdésnek az alkotmányosságát vizsgálta az Alkotmánybíróság a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatában.

Míg a hatályos, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényi  szabályozás alapján a műemléképületben lévő lakást kizárólag a műemlékvédelmi hatóság hozzájárulásával, a külön jogszabály rendelkezései szerint lehet elidegeníteni, addig az indítvánnyal érintett törvénnyel megállapított új rendelkezések a világörökségi területen és védőövezetében lévő állami és önkormányzati tulajdonú, a kulturális örökség részét képező műemléki ingatlanok teljes körére vételi jogot állapítanának meg. Márpedig álláspontja szerint a világörökségi területen és védőövezetében lévő állami és önkormányzati tulajdonú, a kulturális örökség részét képező műemléki ingatlanok teljes körének vételi joggal történő megterhelése és ezáltal feltétel nélküli magántulajdonba adása, a világörökségi és műemléki speciális védelmi igényre tekintettel, valamint a visszalépés tilalmából következő biztosítékok és garanciák, továbbá az egyedi mérlegelés hiánya miatt nem felel meg az Alaptörvény P) cikk (1) bekezdéséből eredő követelményeknek, ezért alaptörvény-ellenes.

Ezen túlmenően a köztársasági elnök tulajdonjogi aggályokat is felhozott. Véleménye szerint a vételár összegének csökkentése szempontjaként a hosszabb idejű bérleti jog figyelembe vétele önmagában vitatható, hiszen a hosszabb ideje a piaci árhoz képest lényegesen kisebb bérleti díjat fizető bérlőknek a lakások karbantartásával, felújításával kapcsolatban nem merültek fel költségeik, azokat korábban a közpénzből gazdálkodó tulajdonos viselte. Amennyiben mégis a bérlő fizette, akkor megtérítették számára, vagy lakbérmérséklésként beszámíthatta. A bérleti jog időtartama szerinti vételár csökkentésnek tehát – álláspontja szerint – nincs észszerű indoka.

Mindez pedig az önkormányzati tulajdonjog korlátozásának szükségességét és arányosságát vitatja el.

A döntés indokai

Az AB mindenekelőtt hangsúlyozta, hogy jelen ügy tárgya, vagyis az állami és önkormányzati lakások a kulturális örökség fogalmi körébe tartozó műemléki érték vagy műemlék kategóriájába tartozhatnak védettségük esetén. A nemzeti szintű védelmen túl az érték az emberiség szempontjából meglévő jelentőségét az UNESCO Világörökségi Bizottsága a világörökségi cím adományozásával ismerheti el. Erre is tekintettel az Alkotmánybíróság kifejtette, hogy a műemlékvédelem kapcsán az állam által vállalt kötelezettségre alkotmányos értelemben vonatkozik a korábban az egészséges környezethez való jogra vonatozóan megállapított visszalépési tilalom. Ennek lényegi célja, hogy az egyszer már elért védelmi színvonal ne csökkenjen. E tekintetben a 3104/2017. (V. 8.) AB határozat már úgy fogalmazott, hogy „a műemlékvédelem körében tehát az állam arra vállal kötelezettséget, hogy teherbíróképessége függvényében milyen értékeket kíván a jövő nemzedékek számára megőrizni, amely alkotmányos értelemben osztja az egészséges környezethez való jog körében megállapított visszalépési tilalmat.”

Ebből adódóan alkotmányos kívánalom, hogy a műemléki védettséget élvező ingatlanok értékesítése során az állam megfelelő garanciákkal biztosítsa, hogy a műemlék védettségi szintjének megfelelő kezelésbe kerüljön a tulajdonosváltást követően is. Különösen lényeges garancia ez a vizsgált törvénnyel érintett lakások esetén, amelyek zöme első alkalommal kerül ki az állami vagy önkormányzati tulajdonból. Az Alkotmánybíróság ezért hangsúlyozta, az állam kötelessége, hogy a műemléket érintő jogügyletek esetében is építsen be a szabályozásba olyan garanciákat, amelyek hozzájárulnak a védelmi szint fenntartásához. Ezért a testület az Alaptörvény P) cikk (1) bekezdéséből következő alkotmányos követelményként állapította meg, hogy a műemlékvédelmi hatósági jogkör címzettje döntéshozatala során a műemlékvédelmi érdekeket ne rendelje egyéb szempontok alá, így a vételi jog gyakorlásának feltételeként, a műemlékvédelmi szempontokat figyelembe véve adjon hozzájárulást az elidegenítéshez.

Ezen túlmenően az Alkotmánybíróság a tulajdonhoz való jog korlátozása kapcsán kifejtette, hogy a vételi jog eshetőlegesen a tulajdonjog megszűnéséhez vezet, ami súlyos teher, és megköveteli a kártalanítást. Az önkormányzatnak a vételi jog folytán elvesztett lakásokért olyan ellenszolgáltatást kell kapnia, amellyel vagyonában azzal arányban álló érték marad meg, amit a tulajdonában álló lakások képviseltek.

Jelen esetben a támadott törvény a vételi jog jogosultjaként három alanyi kört határozott meg, egyrészt, akik bérleti jogviszonya 5 és 15 év közötti, másrészt akiké 15 és 25 év közötti, illetve akiké a 25 évet meghaladja. Az indokolás alapján a jogalkotó azokat a feltételeket tekintette irányadónak, amelyek alapján a most érintett bérlőkkel hasonló helyzetben lévő, korábban vételi jogot szerző bérlők vételi joggal élhettek az 1990-es években kialakított törvényi és önkormányzati szabályok szerint. Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint azonban a jogalkotó által megfogalmazott céllal a törvény rendelkezései csak azok esetében vannak összhangban, akiknek a bérleti viszonya a 25 évet meghaladja. A másik két alanyi kört érintő szabályozási megoldásnak az Alaptörvényben megkövetelt kivételes jellegét ugyanakkor nem igazolta a jogalkotó. Az Alkotmánybíróság ezért alaptörvény-ellenesnek nyilvánította a törvénynek azokat a rendelkezéseit, amelyek a 25 évnél nem régebb óta bérleti jogviszonyban állók vételi jogára vonatkoznak.

Az ügy előadó alkotmánybírája dr. Sulyok Tamás volt.

---