Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az alábbiakban részleteket közlünk a Wolters Kluwer gondozásában megjelent Ingatlanjog II. című könyvből. A Ptk. magánjogi sorozat kötete új területeket bont ki az ingatlanra vonatkozó szabályozásból – kövesse cikkeinket!
Az előző cikksorozatunk után most az Ingatlanjog II. című kiadványból szemezgetünk. A könyv második fejezete az ingatlan-végrehajtás szabályait mutatja be – előző cikkünk után ismét az ingatlan lefoglalásával kapcsolatos részből hoztunk ízelítőt.
Kövesse sorozatunkat, és olvasson bele a szakmai kötet egyes részeibe!
II. fejezet Az ingatlan-végrehajtás szabályai
2. Az ingatlan lefoglalása II.
2.1. Az arányosság és a fokozatosság elve a bírósági végrehajtásban
Önkéntes teljesítés hiányában a bírósági végrehajtás állami kényszerrel éri el a követelések behajtását. Éppen ezért a jogalkotó szem előtt tartja, hogy csak indokolt esetben és csak a szükséges mértékben alkalmazzanak kényszert követelés érvényesítésére. A Vht. 7. § (1)-(2) bekezdése fogalmazza meg az arányosság és a fokozatosság elvét. Pénzkövetelés esetében tehát elsősorban az adós pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt, rendelkezése alatt álló pénzösszegből kell megkísérelni a behajtást, majd a munkabéréből. Ha előre látható, hogy ezzel nem lehet a követelést viszonylag rövidebb időn belül behajtani, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya, így az ingatlana is végrehajtás alá vonható. A Vht. 8. § (1) bekezdése a végrehajtást kérő rendelkezési jogába adja, hogy az adós milyen jellegű vagyontárgyából kívánja követelésének végrehajtását. A végrehajtási kényszer arányos és fokozatos alkalmazása érdekében azonban a bíróság az adós érdekében eltérhet.
A jogalkotó tehát megfogalmazza, hogy az ügy ura a végrehajtást kérő, akinek jogában áll a végrehajtási kérelmében megjelölni az adós végrehajtás alá vonható vagyontárgyait, de ez nem abszolút jog, a bíróság ettől eltérhet. A végrehajtónak pedig be kell tartania, hogy a végrehajtás várható végösszege erejéig foglaljon, tehát a követeléssel arányosan (amibe természetesen a végrehajtási költségek is beleszámítanak!). Ebből következik, hogy nem törvénysértő a végrehajtó eljárása, ha egyszerre bocsát ki pénzforgalmi számlára inkasszót, munkabérletiltást és foglalja le az adós ingatlanát is. A foglalás ugyanis még csak a végrehajtandó követelés biztosítása, nem azonos a tényleges behajtással, a foganatosítással. Éppen ezért tartalmaz fokozatosságra vonatkozó szabályt is a törvény, miszerint a lefoglalt ingatlant csak abban az esetben lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve, vagy csak aránytalanul hosszú idő után elégíthető ki. A Fővárosi Törvényszék előtti eseti ügyben a bíróság az adós végrehajtási kifogását jogerősen elutasította. A tényállás szerint a végrehajtást kérő az adós bárhol fellelhető vagyonára kérte a végrehajtást. A végrehajtó 2015. március 18. napján hatósági átutalási megbízást nyújtott be, majd március 19-én intézkedett az adós ingatlanának lefoglalásáról a földhivatal felé. A végrehajtó letéti számlájára március 23-án érkezett meg 52 417 462 forint. Az adós a Vht. 217. § (1) bekezdése alapján kifogást nyújtott be a végrehajtó ingatlanfoglalási intézkedése ellen, hivatkozva arra, hogy a pénzforgalmi számláról behajtott összeg elegendő a kötelezettség teljesítésére a végrehajtási költségekkel együtt, szükségtelen, indokolatlan és aránytalan volt az ingatlanra a végrehajtási jog bejegyeztetése. A bíróság kifejtette, hogy a végrehajtónak a Vht. 138. § (1) bekezdésében foglaltakra is figyelemmel kellett lennie, különösen azért, mert a végrehajtási ügyérték meghaladta az 50 millió forintot. Az ingatlan foglalásakor pedig egyébként még nem tudhatta, hogy az előző napon kiadott hatósági átutalási megbízás eredményre vezet-e. Az ingatlan-foglalásról az adóst előzetesen nem kell értesíteni, a Vht. 138. § (2) és (4) bekezdése szerint a végrehajtó az ingatlanügyi hatóságot keresi meg a végre-hajtási jog bejegyzése iránt. Kihangsúlyozta a bíróság, hogy a Vht. 7. §-a nem a foglalás tekintetében állapít meg sorrendet, nem a 138. § (1) bekezdésének – tehát az ingatlan foglalásának – alkalmazását korlátozza, hanem a lefoglalt vagyoni elemekből történő kielégítés sorrendjét határozza meg (Fővárosi Törvényszék 73.Pkf.639.708/2015/6.).
Egy másik eseti döntés szerint az adós azt kifogásolta, hogy egy már lefoglalt és elárverezett ingatlanát követően a végrehajtó három év múlva újabb ingatlanát foglalta le. Hivatkozott arra, hogy a Vht. 7. § (2) és a 8. § (2) bekezdéseibe ütközik a végrehajtó eljárása, és különösen azért sérti a jogait, mert az előző árverésből befolyt vételár jóval magasabb, mint a követelés összege, így a foglalás szükségtelen és aránytalan volt. A bíróság megállapította, hogy a végrehajtási eljárásba jelzálogjogosult is bekapcsolódott, így megállapítható, hogy az elsőként lefoglalt ingatlanból befolyt vételár nem fedezi az összes követelést. Ezért nincs akadálya, hogy több ingatlan tekintetében is intézkedjen a foglalásról a végrehajtó, eljárása nem törvénysértő, a bíróság a kifogást jogerősen elutasította (Fővárosi Törvényszék 45.Pkf.639.645/2015/3.).
A tényállás szerint az adós cég még az ellene záradék kiállításával elrendelt végrehajtás előtt eladta a végrehajtást kérő jelzálogjogával terhelt ingatlant, a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás – a jelzáloggal terhelten – bejegyezte. A végrehajtást kérő jelzálogjoga alapján kérte a végrehajtási jog bejegyzését az ingatlanra, melyet a földhivatal teljesített, függetlenül attól, hogy a tulajdonos már nem az adós, és a jelenlegi tulajdonos ellen végrehajtás nem került elrendelésre. A végrehajtó tájékoztatta a végrehajtást kérőt, hogy – bár a végrehajtási jog be van jegyezve – az adós még a végrehajtási eljárás elrendelését megelőzően adta el az ingatlant, ezért a jelen végrehajtási eljárás keretében nem tud intézkedni az ingatlan értékesítése iránt. Ez ellen terjesztett elő a végrehajtást kérő kifogást. A bíróság a kifogást jogerősen elutasította. Indokolásában kifejtette, hogy mivel az ingatlan a végrehajtás megindulásakor nem volt az adós tulajdonában, nem árverezhető az ingatlan akkor sem, ha a földhivatal bejegyezte a végrehajtási jogot. Utalt a Vht. 136. §-ára, miszerint csak az adós tulajdonában álló ingatlanra lehet végrehajtási jogot bejegyezni. Kifejtette, hogy valójában az árverés lenne törvénytelen, nem pedig annak elmulasztása. Az nem vitás, hogy az ingatlan jelenlegi tulajdonosa mint zálogkötelezett valóban tűrésre kötelezhető, azonban ellene külön végrehajtási eljárást kell indítani, melynek ő lesz az adósa, aki kizárólag az ingatlannal felel a követelésért (Fővárosi Törvényszék 56.Pkf.638.819/2016/3.).
Előfordulhat, hogy egy adós ellen több végrehajtás van folyamatban, és nem feltétlenül egyazon végrehajtó előtt. A konkrét esetben az adós ingatlanát több végrehajtási eljárásban is lefoglalták. Az egyik ügyben a végrehajtást kérő azért nyújtott be kifogást, mert a végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt nem intézkedett. A bíróság megállapította, hogy az adós ingatlana több végrehajtási eljárásban is lefoglalásra került, egy másik végrehajtó pedig már intézkedett az ingatlan értékesítése iránt. A bírósági végrehajtási ügyvitelről és pénzkezelésről szóló 1/2002. (I. 17.) IM rendelet [a továbbiakban: Vüsz.] 26. §-a értelmében ilyen esetben az a végrehajtó jár el az értékesítés körében, aki először erről intézkedett. A végrehajtható okirat másolatát – a szükséges egyéb iratokkal együtt – bekéri a többi végrehajtótól, és az alapján készíti el a felosztási tervet. A többi végrehajtót ezen eljárása során tett intézkedéseiről az azokat tartalmazó iratok megküldésével tájékoztatja. Jelen ügyben ezt az értékesítést végző végrehajtó elmulasztotta, de ez nem róható az adott végrehajtásban eljáró végrehajtó terhére, értékesítési kötelezettsége pedig nem volt. Így a bíróság a kifogást jogerősen elutasította (Fővárosi Törvényszék 44.Pkf.639.153/2015/2.).
